Как обвал гривны отразился на рынке недвижимости и что будет с ценами на квартиры

Тем, кто хранит сбережения в валюте, сейчас выгодно покупать жилье в новостройках. Курс доллара уже вырос, а переписывать гривневые прайсы застройщики еще не начали. Но появились и дополнительные риски — непонятно, как будут строить дома во время карантина и в преддверии обещанного экспертами экономического кризиса.

У тех, кто ориентируется на вторичку, появился шанс выбить у продавцов большие скидки. Или повременить с новосельем и дождаться общего снижения цен. То, что оно случится, риэлторы уже практически не сомневаются.

«Минфин» разбирался, как обвал гривны повлиял на рынок недвижимости.

Застройщики «угадали» курс

В прошлом году гривна рекордно укрепилась. Это сильно ударило по продажам квартир в новостройках. «Главным последствием стало резкое сокращение продаж строящегося жилья. Ведь большинство людей хранят свои сбережения именно в валюте. Покупатели заняли выжидательную позицию, так как не хотели из-за курсовых перипетий переплачивать до 20%», — пояснила директор по маркетингу ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.

«В тех объектах, строительство которых началось в первой половине 2019 года, был заложен курс 27 гривен за доллар. По нему рассчитывались и цены. Негласно именно этот курс стоит считать «внутренним» курсом на рынке строительства. Сейчас он  совпал с «внешним», — говорит руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров.

Платить застройщикам по их «внутреннему курсу» в 27 гривен при реальном курсе в 25 гривен и ниже соглашались далеко не все украинцы - ведь в долларах они переплачивали.

Но сейчас ситуация изменилась. Застройщики, несмотря на карантин и печальные экономические прогнозы, ждут увеличения потока покупателей. В некоторых компаниях говорят, что спрос уже активизировался.

«За последнюю неделю есть только увеличение количества звонков в отделы продаж — рост от 3% до 10%. Конечно, это не означает, что проявленный интерес во всех случаях приведет к покупке квартир, но для рынка это очень позитивный сигнал», — уверена Саакян.

Руководитель по развитию проектов компании Citex Development Дарья Бедя прогнозирует, что если ситуация в стране не ухудшится, можно рассчитывать на рост покупательской активности, как минимум, на 3-5% в апреле, и еще на 5% в мае.

Многие украинцы, у которых уже отложены деньги на квартиру в долларах, действительно могут «разморозить» свои планы по новоселью.

Цены на жилье у застройщиков номинированы в гривнах, и пока остаются на прежнем уровне. То есть квартира за миллион, за которую по курсу в 25 гривен нужно было заплатить $40 тысяч, теперь обойдется в $36 тысяч (при курсе в обменниках в 27,75 гривен на 20 марта).

Читайте также: Кто построил киевлянам 20 тысяч новых квартир

Правда, некоторые застройщики еще до обвала гривны говорили, что цены на квадратные метры занижены и их нужно повышать, так как дорожают стройматериалы и растет зарплатный фонд. Некоторые даже предприняли попытку переписать прайсы, повысив их на 3-5%. Но этот эксперимент тогда не прошел, и компаниям пришлось устраивать акции и распродажи, чтобы вернуть покупателей.

Что будет с ценами

В этот раз, если доллар улетит за 28, а то и за 30 гривен, а такие прогнозы тоже есть, у застройщиков появится дополнительный аргумент для повышения цен.

«На сегодняшний день нет предпосылок говорить о том, что ослабление гривны приведет к резкому ценовому скачку на жилье в новостройках. Прогнозы по удорожанию стоимости квадратного метра достаточно сдержанные. До конца весны, если конечно не произойдёт чего-то радикального, рост цен составит в среднем 3-4%», — считает Изаров.

По его словам, предложение на рынке нового жилья значительно превышает спрос. И это станет главным «предохранителем» от значительного скачка цен.

«Кроме того, цены и маркетинговая политика, как и ожидаемая прибыль, формируются задолго до того, как начинаются продажи. Поэтому в тех объектах, строительство которых началось в первой половине 2019 года, был заложен курс в 27 гривен за доллар. И сейчас его вряд ли будут кардинально менять», — считает эксперт.

«Любое резкое повышение цен, в том числе по причине курсовых колебаний, вряд ли приведет к повышению продаж. Поэтому застройщики заинтересованы в максимальной стабильности цен», — уверена Саакян.

Как будут строить

Риэлторы считают, что не все застройщики смогут повысить ценник даже на 3-4%. «Это возможно разве что в проектах на финальной стадии строительства или в тех, что сданы в эксплуатацию. Новых объектов покупатели и так боятся, опасаясь, что их могут заморозить или сорвать сроки сдачи. Из-за коронавируса и кризисных ожиданий эти страхи только усилились. Застройщикам придется постараться, чтобы продать квартиры в домах на этапе фундамента даже по нынешним ценам», — считает риэлтор Ирина Луханина.

Пока карантин и надвигающийся кризис не остановили столичные стройки. Работы на большинстве объектов идут, хотя скорость везде разная.

Впрочем, и в более благополучные времена эксперты говорили о «пузыре» на рынке недвижимости. Стоит вспомнить также скандалы со стойками Войцеховского и Укрбудом, которые ударили по тысячам инвесторов.

Нет никаких гарантий, что не будет новых громких банкротств и очередного списка недостроев. Поэтому риэлторы советуют покупать жилье в новостройках осторожно, и отдавать предпочтение уже достроенным или, еще лучше, введенным в эксплуатацию, объектам.

По новым объектам стоит ожидать снижения предложения. Уже в прошлом году количество новых разрешений на строительство резко уменьшилось. А, если страну накроет кризис, некоторые застройщики могут еще больше порезать планы.

Будут ли скидки и льготы по кредитам

Весь прошлый год рынок новостроек фактически жил по двойной цене. Официальная стоимость квадратных метров прописывалась в прайсах, но застройщики часто проводили распродажи и акции, а также соглашались на скидки под конкретного покупателя. Размер таких скидок мог достигать 20%.

Читайте также: Акции от застройщиков Киева: что изменилось в работе компаний в условиях карантина

В этом году из-за девальвации гривны массовых распродаж будет меньше, а скидки станут более скромными — не больше 5-7%,— говорят застройщики.

При этом риэлторы заявляют, что исключения все же возможны. Скажем, по объектам на начальных этапах строительства реально будет получить и более серьезную скидку — иначе застройщик попросту рискует ничего не продать.

По более ликвидным объектам скидок действительно может и не быть, а цены, наоборот, вырастут.

Отдельный вопрос — рассрочки, которые большинство компаний предлагают покупателям.

«Минфин» уже писал об идеях устроить «карантин» для покупателей жилья в рассрочку от застройщика хотя бы на 2-3 месяца. А также о перспективах договориться с банками о кредитных каникулах.

Мы спросили  у застройщиков и банков о готовности к подобным уступкам. Но официально все они отказались от комментариев.

«Не для прессы» в компаниях пояснили, что пока не готовы к уступкам, так как их собственный ресурс и так небольшой. А банки-партнеры, якобы, считают ипотеку слишком рискованной, чтобы предоставлять еще и бонусы. «Для кредитных каникул или снижения процентных ставок нужны государственные программы и гарантии, а их пока нет», — пояснили эксперты.

Конечно, можно вспомнить, что Нацбанк недавно снова снизил учетную ставку. В перспективе это может отразиться и на условиях ипотеки. Снижение процентных ставок по кредитам на 1-2% дает прирост спроса на жилье на 10%. Но эти расчеты касаются «мирного времени» и в кризис вряд ли сработают.

Чего ждать на вторичке

В прошлом году жилье в старых домах подорожало, по оценкам Луханиной, в среднем на 20%. Если двушку на Оболони в в конце 2018 года можно было найти за $40 тысяч, то в декабре 2019 года цена подобралась к $50 тысячам.

Причем дешевые квартиры раскупали как горячие пирожки. Одной из причин ценового ажиотажа стал уход покупателей с проблемной первички на вторичку.

Но сейчас ситуация начинает меняться. «Люди ждут обвала цен на вторичку, некоторые даже отменяют сделки в надежде через пару месяцев купить квартиру дешевле», — рассказала Луханина.

По ее мнению, снижение цен, скорее всего, будет. Но не сразу, а в течение года. До конца 2020 года они должны вернуться к уровню позапрошлого года, то есть упасть примерно на 20%. Если будут проблемы с возвращением на работу в Европу наших заробитчан (а, следовательно, сократятся денежные переводы) и резко уменьшится уровень доходов украинцев, ценовой обвал может оказаться и более существенным.

Мария Колыванова