16 ноября 2018
Последний раз был на сайте:
3 ноября 2024 в 16:28
- 11 октября 2019, 6:43
Ринок землі. Що нам втюхують, що є і як повинно бути
Структура капіталу і частка у ній землі. Чи справді сільськогосподарська земля є нашим основним багатством?
Нам розповідають казки, що земля — наше основне національне багатство, основа всього, запорука нашого добробуту. Давайте спробуємо розібратися яка ж в дійсності цінність землі, яка її частка в національному капіталі. Але для початку трохи зазирнемо в історію. Існує свіже дослідження французького економіста Томаса Пікетті, який зібрав статистику стосовно структури капіталу від XVIII століття. Виходячи з його даних, 300 років тому і раніше земля дійсно була основою національного багатства і становила до 80% національного капіталу. Саме землевласники на той час були найбагатшими людьми. З розвитком промисловості, переформатуванням структури економіки, значення землі в структурі капіталу падало і до XXI століття зійшло приблизно до 4-5% національного багатства.
Спробуємо порахувати частку землі в національному капіталі України. Точних даних через недоліки статистики ми не отримаємо, але приблизну оцінку побачимо. Отже, до національного капіталу зазвичай включають житлову і комерційну нерухомість, виробничі активи, сільськогосподарську землю, закордонні активи, що належать громадянам країни, інші цінності, такі як інтелектуальна власність, дорогоцінні метали, різне майно.
В Україні приблизно 42 млн гектарів сільськогосподарських земель. Ціна одного гектара в середньому складає $2000. Тобто загальна вартість всіх сільськогосподарських земель буде приблизно $84 млрд.
Порахуємо житлову нерухомість. На 2019 рік житловий фонд складає майже 1 млрд кв. м. Середня ціна квадратного метра нерухомості приблизно $500. Отже, житлова нерухомість оцінюється приблизно у $500 млрд.
Складніше порахувати комерційне майно. Даних по вартості активів у нас немає. Проте ми можемо вивести число з побічних даних. Економіка України генерує $120 млрд номінального ВВП. Середній мультиплікатор у світі для комерційного майна складає 5, тобто активи, які генерують $120 млрд, можемо оцінити п‘ятикратно цій сумі, тобто у $600 млрд.
Іноземні активи та інше майно порахувати ще важче, але у нас цього добра небагато. Для країн, схожих на Україну, такі активи складуть приблизно 7% національного капіталу, тобто близько $90 млрд.
Отже, ми бачимо, що $84 млрд, у які оцінюються сільськогосподарські землі України складуть приблизно 6,5% від всього національного капіталу у $1,27 трлн.
Не земля є нашим основним багатством, а нерухомість і комерційні активи. Саме за них слід переживати. Проте якоїсь значної проблеми з продажем квартир і заводів іноземцям суспільство не бачить, так як це питання, на відміну від питання землі, не роздувається в мас-медіа. Зараз не XVIII століття, земля давно втратила своє значення, і її частка в активах продовжує падати.
Чи варто боятися іноземців?
Ми чомусь боїмося, що прийдуть іноземці і скуплять всю нашу землю, а нас самих виженуть з хати, залишать ні з чим. Іноземці і справді будуть не проти прикупити трохи української землі, але вона для них має таку ж цінність, як і будь-який інший український актив. І що ми спостерігаємо? Чи стоїть черга з іноземців на скуповування українських активів? Як би не так! Вкладати в ризиковані активи нестабільної країни з масою загроз ніхто не поспішає. Черг інвестувати в Україну ми не спостерігаємо. Якщо, звісно, не враховувати скуповування іноземцями номінованого у гривні державного боргу під скажені відсотки. Не будемо розписувати тут причини, вони добре відомі. Чому ж ми вважаємо, що з землею буде якось інакше? Проблема іноземців сильно надумана.
Хто ж буде продавати і купувати землю?
А зараз почнемо реальне моделювання подій, що відбудуться після відкриття ринку землі.
Законодавство змушує власників паїв укладати довгострокові договори оренди на термін не менше 7 років. Такі норми приймалися в інтересах орендарів, якими в основному виступають агрохолдинги. Норма була введена у 2017 році. Саме тоді було переукладено значну частину договорів оренди. Розірвати такий договір просто за бажанням в односторонньому порядку неможливо. Більшість землі блокована в оренді до 2025-2027 років. Вільна лише та земля, яку обробляють дрібні фермери. Але вони не дуже будуть поспішати продати актив, з якого отримують загалом непоганий прибуток. На вільний ринок надійде кілька сотень тисяч гектарів. Що буде з рештою — поговоримо далі.
Чи будуть інвестиції і зростання економіки? Що з цінами на продовольство?
Як бачимо, оборот землі, який почнеться відразу після набрання чинності законом, не буде дуже значним, навряд чи він перевищить кілька сотень мільйонів доларів у перший рік. Це не справить суттєвого впливу на українську економіку. Не зайде і значна кількість нових власників. Великим іноземним і українським компаніям цікаві великі масиви, яких не буде. Вийде великий пшик. Значних інвестицій теж чекати не варто.
Є значні побоювання стосовно того, що після введення ринку землі відбудеться її концентрація в одних руках і внаслідок утворення монополії виростуть ціни на харчі. Насправді ж концентрація з описаних у даному тексті причин залишиться на тому ж рівні, що і зараз. До того ж регулювання цін на харчі в Україні вже немає. Більшість продуктів у нас мають ціни паритетні імпортним. Зайдіть у будь-який польський супермаркет і переконайтеся. Ця ситуація не зміниться. Спроби сильно задерти ціни миттєво призведуть до заміщення продуктів імпортом. Тобто ситуація з цінами на харчі мало залежить від введення ринку землі.
Інтерес агрохолдингів.
А тут починається найцікавіше. Вище ми поговорили про заблоковану в оренді землю. Єдиний варіант її легко розблокувати — за обопільною згодою сторін договору. І вуаля, тут і почнеться весь рух. Уважно спостерігайте за руками.
До бабусь і дідусів власників паїв у селах прийдуть представники агрохолдингів і запропонують заманливі пропозиції: розірвати договір оренди за обопільною згодою і пакетом відразу підписати договір купівлі-продажу по $1000 за гектар. І ці дідусі і бабусі в більшості випадків погодяться на такий продаж за безцінь, так як для них це великі гроші, а того життя залишилося всього нічого.
Цілком можливо, що тут можуть виникнути якісь форми конкуренції, коли по селам будуть їздити представники інших агрохолдингів з намаганнями переконати селян за якісь плюшки утриматися від такого швидкого продажу землі і підписати якісь папери з намірами продажу в майбутньому. Проте успіх такої конкурентної боротьби сумнівний.
Тим не менше, агрохолдинги та олігархи думають на перспективу і намагаються відсікти хоча б іноземців, а краще, ввести максимум обмежень, щоб у майбутньому максимально звузити коло учасників ринку і отримати активи дешевше.
Що робити?
Звісно, ринок землі слід відкривати, хоча і не слід чекати від цього якихось швидких суттєвих ефектів для економіки. Якщо ж ми хочемо щоб він дійсно запрацював як ринок, то слід вводити мінімум обмежень, допускати іноземців, а найголовніше, дозволити орендодавцям в односторонньому порядку розривати укладені раніше договори оренди.
Також важливо врегулювати коректну експлуатацію землі, щоб вона не втрачала свою цінність. Штрафи за шкідливі методи екплуатації землі повинні бути драконівськими і невідворотними.
Така у нас насправді ситуація з ринком землі. Шкода, що чинна влада проводить зустрічі з агрохолдингами, намагаючись врахувати їх думку, а інтереси селян донести нікому, та й більшість селян самі не дуже добре розуміють в чому їх інтерес. І 70% населення, більшість яких не володіють землею і виступають проти введення ринку землі, — жахливий результат пропаганди агрохолдингів, які в ідеальному для них варіанті взагалі були б не проти заморозити поточну ситуацію і не вводити той ринок землі ніколи, очевидно лише підкреслюють трагізм ситуації, що склалася.
|
12
|
- 17:45 В 2023 году коллекторы в Украине заработали 737 миллионов
- 17:31 Курс валют на вечер 4 ноября: евро закрепилось на 45 грн на межбанке
- 16:44 В октябре ущерб от хакерских атак составил $88,5 млн
- 16:26 За октябрь в «Дии» начислено 125 млн грн «национального кешбека»
- 15:52 Крупнейшие финорганизации Уолл-Стрит предоставили $11 млрд займов компаниям на ИИ-чипы от Nvidia
- 15:15 АРМА готовит продажу активов почти на 820 млн грн
- 14:54 Биткоин-трейдеры готовятся к ценовым качелям из-за приближающихся выборов в США
- 13:52 Eni продала свои активы на Аляске за $1 миллиард
- 13:15 NovaPay будет открывать счета юридическим лицам
- 12:07 USAID выделяет $1,8 миллиона для поддержки трудоустройства украинцев
Комментарии - 23
Як на мене - це не «казки»,бо грошима - не все можна виміряти,і земля - саме цей випадок.
Давайте я вам поясню, чому так важливо відстежувати протягування ринку землі в Україні. І чому так важливо цього не допустити.
Перш за все, я назву вам три цифри.
- 85 трлн. дол. Стільки становить номінальний світовий реальний ВВП за 2018 р. (IMF та Statistic Times). Це обсяг виробленого в світі товару.
- 135,24 трлн. дол. Стільки становить т. зв. глобальний ВВП також за 2018 р. (Statistic Times), який включає в себе послуги і цінні папери, підкріплені активами (перша цифра сюди теж входить).
- 1,2 КВАДРИЛЬЙОНИ доларів обертаються на фінансовому ринку (MarketWatch). Це лише оцінка по деривативам - спеціальним цінним паперам, які підкріплені кредитними чи іншими зобов'язаннями. Наприклад, зобов'язання України виплачувати частку ВВП як дохід по варрантам (цінним паперам, випущеним за результатами «реструктуризації Яресько») - це деривативи.
Тобто, фінансовий ринок деривативів більше ніж в ШІСТЬ разів більший, ніж реальна промисловість всієї планети. Просто зупиніться, і уявіть собі цю картинку. А весь фінансовий ринок планети іще більший і не піддається точній оцінці.
Особливо напередодні масштабної фінансової кризи, яка зараз насувається на світ.
Просто треба знайти ідіотів, які не бачать різниці між землею і рухомим майном, задурити їм голови і скупити у них побільше цього надцінного активу. І таких ідіотів в світі, як виявилось, багато. Особливо в країнах третього світу, де досі дивляться на вільний ринок крізь рожеві окуляри сторічної давнини і вірять в існування «невидимих рук»."
S&P 500 за 1970-2018 роки
https://www.macrotrends.net/62277461-2948-45e3-849b-f0202956ba09
Ціна сільськогосподарської землі в США 1968-2018 роки
https://www.ers.usda.gov/webdocs/charts/55910/farmrealestatevalue2018_450px.png?v=7497.6
Ничего необычного.
На рівні інтуїції бачу, що подібні інвестиції глобальних гравців не виправдані. Дякую Вам за цікаву думку, буду мати час і натхнення, спробую зробити відповідні розрахунки і моделювання, щоб побачити, чи дійсно може привести виведення української продукції з ринку до зростання прибутків інших продавців настільки, щоб було вигідно купувати українську ріллю і залишати її необробленою.
Якщо будуть купувати землю, то будуть її і обробляти, так як її рентабельність не гірша від альтернатив, а відповідна інфраструктура є. Ну і як на мене, у випадку сильного зниження рентабельності аграрного виробництва, ізраїльські кібуци знизять/зупинять виробництво раніше, ніж українські агрохолдинги.
маленький нюанс.
У нас небыло сырья ни для нефтепереработки ни для алюминия.
Россия ввела у себя программу переработки нефти на родине - и на этом наши заводы без сырья и закончились.
Глиноземный комбинат в Николаеве строился вообще под бокситы , импортируемые в СССР из Гвинеи. Дружба СССР и Гвинеи закончилась давно. закончились и бокситы.
Можно конечно искать в происходящем «жидомасонский заговор» , но на мой взгляд все намного проще.
Китай берет нефть у Ирана в обход санкций. За пол-цены. Иран рыпатся не будет «не продадим нефть , заставим вас бензин покупать». Ему не до того. Но мы - не Китай.
Особено понравился момент, что сейчас не средневековье, и не 18 век (а слушая местных пропаган… нехороших людей — таки средневековье).
И как минимум с/х земля — далеко не самый привлекательный актив.
Особенно учитывая все интересности с ведением с/х бизнеса.