Почему в Украине нет доступной ипотеки и что с этим делать

Почему так происходит

В рамках совместного исследования НАБУ-USAID мы выделили 10 основных причин, негативно влияющих на рынок ипотечного кредитования в нашей стране, а также предложили алгоритм устранения этих проблем.

Причина 1: отсутствие четкого перечня документов для совершения исполнительных надписей нотариусов

Дело в том, что постановление КМУ 1172 не устанавливает четко перечня документов, необходимых для совершения исполнительных надписей, а также содержит неточности, допускающие различную трактовку одних и тех же норм. В результате для недобросовестных заемщиков остается «дыра» в законодательстве, что позволяет им бесконечно судиться и не выполнять своих обязательств. И в свою очередь — к массовым обжалованиям в судебном порядке законности совершенных нотариусами исполнительных надписей, что создает для кредиторов риски при использовании этого инструмента урегулирования задолженности.

Что с этим делать. Внести изменения в Постановление КМУ для установления четкого перечня документов, необходимых для совершения исполнительных надписей нотариусов.

Читайте также: Что мешает сделать действительно дешевую ипотеку

Причина 2: сложности в вопросах выселения из ипотечного жилья

Дешевая и доступная ипотека может быть только там, где кредиторы и заемщики играют по честным правилам. Но наше настоящее создает для недобросовестных заемщиков возможности играть нечестно. И вот почему:

Конфликт Жилищного и Гражданского кодексов. Сейчас мы наблюдаем отсутствие единой процедуры регистрации прав на проживание в конкретном жилье и отождествление регистрации с имущественными правами на жилье.

Это абсурдный подход, ведь существует отдельный институт «Место проживания и регистрации» (Жилищный кодекс) и институт собственности (Гражданский кодекс), предусматривающий право собственника владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом.

Право собственности является нерушимым. Но в результате несогласованности нашего законодательства банк, взимающий залог (собственник имущества), не может выселить из квартиры предыдущих владельцев. То есть фактически банк как собственник не может распоряжаться своим имуществом или даже зайти к нему с целью осмотра, что является абсолютно нездоровой ситуацией.

Что с этим делать. Необходимо внести изменения в Жилищный кодекс, законы «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и «Об ипотеке».

Регистрация в ипотечном имуществе новых лиц, включая несовершеннолетних, без согласия ипотекодержателя. На сегодня уже нормативно предусмотрено, что ЦПАУ отказывает в регистрации в жилье, которое находится под запретом отчуждения и обремененное ипотекой. Однако проблема остается открытой в регионах/районах, в которых функцию регистрации выполняют другие органы.

Поэтому для недобросовестных заемщиков все еще остается открытой опция, например, зарегистрировать в жилье детей, чтобы усложнить процесс его отчуждения.

Читайте также: Почему ипотека под 10% не решит жилищных проблем украинцев

Что с этим делать. Необходимо, чтобы Минюст предоставил подчиненным органам разъяснения о невозможности регистрации в жилье, которое находится под запретом отчуждения, без согласия кредитора. Максимум — ускорить и завершить процедуру создания ЦПАУ во всех регионах.

Невозможность реализации ипотечного имущества, если на него имеют право собственности или право пользования несовершеннолетние. Сейчас существует требования о предоставлении попечительским советом согласия на обращение взыскания на ипотеку. Также в инструкции Минюста прописана невозможность вывести квартиру/дом на публичные торги с зарегистрированными несовершеннолетними. Зато в Законе «Об ипотеке» такого момента не указано.

Поэтому в этом контексте тоже необходимы изменения в законодательстве. Ведь при регистрации несовершеннолетних в залоговом имуществе, его взыскание становится фактически невозможным, чем часто пользуются непорядочные заемщики.

Невозможность выселения из предмета ипотеки, если жилье приобретено не за кредитные средства. В сложившейся судебной практике, а также в Жилищном кодексе прописано, что гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно должно предоставляться другое постоянное жилое помещение. Но в нашей стране отсутствует соцфонд для временного проживания.

Поэтому логичным решением будет исключить требование о том, что в решении суда должно быть указано постоянное жилое помещение, предоставляемое лицу, которое выселяют. Параллельно необходимо создать фонд по строительству и содержанию жилых помещений для временного проживания.

Банки — не монстры, которые хотят всех выселить. Наоборот, наша цель — предоставлять ипотеку добросовестным людям, которые в ней нуждаются, на удобных и хороших условиях. Но это невозможно, когда для недобросовестных заемщиков существует миллион схем, как не выплачивать деньги. И пока мы этого не изменим, о рынке доступной ипотеки можно забыть.

Причина 3: неурегулированные налоговые аспекты

Урегулирование задолженности за частичное списание долга порождает обязательства по налогу на доход физического лица. Ведь заемщик получает благо. Налоговая нагрузка может быть значительной по сумме и является причиной, по которой заемщик не соглашается на урегулирование долга, поскольку не имеет средств на уплату налога.

Мотивировать клиентов к реструктуризации обязательств можно за счет установления налоговых льгот на прощенную в процессе реструктуризации долю долга.

Причина 4: несогласованность норм об отмене регистрационных действий

Сейчас в Законе «Об ипотеке» говорится, что отмена регистрационных действий возможна только в судебном порядке. Зато Закон «О госреестре прав на недвижимое имущество и их обременений» отмечает, что обжалование регистрационных действий может быть направлено в Минюст и в суд.

Поэтому очевидна необходимость исправить эту несогласованность, в частности путем ограничения права Минюста отменять регистрационные действия.

Читайте также: Сколько реально стоит «дешевая ипотека под 10%»

Причина 5: неблагоприятные условия потребительского кредитования

Закон «О потребительском кредитовании» не позволяет рассчитать полную стоимость кредита с применением изменяемой процентной ставки. Зато нужны гибкие тарифы, чтобы банки могли предоставлять ипотечные кредиты на длительные сроки.

Решением этой ситуации может быть внесение изменений в законодательство и вычеркивание кредитов на приобретение жилья из списка потребительских (или ограничение потребительских кредитов определенной суммой).

Причина 6: первичный рынок, программы и гарантии

Сегодня фактически отсутствует механизм контроля за выполнением обязательств застройщиком. Существует высокая концентрация мошеннических операций при низком уровне защищенности кредитора. К примеру, довольно часто происходит изменение адреса в процессе ввода домов в эксплуатацию или «техническое» банкротство застройщиков. И этот перечень мошенничеств не является исчерпывающим.

Поэтому необходимо введение на законодательном уровне программ, контролирующих рынок жилья на первичном рынке в контексте кредитования и защиты прав кредиторов. Параллельно важно установить гарантии государства на завершение строительства и ввод в эксплуатацию домов.

Причина 7: отсутствие механизмов минимизации рисков утраты обеспечения

В соответствии с Порядком совершения нотариальных действий, основанием для прекращения ипотеки и снятия запрета отчуждения предмета ипотеки в случае заключения договора купли-продажи является заявление ипотекодержателя. Когда право собственности на предмет ипотеки переходит от ипотекодателя к другому лицу на основании Закона «Об ипотеке», такому переходу права предшествует заявление ипотекодержателя о прекращении ипотеки и снятии запрета.

При признании незаконным перехода права собственности и отмены соответствующих решений, ипотекодатель вновь приобретает права собственности на предмет ипотеки. Однако ипотекодержатель лишен возможности восстановить свое право на ипотеку и запрет на основании заявлений. Поскольку это не предусмотрено упомянутым Порядком. Поэтому ипотекодатель восстанавливает свои права, а недвижимое имущество остается без обременений. Соответственно, существует риск утраты обеспечения ипотекодержателем.

Причина 8: несовершенное законодательство по финлизингу

Интересной альтернативой классической ипотеке на нашем рынке могло бы стать предоставление жилья в финансовый лизинг. Но законодательство недостаточно четко регулирует взаимоотношения финлизинга в сфере недвижимости. Чтобы этот инструмент заработал, необходимо обеспечить право лизингодателя на досрочное расторжение договора в случае неуплаты лизинговых и коммунальных платежей более 30 календарных дней.

Также важно предусмотреть право лизингодателя на выселение лизингополучателя и членов его семьи в случае досрочного расторжения договора на основании исполнительной надписи нотариуса.

И это не единственные изменения, в которых остро нуждается рынок финансового лизинга.

Урегулировать вопрос финлизинга возможно внесением изменений в Законы «О финансовом лизинге», «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг», ГКУ, «О свободе передвижения и свободе выбора места жительства».

У НАБУ уже есть соответствующие наработки.

Причина 9: отсутствие расширенного доступа к госреестрам для банков

Банки должны обладать полной и достоверной информацией для принятия разумных и взвешенных решений. Поэтому им нужен доступ к Государственному реестру физических лиц — налогоплательщиков, Единому банку данных о налогоплательщиках — юридических лицах, Государственному реестру общеобязательного государственного социального страхования, Единому демографическому реестру.

Причина 10: популистские инициативы

Если мы хотим увидеть в Украине действительно работающий рынок ипотеки, нам критически необходимо избегать популистских действий власти. В частности, мораторий на отчуждение залоговых активов, приобретенных за счет валютных кредитов, должен быть снят с 21.10.2020 г., как предусмотрено Кодексом по процедурам банкротства.

Также отмечу, что проекты законов о кредитных обязательствах заемщиков из зоны АТО/ООС переводят на банковскую систему все негативные последствия невыполнения обязательств по ипотечным кредитам и противоречат государственным приоритетам по восстановлению кредитования.

Вместо выводов

Если все эти проблемы не будут решены, в ближайшее время нам стоит забыть о доступном рынке ипотеки. Ведь в цивилизованных странах долги принято выплачивать, а не создавать условия для мошенничества, неоднозначных действий и препятствий для цивилизованного решения сложных ситуаций.