4 ноября 2021, 12:11 Читати українською

Как продать и купить землю: пошаговая инструкция

Открытие рынка земли в Украине — событие, породившее множество вопросов у фермеров и владельцев земельных паев. Что нужно знать перед продажей участка? Какие документы нужно подготовить? На что обратить внимание во время сделки? Об этих и других нюансах купли-продажи земельных участков «Минфину» рассказал CEO agriteka.com Андрей Панченко

Шаг 1: с чего начинать

Для продавцов первым шагом является предоставление информации о продаже. Причиной продажи чаще всего является спланированная схема отчуждения участка у юридических и физических лиц. Этот процесс происходит при разделе земли государственной собственности на участки по 2 га, которые бесплатно передаются в собственность, а затем отчуждаются.

Следовательно, о намерении продать земельный участок собственник должен уведомить общину следующим образом:

  • напрямую обратиться к фермерам;
  • распространить информацию через «сарафанное радио»;
  • разместить объявление на различных маркетплейсах недвижимого имущества, типа OLX;
  • выставить лот на специализированных платформах, например, биржа Zemelka.

Покупателям же в первую очередь необходимо исследовать рынок земли в регионе, где они планируют совершить покупку, чтобы определить среднюю стоимость участка и его объем.

После этого покупатель должен найти потенциального продавца. Можно обратиться к виртуальным платформам по продаже недвижимости и сельхозземель, но лучше пообщаться с местными жителями населенного пункта, в районе которого вы планируете приобрести участок, чтобы найти продавца без посредников.

Чтобы при покупке участка не переплачивать, прежде чем общаться с продавцом, изучите стоимость аналогичных земельных участков в определенном регионе. Это убережет вас от некомпетентных или беспорядочных продавцов, а также сэкономит нервы и время.

Шаг 2: оценка земельного участка

Следующим шагом является оценка земли, особенно это касается случаев, когда участок был найден без помощи онлайн-сервисов. Специалисты советуют сначала найти определенный участок на «Публичной кадастровой карте» и проверить наличие кадастрового номера. Если у участка его нет, то продавцу следует обратиться в проектную организацию для его присвоения.

Юристы предупреждают, что не стоит вступать в соглашение, если земля не зарегистрирована. Ведь в этом случае невозможно идентифицировать и проверить участок. А это — прямой путь попасть на крючок к мошенникам.

Даже если у участка есть кадастровый номер, его все равно нужно проверить, не находится ли он, например, в аренде, лично проверить рельеф и только потом общаться с владельцем и проводить денежную оценку.

Читайте также: Как выбрать квартиру для сдачи в аренду

Кроме того, не поленитесь пересмотреть информацию об избранном участке в базах Государственного реестра прав на недвижимое имущество и Государственного земельного кадастра. Этот совет защитит покупателя от сомнительной сделки и сэкономит деньги.

Шаг 3: готовим документы

Покупать землю могут не только физические лица — граждане Украины, но и ОТГ и государство. Заключение соглашения о приобретении земли производится под руководством нотариуса. Для заключения договора требуется следующий перечень документов:

  • Справка о целевом назначении выбранного участка. Если покупка земли производится для ведения фермерской деятельности, тогда в справке должно быть указано, что участок предназначен для ведения личного сельского хозяйства.
  • Выписка из базы Государственного земельного кадастра (оригинал). Средняя стоимость этого документа составляет примерно 100 грн.
  • Экспертная оценка земельного участка. Эту процедуру нужно заказывать у специализированных организаций, предоставляющих услугу экспертной оценки земли. Приблизительная стоимость такой услуги составляет 1 000 грн.
  • Документ о праве собственности на земельный участок. Чаще всего это приказ Госгеокадастра, решение сельского совета или ОТГ.
  • Оригинал выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Если объект отсутствовал, то на момент заключения сделки участок можно будет зарегистрировать, но будьте готовы оплатить административный сбор.
  • Документы участников сделки. Для физических лиц — паспорт и ИНН, а для юридических лиц — учредительные документы.
  • Через 3−5 дней после регистрации права собственности и уплаты административного сбора покупатель становится полноправным собственником земли.

Советы продавцам

С 1 июля 2021 года в Украине был отменен мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. А это значит, что владельцам земли нужно пересмотреть документы на землю, даже если в ближайшее время продажа земли не планируется.

В первую очередь обратите внимание на то, зарегистрирован ли участок в реестре Госгеокадастра. Если у вас на руках государственный акт старого образца, нужно обратиться в Госгеокадастр, чтобы восстановить и установить границы участка в натуре для будущей регистрации вещных прав.

Читайте также: Рынок земли: в Украине заключено уже почти 30 тысяч земельных соглашений

Эта процедура необходима для первичной проверки участка, если на нее найдется покупатель. Кроме того, не забудьте внести сведения об участке в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Выполнение этих процедур значительно ускорит в будущем подписание соглашения и существенно сэкономит время.

Несколько слов о стоимости участка

Ранее стоимость земельного участка определялась денежной оценкой. Как правило, земельные участки продавали или покупали по договорной цене, установленной в ходе переговоров покупателя и продавца.

После открытия рынка сельскохозяйственных земель правительство пробует установить конкретную рыночную цену на землю. На формирование стоимости влияет расположение участка, площадь, показатели средней урожайности, нормативная денежная оценка и т. д.

Поскольку количество заключенных сделок купли-продажи земли маловато, то за основу для расчета стоимости взята цена аренды земельных участков. В 2020 году аренда 1 га в Украине составила 3 425 грн, а ставка по долгосрочному кредиту — 6,7% (в иностранной валюте). Поэтому на сегодня средняя стоимость земли в Украине составляет 51,2 тыс. грн за га.

Несмотря на выведенную цифру, стоимость земли может колебаться, и в некоторых регионах в два раза превышать указанную цену. Так, например, в Киевской области стоимость 1 га может колебаться от 26,5 тыс. грн. до 74,6 тыс. грн.

Как проверить договор

В связи с открытием рынка сельскохозяйственных земель проверку продавцов и покупателей должны осуществлять нотариусы. Кроме проверки данных по реестрам, нотариусы контролируют соблюдение законодательной нормы — 100 га в одни руки. Эта норма будет действовать до 1 января 2024 года.

Читайте также: История украинской компании, которая научилась продавать в онлайне целые сады

Чтобы проводить эту проверку, у нотариуса должен быть доступ к Государственному земельному кадастру. На момент старта рынка земли такой доступ был у 879 нотариусов. Сегодня же количество специалистов, имеющих доступ к системе, выросло в два раза.

Комментарии - 9

+
0
bonv
bonv
4 ноября 2021, 18:55
#
Ажіотажу в обговореннях цієї теми не спостерігається:)) Як і буму з продажі/купівлі землі.
+
+59
vitalik7417
vitalik7417
4 ноября 2021, 21:54
#
А как кричали, что неньку скупят.
+
+15
dsn
dsn
5 ноября 2021, 3:30
#
Правы были индийские мудрецы, которые сказали Александру Македонскому: «Царь Александр, каждому человеку принадлежит столько земли, сколько у нас сейчас под ногами. Ты, такой же человек, как все остальные, только суетливый и гордый; уйдя из дому, ты прошел столько земель, сам не зная покоя и не давая его другим. Вскоре ты умрешь и тебе достанется столько земли, сколько хватит для твоего погребения».
+
+5
yarg
yarg
5 ноября 2021, 10:44
#
И в чем они были правы?
когда человек умирает — получается труп, которого индусы приняли за человека.
Александру Македонскому принадлежала огромная империя. А его трупу — 2 квадратных метра. И не нужно путать, мы же не индусы.
+
0
efess
efess
5 ноября 2021, 11:15
#
Так он же не смог забрать все с собой на небо)
+
0
yarg
yarg
5 ноября 2021, 11:45
#
А зачем ему на небе — земля? там выдают каждому небесную землю. В зависимости от того, сколько имел земной. Так что он и там империю получил :)
+
+13
Kanarej
Kanarej
5 ноября 2021, 13:52
#
Два квадратных метра — это нам выдают. А за его труп боролись бывшие соратники (диадохи), кто у себя его будет хранить. Ведь тогда можно было претендовать на более высокое положение. В итоге всех переиграл Птоломей, который при распаде империи стал царем Египта. Выкрал гроб с ним при переезде, и похоронил его в мавзолее у себя в Александрии, в золотом гробу. А египетские жрецы сделали из него мумию. Римские императоры приезжали, поклонялись ему. Правда после распада Римской империи мумия куда-то исчезла.
+
0
yarg
yarg
5 ноября 2021, 14:44
#
Почему это нам — 2 метра?

Кто сколько хочет.
сельское хозяйство вот так развлекается

https://news.obozrevatel.com/society/skandalnyij-agrarij-chernigovschinyi-postroil-sebe-mramorno-zolotuyu-grobnitsu-napoleona-foto-i-video.htm

фараоны завидуют…
+
+9
Юрий Новокрещенов
Юрий Новокрещенов
5 ноября 2021, 13:59
#
И только наше эго мешает понять эту истину.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться