22 ноября 2021, 12:45 Читати українською

Почем будем покупать квартиру в 2022 году

За полтора года цена «квадрата» в столичных новостройках, по данным M4U, увеличилась на 37% и продолжает расти. Некоторые эксперты уже проводят параллели с ситуацией на рынке недвижимости 2005−2008 годов и говорят о надувающемся «пузыре», схлопывание которого спровоцирует обвал цен. О вероятности такого сценария рассказал НВ Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development. «Минфин» выбрал главное.

Рынок недвижимости, купить квартиру, квартира в Киеве, цены на квартиры
фото: 24tv.ua

Прошлый опыт

Мы хорошо помним события 2008 года, когда за несколько месяцев рынок недвижимости пережил коллапс, цены в долларах на фоне роста курса снизились на треть, а покупка недвижимости для многих на длительное время отошла на второй план.

Откуда возникла проблема, мы тоже помним: ипотечный кризис в США. То есть во многом проблема была финансовая, а не отраслевая. Финансовые инструменты в отрасли всегда стимулируют спрос и предложение, что, в свою очередь, разогревает рынок.

Разогрев рынка — или пресловутый «пузырь» — происходит при перепроизводстве. Его обеспечивают два фактора: наличие проектного финансирования (кредитования банками застройщиков) и доступная ипотека. При наличии проектного финансирования застройщик не ограничен собственными средствами и может строить больше, чем сумеет продать.

Клиент, при наличии доступной ипотеки, тоже не ограничен собственными средствами, и может купить больше, чем способен выплатить. Когда оба участника рынка — и продавец, и покупатель — пользуются кредитным плечом, это создает дополнительное давление на рынок и высокие риски для обеих сторон, в случае нарушения существующего баланса.

Читайте также: Цены на столичное жилье могут рухнуть: 5 признаков надувания ценового пузыря

Что происходит на рынке недвижимости сейчас

В Украине сегодня нет проектного финансирования. Это обусловлено отсутствием механизмов ответственности застройщика перед банком и контроля целевого использования средств. Большинство активов застройщика принадлежат разным юридическим лицам, которые могут быть не связаны юридически.

Если застройщик не сможет выполнять свои обязательства, банку нечем будет возместить убытки. Предоставив застройщику кредит, банк не может проконтролировать, как он используется. Дискуссия о необходимости внедрения механизма эскроу, который работает во многих странах, ведется давно, но пока он в Украине не работает.

Допустим, банки заливают в стройку деньги, и стройка начинает активно расти. Предложение начинает значительно превышать платежеспособный спрос. Это и есть «пузырь» — кризис перепроизводства. Согласно опросу, который мы проводили совместно с Gradus Research, сегодня потребность в покупке квартиры есть более, чем у 40% людей. Но тех, кто может себе позволить купить и покупает — всего 3−5%.

Строительство, реализация новых проектов ориентируется на спрос, обеспеченный средствами клиента. Если такой спрос есть, новые площадки получают активное развитие. Если нет — не за что покупать площадки и начинать строительство. Механизм регулирует себя самостоятельно.

Последнее время мы наблюдаем дефицит новых проектов. За 2 года распроданность квартир в объектах, которые активно строятся и продаются, выросла с 40−45% до 67−68%. Уровень спроса и количество покупок в целом меняется незначительно, но денежный объем увеличивается за счет роста цен. Его стимулирует дефицит предложения и рост покупательской способности.

Читайте также: Недвижимость будущего: в Украине строят коливинг премиум-класса

Почему цены на квартиры падать не будут

Рост благосостояния населения не поспевает за ростом цен на недвижимость. Если цены будут расти прежними темпами, тех, кто сможет позволить себе купить квартиру, будет меньше. Количество сделок и проданных квадратных метров будет понемногу снижаться, но в объеме денег рынок продолжит расти. Это ослабит давление спроса на предложение и замедлит рост цен. Но снижения не будет.

В каких случаях так происходит? Например, в неком проекте есть экстрамаржинальность, но не хватает ликвидности. Чтобы повысить ликвидность, застройщик идет на компромисс с маржинальностью — для покупателя это выглядит как снижение цены.

Сегодня экстрамаржинальности на рынке нет. Да, спрос давит на цену и стимулирует ее рост. Но параллельно растет себестоимость — и этот процесс точно коррелирует с ростом цены. Себестоимость строительства растет не только в Украине. Дорожают ресурсы: в начале года это было сырье, а с ним — сталь, бетон, дерево. Сейчас — энергоносители. Энергетический кризис ведет к инфляции, на фоне которой недвижимость вряд ли будет дешеветь.

То есть мы находимся в ситуации, когда, во-первых, у застройщиков нет оснований снижать маржинальность ради ликвидности, а во-вторых, ценам некуда падать, потому что снизу поджимает растущая себестоимость. Это очень опасная история. Там, где сегодня маржинальность составляет 30%, через год она будет 20%, а если неосторожно управлять бюджетом, себестоимость может и превысить цену реализации.

Читайте также: Богатые тоже платят: сколько отдают государству зажиточные украинцы

Спрос на аренду сохранится

Инвестиционная привлекательность недвижимости действительно высока. Ставки по депозитам остаются низкими, что делает недвижимость оптимальным, с точки зрения баланса рисков и доходности, инструментом сохранения и приумножения средств.

Тем не менее, по результатам наших опросов, на середину этого года, среди тех, кто купил недвижимость, доля инвесторов составила всего порядка 17%. Если кто-то из застройщиков говорит, что у него большинство квартир покупают под инвестицию, это значит, что своей ценовой политикой он создал конъюнктуру, при которой к нему приходят только инвесторы — обычные покупатели просто не успевают. В таком случае застройщику нужно задуматься над своими условиями продажи.

Важно также понимать, кто эти инвесторы и что они собираются делать со своей инвестицией в будущем? Они собираются на этом заработать, продав актив на этапе ввода в эксплуатацию, или сохранить средства, перейдя на рынок аренды? Последний в Киеве весьма привлекателен — каждый год население города только официально растет на 20−30 тыс. человек, так что спрос на аренду будет сохраняться.

Читайте также: Купить квартиру в Киеве и сдавать ее: насколько это выгодно

Чего ждать от рынка в ближайшем будущем

В следующие годы предложение будет пытаться догнать спрос. Вероятно, появятся новые игроки: работать на таком быстрорастущем рынке очень интересно, даже если вход в него сложный и занимает много времени.

Из-за того, что цены растут быстрее, чем покупательская способность, спрос будет понемногу снижаться. При этом общая стоимость проданных активов в годовом исчислении, скорее всего, продолжит расти, хоть и не так активно, как ранее. В итоге мы придем к тому, что к концу 2022 года показатели вернутся на уровень 2019 года: распроданность снизится с 67−68% до 40−45%, а годовой рост цены составит 11−13%.

Комментарии - 49

+
+30
bonv
bonv
22 ноября 2021, 12:54
#
Дефіцит пропозиції та зростання купівельної спроможності - погоджуюсь.
+
+37
BEZE
BEZE
22 ноября 2021, 13:24
#
Не по всій Україні
+
0
bonv
bonv
22 ноября 2021, 16:58
#
У III кварталі 2021 року ціни на житлову нерухомість в Україні у порівнянні з аналогічним періодом минулого року зросли в середньому на 15,8%. Найбільше подорожчали двокімнатні квартири на вторинному ринку.
Про це свідчать дані Державної служби статистики.
За даними статистичного відомства, ціни на квартири на первинному ринку зросли на 14,3%, на вторинному — на 17,0%.
Однокімнатні квартири подорожчали на первинному ринку на 13,9%, на вторинному — на 17,5%, двокімнатні квартири на первинному ринку на 13,4%, на вторинному — на 18,4%, трикімнатні квартири на первинному ринку на 16,3%, на вторинному — на 15,8%.
+
+19
BEZE
BEZE
22 ноября 2021, 21:10
#
Зараз четвертий квартал;))) Все змінюється;))
+
+47
Nobleman
Nobleman
22 ноября 2021, 15:18
#
Такой дефицит что аж продать не могут, подол плаза как пример =)))
дом сдали в конце лета, и до сих пор есть однушки, 2к $/м.кв — центр столицы
+
+25
bonv
bonv
22 ноября 2021, 15:25
#
Прикладів можна розказувати в обидва боки:)))
+
+15
BEZE
BEZE
22 ноября 2021, 22:49
#
Кожен хвалить своє болото;)))
+
+30
bonv
bonv
24 ноября 2021, 17:34
#
Хтось не може продати, а інші з котловану практично все:)))
+
+37
044blog
044blog
22 ноября 2021, 19:15
#
Це ще вартість ремонту не всі усвідомлюють. І якщо це береться під оренду — то прорахувати, скільки річних на цьому можна буде заробити в майбутньому велике питання. Для себе вже інша логіка.
+
+42
bonv
bonv
22 ноября 2021, 19:25
#
Погоджуюсь. У нас якщо бригада робить то десь по 150 баксів рахують за метр, більш-менш нормального ремонту під ключ.
+
+30
bonv
bonv
22 ноября 2021, 12:58
#
Але поки що попит дійсно тисне на ціну та стимулює її зростання. І про собівартість теж в тему. Вона росте. Тому ні про яке падіння поки що мова не йде. Поетапний ріст цін до весни включно. імхо.
+
+11
Nobleman
Nobleman
22 ноября 2021, 15:19
#
Понятно что рост, только одно дело продавать, а другое дело продать)))
+
0
bonv
bonv
22 ноября 2021, 15:24
#
Те що 3 міс тому коштувало 14 тис, тепер 16 тис. Непогано так на одному метрі. Все що цікаве — розкупляють в моменті. Цікаво, що коли в квартирах починають активно робити ремонти, то і з«являється купа оголошень: куплю/зніму квартиру у вашому під»їзді. Сегмент/локація теж важливий:))
+
+11
Nobleman
Nobleman
22 ноября 2021, 15:41
#
На счет «розкупляють в моменті» у меня немного другая информация)
такая ситуация продолжалась где-то до августа
+
0
bonv
bonv
22 ноября 2021, 15:45
#
У кожного своя інфа. Я про факти.
+
0
bonv
bonv
22 ноября 2021, 12:58
#
Інвестиції в нерухомість. Гумор та гроші:)
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/125944/
+
+227
Bely
Bely
22 ноября 2021, 13:18
#
Что-то слишком много статей стало о том, что никакого обвала не будет и снижения цен. Очень подозрительно))
+
+84
vietcong1965
vietcong1965
22 ноября 2021, 14:24
#
На прошлой неделе парочка статей выходила про «будет тока дорожать». Жгите еще!
+
+11
Nobleman
Nobleman
22 ноября 2021, 15:21
#
Та какой там обвал, ну подумаешь подешевеет на 300$ / м.кв. =)
+
+27
bonv
bonv
22 ноября 2021, 15:25
#
Держи карман шире:))) ©
+
+20
bonv
bonv
22 ноября 2021, 16:59
#
Нерухомість — найпопулярніший в Україні інвестиційний інструмент.
Найпопулярніший це гривні переведені у валюту і під матрас або 3л банкА:)))
+
+25
BEZE
BEZE
22 ноября 2021, 21:10
#
От от
+
0
LadyOlya
LadyOlya
6 декабря 2021, 11:38
#
Під матрас не варіант) краще в погріб…або закопати десь) у садочку😀
+
0
bonv
bonv
6 декабря 2021, 11:50
#
Украинцы начали скупать валюту:))
Чистый спрос на иностранную валюту со стороны физических лиц с учетом наличных и безналичных валютных операций в ноябре вырос до $345 млн. Об этом сообщил глава совета Национального банка Богдан Данилишин.
+
+34
vietcong1965
vietcong1965
22 ноября 2021, 14:21
#
Значит каждый год в Киеве добавляется 20−30 тыс.человек. А сколько уезжают вкалывать за границу? Есть цифра? Значит, если они так «эффективно» управляют бюджетом постройки комплекса, тогда почему переносят сроки ввода своих жк? Очень жалуются на рост стоимости материалов… ох уж эти крокодильи слезы)) Так вы же добавляете этажи по ходу стройки (было 16 стало 22) был кирпич-стал газоблок. Заодно увеличивают метраж планировок.
+
+26
yarg
yarg
22 ноября 2021, 14:57
#
Добавляется больше.
реально Киев уже миллионов за 5 населения перевалил.
Строится очень мало — строители все пытаются сливки снять. А нужно делать программы реконструкции массового жилья — хрущевки сносить. И сотнями. а не 2−3 штуки.
+
0
LadyOlya
LadyOlya
6 декабря 2021, 11:39
#
Отток населения продолжает расти и скоро в стране останется 22 млн чел https://youtu.be/eSy9JLmv5JU
+
+139
poradnyk
poradnyk
22 ноября 2021, 15:25
#
Серія зі статей на тему «Буде лише дорожчати» плавно перейшла в серію статей «Дорожчати буде, але вже не так сильно» і потихеньку завершується статтями «Дешевшати не буде, але бульбашки ще буде»":)))), але це не точно…
+
0
Hottabich
Hottabich
22 ноября 2021, 16:11
#
Http://joxi.ru/vAWv3joTBwZgL2
https://special.minfin.com.ua/intergal/kupit-kvartiru-v-kieve-i-sdavat-ee-naskolko-eto-vygodno
+
+76
Vintristan
Vintristan
22 ноября 2021, 18:13
#
Бігом купляти квартири, бо так їсти хочеться. Щось типу цього по змісту. Одна заказуха.
+
+42
mega5
mega5
22 ноября 2021, 23:02
#
А-ха, знакомый плиточник, чтобы утихомирить спрос на свою работу, выставил ценник по 100 долларов/метр плитки положить. Всё равно очередь на два месяца стоит. А два года назад по 10 долларов за метр соглашался работать. И кто-то здесь ожидает по 500−600 долларов/метр новостройки, как было два года назад. Если что, я о Киеве. Так что сдавайте билеты, поезд ушёл!
+
+31
c24
c24
23 ноября 2021, 0:47
#
100$ метр плитки, это очень дорогой мастер 🤣🤣🤣
+
0
yarg
yarg
23 ноября 2021, 9:53
#
По таким расценкам к нам очеред масквичей выстроится — плитку ложить. Через границу будут на кабаньих копытцах пробиратся, как белорусы в Польшу. чтобы плиточку положить…
+
+22
Abramon
Abramon
23 ноября 2021, 8:17
#
Мало згадують в новинах будівництва «скворєшніків» про збільшення військової присутності на сході України та можливим наступом балалаїшної. При таких умовах «інвєстори», мабуть, задумуються стосовно інвестицій.
+
0
TarasBulka
TarasBulka
23 ноября 2021, 9:53
#
Напевно, трохи вже набридло згадувати — восьмий рік нападають, все ніяк не нападуть, а життя триває
+
0
yarg
yarg
23 ноября 2021, 9:56
#
У вас в Чернигове — не стреляют?
ну и ладушки. А на фронте — каждый день убитые…
+
0
TarasBulka
TarasBulka
24 ноября 2021, 10:44
#
Так й що, ти вже втік у Польщу? Чи занікався у схованку? Чи все ж таки життя триває? ;)
+
0
yarg
yarg
24 ноября 2021, 10:53
#
Почему в Польшу? у вас к ней особое отношение? хозяин плеткой прошелся пару раз? :)

жизнь всегда продолжается.
+
0
TarasBulka
TarasBulka
24 ноября 2021, 11:45
#
Так отож. И к чему был ваш пост про Чернигов и фронт? Каждый год по 2−3 раза в год одна и та же песня — ой-йой, счас мордор нападет. Не пора задуматься кому выгодно, чтоб вы непрерывно этого боялись?
+
+24
yarg
yarg
24 ноября 2021, 12:02
#
При том, что тот факт что в данній момент вас не бомбят — не означает что «все позади».
Вас убеждают что «смордор нападет»? А подумайте — кому выгодны эти рассуждения если он напал еще 6 лет назад. И у нас каждый год сотни убитых.
пока мы переписывались - русски обстреляли из пушек село под Покровском. убили старика и ранили бабушку. А вы дальше рассуждайте — кому кого выгодно пугать. Ватикану наверное — больше верующих становится…
+
0
Nobleman
Nobleman
23 ноября 2021, 11:11
#
«Почем будем покупать квартиру в 2022 году» — в украине наверное больше не будем=)
+
+15
bonv
bonv
24 ноября 2021, 17:33
#
Ще і як будуть — саме в Україні:))))
+
0
LadyOlya
LadyOlya
6 декабря 2021, 11:36
#
Что повлияет на спрос недвижимости так это угроза войны…
+
0
bonv
bonv
6 декабря 2021, 11:37
#
Будуть більше купляти на Заході України:)
+
0
LadyOlya
LadyOlya
6 декабря 2021, 11:40
#
Смысл семье покупать квартиру или брать ипотеку в стране с риском войны???
+
0
bonv
bonv
6 декабря 2021, 11:52
#
Путін на Західну Україну не рипнеться. Тому багато людей з Донбасу переїхали до нас. ЄС ближче:)
+
0
yarg
yarg
6 декабря 2021, 13:02
#
Бедный Израиль.
там не просто ежедневный риск войны, а 5 войн за последние 50 лет…
и ничего — живут.
+
0
Abramon
Abramon
6 декабря 2021, 19:12
#
В Ізраїлі інший менталітет у громадян, а у нас «хуже не будєт» і 73% нікуди не поділось.
+
0
yarg
yarg
6 декабря 2021, 20:27
#
Правильно. У нас менталитет «хуже не будет».
поэтому все и продолжают жить как ни в чем не бывало.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться