18 августа 2020, 11:28 Читати українською

Почему ипотека под 10% не решит жилищных проблем украинцев

Государственные банки запустили ипотеку под 10%, а Президент Владимир Зеленский уже отметил позитивные результаты программы. За первый месяц работы программы выдано более 200 ипотечных кредитов.

Аналитик ИГ Универ Михаил Федоров сомневается в успешности программы: объем ресурсов госбанков слишком мал, чтобы запустить действительно эффективную ипотечную программу. В колонке для «Минфина» он подсчитал, сколько денег нужно на самом деле, чтобы запустить дешевое кредитование, и как их привлечь.

Возможны ли 10%

Рыночные ставки по кредитам, которые сейчас все же ближе к 15%, имеют свой плюс: они дают практически неограниченный финансовый ресурс. Банки собирают депозиты и выдают кредит, выдав кредит, они опять собирают депозиты и выдают кредиты и так далее бесконечное количество раз.

Все участники процесса при этом удовлетворены. Командный метод по установлению ставок не сможет создать такой цепочки, а потому его ресурс ограничен лишь собственными деньгами.

При ставке 10% государственные банки могут рассчитывать только на собственные средства и не смогут вовлечь на это депозитные средства вкладчиков. Поскольку такого процента прибыли не хватит всем участникам процесса. Госбанки не могут занимать деньги по депозитам у вкладчиков по 8,5% и выдавать деньги по 10%.

Поскольку оставшиеся 1,5% не покроют их риски. Ведь с позиции риска из 100 заемщиков по ипотеке в будущем 2 заемщика могут не вернуть кредит. Тогда банк с оставшихся 98 заемщиков соберет лишь 107,8 (98*1,1=107,8) займов, вместо 110, а отдавать по депозитам нужно будет 108,5.

А не отдать эти двое могут потому, что банк в будущем не сможет, например, забрать квартиру через суд. Ведь ипотечная квартира может оказаться единственным жильем, или иметь другие ограничения. Этот риск, естественно, отражается на процентах по кредиту, потому что риск стоит денег. И сегодня, риск в Украине стоит больше чем озвученные 2% и из-за этого и появляются рыночные ставки, которые сегодня ближе к 15% и выше.

Сколько нужно строить

Госбанки, конечно же, могут выдавать кредит и по 10%, и 5%, и по 0% годовых, ведь они сами хозяева своих денег. Но в этом случае они смогут рассчитывать лишь на свои деньги, без денег вкладчиков. Соответственно, общий объем выданных кредитов по такой ипотеке не может быть большим.

Читайте также: Рейтинг застройщиков Киева: кто сдал в эксплуатацию 405 тысяч «квадратов»

Ставка 10% по ипотеке, возможно, позволит госбанкам раздать ипотечных кредитов на скажем 10 млрд грн за несколько лет, или, в лучшем случае, даже на 50 млрд грн. Но этот объем ничего не изменит в общей ситуации с жильем в Украине.

Образно говоря, для «счастья» людям нужно иметь 30 кв.м жилья на одного человека. Если грубо прикинуть эти нормы к Украине, то стране нужно иметь жилой фонд равный 1,2 млрд кв.м.

Если прикинуть, что средний цикл обновления жилого фонда будет составлять 50 лет, то в год стране нужно строить 24 млн кв.м, что будет примерно равно 0,6 кв.м возводимого жилья в год на человека.

В целом в мире как раз и считается, что строить нужно от 0,5 метров жилья в год на человека. Но 0,5 «квадрата» — это темп для нормальной жизни, при котором идет, так сказать, рутинное обновление жилого фонда. Но, когда страна активно строится либо активно обновляет свои фонды, темп строительства уже доходит до 1 кв.м в год на человека.

Читайте также: Сколько стоит аренда жилья в столице и крупных городах

Украине, учитывая то, что в стране уже огромное количество ветхого и старого жилья, для «счастья» нужно как раз строить по 1 «квадрату» в год на жителя. То есть, около 40 млн. кв.м жилья в год.

Цена вопроса

Эти 40 млн. метров в деньгах будут равны примерно $20-40 млрд, если считать стоимость квадратного метра по $500-1000. Многие, конечно, возразят, что жилье в регионах стоит дешевле. Но тут можно ответить, что, да, уже существующее жилье стоит меньше, но за меньшие деньги нельзя построить жилье.

С помощью ипотеки обычно финансируется до половины стоимости покупаемого жилья. Если исходить из этого, то для «счастья» общий объем выдаваемых кредитов по ипотеке должен составлять $10-20 млрд в год, или 270-540 млрд грн.

При этом, если посчитать, что ипотека в среднем будет выдаваться на 15 лет, то общий объем ипотечного портфеля будет составлять 2-4 трлн грн (среднее 7,5 лет).

На фоне таких цифр ипотека по 10%, пусть даже на 50 млрд. грн за несколько лет, станет только «галочкой», а не реальным решением жилищных проблем. Для полноценной ипотеки стране все же нужны реальные рыночные ставки под 10%, а не достигнутые командно-административным методом.

Читайте также: Как «Киевгорстрой» достраивает дома «Укрбуда»

Для этого нужно снижать риски по кредитам, держать инфляцию в узде, уважать и защищать право на частную собственность, иметь надежную и устойчивую гривну, повышать доверие к стране и устойчивости ее финансовой системы. Тогда и рыночные ставки с временем упадут до 10% и менее.

Комментарии - 17

+
+90
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
18 августа 2020, 20:31
#
Житло може бути єдиним і його ніззя відбирати... ну-ну, запускайте. І без того гнилий портфель держбанків стане ще тухліший, бо в усіх відказників буде останнє житло, будуть розлучатися, з'явиться купа матерів-одиночок... валютні кредити номер два. І ще одне, чому іпотека не стане масовою, бо квартира коштує 1-2 млн грн залежно від міста, а це 100-200 тис в рік лише на відсотки, нехай половина від них, бо перший внесок 30-50%... для Києва 100 тис на відсотки це 8 тис на місяць. Скільки людей зможуть їх відстібнути? Не спішіть заперечувати, адже той, хто може заплатити десятку на відсотки може і без іпотеки обійтися. Хоча сума співставна з орендою, тому часто молодь не заморочується іпотекою, бо оренда дешевша і при зміні місця роботи орендовану можна змінити, а власну важче, тим більше кредитну.
+
0
sadbuttrue
sadbuttrue
19 августа 2020, 10:49
#
Думаю цим все і закінчиться
+
0
SergS7
SergS7
18 августа 2020, 21:06
#
У державних банків депозити за ставкою 8,5 % — єдиний фінансовий ресурс? А як же безлімітний друкарський станок?
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
18 августа 2020, 23:29
#
6% НБУ наливає лише під облігації
+
0
SergS7
SergS7
19 августа 2020, 9:13
#
Прийде розпорядження з найвищого рівня — і 6 % будуть наливати під бетон. Отже іпотечна ставка 10 % — це ще й забагато, держ. банкам і 2 % маржі вистачить, нехай під 8 % видають. Треба лише на законодавчому рівні спростити процедуру відбору заставленого майна у неплатників кредитів. Ну це можна зробити в турборежимі за 15 хвилин
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
19 августа 2020, 13:03
#
А потім заборонити виселяти з квартир бо це останнє житло, до речі, такий пункт в законі є... і 2% маржі не покриють неплатників. І знову в держбанках буде зростати кількість гнилих кредитів. А вгадайте, кому ту іпотеку дадуть і кого не виселять за неуплату? Чому в Кредіагріколі і Райфазеніавалі проблемних кредитів менше 5%? Тому, що вони не приймають участі в державних авантюрах. Держбанкам дають бабло з НБУ, потім кажуть, кому дати пільгові кредити і потім злити справу в суді. Тому, чим швидше приватизують банки, тим менше вони витягуватимуть бабла з бюджету. Але приватизувати банки слід дозволити іншим транснаціональним банкам, або заборонити видавати кредити під відсотка менші, ніж депозит в цьому ж банку і заставне майно має бути оцінене на аукціоні. Взагалі, можна було б по жорсткому розрулювати заниження вартості майна, нерухомості та на митниці. Для прикладу, якщо задекларував, що квартира коштує 50 тис грн, то будь-хто має право в тебе її викупити за цю ціну плюс 10%. Тоді не буде свідомого заниження, тоді оцінщики не потрібні. Те саме на митниці.
+
0
Teopa
Teopa
19 августа 2020, 16:45
#
Это уже будет нарушением независимости НБУ. И чревато большими проблемами. 
Ведь что такое независимость НБУ - это в том числе выполнение международных нормативов по банковскому регулированию.  
+
+15
Narod123
Narod123
19 августа 2020, 0:02
#
… Госбанки не могут занимать деньги по депозитам у вкладчиков по 8,5% и выдавать деньги по 10%.

… С позиции риска из 100 заемщиков по ипотеке в будущем 2 заемщика могут не вернуть кредит. (Вариант в 1,5 землекопа не рассматривается?)
.
А если не вернут 3? А если 5? Могут вернуть, могут не вернуть. Какое-то «гадание на кофейной гуще». Работать лучше и рисков будет меньше.
.
И не верится, что это программа единственная прибыль банков. Перевел с карты на карту — 1% сняли автоматом.
.
Военный сбор 1,5% перераспределить на компенсацию ипотеки. Армия уже лучшая в Европе. Можно и жильем граждан начать обеспечивать.
+
0
Narod123
Narod123
19 августа 2020, 0:21
#
Военный сбор в среднем приносит 20 млрд грн. в год.
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
19 августа 2020, 13:06
#
А єслі то, а єслі то? До чого тут, єслі 3 чи 5 не повернуть? Це не гаданія, це статистика, яка спирається на минулі періоди. І полтора зємлєкопа тут як раз і доречно, бо може не повертати в середньому півтора зайомщика зі ста, адже зайомщиків не сто, а більше. Крім того, один зайомщик повертав-повертав, а потім з половини перестав, тому він може йти, як пів зємлєкопа. Тому не треба показувати свою безграмотність, її і так видно.
+
+14
YevgenMuza
YevgenMuza
19 августа 2020, 16:10
#
Зачем, вообще, считать чужие деньги? Государство должно заниматься, исключительно, снижением издержек для банков и созданием условий, а банки сами будут бороться за клиентов, в том числе, снижая ставки и повышая эффективность, и.т.д., если им это будет выгодно. А то, 2 клиента не вернут, 3 или 5 - это исключительно вопрос компетенции банка. У какого-то банка 1 клиент из 10 будет невозвратный, за счёт чего он сможет давать самые выгодные условия.
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
19 августа 2020, 23:20
#
Якщо один з десяти не повертатиме, то буде гіпотека під 15% мінімум, бо 10% буде йти на той невозврат.
+
0
YevgenMuza
YevgenMuza
20 августа 2020, 8:29
#
Так ипотека с залогом идет, нет?
+
0
sadbuttrue
sadbuttrue
19 августа 2020, 14:23
#
Доречі ось один із доказів https://biz.censor.net.ua/news/3214694/oschadbank_spisal_za_polgoda_kredity_na_22_milliarda
+
0
Mindent
Mindent
19 августа 2020, 14:53
#
Большая часть старых валютных ипотек физлиц так и не возвращена и вряд ли будет..Мораторий действует,людей не выселяют
+
+15
S K
S K
19 августа 2020, 17:08
#
Люди покупали жилье по $3000 за кв.м. Сейчас его стоимость $1000-1500 за кв.м. Даже если выселить и продать полностью кредит не погасишь, если 50% уже не выплачено.
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
19 августа 2020, 23:21
#
Там перший внесок був, але пеня, упущена вигода... купа бабла приросла.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама