MatiyVV
Василь Матій
Зарегистрирован:
15 апреля 2015

Последний раз был на сайте:
25 апреля 2021 в 17:47
сімейний фінансовий радник, співзасновник бізнес-спільноти BOARD, лектор KSE
2 февраля 2021, 15:54

Нерухомість — не завжди краща інвестиція. Як зберегти ваші активи, покрокова інструкція

Усі знають, що треба вміти керувати своїми грошима й активами, наприклад, диверсифікувати інвестиційний портфель. Але для більшості диверсифікація уявляється чимось на зразок поради не складати всі яйця до одного кошика. Відповідно, небагато хто знає про те, як робити це правильно й ефективно.

Для початку поясню, що диверсифікація – це не розділення грошей по різних купках. Це навичка володіння різними фінансовими активами й управління їхніми ризиками. Поясню на прикладах.

Як зрозуміти, у що мені вкладатись?

Для кожної інвестиції є свій поріг входу тобто мінімальна кількість грошей. Чим більше коштують ваші активи тим більше їх треба ділити.

  • Якщо ваш капітал – тисячі гривень або $1–2 тис., то одним з кращих варіантів для вас будуть депозити. Поділіть гроші по різних валютах і покладіть на депозити в різні банки.
  • Є стереотип, що інвестувати краще за все в нерухомість. Це не завжди так, і часто легше і вигідніше почати інвестувати в цінні папери в Україні або за кордоном. «Зайти» в інвестиції з цінними паперами можна з $3–4 тис.
  • Якщо ваш капітал досягає рівня, коли 30% з нього вистачає на придбання нерухомості, є сенс вкластися в купівлю інвестиційної квартири – однокімнатної або студії. Порогом для входу в комерційну нерухомість буде вже $50–100 тис. Якщо у вас є всього $40 тис. і $30 тис. ви витрачаєте на квартиру – це ризикований актив. Адже якщо станеться пожежа, війна, будинок стане аварійним – ви втратите усе.

Варто враховувати ще одне важливе правило – диверсифікація будь-якого рівня передбачає розподіл інвестицій з менш ризикових у бік більш ризикових. І ніяк не навпаки. Менш ризикові – банківські депозити та державні облігації. Бізнес та акції компаній – вже більш ризикові. Чим менше у вас грошей – тим менш ризиковими мають бути активи.

Як керувати готівкою

Розпочну зі способу, який підходить майже всім і з якого потрібно починати диверсифікація за платіжною одиницею. Ми схильні очікувати зниження курсу гривні, але не варто при цьому все вкладати в долари. Завжди повинно бути розподілення між кількома валютами частина у гривні, частина в доларах, частина в євро. Це потрібно, щоб зростання вартості однієї валюти компенсувало падіння іншої, а загальна вартість кошика лишалася незмінною, а в ідеалі взагалі росла.

Напевно, дехто пам’ятає лютий 2015 року, коли курс долара за кілька днів виріс до 3840 гривень, а потім обвалився майже у два рази. Ті, хто у той момент придбав долари, суттєво втратили.

Не варто забувати і про гривню – вклади у гривні дають більший відсоток зростання. Тому має сенс частину вкладів, короткострокових, тримати у гривні.

Як керувати більш складники активами

Другий рівень диверсифікації за класами активів. В ідеалі ви маєте розділяти свої активи по різних сферах. Це може бути бізнес, нерухомість, цінні папери та метали.

Простий приклад: ви вклали все, що у вас було, в нерухомість у Донецьку, три квартири. Почалась війна – ваші квартири зруйновані і ви втратили все. Але якщо у вас була одна квартира у Донецьку, цінні папери, а ще бізнес у сусідньому Маріуполі – то ви зберегли частину активів. А якщо ваш бізнес через розвиток Маріуполя став активно рости, то, може, нічого і не втратили.

Як розділити активи за кордонами

Третій рівень диверсифікації за юрисдикцією. Вкладатися можна не лише в Україні, а і за її межами. Навіть більше, нинішні українські реалії відсутність захисту права власності, судочинство, яке цьому захисту не сприяє, та ризики гривні як платіжної одиниці роблять інвестування в Україні справою взагалі ризикованою. Тому є сенс вкладатися в тому числі в закордонні активи.

Наведемо приклад. У вас є бізнес, готівка та нерухомість в Україні. Якщо у країні різко гіршає ситуація усі ваші активи різко втрачають у ціні.

Як залишитись у плюсі, коли ви втратили один з активів

Диверсифікація інвестицій потрібна не лише для того, щоб, втрачаючи, не витратити все. Грамотний інвестиційний портфель має бути складений таким чином, щоб у ньому мала місце так звана негативна кореляція. Тобто при падінні того чи іншого активу через будь-які економічні, соціальні та інші чинники в нашому портфелі мають бути активи, які будуть при цьому зростати.

Це легко показати на прикладі двох акцій. Припустимо, одна з них – нафтової компанії, а друга – авіаліній. У цьому випадку при падінні ціни на нафту будуть падати в ціні й акції нафтовидобувних компаній. Але для авіалінії пальне – основна частина собівартості. Якщо вони зможуть дешевше купувати пальне, у них буде більше прибутків. І скоріше за все, у цей момент вартість їхніх акцій збільшиться.

А що, як нічого з цього не робити?

Успішні приклади, коли інвестор або власник бізнесу свої вкладення ніяк не диверсифікує, звичайно, є. Але є і приклади, коли це призводить до дуже значних втрат. Комусь може пощастити, комусь – ні. Вирішувати вам.

Мені відомо багато випадків, коли власники бізнесу все, що є, вкладали знову ж таки в цей бізнес. І коли з ним в один момент щось траплялося, лишалися ні з чим. Після такого людина, звісно, починає думати, що диверсифікувати потрібно. Але вже нічого.

Якщо ви ще на початковій стадії – коли ще є, що інвестувати, варто задуматися, які способи диверсифікації вам підходять, а які ні. Просто поділити всі кошти на умовні три кошики, краще ніж нічого, але…

Просмотров: 9248, сегодня — 0
Следить за новыми комментариями

Комментарии - 39

+
+105
Qwerty1999
Qwerty1999
3 февраля 2021, 11:47
#
«Нерухомість — не завжди краща інвестиція.»

Исключительно потому что на вашей недвижимости
очень сложно заработать массе различных финансовых посредников…

Ну один раз заработал риелтор при оформлении сделки купли-продажи и то не факт,
что риелтор участвовал в сделке, особенно если это новострой и инвестиции
были проведены ещё на уровне котлована.

Ну заработает ещё один раз риелтор при сдаче этой недвижимости в аренду
и то не на вас, а на арендаторах.

Поэтому недвижимость — не всегда удачное вложение, если смотреть
глазами финансовых экспертов…
+
+76
Yura D.
Yura D.
3 февраля 2021, 11:54
#
Кто покупал в 2007—2008 за у.е. тоже поняли что не всегда удачное вложение))
+
0
greenozon
greenozon
3 февраля 2021, 12:38
#
Тот навряд чи заробить коли небудь на перекупленій в тридорога недвізі…
+
+15
Qwerty1999
Qwerty1999
3 февраля 2021, 12:44
#
Если мы обсуждаем украинские реалии, то подавляющее большинство украинцев получают свои доходы исключительно в гривне.

Гривневые цены на недвижимость в 2007—2008 годах
однозначно ниже чем в 2020—2021 на аналогичную недвижимость…

Также не припоминаю, чтобы инвесторы платили застройщику безналичной или наличной валютой — все платежи были в национальной валюте — гривне…

Поэтому в 2007—2008 годах можно было инвестировать гривну либо в недвижимость либо в валютные ценности — доллары США или Евро…

Через десять лет жизнь показала, что инвестиция в валюту принесла большую прибыльность, чем инвестиция в недвижимость, но и инвестиция в недвижимость не принесла никаких убытков — только меншу доходность и не более того…
+
+89
mary27
mary27
3 февраля 2021, 13:18
#
Депозит в валюте приносит примерно такой же %, но с гораздо меньшими проблемами.
Вторичка продается за валюту, и в валюте дешеваеет в кризисы.
+
+112
Qwerty1999
Qwerty1999
3 февраля 2021, 14:00
#
Mary27

Инвестиции ради инвестиций — на мой личный взгляд — несусветная глупость, которую нам навязывают различные финансовые консультанты и аналитики, собственно и живущие на часть процентного дохода от ваших инвестиций…

Всю свою жизнь инвестировать и реинвестировать, чтобы потом умереть от коронавируса или ещё какой-либо дряни, так и не потратив большую часть ранее заработанных средств самостоятельно — в чём тут сакральный смысл, кроме кормления всех участников пищевой цепочки при различных вариантах инвестирования…

Лично я инвестировал в жилую недвижимость с одной целью — зная, что в моей многодетной семье подрастают мои дети и когда они повзрослеют они смогут съехать с родительской квартиры в приобретённую недвижимость…

Не вижу здравого смысла инвестировать куда-либо, если
нужно надеяться на получение отдачи через 20−30 и более лет.
+
+47
Yura D.
Yura D.
3 февраля 2021, 14:15
#
Уоррен Баффет: «Потому, что никто не хочет богатеть медленно»
+
+82
Markell
Markell
3 февраля 2021, 14:57
#
И Вы совершенно правы в своих мыслях.
Кроме как с себя не могу привести друших примеров.
Продал свой бизнес и купил 8 квартир в 2016 году (не юуду кривить дущой, но мне немного повезло) и теперь работаю над своими проэктами, на которые мне просто банально не хватало времени.
В 2017 году первый раз за 17 лет спустился в метро, попробовал шаурму, стал безработным, отдыхал больше чем неделю в году, и СПАЛ по 8 часов в день!!! Каждый день!!!
А в 18 лет мои дети пойдут на эти квартиры жить и будет для них отличный старт.
+
+59
Qwerty1999
Qwerty1999
3 февраля 2021, 22:32
#
Markell

Мои дети уже все достигли возраста 18+ и разъехались из родительского жилья по разным адресам.
Сейчас я уже сбавил обороты по инвестированию в недвижимость, но как-то случайно вышло что уже есть минимум одна двушка и для будущих внуков.
Если им что-то не понравиться — продадут и будет им небольшой стартовый капитал на ими выбранные цели…

Сам не по наслышке знаю о том, как тяжело начинать что-то с нуля…
+
0
busypit
busypit
3 февраля 2021, 22:43
#
Средняя доходность сдачи в аренду недвижимости порядка 6% годовых, т. е. в 2 раза выше доходности валютного депозита в самом рисковом украинском банке.
вторичка в долгосрочной перспективе скорее дорожает, хоть и вряд ли сколько-нибудь значительней инфляции.
+
0
mary27
mary27
3 февраля 2021, 23:10
#
Сейчас да, спасибо Шевченко.
Я про адекватную доходность, а не нынешние игры в искусственную дефляцию.
И да, % все же в гривнах идет, не в валюте.


Вторичка дорожает?
Как минимум странно, замечаю обратное.
+
0
mega5
mega5
4 февраля 2021, 12:42
#
В 17 году купил двушку 43 метра чешку на Минском массиве за 29000 долларов, осенью 20 года продал за 64000 долларов. Плюс аренда за это время 14000 долларов. Конечно дешевеет))).
+
0
mary27
mary27
4 февраля 2021, 13:09
#
А, это у Киеве?
+
0
mega5
mega5
4 февраля 2021, 21:47
#
У Киеве, у Киеве.
+
+73
Скажене Порося
Скажене Порося
4 февраля 2021, 23:40
#
Эпическая удача)) квартиру, которая три последних года дает $390 в месяц, продали за 6 лет окупаемости) с математикой продавец не очень дружил) а вот покупка за 13,5 лет окупаемости более реалистична.
На Оболони 1к в 50-летней чешке в 2015 году продавалась за $55 К, сейчас продается за $45 К (аренда была $320, сейчас $270 из-за курса и коронакризиса)
+
0
busypit
busypit
4 февраля 2021, 16:22
#
Что значит доходность идёт в гривне?
2008 год, нелюбимая вами Троещина, однокомнатная куплена за 160 000 гривень.
Сегодняшняя цена (в кризис) раз 15 выше.
Стоимость квартир у нас даже не принято в гривне выражать, по крайней мере в просторечия.
Если же вы об арендной плате — конвертируйте хоть в биткоины.
нет самой лучшей инвестиции, но на сегодняшний день худшая инвестиция именно денежные депозиты, лишь цена денег упала в нынешний кризис, сырье и то уже в цене восстановилось, а то и подросло в цене.
+
+74
mary27
mary27
3 февраля 2021, 12:19
#
Разумная статья, поддерживаю.
Автор не написал про ликвидность недвижимости, и о %, который дает аренда.
И как эта аренда отреагировала на нынешний кризис.
+
+30
Mandarinka2013
Mandarinka2013
3 февраля 2021, 13:30
#
Ай молодца! Интервью Александра Герчика переписал от себя. 😆😆😆 Про авиакомпании и нефть это его пример нежелательных инвестиций в один портфель, как и все остальное.
+
+86
Василь Матій
Василь Матій
3 февраля 2021, 14:04
#
Не приховую, що зразок негативної кореляції активів на прикладі акцій авіаліній та компанії, що добуває нафту не мій авторський. Прочитав про нього роки три назад в книзі
Investment-Strategies-for-21st-Century авторства Френка Армстронга.
Даний приклад автор наводить в 4 главі «A Nibble from the Free Lunch».

А згадуване Вами інтерв'ю навіть не бачив.
+
0
bonv
bonv
3 февраля 2021, 14:51
#
Будівництво житла в Україні в кризу скоротилося майже на 20% (2020рік)
+
+45
Qwerty1999
Qwerty1999
3 февраля 2021, 16:00
#
В 2019 году число жителей Украины сократилось на 250 тыс чел.
В 2020 году число жителей Украины сократилось на 230 тыс чел.

Зачем строить больше…
+
+15
mary27
mary27
3 февраля 2021, 16:27
#
Чтоб жители Куева сдавали свои «студии» на Троещине друг другу)
+
+15
bonv
bonv
4 февраля 2021, 21:55
#
Але всім розказували про ріст будівництва.
+
0
ballistic
ballistic
3 февраля 2021, 18:59
#
«Якщо у вас є всього $40 тис. і $30 тис. ви витрачаєте на квартиру — це ризикований актив. Адже якщо станеться пожежа, війна, будинок стане аварійним — ви втратите усе«
— фінансовий радник нічого не знає про страхування житла?!
+
+40
ballistic
ballistic
3 февраля 2021, 19:09
#
«Чим менше у вас грошей — тим менш ризиковими мають бути активи«
— не вірно.
Активи мають ділитися на частини з різними ризиками. Наприклад — 1/3 консервативні збереження, 1/3 з поміркованим ризиком, 1/3 ризикові. Пропорції більше залежать не від розміру активу, а від інших персональних факторів. Інколи всіма малими активами ризикнути варто, а інколи маючи великі активи краще перевести їх в консеративну форму.

«Завжди повинно бути розподілення між кількома валютами — частина у гривні, частина в доларах, частина в євро«
— для пересічних достатньо пари гривня/бакс. Якщо розрахунків у євро нема, то нема великого сенсу тримати у євро.
+
+41
dsn
dsn
4 февраля 2021, 3:09
#
У миллиардера спрашивают: «Как вам удалось сколотить ваше состояние?» Миллиардер отвечает: «Когда-то, в детстве, я нашёл яблоко, продал его и купил два яблока». «Таким образом вы продавали и накапливали состояние?» «Нет, я просто получил наследство от дяди».
Было замечено, что выгоду получают финансовые консультанты за интересное ЦУ, а в других случаях лучше при золотой лихоманке продавать кирку.
+
+33
Скажене Порося
Скажене Порося
4 февраля 2021, 20:57
#
В цілому, розумні поради, тільки ось ця трохи смішна:
«Якщо ваш капітал — тисячі гривень або $1−2 тис., то одним з кращих варіантів для вас будуть депозити. Поділіть гроші по різних валютах і покладіть на депозити в різні банки.»
50 тис.грн. на депозиті під 8% річних після вирахування 18% ПДФО і 2% військового збору дасть 3200 грн доходу в рік (це 6,2% при такій самій приблизно інфляції)…

Якщо у людини такий дохід, що вона спрмоглася накопити $1−2 тис, то в першу чергу треба витрачати ці кошти на самоосвіту, підвищення кваліфікації, нові навички і т.п. Першочерговим в цьому випадку є підвищити свій дохід так, щоб в місяць накопичувати принаймі $500, а краще $1 тис. і більше.
І вже після цього можна починати думати про інвестування.
+
+30
mary27
mary27
5 февраля 2021, 10:51
#
Вам бы стоило посмотреть, что представляет из себя эта «освита» и «повышение квалификации».
На фоне украинского рынка труда.
За пределами Куева з/п в ~1000 долл по курсу часто невозможная мечта (если не считать далеко не всех чиновников, судей, офицерья) и прочих важных людей.

Вот пан Васыль все правильно сделал — вместо бесполезных говнокурсов заявил о себе, как об «инвестиционном советнике».
Чтоб им стать, достаточнл им назваться)
​​​​​
​​​​
+
0
ballistic
ballistic
5 февраля 2021, 13:46
#
Після пандемії межі Києва розширились до кордонів країни і навіть далі ;)
+
+30
Скажене Порося
Скажене Порося
5 февраля 2021, 16:45
#
Та причем тут государственные или некачественные «освита» и «повышение квалификации». Вы же для себя это делаете, а не для галочки. Выберите себе направление, найдите качественные платные курсы или школу. Например, выучите иностранный язык и зарабатывайте на фрилансе или частным преподавателем. Или выучите дизайн выбирайте заказы не фрилансе. Или пройдите школу блогера, купите аппаратуру и зарабатывайте на ютюб.
И тогда вам не нужно искать з/п и надеяться, что кто-то будет платить $1000 за то, что умеет делать еще несколько миллионов человек в этой стране.
А если для вас «освита» и «повышение квалификации» — это протирать штаны в классе для корочки, то и будете зарабатывать то, что заслужили
+
+45
mary27
mary27
5 февраля 2021, 18:20
#
А где я написала «государственные»?)
Речь как раз о частных говнокурсах.

«Найдите качественные» — и как отличить?
Кроме как оплатив 15-20 говнокурсов, и получив бесценный опыт, как разбираться в сортах этого г...?
Мы живем в стране, где качества не существует в принципе.

«Выучите иностранный язык» — один из худших вариантов.
Лохдаун привел к тому, что и без того сомнительная ценность этого знания вообще потеряла всякий смысл.
У меня есть несколько знакомых иностранных филологов, там все довольно печально.

А фриланс, за редким исключением, во времена, вроде нынешних, чувствует себя плохо.
Т.к. сфера услуг.
У потенциальных заказчиков нет лишних денег на оплату этой чепухи.
Эта сфера сейчас будет долго и мучительно подыхать.

«И тогда вам не нужно будет искать» — наивные мечты.
Как раз у фриланса чуть не самая большая проблема — поиск заказчика.
Который заплатит, а не кинет через х…)

«Освита» — это бесполезные расходы в нашей стране.
Хуже только взносы в ПФУ)
​​​​​​
+
0
ballistic
ballistic
5 февраля 2021, 22:43
#
«и как отличить?«
— а у вас точно є така мета? З неї треба починати. Якщо мети нема, то і найякісніші курси не допоможуть.
Судячи з коменту, ви замуровуєте собі всі шляхи для отримання освіти і розвитку.
+
0
mary27
mary27
5 февраля 2021, 23:22
#
Я достаточно давно поняла, что «освита"=/=«розвыток».
Особенно в Украине.

Мета курсов — спасти клиента от лишних денег.
И чуть-чуть почесать ЧСВ тех, кто их ведет.
С этой задачей они хорошо справляются)
+
0
ballistic
ballistic
6 февраля 2021, 0:09
#
Не зовсім зрозуміло.
Пишете так, начебто вас якісна освіта взагалі не цікавить.
А в питанні «и как отличить?» начебто звучала потреба знайти спосіб отримувати якісну освіту.

Якщо у вас є власний шлях розвитку без освіти і вас все задовольняє, тоді ок.
+
0
mary27
mary27
6 февраля 2021, 0:30
#
Я не раз видела, чего стоит «якисна освита™» в столкновении с украинской реальностью.

​​​​​​Было интересно, может ли собеседник сам как-то отличить хорошую освиту от плохой.

​​​​​
+
0
ballistic
ballistic
6 февраля 2021, 1:41
#
Ви бачите те, що хочете бачити.
Якісна освіта вас не цікавить, тому ви її не бачите.
+
+15
mary27
mary27
6 февраля 2021, 12:51
#
Как и все остальные)

Повторю, «якисна освита™» очень забавно выглядит в столкновении с украинской реальностью.

Хороший пример — Милованов.
У него ж «якисна освита» — якисна.
Науковэць — еще и какой, с самой Америки.

А итог Игорь Валерьевич гениально подвел)
+
0
ballistic
ballistic
6 февраля 2021, 17:59
#
Бджола, муха і комар бачать і летять на «своє»…
Ви мілованових помічаєте…
+
+56
preyvanamor
preyvanamor
5 февраля 2021, 0:23
#
«Чим менше у вас грошей — тим менш ризиковими мають бути активи.»

Абсолютно шкідливе і брехливе твердження!
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться