4 января 2021, 16:02 Читати українською

Почему в Украине нет доступной ипотеки и что с этим делать

В большинстве европейских стран люди покупают жилье в кредит. О том, почему в Украине ипотека остается недоступной для львиной доли потенциальных покупателей квадратных метров и как исправить положение, в колонке для НВ рассказала исполнительный директор Независимой ассоциации банков Украины Елена Коробкова. «Минфин» выделил главное.

Почему так происходит

В рамках совместного исследования НАБУ-USAID мы выделили 10 основных причин, негативно влияющих на рынок ипотечного кредитования в нашей стране, а также предложили алгоритм устранения этих проблем.

Причина 1: отсутствие четкого перечня документов для совершения исполнительных надписей нотариусов

Дело в том, что постановление КМУ 1172 не устанавливает четко перечня документов, необходимых для совершения исполнительных надписей, а также содержит неточности, допускающие различную трактовку одних и тех же норм. В результате для недобросовестных заемщиков остается «дыра» в законодательстве, что позволяет им бесконечно судиться и не выполнять своих обязательств. И в свою очередь — к массовым обжалованиям в судебном порядке законности совершенных нотариусами исполнительных надписей, что создает для кредиторов риски при использовании этого инструмента урегулирования задолженности.

Что с этим делать. Внести изменения в Постановление КМУ для установления четкого перечня документов, необходимых для совершения исполнительных надписей нотариусов.

Читайте также: Что мешает сделать действительно дешевую ипотеку

Причина 2: сложности в вопросах выселения из ипотечного жилья

Дешевая и доступная ипотека может быть только там, где кредиторы и заемщики играют по честным правилам. Но наше настоящее создает для недобросовестных заемщиков возможности играть нечестно. И вот почему:

Конфликт Жилищного и Гражданского кодексов. Сейчас мы наблюдаем отсутствие единой процедуры регистрации прав на проживание в конкретном жилье и отождествление регистрации с имущественными правами на жилье.

Это абсурдный подход, ведь существует отдельный институт «Место проживания и регистрации» (Жилищный кодекс) и институт собственности (Гражданский кодекс), предусматривающий право собственника владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом.

Право собственности является нерушимым. Но в результате несогласованности нашего законодательства банк, взимающий залог (собственник имущества), не может выселить из квартиры предыдущих владельцев. То есть фактически банк как собственник не может распоряжаться своим имуществом или даже зайти к нему с целью осмотра, что является абсолютно нездоровой ситуацией.

Что с этим делать. Необходимо внести изменения в Жилищный кодекс, законы «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и «Об ипотеке».

Регистрация в ипотечном имуществе новых лиц, включая несовершеннолетних, без согласия ипотекодержателя. На сегодня уже нормативно предусмотрено, что ЦПАУ отказывает в регистрации в жилье, которое находится под запретом отчуждения и обремененное ипотекой. Однако проблема остается открытой в регионах/районах, в которых функцию регистрации выполняют другие органы.

Поэтому для недобросовестных заемщиков все еще остается открытой опция, например, зарегистрировать в жилье детей, чтобы усложнить процесс его отчуждения.

Читайте также: Почему ипотека под 10% не решит жилищных проблем украинцев

Что с этим делать. Необходимо, чтобы Минюст предоставил подчиненным органам разъяснения о невозможности регистрации в жилье, которое находится под запретом отчуждения, без согласия кредитора. Максимум — ускорить и завершить процедуру создания ЦПАУ во всех регионах.

Невозможность реализации ипотечного имущества, если на него имеют право собственности или право пользования несовершеннолетние. Сейчас существует требования о предоставлении попечительским советом согласия на обращение взыскания на ипотеку. Также в инструкции Минюста прописана невозможность вывести квартиру/дом на публичные торги с зарегистрированными несовершеннолетними. Зато в Законе «Об ипотеке» такого момента не указано.

Поэтому в этом контексте тоже необходимы изменения в законодательстве. Ведь при регистрации несовершеннолетних в залоговом имуществе, его взыскание становится фактически невозможным, чем часто пользуются непорядочные заемщики.

Невозможность выселения из предмета ипотеки, если жилье приобретено не за кредитные средства. В сложившейся судебной практике, а также в Жилищном кодексе прописано, что гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно должно предоставляться другое постоянное жилое помещение. Но в нашей стране отсутствует соцфонд для временного проживания.

Поэтому логичным решением будет исключить требование о том, что в решении суда должно быть указано постоянное жилое помещение, предоставляемое лицу, которое выселяют. Параллельно необходимо создать фонд по строительству и содержанию жилых помещений для временного проживания.

Банки — не монстры, которые хотят всех выселить. Наоборот, наша цель — предоставлять ипотеку добросовестным людям, которые в ней нуждаются, на удобных и хороших условиях. Но это невозможно, когда для недобросовестных заемщиков существует миллион схем, как не выплачивать деньги. И пока мы этого не изменим, о рынке доступной ипотеки можно забыть.

Причина 3: неурегулированные налоговые аспекты

Урегулирование задолженности за частичное списание долга порождает обязательства по налогу на доход физического лица. Ведь заемщик получает благо. Налоговая нагрузка может быть значительной по сумме и является причиной, по которой заемщик не соглашается на урегулирование долга, поскольку не имеет средств на уплату налога.

Мотивировать клиентов к реструктуризации обязательств можно за счет установления налоговых льгот на прощенную в процессе реструктуризации долю долга.

Причина 4: несогласованность норм об отмене регистрационных действий

Сейчас в Законе «Об ипотеке» говорится, что отмена регистрационных действий возможна только в судебном порядке. Зато Закон «О госреестре прав на недвижимое имущество и их обременений» отмечает, что обжалование регистрационных действий может быть направлено в Минюст и в суд.

Поэтому очевидна необходимость исправить эту несогласованность, в частности путем ограничения права Минюста отменять регистрационные действия.

Читайте также: Сколько реально стоит «дешевая ипотека под 10%»

Причина 5: неблагоприятные условия потребительского кредитования

Закон «О потребительском кредитовании» не позволяет рассчитать полную стоимость кредита с применением изменяемой процентной ставки. Зато нужны гибкие тарифы, чтобы банки могли предоставлять ипотечные кредиты на длительные сроки.

Решением этой ситуации может быть внесение изменений в законодательство и вычеркивание кредитов на приобретение жилья из списка потребительских (или ограничение потребительских кредитов определенной суммой).

Причина 6: первичный рынок, программы и гарантии

Сегодня фактически отсутствует механизм контроля за выполнением обязательств застройщиком. Существует высокая концентрация мошеннических операций при низком уровне защищенности кредитора. К примеру, довольно часто происходит изменение адреса в процессе ввода домов в эксплуатацию или «техническое» банкротство застройщиков. И этот перечень мошенничеств не является исчерпывающим.

Поэтому необходимо введение на законодательном уровне программ, контролирующих рынок жилья на первичном рынке в контексте кредитования и защиты прав кредиторов. Параллельно важно установить гарантии государства на завершение строительства и ввод в эксплуатацию домов.

Причина 7: отсутствие механизмов минимизации рисков утраты обеспечения

В соответствии с Порядком совершения нотариальных действий, основанием для прекращения ипотеки и снятия запрета отчуждения предмета ипотеки в случае заключения договора купли-продажи является заявление ипотекодержателя. Когда право собственности на предмет ипотеки переходит от ипотекодателя к другому лицу на основании Закона «Об ипотеке», такому переходу права предшествует заявление ипотекодержателя о прекращении ипотеки и снятии запрета.

При признании незаконным перехода права собственности и отмены соответствующих решений, ипотекодатель вновь приобретает права собственности на предмет ипотеки. Однако ипотекодержатель лишен возможности восстановить свое право на ипотеку и запрет на основании заявлений. Поскольку это не предусмотрено упомянутым Порядком. Поэтому ипотекодатель восстанавливает свои права, а недвижимое имущество остается без обременений. Соответственно, существует риск утраты обеспечения ипотекодержателем.


Причина 8: несовершенное законодательство по финлизингу

Интересной альтернативой классической ипотеке на нашем рынке могло бы стать предоставление жилья в финансовый лизинг. Но законодательство недостаточно четко регулирует взаимоотношения финлизинга в сфере недвижимости. Чтобы этот инструмент заработал, необходимо обеспечить право лизингодателя на досрочное расторжение договора в случае неуплаты лизинговых и коммунальных платежей более 30 календарных дней.

Также важно предусмотреть право лизингодателя на выселение лизингополучателя и членов его семьи в случае досрочного расторжения договора на основании исполнительной надписи нотариуса.

И это не единственные изменения, в которых остро нуждается рынок финансового лизинга.

Урегулировать вопрос финлизинга возможно внесением изменений в Законы «О финансовом лизинге», «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг», ГКУ, «О свободе передвижения и свободе выбора места жительства».

У НАБУ уже есть соответствующие наработки.

Причина 9: отсутствие расширенного доступа к госреестрам для банков

Банки должны обладать полной и достоверной информацией для принятия разумных и взвешенных решений. Поэтому им нужен доступ к Государственному реестру физических лиц — налогоплательщиков, Единому банку данных о налогоплательщиках — юридических лицах, Государственному реестру общеобязательного государственного социального страхования, Единому демографическому реестру.

Причина 10: популистские инициативы

Если мы хотим увидеть в Украине действительно работающий рынок ипотеки, нам критически необходимо избегать популистских действий власти. В частности, мораторий на отчуждение залоговых активов, приобретенных за счет валютных кредитов, должен быть снят с 21.10.2020 г., как предусмотрено Кодексом по процедурам банкротства.

Также отмечу, что проекты законов о кредитных обязательствах заемщиков из зоны АТО/ООС переводят на банковскую систему все негативные последствия невыполнения обязательств по ипотечным кредитам и противоречат государственным приоритетам по восстановлению кредитования.

Вместо выводов

Если все эти проблемы не будут решены, в ближайшее время нам стоит забыть о доступном рынке ипотеки. Ведь в цивилизованных странах долги принято выплачивать, а не создавать условия для мошенничества, неоднозначных действий и препятствий для цивилизованного решения сложных ситуаций.

Комментарии - 31

+
+30
Богдан Перчук
Богдан Перчук
4 января 2021, 17:21
#
Сколько уже можно воду в ступе толочь за валютные кредиты. Население, в большинстве своем, брало валютные кредиты потому что ставка меньше была. И дети прописаны не из желания не возвращать кредиты, а из-за необходимости. Ведь куда без прописки поступить или паспорт можно было получить? И не заёмщиков вина, что курс доллара вырос. Большинство бы платили исправно при стабильности курса. Банки, а точнее ихний менеджмент, как более осведомлённые в финансовых ситуациях субъекты, более ответственны за невозврат валютных кредитов. Куда риск менеджмент смотрел? Если доходы в гривне то и обязательства должны быть в гривне.
+
+58
zzel
zzel
4 января 2021, 18:54
#
А если доходы были в валюте, но после кризиса стали в гривне? кто виноват — тоже банк?
+
+207
yarg
yarg
4 января 2021, 19:21
#
Да какая вообще разница кто и в чем виноват? это не супружеская разборка. Это деньги. Их отдавать нужно.
+
+126
zzel
zzel
4 января 2021, 20:39
#
И я про это. Взял кредит по договору и отдавай, никто же не заставлял брать. Вечно ищут кто же должен был за них подумать смогут они отдать или нет
+
0
kopcap
kopcap
4 января 2021, 20:47
#
100%.
Но… 2007 год — к примеру, квартира стоит 100 тыс. долл. 20% первый взнос и кредит 80000 долл.
2014 год — эта же квартира стоит 30-35 тыс. долл., может быть погашено, если аннуитетный платеж и кредит на 20 лет, около 15 тыс. долл. (+, -).
Банк: Вы нам должны тело кредита 65 тыс. долл. и х. ву тучу процентов…
Заемщик: Экономически не выгодно — можно две таких квартиры только на тело купить. Кредит обеспечен залогом — забирайте, если хотите. Или давайте договариваться. Курс курсом, но ваши оценки на «будеттолькодорожать» да еще и в валюте — тоже ошибочны.
Банк: Нет, никаких договоренностей и залогом не хотим ограничиваться, он нам не нужен, что мы с ним делать будем? Возвращайте деньги, или Вам так страшно станет, так страшно…
Заемщик: Ну не хотите, так не хотите. Идите на х.р.
Где-то через три-четыре-пять кругов повторения этого диалога на протяжении, может быть и нескольких лет, вменяемый банк и вменяемый заемщик, как правило, находили общий язык. Дальше пошли или бесстрашные или тупые стороны.
+
0
yarg
yarg
4 января 2021, 20:56
#
Эти разборки закончились еще лет 5 назад…
+
0
kopcap
kopcap
4 января 2021, 20:59
#
5 лет назад они только по большому счету начались. После 2008 года ситуация была более-менее сбалансированной
+
0
yarg
yarg
4 января 2021, 22:07
#
5 лет назад ввели моратирий на взыскание валютных кредитов — и тема закрылась.
Разгар ее был году в 2012—2013. когда на каждом столбе висела реклама юристов, обещавших «избавить от кредитов». Ростислав Кравец именно тогда заработал на лохах первый миллион…
+
0
kopcap
kopcap
5 января 2021, 14:20
#
Да что вы? Мораторий на отчуждение имущества (единственного жилья) — да, и то не для всех, а на «взыскание валютных кредитов» — не было такого.
+
0
yarg
yarg
5 января 2021, 17:09
#
Ну называйте это так. Суть особо не меняется.
+
+43
Sage05
Sage05
4 января 2021, 22:56
#
«И не заёмщиков вина" — а чья вина? давайте это будет вина дяди Валентина, и всё. Алло, кто мешал им брать в гривне? А, точно- в баксе же ДЕШЕВЛЕ. Риски они сами на себя брали, надо чтобы платили за это.
+
+45
Богдан Перчук
Богдан Перчук
4 января 2021, 17:29
#
На самом деле условие для появления доступной ипотеки простое -дешевизна ресурса. А все остальное -жадность, лицемерие и циннизм банкиров. Если в цену закладывается риск невозврата, то зачем было бы таскать должников по судам? Ведь за него заплатил исправный заёмщик.
Будут депозиты по 3-4%, тогда будет ипотека по 7%.
+
+241
yarg
yarg
4 января 2021, 18:34
#
Депозиты уже под 0.1% есть. пока не будет механизма возврата, как в европе, в 24 минуты -полицейским, грузчиком, выбрасывающим барахло и слесарем ЖЕКа, срезающим замок — никаких 7% не будет.
+
+15
zzel
zzel
4 января 2021, 20:41
#
В некоторых банках уже минусовая ставка на валютные счета и депозиты. В том числе что валюту банкам девать некуда из-за вечных мораториев ради кредитоблях
+
+15
yarg
yarg
4 января 2021, 21:00
#
Скоро и в гривне так будет.
у Укрсиба уже максимальная ставка по гривне — 4.5% годовых…
+
0
zzel
zzel
6 января 2021, 16:58
#
И у него же ставка -0.2% на валютные счета/депозиты
+
0
mphet26
mphet26
5 января 2021, 10:44
#
Бред, в европе ты не был ниразу, а стадо рукоплещит ибо тоже дальше польши не заезжало.
В Германии суда годами рассматривают иски банков на отнятие имущества необходимого для проживания и зарабатывания денег.
+
+41
yarg
yarg
5 января 2021, 11:36
#
Элито-фантазер :) Все вокруг у него «стадо». ладно хоть не «быдло» :)
ну тогда жди дешевую ипотеку… или хоть какую-то :)

Если нет механизма возврата кредита — нет и его выдачи. Это аксиома.
+
+26
bublik
bublik
4 января 2021, 21:44
#
Цыкличность в Украине — государство 7−8 лет дает безпрепятственно оллигархам грабить страну и выводить через свои банки в оффшоры, чиновники грабят бюджет, государство крышует коррупцию в т. ч. в строительной отрасли через что кв. м. дороже чем должны бы быть. Потом то же государство в сговоре с оллигархами устраивает девал, а крайними делают в этом людей.
Кто сел из топ банкиров? Рефинанс за наш счет выдавали. Беня где сейчас и почему не за решеткой?
Конечно же в проблемах заемщиков в основном виновно государство и те же банки оллигархов по этому все должны нести солидарную ответственность.
Статья не о чем. И судя из этой писанины от Елены Коробковой банки клеят дурачка и продолжают скидывать все проблемы на людей, ну а как иначе, банками ведь владеют оллигархи и то что происходит в стране их рук дело. Не будут же они смотреть правде в глаза и себя обвинять.
+
+95
mega5
mega5
4 января 2021, 21:51
#
Нужно этих хитрож… х заёмщиков за 24 часа выселять после 3-х месячной просрочки по ипотеки без суда и следствия. Тогда и ипотека будет доступна всем. А то суды, дети, виноваты все вокруг: банкиры, депозитчики, правительство, только не мы, взявшие кучу денег под непонятно что.
+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
5 января 2021, 12:05
#
Невозможность выселения из предмета ипотеки, если жилье приобретено не за кредитные средства.

Это какое-то абсурдное утверждение.
Смысл ипотеки как раз в том, что жильё приобретают за кредитные средства, а если приобретено не за кредитные средства — это уже не предмет ипотеки.
+
+30
DataProvider
DataProvider
5 января 2021, 12:39
#
Да никто массово не будет брать ипотеки, пока люди массово не будут иметь уверенность в завтрашнем дне.
Люди уже научены многократно.
Сегодня ты зарабатываешь так, что платить ипотеку не проблема, а завтра можешь оказаться без работы вообще. Не потому что ты плохой работник, а по массе причин (бизнес, на который работал подкосил коронокризис / бизнес решил отжать другой дядя / начальству показалось, что твою работу может выполнять его племянник / заболел серьёзно / сами дополните список)
И это в относительно стабильной обстановке.
А может быть ещё и так: Сегодня ещё всё ровно, завтра уже оказывается (внезапно), что президент-негодяй, правительство-ворьё (как будто когда-то было иначе) и пора майданить новый майдан. Приедет тётя с печеньками, чтобы поддержать «правильного кандидата». И вообще полная неопределенность.

P. S. Перекладывание ответственности на кого-бы то выглядит смешно.
Никто не заставлял тебя брать деньги в долг для покупки квартиры, если человек не понимал риски этому сопутствующие, или неверно их оценил — то это его ошибка.
+
+50
yarg
yarg
5 января 2021, 13:02
#
Так и давать никто массово не будет.
Собственно это вообще экзотическая услуга. Всем понятно что жилье нужно покупать за свои.

тетя с печеньками, кормившая беркутовцев, уже покаялась в своей ошибке.
+
+26
niko 555
niko 555
5 января 2021, 15:10
#
Главный вопрос, а надо ли нам всем эта доступная ипотека? При ней цены за жильё моментально взлетят, кредит многим станет кабалой на долгие годы. Как следствие роста цен, активизируются застройщики, и Киев и другие большие города превратятся в спрошные стройки за которыми будет отставать инфраструктура города. Конечно будут те кто получит свою выгоду, но для многих проблема с жильём так и останется проблемой.
+
+30
yarg
yarg
5 января 2021, 17:11
#
Население Украины сократилось на 8 миллионов человек. Массового сноса жилья — небыло. Строят его — ударными темпамию бедный Киев за 20 лет вдвое вырос.
Вопрос — почему же нехватает жилья? куда оно подевалось-то?
+
0
yo2019
yo2019
5 января 2021, 23:37
#

yarg
у самого есть ответ на свой вопрос? куда подевалось?
+
0
mega5
mega5
7 января 2021, 15:02
#
Ответа нет, но душу греет арендная плата за 8 сдающихся квартир.
+
0
braintest
braintest
6 января 2021, 9:51
#
Люди боятся ссуживать свои деньги банкам, поэтому используют жилье как сбережение. Но в то же время не думают, что это пассив. И снежный ком купленных, но неиспользуемых квартир растет. Нужен простой рынок акций и других финансовых инструментов, но не наших, там где всё схвачено, а такой, что бы люди имели гарантии возврата средств. Я не имею ввиду потери в виде падения стоимости акций.
+
+15
yarg
yarg
6 января 2021, 10:36
#
Та банкам их деньги и не нужны. Денег у всех полно — девать их некуда.
Рынок акций — не простой по определению. В тех же европе и сша туда пускают «квалифицированных инвесторов». Это я о настоящем рынке, а не о форекс-помойках.
+
0
preyvanamor
preyvanamor
11 января 2021, 9:38
#
Якісь такі неадекватні питання задають… Ще й цілі статті розписують… Відповідь проста, як дві копійки: як люди можуть дозволити собі хату в кредит, якщо більша половина (~56%) зарплати йде на їжу і комуналку. https://glavcom.ua/economics/finances/na-shcho-naybilshe-ukrajinci-vitrachayut-groshi-dani-derzhstatu-688603.html

Банкірам і будівельникам тупо немає з кого брати гроші на нові хати! Як тільки з’явиться платоспроможність, то і закони моментально з’являться, і люди будуть платити, і всі будуть заробляти… Мені так думається.
+
0
yarg
yarg
11 января 2021, 9:45
#
Вийдіть на вулицю і ви з здивуванням побачите дикі пробки з новеньких автомобілів. З таких, яких в европі (я не про грецію, я про Німеччину і Францію) — і не бачили. И кожен за яких коштує 30−40−50 тисяч доларів.
а ви і далі говоріть що 56% зарплати йде на їжу…
Може у пенсіонерів і іде — але пенсіонери вже десь живуть. Їм проблема пошуку житла вже неактуальна.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама