В большинстве европейских стран люди покупают жилье в кредит. О том, почему в Украине ипотека остается недоступной для львиной доли потенциальных покупателей квадратных метров и как исправить положение, в колонке для НВ рассказала исполнительный директор Независимой ассоциации банков Украины Елена Коробкова. «Минфин» выделил главное.
Почему в Украине нет доступной ипотеки и что с этим делать
![В большинстве европейских стран люди покупают жилье в кредит.](/img/2021/58067810/7cd7ab8681a5d835342d4988a0958f36.jpeg?1609768906)
Почему так происходит
В рамках совместного исследования НАБУ-USAID мы выделили 10 основных причин, негативно влияющих на рынок ипотечного кредитования в нашей стране, а также предложили алгоритм устранения этих проблем.
Причина 1: отсутствие четкого перечня документов для совершения исполнительных надписей нотариусов
Дело в том, что постановление КМУ 1172 не устанавливает четко перечня документов, необходимых для совершения исполнительных надписей, а также содержит неточности, допускающие различную трактовку одних и тех же норм. В результате для недобросовестных заемщиков остается «дыра» в законодательстве, что позволяет им бесконечно судиться и не выполнять своих обязательств. И в свою очередь — к массовым обжалованиям в судебном порядке законности совершенных нотариусами исполнительных надписей, что создает для кредиторов риски при использовании этого инструмента урегулирования задолженности.
Что с этим делать. Внести изменения в Постановление КМУ для установления четкого перечня документов, необходимых для совершения исполнительных надписей нотариусов.
Читайте также: Что мешает сделать действительно дешевую ипотеку
Причина 2: сложности в вопросах выселения из ипотечного жилья
Дешевая и доступная ипотека может быть только там, где кредиторы и заемщики играют по честным правилам. Но наше настоящее создает для недобросовестных заемщиков возможности играть нечестно. И вот почему:
Конфликт Жилищного и Гражданского кодексов. Сейчас мы наблюдаем отсутствие единой процедуры регистрации прав на проживание в конкретном жилье и отождествление регистрации с имущественными правами на жилье.
Это абсурдный подход, ведь существует отдельный институт «Место проживания и регистрации» (Жилищный кодекс) и институт собственности (Гражданский кодекс), предусматривающий право собственника владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом.
Право собственности является нерушимым. Но в результате несогласованности нашего законодательства банк, взимающий залог (собственник имущества), не может выселить из квартиры предыдущих владельцев. То есть фактически банк как собственник не может распоряжаться своим имуществом или даже зайти к нему с целью осмотра, что является абсолютно нездоровой ситуацией.
Что с этим делать. Необходимо внести изменения в Жилищный кодекс, законы «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и «Об ипотеке».
Регистрация в ипотечном имуществе новых лиц, включая несовершеннолетних, без согласия ипотекодержателя. На сегодня уже нормативно предусмотрено, что ЦПАУ отказывает в регистрации в жилье, которое находится под запретом отчуждения и обремененное ипотекой. Однако проблема остается открытой в регионах/районах, в которых функцию регистрации выполняют другие органы.
Поэтому для недобросовестных заемщиков все еще остается открытой опция, например, зарегистрировать в жилье детей, чтобы усложнить процесс его отчуждения.
Читайте также: Почему ипотека под 10% не решит жилищных проблем украинцев
Что с этим делать. Необходимо, чтобы Минюст предоставил подчиненным органам разъяснения о невозможности регистрации в жилье, которое находится под запретом отчуждения, без согласия кредитора. Максимум — ускорить и завершить процедуру создания ЦПАУ во всех регионах.
Невозможность реализации ипотечного имущества, если на него имеют право собственности или право пользования несовершеннолетние. Сейчас существует требования о предоставлении попечительским советом согласия на обращение взыскания на ипотеку. Также в инструкции Минюста прописана невозможность вывести квартиру/дом на публичные торги с зарегистрированными несовершеннолетними. Зато в Законе «Об ипотеке» такого момента не указано.
Поэтому в этом контексте тоже необходимы изменения в законодательстве. Ведь при регистрации несовершеннолетних в залоговом имуществе, его взыскание становится фактически невозможным, чем часто пользуются непорядочные заемщики.
Невозможность выселения из предмета ипотеки, если жилье приобретено не за кредитные средства. В сложившейся судебной практике, а также в Жилищном кодексе прописано, что гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно должно предоставляться другое постоянное жилое помещение. Но в нашей стране отсутствует соцфонд для временного проживания.
Поэтому логичным решением будет исключить требование о том, что в решении суда должно быть указано постоянное жилое помещение, предоставляемое лицу, которое выселяют. Параллельно необходимо создать фонд по строительству и содержанию жилых помещений для временного проживания.
Банки — не монстры, которые хотят всех выселить. Наоборот, наша цель — предоставлять ипотеку добросовестным людям, которые в ней нуждаются, на удобных и хороших условиях. Но это невозможно, когда для недобросовестных заемщиков существует миллион схем, как не выплачивать деньги. И пока мы этого не изменим, о рынке доступной ипотеки можно забыть.
Причина 3: неурегулированные налоговые аспекты
Урегулирование задолженности за частичное списание долга порождает обязательства по налогу на доход физического лица. Ведь заемщик получает благо. Налоговая нагрузка может быть значительной по сумме и является причиной, по которой заемщик не соглашается на урегулирование долга, поскольку не имеет средств на уплату налога.
Мотивировать клиентов к реструктуризации обязательств можно за счет установления налоговых льгот на прощенную в процессе реструктуризации долю долга.
Причина 4: несогласованность норм об отмене регистрационных действий
Сейчас в Законе «Об ипотеке» говорится, что отмена регистрационных действий возможна только в судебном порядке. Зато Закон «О госреестре прав на недвижимое имущество и их обременений» отмечает, что обжалование регистрационных действий может быть направлено в Минюст и в суд.
Поэтому очевидна необходимость исправить эту несогласованность, в частности путем ограничения права Минюста отменять регистрационные действия.
Читайте также: Сколько реально стоит «дешевая ипотека под 10%»
Причина 5: неблагоприятные условия потребительского кредитования
Закон «О потребительском кредитовании» не позволяет рассчитать полную стоимость кредита с применением изменяемой процентной ставки. Зато нужны гибкие тарифы, чтобы банки могли предоставлять ипотечные кредиты на длительные сроки.
Решением этой ситуации может быть внесение изменений в законодательство и вычеркивание кредитов на приобретение жилья из списка потребительских (или ограничение потребительских кредитов определенной суммой).
Причина 6: первичный рынок, программы и гарантии
Сегодня фактически отсутствует механизм контроля за выполнением обязательств застройщиком. Существует высокая концентрация мошеннических операций при низком уровне защищенности кредитора. К примеру, довольно часто происходит изменение адреса в процессе ввода домов в эксплуатацию или «техническое» банкротство застройщиков. И этот перечень мошенничеств не является исчерпывающим.
Поэтому необходимо введение на законодательном уровне программ, контролирующих рынок жилья на первичном рынке в контексте кредитования и защиты прав кредиторов. Параллельно важно установить гарантии государства на завершение строительства и ввод в эксплуатацию домов.
Причина 7: отсутствие механизмов минимизации рисков утраты обеспечения
В соответствии с Порядком совершения нотариальных действий, основанием для прекращения ипотеки и снятия запрета отчуждения предмета ипотеки в случае заключения договора купли-продажи является заявление ипотекодержателя. Когда право собственности на предмет ипотеки переходит от ипотекодателя к другому лицу на основании Закона «Об ипотеке», такому переходу права предшествует заявление ипотекодержателя о прекращении ипотеки и снятии запрета.
При признании незаконным перехода права собственности и отмены соответствующих решений, ипотекодатель вновь приобретает права собственности на предмет ипотеки. Однако ипотекодержатель лишен возможности восстановить свое право на ипотеку и запрет на основании заявлений. Поскольку это не предусмотрено упомянутым Порядком. Поэтому ипотекодатель восстанавливает свои права, а недвижимое имущество остается без обременений. Соответственно, существует риск утраты обеспечения ипотекодержателем.
Причина 8: несовершенное законодательство по финлизингу
Интересной альтернативой классической ипотеке на нашем рынке могло бы стать предоставление жилья в финансовый лизинг. Но законодательство недостаточно четко регулирует взаимоотношения финлизинга в сфере недвижимости. Чтобы этот инструмент заработал, необходимо обеспечить право лизингодателя на досрочное расторжение договора в случае неуплаты лизинговых и коммунальных платежей более 30 календарных дней.
Также важно предусмотреть право лизингодателя на выселение лизингополучателя и членов его семьи в случае досрочного расторжения договора на основании исполнительной надписи нотариуса.
И это не единственные изменения, в которых остро нуждается рынок финансового лизинга.
Урегулировать вопрос финлизинга возможно внесением изменений в Законы «О финансовом лизинге», «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг», ГКУ, «О свободе передвижения и свободе выбора места жительства».
У НАБУ уже есть соответствующие наработки.
Причина 9: отсутствие расширенного доступа к госреестрам для банков
Банки должны обладать полной и достоверной информацией для принятия разумных и взвешенных решений. Поэтому им нужен доступ к Государственному реестру физических лиц — налогоплательщиков, Единому банку данных о налогоплательщиках — юридических лицах, Государственному реестру общеобязательного государственного социального страхования, Единому демографическому реестру.
Причина 10: популистские инициативы
Если мы хотим увидеть в Украине действительно работающий рынок ипотеки, нам критически необходимо избегать популистских действий власти. В частности, мораторий на отчуждение залоговых активов, приобретенных за счет валютных кредитов, должен быть снят
Также отмечу, что проекты законов о кредитных обязательствах заемщиков из зоны АТО/ООС переводят на банковскую систему все негативные последствия невыполнения обязательств по ипотечным кредитам и противоречат государственным приоритетам по восстановлению кредитования.
Вместо выводов
Если все эти проблемы не будут решены, в ближайшее время нам стоит забыть о доступном рынке ипотеки. Ведь в цивилизованных странах долги принято выплачивать, а не создавать условия для мошенничества, неоднозначных действий и препятствий для цивилизованного решения сложных ситуаций.
Комментарии - 31
Но… 2007 год — к примеру, квартира стоит 100 тыс. долл. 20% первый взнос и кредит 80000 долл.
2014 год — эта же квартира стоит 30-35 тыс. долл., может быть погашено, если аннуитетный платеж и кредит на 20 лет, около 15 тыс. долл. (+, -).
Банк: Вы нам должны тело кредита 65 тыс. долл. и х. ву тучу процентов…
Заемщик: Экономически не выгодно — можно две таких квартиры только на тело купить. Кредит обеспечен залогом — забирайте, если хотите. Или давайте договариваться. Курс курсом, но ваши оценки на «будеттолькодорожать» да еще и в валюте — тоже ошибочны.
Банк: Нет, никаких договоренностей и залогом не хотим ограничиваться, он нам не нужен, что мы с ним делать будем? Возвращайте деньги, или Вам так страшно станет, так страшно…
Заемщик: Ну не хотите, так не хотите. Идите на х.р.
Где-то через три-четыре-пять кругов повторения этого диалога на протяжении, может быть и нескольких лет, вменяемый банк и вменяемый заемщик, как правило, находили общий язык. Дальше пошли или бесстрашные или тупые стороны.
Разгар ее был году в 2012—2013. когда на каждом столбе висела реклама юристов, обещавших «избавить от кредитов». Ростислав Кравец именно тогда заработал на лохах первый миллион…
Будут депозиты по 3-4%, тогда будет ипотека по 7%.
у Укрсиба уже максимальная ставка по гривне — 4.5% годовых…
В Германии суда годами рассматривают иски банков на отнятие имущества необходимого для проживания и зарабатывания денег.
ну тогда жди дешевую ипотеку… или хоть какую-то :)
Если нет механизма возврата кредита — нет и его выдачи. Это аксиома.
Кто сел из топ банкиров? Рефинанс за наш счет выдавали. Беня где сейчас и почему не за решеткой?
Конечно же в проблемах заемщиков в основном виновно государство и те же банки оллигархов по этому все должны нести солидарную ответственность.
Статья не о чем. И судя из этой писанины от Елены Коробковой банки клеят дурачка и продолжают скидывать все проблемы на людей, ну а как иначе, банками ведь владеют оллигархи и то что происходит в стране их рук дело. Не будут же они смотреть правде в глаза и себя обвинять.
Это какое-то абсурдное утверждение.
Смысл ипотеки как раз в том, что жильё приобретают за кредитные средства, а если приобретено не за кредитные средства — это уже не предмет ипотеки.
Люди уже научены многократно.
Сегодня ты зарабатываешь так, что платить ипотеку не проблема, а завтра можешь оказаться без работы вообще. Не потому что ты плохой работник, а по массе причин (бизнес, на который работал подкосил коронокризис / бизнес решил отжать другой дядя / начальству показалось, что твою работу может выполнять его племянник / заболел серьёзно / сами дополните список)
И это в относительно стабильной обстановке.
А может быть ещё и так: Сегодня ещё всё ровно, завтра уже оказывается (внезапно), что президент-негодяй, правительство-ворьё (как будто когда-то было иначе) и пора майданить новый майдан. Приедет тётя с печеньками, чтобы поддержать «правильного кандидата». И вообще полная неопределенность.
P. S. Перекладывание ответственности на кого-бы то выглядит смешно.
Никто не заставлял тебя брать деньги в долг для покупки квартиры, если человек не понимал риски этому сопутствующие, или неверно их оценил — то это его ошибка.
Собственно это вообще экзотическая услуга. Всем понятно что жилье нужно покупать за свои.
тетя с печеньками, кормившая беркутовцев, уже покаялась в своей ошибке.
Вопрос — почему же нехватает жилья? куда оно подевалось-то?
yarg
у самого есть ответ на свой вопрос? куда подевалось?
Рынок акций — не простой по определению. В тех же европе и сша туда пускают «квалифицированных инвесторов». Это я о настоящем рынке, а не о форекс-помойках.
Банкірам і будівельникам тупо немає з кого брати гроші на нові хати! Як тільки з’явиться платоспроможність, то і закони моментально з’являться, і люди будуть платити, і всі будуть заробляти… Мені так думається.
а ви і далі говоріть що 56% зарплати йде на їжу…
Може у пенсіонерів і іде — але пенсіонери вже десь живуть. Їм проблема пошуку житла вже неактуальна.