Сергей Мамедов об ипотеке: Мы кредитуем реальных покупателей, которые собираются жить, а не инвесторов, желающих заработать

Почему Глобус идет против рынка, «Минфину» рассказал Сергей Мамедов, председатель правления банка.

Об амбициях

10 лет назад вы стояли у истоков создания Независимой ассоциации банков Украины (НАБУ), которая должна была стать альтернативой Ассоциации украинских банков (АУБ). Вы даже были исполнительным директором новой ассоциации. А сейчас стали вице-президентом АУБ. Почему так?

Банк Глобус работает с НАБУ, сотрудники нашего банка представлены во многих комитетах ассоциации. Я бы вообще не делал каких-либо противопоставлений. Также не соглашусь с вашим высказыванием о целях создания НАБУ, как альтернативы АУБ для банков. Цель банковских ассоциаций одна — защита интересов банков и создание благоприятных условий для развития банковской системы.

Что касается моего назначения вице-президентом в АУБ, ответ очень прост: меня пригласили заняться вопросами развития ипотеки в Украине, и я согласился, так как эта тема мне очень близка.

А в НАБУ не приглашали?

Не в этом дело. Мы создали комитет в АУБ по активизации ипотечного кредитования и предложили всем участникам рынка стать его членами.

Есть конкретная задача — полноценное развитие ипотечного рынка. Я понимаю, что мои знания и знания коллег могут пригодиться. Поэтому не вижу никаких противоречий. Более того, Глобус Банк является участником Конфедерации строителей Украины. Мне доверили возглавить финансовый комитет этого объединения, и мы хорошо понимаем проблемы строительной отрасли.

Кстати, мы должны были встретиться раньше, но мне сказали, что вас вызвали в Кабмин. Зачем? Вы же не госбанкир!

Дело в том, что как раз тогда обсуждался вопрос активизации ипотечного кредитования на первичном рынке. В частности, речь шла о продвижении новых финансовых инструментов, связанных с доступной ипотекой. В сегменте «первички» доля Глобус Банка составляет 60%, в том числе по госпрограммам — 50%. Поэтому неудивительно, что нас приглашали на обсуждение.

Почему «первичка»

Рынок первичной недвижимости считается высокорисковым. В 2008—2009 гг. на нем «погорело» немало банков, в том числе «Укргазбанк», в правлении которого вы работали. Неужели риски оправданы?

Могу сказать, что у нас ипотечный портфель — самый безрисковый! Из 2,5 тыс. кредитов всего 8−9 попали в реструктуризацию. Доля проблемной задолженности по ипотеке у нас составляет 0,4%, тогда как по другим кредитным продуктам банка эта цифра находится на уровне 5−7%.

Читайте также: Столичный метр: инвестиции в квартиры в Святошинском районе

Невероятно! И в чем секрет?

Банк соблюдает несколько строгих правил. Прежде всего, мы работаем только с проверенными застройщиками, бизнес которых понимаем. Сейчас у нас около 50 таких партнеров. Их деятельность мы досконально проанализировали.

Кроме этого, мы тщательно изучаем каждый конкретный объект аккредитованных застройщиков. Если у нас возникают сомнения и вопросы, то мы открыто говорим, что не готовы кредитовать покупателей данного объекта, пока не будут исправлены определенные моменты. Мы практически не кредитуем на стадии котлована, дожидаемся, пока будет возведен хотя бы первый этаж. Сейчас в работе у нас порядка 300 объектов.

И третье, наверное, самое главное — это небольшие суммы кредитов. Мы не работаем в сегменте дорогого жилья. Средняя сумма кредита порядка 800 тыс. грн. Мы кредитуем реальных покупателей, которые собираются жить, а не инвесторов, желающих заработать. Поэтому 90% наших выдач — это улучшение жилищных условий либо первое жилье. У таких покупателей совсем другая ментальность, бережное отношение к кредиту. Кстати, мы не только кредитуем, но и помогаем с благоустройством нового жилья, что повышает лояльность заемщиков.

А недавно мы вышли с предложением на первичном рынке: готовы кредитовать покупку строящегося жилья, не беря его в залог.

Сейчас в Киеве на левом берегу «Интергалбуд» строит комплекс «Парковые Озера-2». Соседи-активисты выступали против этой стройки, ссылаясь на проблемы с землей. Тем не менее Глобус Банк, насколько я понимаю, кредитует покупку будущих квартир в этих объектах…

Нюансов не знаю. Но мы не работаем с площадками, где есть проблемы с документами. Поэтому, если мы кредитуем в данном случае, значит, проблем с землей нет. Можно уточнить, но я уверен, что там все в порядке.

Читайте также: Сколько заработают инвесторы на столичных новостройках в 2021 году

Пару лет назад была история с «Укрбудом». Банк или заемщики как-то пострадали?

Абсолютно никак. У «Укрбуда» было много разных площадок. Те, которые мы аккредитовали, были беспроблемными. Впоследствии их быстро разобрали другие застройщики и достроили. Так или иначе, нарушений платежной дисциплины заемщиками не было. Средняя сумма задолженности (остаток) по объектам «Укрбуда» на тот момент составляла до 300 тыс. грн.

Что мешает другим банкам работать по такой же схеме?

Первичный рынок намного сложнее. Из-за регуляторных требований кредитование вторичного рынка более выгодное, чем первичного. Под «первичку» необходимо формировать больше резервов. Мы оцениваем риски портфельным методом. Новый игрок, который выходит в данный сегмент, должен доказать, что владеет такой методикой. На это может потребоваться 3−5 лет. Для многих это усложняет процесс выхода на рынок.

Наше ключевое преимущество — 5-летний положительный опыт работы в этом сегменте рынка. Мы четко понимаем и чувствуем своих партнеров. Кстати, могу сказать, что большинство компаний строят без привлечения кредитных средств: за счет собственных, а также за счет частных инвесторов — покупателей будущих квартир. Поступления от продажи играют роль больше стабилизатора денежного потока. Застройщики не заинтересованы продать все и сразу, так как у них возникнут излишки ликвидности.

Какова региональная структура выдач ипотеки вашим банком?

На Киев приходится порядка 60%, затем идут Харьков, Каменец-Подольский, Ровно, Сумы, Николаев. Кстати, на следующий год мы ставим перед собой задачу развития ипотечных программ в небольших городах. Ведь там ощущается максимальный дефицит нового жилья: люди и хотели бы купить, а нового нет — только «вторичка». У местных властей есть в распоряжении достаточно ресурсов и они готовы выстраивать модели компенсаций процентной ставки.

Читайте также: Почему не взлетает доступная ипотека под 7%

О партнерских программах

Ставки Глобуса по кредитованию «первички» ниже, чем по «вторичке», тогда как на рынке все наоборот. Почему?

Свою нишу мы видим именно в первичном рынке.

Предлагаем более низкие ставки благодаря партнерским программам с застройщиками. Они дают банку скидки за опт. За счет этих скидок мы можем частично компенсировать ставку, делая ее более привлекательной.

В результате выигрывают все три стороны: застройщик продает больше квартир, мы выдаем кредиты с приемлемой для себя доходностью в 16−17% годовых, а покупатель/заемщик получает привлекательную ставку на первые годы кредитования.

Конкретное предложение для заемщика зависит от того, как получилось договориться с застройщиком относительно конкретного объекта. У нас есть ставки на первый год — от 0,01% годовых, есть на 3 года — 6% годовых. Компенсация зависит от суммы скидки, о которой удалось договориться. По истечении льготного периода ставка становится рыночной. По таким партнерским схемам у нас реализуется около 80% сделок.

Ипотечные кредиты мы выдаем на срок до 20 лет, но реальный (фактический) средний срок жизни кредита у нас составляет всего 2 года и 2 месяца. То есть, по сути, это целевые кэш-кредиты, обеспеченные ипотекой.

Неожиданно… Каким же доходом надо располагать, чтобы погасить ипотеку в 10 раз быстрее?!

В рамках госпрограммы средний доход составляет 25 тыс. грн. По остальным программам средний фактический доход заемщиков у нас — порядка 35 тыс. грн. Средний фактический первоначальный взнос по портфелю составляет 35% от стоимости жилья.

Чтобы закрыть даже беспроцентный кредит на 800 тыс. грн за 26 месяцев, необходимо платить 31 тыс. грн ежемесячно плюс ещё расходы на жизнь. То есть надо иметь доход порядка 50 тыс. грн. Если заемщик приносит в банк мешок с деньгами, чтобы погасить кредит досрочно, как на это реагирует финмониторинг?

Скорее всего, без подтверждения источников доходов такая операция не пройдет.Однако наш механизм оценки рисков исходит из того, что каждая семья могла накопить определенную сумму денег. У нас это — чуть меньше 1 млн грн. То есть если клиент сделал первый взнос порядка 300−500 тыс. грн, а потом погасил одноразово ещё такую же сумму — то это допускается. Если же он принесет $1 млн, то без подтверждения такое не пройдет.

Кстати, о подтверждении. Допустим, заемщик собирает выручку от микробизнеса на карту физлица. Будет ли выписка по счету считаться документом, подтверждающим доход?

Если речь идет не о ФОПе, а об обычном физлице, то нас интересует только справка о доходах с места работы. Либо, например, справка о наличии депозитов или других инвестиций. То, что падает на счет, не может считаться подтвержденным доходом. Это просто деньги, зачисленные на счет, — поступления. Таковыми могут быть и кредитные деньги, которые доходом нельзя считать. Для подтверждения доходов ФОПа нужна налоговая декларация.

О перспективах рынка

Почему вам неинтересно кредитование покупок на вторичном рынке?

Мы можем сработать даже по готовому жилью от застройщика, но это должна быть первая продажа.

С имущественными правами есть только один риск — что объект не будет достроен. Со вторичным жильем таких рисков, с учетом судебной практики, намного больше. В сумме они превышают риски имущественных прав. Если у банка в залоге готовая квартира, то могут возникнуть трудности, например, с выселением несовершеннолетних.

Читайте также: Как заработать на квартире $14 тысяч за 5 месяцев

Какова доля ипотеки в продажах первичной недвижимости?

По нашим оценкам, сейчас только 3% объектов первичной недвижимости продается в кредит. Это очень мало. Например, в Скандинавских странах без кредитов ничего не продается в принципе!

Но наши застройщики предлагают программы рассрочки. Какова доля этого инструмента?

Думаю, примерно половина всех продаж. Но у рассрочки есть два важных недостатка.

Во-первых, покупатель не получает прав собственности на имущественные права, пока он не рассчитался. Во-вторых, застройщик сохраняет за собой право повышать цену до полной выплаты.

В свою очередь, для застройщиков это отвлечение (замораживание) оборотных средств. Поэтому они заинтересованы в сотрудничестве с банками.

По госпрограмме «под 7%» застройщиков выбирают банки совместно с государством?

Нет, это делает банк, но есть требование по используемым схемам финансирования. Сейчас это только имущественные права. Данная схема не является популярной на рынке — на неё приходится лишь 10−15% сделок. Если застройщик хочет участвовать в программе, то вынужден переключаться на нее, как минимум по конкретному объекту.

Если говорить о банке, то мы работаем по разным вариантам финансирования строительства. На наш взгляд, сама по себе избранная застройщиком схема ничего не говорит о надежности.

В какой степени скорость и динамика стройки являются индикаторами того, что объект будет сдан в эксплуатацию?

По нашему опыту, средняя продолжительность строительства объекта — от котлована до введения в эксплуатацию — составляет около 2 лет. Однако сейчас все стараются строить как можно быстрее, чтобы приступать к новым объектам. Поэтому дома растут просто на глазах.

Самый важный показатель — это бэкграунд застройщика: сколько он объектов сдал, были ли задержки. Открытые публичные застройщики держат такую информацию на виду. Во всяком случае, топ-десять застройщиков — это публичные компании, которые можно проанализировать очень легко.

Каков ваш прогноз относительно рынка недвижимости? Видите ли признаки ценового «пузыря»?

В этом году недвижимость серьезно дорожала. Рост цен продлился до сентября, но затем замедлился практически до нуля. Неожиданное укрепление гривны привело к снижению спроса, так как у многих потенциальных покупателей сбережения в валюте. Девальвация нацвалюты всегда приводит к росту объемов продаж первичной недвижимости.

Уверен, что цены и дальше будут расти: дорожает рабочая сила, материалы, в частности, металл. Не вижу объективных причин, почему стоимость жилья могла бы падать.

Если смотреть по количеству квадратных метров на душу населения, то Украина находится в конце списка среди европейских стран. Этот дефицит все равно придется закрывать. Тем более, что украинцам ментально свойственно иметь собственное жильё, а не арендовать, как это принято, скажем, у американцев.

О планах на будущее

Вы недавно сказали, что Глобус Банк входит в пятерку банков по выдаче товарных кредитов, так называемых PoS-loans. Ранее не доводилось видеть банк в соответствующих рейтингах…

Это направление мы запустили 2,5 года назад, сейчас работаем с большинством сетевых ритейлеров. Процесс принятия решений практически полностью автоматизированный и занимает 10−15 секунд. Часто покупатели и не догадываются о том, что кредит выдал наш банк. Они просто знают, что сделали покупку в кредит.

Мы запустили обновленное мобильное приложение GlobusPlus, через которое может обслуживаться клиент любого банка. Таким образом мы планируем расти в сегменте транзакционного банкинга.

Читайте также: Елена Маленкова: У нас можно заработать 7−10% на аренде, в мире доходность не выше 3%

Какой банк вы строите: универсальный или розничный?

Стараемся развиваться во всех направлениях, где видим свои конкурентные преимущества. Мы не будем идти в кредитование на большие суммы, в том числе с корпоративными клиентами. Не видим тут конкурентных преимуществ, даже исходя из цены ресурсов. Например, когда уровень ставок в сегменте автокредитования упал до 11% годовых, мы поняли, что лучше переключиться на другое направление. Мы очень гибкие в этом плане.

Вы сказали, что ресурсы у банка Глобус достаточно дорогие. Что можно сделать, чтобы их удешевить?

Рынок диктует свои правила. Мы же не скажем: уважаемые клиенты, размещайте у нас депозиты под 5% годовых! А потом ждать, пока кто-то согласится.

Чтобы повысить надежность банка, мы держим примерно треть всех активов в высоколиквидных инструментах — деньгах и ОВГЗ. При всем этом второй год кряду выходим на показатель прибыли в 100 млн грн. Это хорошо, но хотелось бы 200 млн!

Для увеличения прибыли придется расти. Как у вас дела с капитализацией? Что показал стресс-тест НБУ?

Да, придется наращивать активы. За два последних года они выросли в 1,5 раза. Стресс-тест прошли, выполняем все требования НБУ, готовимся к новому тестированию. И так как планируем кредитовать активно и дальше, рассматриваем варианты увеличения капитала и в 2022, и в 2023 годах.