Директор Фонда развития предпринимательства: Дешевую ипотеку под 7% могут взять и ФОПы

Как именно планируют обновить программы, кто может ими воспользоваться и как повысить свои шансы привлечь дешевый кредит, в интервью «Минфину» рассказал исполнительный директор Фонда развития предпринимательства Андрей Гапон.

О доступной ипотеке

С 1 марта Фонд развития предпринимательства начал выдавать ипотечные кредиты в рамках государственной программы «Доступная ипотека 7%». За это время заемщикам выдано 457 льготных кредитов. А без собственного жилья или нуждающихся в улучшении жилищных условий более 1 млн украинских семей. Почему программа движется так медленно, по сравнению с потенциальным спросом?

Есть еще 775 заявок, которые уже изначально согласованы банками. Это значит, что в ближайшее время они будут также трансформированы в кредиты. Конечно, хотелось бы больше. Но я понимаю, почему ситуация именно такая.

На самом деле и банки, и сами заемщики оказались не готовы к ипотечному продукту. Во-первых, с 2008 года подавляющее большинство банков ипотекой почти не занимались. Им нужно время, чтобы наладить процедуру выдачи. Во-вторых, 2020−21 гг прошли под знаком коронакризиса. Долгосрочные инвестиции в квартиру при таких условиях — довольно смелое решение.

Нужна полная уверенность, что заемщик сможет платить свои обязательства в течение всего срока кредитования. К тому же наши граждане привыкли на жилье занимать у знакомых, родственников, только чтобы не брать ипотеку.

Какой процент заявок, поступивших за это время, вы удовлетворили?

Отклоненных заявок у нас всего 4,3%, поэтому процент согласований очень высок.

На покупку каких квартир — на первичном или вторичном рынке — чаще всего берут кредит?

«Вторичка» продолжает лидировать — на нее приходится 77% выданных кредитов. «Первичка», соответственно, занимает 23%, что весьма неплохо, если учесть все те риски, которые несет в себе этот рынок. Но мы собираемся приложить максимум усилий, чтобы этот процент был выше.

Что именно планируете сделать, чтобы заемщики охотнее вкладывались в новостройки?

Прежде всего нужны соответствующие законодательные изменения. Сейчас на рассмотрении в Верховной Раде есть два законопроекта (№ 5600 и № 5059), которые непосредственно касаются первичного рынка, в частности, создают единые правила работы застройщиков.

Вы говорите, что отказов немного. Почему же тогда многие жалуются на массовые отказы банков в выдаче льготной ипотеки?

Здесь надо разобраться, что считать запросом. Есть много лиц, которые просто приходят в отделение банка или звонят, чтобы узнать о программе. Не факт, что они намерены взять ипотеку. А есть такие, которые уже дали твердые заявки с перечнем необходимых документов, которые были первоначально рассмотрены банками. Поэтому этими данными мы оперируем. А они свидетельствуют, что отклонений немного — 4,3% от всех заявок.

Читайте также: Ипотека под 7%. Кому будут выдавать и на каких условиях

Сколько семей, по подсчетам Фонда, смогут воспользоваться программой в 2021 году? Будет ли в случае необходимости дофинансирование программы?

Планируем обеспечить доступным жильем 5 тыс. семей. Рассчитываем, что в этом нам помогут коллеги из Укрфинжилья после запуска своих продуктов. В целом бюджет программы на этот год составляет 300 млн грн. Этих средств должно хватить. Впрочем, думаю, в случае необходимости правительство будет дополнять программу и дополнительно выделять финансирование.

Фонд развития предпринимательства и в дальнейшем будет заниматься программой доступной ипотеки и не будет передавать эти полномочия Укрфинжилью (ГИУ)?

Укрфинжилье присоединится к нашему движению по восстановлению ипотечного кредитования, но их программа будет более точечная, направленная на определенные социальные группы, например, медиков, полицейских. Программа же Фонда универсальная, рассчитана на поддержку всех слоев населения.

Пока мы будем работать параллельно. На каком-то этапе, возможно, перераспределение наших полномочий. Но сейчас смысла об этом говорить нет, потому что окончательное решение не принято.

Читайте также: Глава ГИУ: месячный платеж за 1-комнатную квартиру в лизинг на 20 лет — 9,4 тыс. грн

Может ли так случиться, что через некоторое время государство прекратит финансирование соответствующих программ и те, кто сейчас взяли льготную ипотеку, вынуждены будут сами платить проценты по полной?

Очень хотелось бы, чтобы скепсис относительно внезапного завершения программы или проблем с финансированием исчез. Если посмотреть историю предыдущих ипотечных программ, то должен вас заверить, что государство ни разу не подводило своих граждан. До сих пор старые ипотечные программы обслуживаются, и каждый год на это в бюджете закладываются средства. То же самое будет с нашей ипотекой — государство гарантирует компенсацию процентов до оговоренного уровня по всем кредитам, выданным в рамках нашей программы.

Кто может претендовать на дешевую ипотеку?

Требований к заемщику не так много. Первое касается возраста. На дату окончания срока ипотечного кредита заемщику не должно исполниться более 70 лет. Во-вторых, заемщик или члены его семьи не должны владеть недвижимостью, превышающей нормативную площадь — 50 кв м на семью из одного или двух человек и +20 кв м на каждого следующего члена.

Программа определяет предельно допустимый совокупный доход семьи, он не должен превышать 10-кратный размер средней зарплаты в регионе. Минимального предела нет, ее устанавливает сам банк, исходя из своих внутренних процедур. У кого-то это 14 тыс грн, у других — 20−25 тыс. грн.

Есть дополнительные требования к недвижимости, которую планируется покупать по программе доступной ипотеки?

Покупать можно и готовую квартиру или индивидуальный жилой дом, а можно и имущественные права на квартиру в новостройке или же строить собственный дом. Главное, чтобы жилью было не более трех лет и оно соответствовало нормативной площади.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость: во что сегодня вкладывают деньги украинцы

Как выглядит портрет типичного получателя дешевой ипотеки?

Мы создали базу данных, которая ежедневно обновляется и позволяет делать аналитику по регионам, доходами, возрасту и даже в гендерном разрезе. Итак, больше всего среди заявителей семейных лиц — 66%, одиночек в два раза меньше — 30%, меньше всего многодетных семей — всего 4%.

В подавляющем большинстве возраст заемщиков не превышает 35 лет — 60%; от 35 до 50 лет — 36%; и более 50 лет — 4%. Что интересно, за кредитами обращаются чаще мужчины, чем женщины.

Был скепсис, что ФОПы не могут взять у нас ипотеку, однако это не так, на них приходится 23% от общего количества заявителей, 77% — на наемных работников. Средний доход заемщика 32−38 тыс грн на семью, если это наемные работники, и 50 тыс. грн для предпринимателей.

Формально к программе присоединились 14 банков, но фактически займы пока выдают только 7. Почему?

Откровенно говоря, активно участие в программе принимают только 5 банков. Другим нужно время, чтобы наладить внутренние процессы, гармонизировать их с нашей программой. Но это вопрос времени.

Что поможет повысить интерес финучреждений к участию в этой программе?

Мы будем продолжать работать над масштабированием программы среди банков, созданием конкуренции между ними в борьбе за каждого клиента. Как показал опыт «5−7−9», это очень удачная идея. Благодаря конкуренции банки становятся более клиентоориентированными. А что самое главное — снижается процентная ставка по кредитам даже не в рамках программы. Например, когда начинали «5−7−9» в феврале 2020 года, средняя ставка по кредиту для малого и микропредприятия по рынке была 22%. Сейчас она 13%. Надеемся на подобный эффект и от программы «Доступная ипотека 7%».

В каких банках самое большое количество отказов в выдаче ипотеки? Что чаще всего мешает человеку в получении льготного кредита на жилье?

Все банки-участники программы являются нашими партнерами, и я бы не хотел кого-то выделять. А причины отказа — типичные. Чаще всего — это превышение суммы доходов. Если семья зарабатывает в месяц более 10-кратного размера средней зарплаты в регионе, тогда она может себе позволить купить квартиру, не используя государственные средства.

Следующий стоп-фактор — негативная кредитная история. Для банков важное значение имеет деловая репутация заемщика. Если у него есть непогашенные задолженности, просроченные платежи, скорее всего, он получит отказ в кредите.

Читайте также: Как проверить свою кредитную историю

Каждого клиента проверяет не только банк, но и Фонд развития предпринимательства. Случалось, что заемщику отказывали в ипотеке из-за решения Фонда? И наоборот, есть ли возможность повлиять на банк, чтобы тот выдавал больше кредитов?

Случаев, когда банк согласовал выдачу кредита, а Фонд отклонил это решение, не было и, уверен, не будет. Как и не будет влияния с нашей стороны на банки в том, сколько, кому и когда выдавать кредиты, поскольку решение о выдаче кредита принимает банк, но в соответствии с условиями и критериями программы.

Мы не согласовываем заявки на кредитование, а только реестры граждан, которых банки планируют включить в программу с целью, чтобы не было перелимитов и чтобы человек не принимал участия в программе несколько раз. Оценкой же платежеспособности заемщика занимается банк. Он и принимает решение выдавать кредит или нет.

И это справедливо, ведь финансовый ресурс все-таки банковский, и именно банки несут в полном объеме кредитные риски заемщика. Государство же через Фонд только компенсирует часть процентов. Например, если взять первичный рынок, у нас предусмотрена базовая ставка UIRD12М + 7%, что примерно составляет 15%. При этом сам заемщик платит 7%, остальное компенсирует государство.

То есть, если заемщик перестает платить, то это проблемы не Фонда, а банка?

Это мотивирует банки тщательно изучать платежеспособность своих заемщиков. Ведь если заемщик перестает платить, то выбывает из программы, и ему включается базовая ставка. Он остается клиентом банка, но государственная помощь ему не поступает. Если он погасит свою задолженность, то может претендовать на возвращение в программу, но в период, пока есть задолженность, он должен банку оплатить в соответствии с договором по полной ставке — сегодня 15% для первички и 12,5% для вторички.

Читайте также: Ипотека под 7%: чем рискует заемщик

В рамках госпрограммы речь идет об ипотеке под 7%. На сколько может расти реальная стоимость кредита за счет банковских комиссий, дополнительных платежей, таких как страхование, и другое?

Мы жестко ограничили лишь ежегодное комиссионное вознаграждение банка до 0,5%. Других платежей не касались, чтобы маржинальность банков сильно не страдала и они имели возможность работать на рынке. В целом, если учесть страховку и нотариальные услуги, то стоимость кредита вырастет примерно на 2,5%, максимум 3%. Иными словами, в результате мы выходим на ставку 10%.

Минфин выдвинул ряд требований к недвижимости, приобретаемой в кредит. В частности, критерий к «возрасту» — не старше 3-х лет — сильно ограничивает потенциал программы. Зачем нужно такое жесткое ограничение?

Требование к «возрасту» жилья действительно стало сдерживающим фактором, который не позволяет получить ипотеку многим желающим. Особенно это ощутимо в регионах, где жилой недвижимости, соответствующей параметрам программы, не так и много.

Поэтому мы собираемся пересмотреть требование к возрасту зданий в сторону его увеличения. На сколько, пока сказать сложно. Сейчас собираем данные из регионов, которые позволят сделать это повышение эффективным. Скорее всего, будем оперировать к какому-нибудь году, в котором произошел бум в строительстве.

Еще одно требование — предельная стоимость недвижимости, которая приобретается в кредит — до 2 млн грн. Сейчас недвижимость дорожает. Будут ли в связи с этим пересматриваться условия программы?

Возможно, в будущем это и будет сдерживающим фактором. Но пока я вижу средний чек по нашей программе — это 700−800 тыс. грн. При этом для первичного рынка это 790 тыс. грн, а для вторичного — 870 тыс. грн.

Поэтому говорить об увеличении этого лимита, по крайней мере ближайшие год-два, я не вижу смысла.

Читайте также: Цены на квартиры растут: +7% вторичка, +15% первичка. Что дальше

Какие еще проблемы обнаружились за время работы программы? Где она больше всего пробуксовывает?

Критерий первого взноса, считаю, нуждается в доработке. Сегодня банки имеют право полностью решать этот вопрос. Но некоторые, кажется, несколько этим злоупотребляют. Когда мы говорим о минимальном первом взносе в 15%, а банк настаивает, что у него старт от 25%, это вводит в заблуждение заемщика.

Поэтому мы рассматриваем возможность введения какой вилки, то есть от 15% до какого-то предела, но с условием, что при желании клиент может превысить верхний предел.

Рассматриваете ли вы возможность рефинансирования программы «Доступная ипотека 7%»?

Да, несколько несправедливо по отношению к лицам, которые, не дождавшись старта нашей программы, взяли ипотеку в 2020 году и теперь платят 16−18% годовых. Поэтому мы рассматриваем возможность рефинансирования, но с привязкой к сегодняшним условиям. То есть под рефинансирование подпадут только те кредиты, которые полностью соответствуют требованиям программы, то есть нормативной площади, стоимости, возрасту. Но пока этот вопрос для обсуждения и расчетов.

О программе «5−7−9»

Программа «Доступные кредиты 5−7−9%» изначально должна была стимулировать появление нового бизнеса. Но из 47,5 млрд грн предоставленных кредитов на инвестиционные цели ушло всего около 6 млрд грн. Как вы в целом оцениваете результаты программы?

Прежде всего отмечу, что уже само появление этой программы по поддержке государством микро- и малых предприятий считаю большим достижением. Да, она задумывалась как инвестиционный проект. То есть мы должны создавать новые рабочие места, новые предприятия и т. п. Но грянул кризис, начались локдауны. Вопрос создания рабочих мест отошел на второй план. Главной задачей стало сохранение того, что есть.

Мы вовремя отреагировали и на помощь микро- и малому бизнесу — разработали два новых компонента — антикризисный и рефинансирования. Рефинансирование свою роль выполнило полностью и продолжение этого компонента, считаю, нецелесообразным.

Другое дело — антикризисный компонент. Мы придерживаемся мнения, что каждое предприятие пострадало от коронакризиса, а потому требует дешевых кредитов для пополнения оборотных средств. В то же время мы понимаем, что надо увеличивать инвестиционное направление. И сейчас работаем над гармонизацией программы.

Спрос на льготные кредиты по программе «5−7−9» продолжает набирать обороты. Если прошлый год мы заканчивали с портфелем 17 млрд грн, то сейчас он вырос до 47,5 млрд. Динамика роста — больше чем в два раза с начала года.

Читайте также: «5−7−9%». Кабмин увеличил максимальную сумму помощи до 400 тысяч евро

Кто является сегодня основным клиентом программы «5−7−9»?

Основным клиентом стал средний бизнес, для которого мы открыли программу с 1 января 2021 г. Сейчас он активно кредитуется по антикризисному компоненту. Самая большая доля выданных займов приходится на предприятия сельскохозяйственной отрасли — 49%. Это прежде всего связано с тем, что аграрии вообще находятся у банков на хорошем счету. Уровень неработающих кредитов в этом секторе экономики всего 7%, тогда как в торговле, например, 35%. К тому же, банки оценивают платежеспособность каждого клиента. И здесь аграрии впереди всех, потому что они меньше всего пострадали от коронакризиса.

Второе место по количеству полученных кредитов занимают предприятия промышленности и торговли.

А как же наиболее пострадавшие отрасли, например туристический, гостиничный, ресторанный бизнес?

Банки не рассматривают их как платежеспособного заемщика, поэтому получить им кредит в рамках нашей программы сложно. «5−7−9» работает для всех предпринимателей, без преференций и дискриминации. Но кому выдавать кредит, решает банк. Влиять на него мы не можем.

Как же тогда помочь наиболее пострадавшим отраслям?

Я сторонник субсидирования этих предприятий. И речь не идет о кредитных средствах, которые подлежат возврату. Реальной помощью станут адресные помощи, гранты или субсидионные средства. Возможно, это единственный путь, чтобы решить проблемы этих предпринимателей.

Читайте также: ВВП Украины сократился на 4%. Какие отрасли больше всего упали

Представители бизнеса часто жалуются, что кредиты «5−7−9» для большинства недоступны из-за сложной бюрократической системы и затягивания сроков согласования выдачи займа. Может Фонд влиять на эти процессы?

Согласование заявки на выдачу кредита действительно часто занимает много времени. Но это внутренние процедуры банка, и влиять на них мы не можем.

Что чаще всего становится преградой для получения предпринимателями финансирования?

К нам обращаются иногда предприниматели с просьбой разобраться, почему банк им отказал в кредитовании. Но после выяснения всех обстоятельств, в основном оказывается, что банк принял верное решение.

Деловая репутация — главный показатель для выдачи кредита. И если у заемщика есть долги или просрочки платежей, в том числе коммунальных, то банк не может ему выдать кредит. Поэтому прежде, чем обращаться за займом, стоит разобраться с долгами по старым обязательствам. Также препятствием для получения кредита по программе «5−7−9» является непонятная структура бизнеса.

Предполагается также, что по программе «5−7−9» будет оказана финансовая поддержка для покупки земли. Расскажите об этом подробнее.

У нас предполагается расширение программы, но это не связано с рынком земли. В принципе целевое использование кредитных средств заложено в нашей программе с прошлого года. Однако требует решения вопрос сроков. Кредитование земли — долгосрочное, рассчитанное на 10 и более лет. По нашей же программе максимальный срок — 5 лет, и пока мы не собираемся вносить изменения.

А о каком именно расширении программы идет речь?

Во-первых, программа требует гармонизации. Планируем основной акцент сделать на инвестиционном компоненте и развивать его в первую очередь. Рефинансирование закрываем.

Во-вторых, сейчас прорабатываем в Фонде вопрос участия в нашей программе компаний, которые предоставляют услуги финансового лизинга.

В-третьих, мы прилагаем максимум усилий для более активного вовлечения в программу микропредпринимателей.

Малому бизнесу стало значительно труднее получить кредит. Поэтому сейчас мы думаем над тем, как расширить в программе долю ФОПов, которые для финансирования своей хозяйственной деятельности преимущественно используют беззалоговые кредиты. Ведь поддержка малого бизнеса для государства остается приоритетной задачей.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки

При участии:

исполнительный директор Фонда развития предпринимательства Гапон Андрей

Фонд развития предпринимательства

Проверено:

исполнительный директор Фонда развития предпринимательства Гапон Андрей

Фонд развития предпринимательства