Нет жизни: что происходит с ценами на киевскую недвижимость

По данным агентства недвижимости «Благовест», в мае объем инвестиций в столичную недвижимость составил порядка 22,6 млн долларов, что вполовину меньше, чем в апреле. Тогда киевляне скупились на 33 млн долларов, а месяцем ранее, в марте - на 34 млн. 

«Были периоды, когда никто даже не звонил, не говоря уже о просмотрах и сделках. Апрель, который всегда считался очень активным, в этом году стал «мертвым», а в мае традиционно начался период затяжных выходных, и спрос еще больше упал», — говорит руководитель агентства Best&Seller Ирина Луханина.

Более-менее живой сейчас разве что сегмент самого дешевого жилья — до 50 тысяч долларов. Такие квартиры берут как для себя, так и под сдачу в аренду. «За объектами, которые реально выгодно сдавать, вообще идет охота — их разбирают буквально за несколько дней», — рассказал управляющий партнёр ARTA Property Management Михаил Артюхов.

Инвестиции в жилье. Выберите выгодный объект 

Последние тенденции уже сказались на ценах. Хотя их общий уровень не упал, а застройщики даже анонсировали подорожание, получить индивидуальную скидку можно как на вторичке, так и в новостройках. А скептики в очередной раз заговорили о «строительном пузыре». По их прикидкам, он должен «лопнуть» этой осенью. Тем более, что проблемных объектов и в Киеве, и в пригороде, действительно становится все больше.

«Минфин» разбирался, почему киевляне перестали покупать квартиры, и что будет с ценами.

Запрос — на самое дешевое

По словам Михаила Артюхова, киевляне отложили мечты о новоселье из-за президентских выборов и связанной с ними неопределенности в стране. «Люди попросту решили выждать. Особенно заметно это проявилось до первого тура, когда вообще не было ясности, к чему готовиться», — говорит эксперт. 

После выборов мало что изменилось: жилье в столице по-прежнему пользуется минимальным спросом. Хотя, как утверждают в АН «Благовест», спрос все же немного оживился.

В основном люди решают свои бытовые проблемы (переезды и обмены) или же пытаются вложить сбережения в квартиры под аренду.

Ставки по банковским валютным депозитам остаются низкими — 2,5-4,5%, а вкладываться в гривне многие украинцы не рискуют, опасаясь девальвации. На квартире же реально заработать до 10% годовых в валюте, — поясняют эксперты.

Читайте также: Депозиты или недвижимость. За и против

По словам Михаила Артюхова, основной запрос сейчас — на самое дешевое жилье. «20-30 тысяч долларов за квартиру любой площади, но в жилом состоянии, которую можно сдавать прямо после сделки, не вкладываясь дополнительно в ремонт, или 50 тыс долларов за такой же объект ближе к центру», —рассказал Артюхов.

По его словам, на рынке «зависли» большие квартиры и сейчас даже появилась услуга по их переформатированию. Скажем, из больших трешек в новостройках делают по несколько «единичек» под сдачу.

Сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольга Соловей отмечает, что сейчас около 20% всех квартир приобретается для последующей их сдачи в аренду.

По данным агентства «Благовест», сегмент объектов до 50 тысяч долларов занял в мае 37% от общего числа сделок по недвижимости. В апреле доля этой категории составляла 33%.

Наиболее активно продавались 1-2 — комнатные квартиры в Дарницком и Соломенском районах. Самым дешевым майским «лотом» стала единичка в Святошинском районе — квартиру в 26 квадратов купили за 20 тысяч долларов. То есть покупатель заплатил по 760 долларов за квадратный метр. В Голосеевском районе двухкомнатная квартира в 50 квадратов ушла за 40 тыс долларов (по 800 долларов за квадратный метр).

На квартиры ценовом диапазоне 50-100 тысяч долларов, по данным «Благовеста», пришлось 39% сделок. Преимущественно речь идет о «двушках» и «трешках» в Шевченковском и Днепровском районах.

На элитное жилье стоимостью от 100 до 250 тысяч долларов в мае пришлось всего 19% сделок, тогда как месяцем ранее — 26%. А покупатели с бюджетом от 250 тысяч долларов, наоборот, после выборов стали более активными: 5% сделок в мае против 3% в апреле.

Строят много и дорого

Как рассказали «Минфину» риэлторы, в прошлом году в Киеве было заключено порядка 6 тысяч сделок купли-продажи жилья. До кризиса столько покупали в месяц. Но этот год может стать еще провальнее, чем 2018. Вместо 500 сделок в месяц с начала 2019 года проводят в лучшем случае по 300.

При этом предложение квартир — как на вторичке, так и на первичке — остается огромным. На каждого потенциального покупателя приходится по несколько десятков, а то и сотен вариантов. И жилье продолжают строить.

В Киеве сейчас 58 жилищных комплексов на этапе проекта, в 31 ведутся подготовительные работы, 186 строится.

Интересно, что несмотря на низкую покупательскую способность населения, застройщики не только анонсируют все новые и новые проекты, но и предпринимают попытки повысить цены.

«Второй месяц подряд средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева растет, причем на этот раз сразу на 700 грн или на 3%, до 24 тысяч гривен. В мае 2018 года цены на квартиры в Киеве были на уровне 22 200 гривен, то есть за год они выросли на 1800 гривен или 8,11%», — подсчитала главный эксперт онлайн-журнала о новостройках 3m2 Виктория Берещак.

Минимальная цена квадратного метра в мае составила 16300 гривен. Это на 100 грн или на 0,62% больше, чем месяцем ранее. То есть даже на фоне абсолютного штиля на рынке, застройщики все равно рискнули повысить цены.

Свои действия компании поясняют удорожанием себестоимости жилья. По данным Минрегиона, строительство в Украине в этом году подорожало в среднем на 11%.

«За 5 месяцев строительные материалы подорожали в среднем на 8%, а строительно-монтажные работы — на 13-17%. Например, арматура выросла в цене на 8%, кирпич — на 10%, газоблок — на 6%. А в июне резко возрастет стоимость бетона и бетонных изделий – в среднем на 10%», — пояснил управляющий партнер компании AVM Development Group Владислав Кононов.

Впрочем, по словам Михаила Артюхова, многие застройщики намеренно завышают себестоимость строительства. «Они привлекают деньги от сторонних инвесторов, затем показывают доходность в 10% или ниже (реальная рентабельность в среднем по рынку — 20-25% — «Минфин»), а остальные деньги кладут себе в карман. Получается, что зарабатывают на этом бизнесе только строители, а инвесторы остаются ни с чем», — считает эксперт. По его словам, такие схемы уже спровоцировали многочисленные скандалы на строительном рынке, а некоторые мелкие и даже средние компании ушли с рынка или близки к этому, что явно не добавляет отрасли стабильности.

Параллельно растет число проблемных объектов. «По данным компании Monitor.Estate около 20% ЖК в Киеве строится без разрешений на строительные работы. Около 3% объектов строится без лицензий на работы. Около 51% объектов (больше половины) строится на землях, не пригодных для жилого строительства. 32% участников строительства имеют налоговую задолженность. А против 17% субъектов открыто исполнительное производство. Данные факты свидетельствуют о том, что все громкие реформы в строительстве – не больше, чем слова. Прозрачного, чистого рынка нет. И дело, скорее всего, в сложившихся коррупционных схемах, в том числе и в ГАСИ», — считает Ольга Соловей.

Ценник «для своих»

Продавать жилье по новым ценам удается далеко не всем.

Как рассказывает Ирина Луханина, номинально повысив прайсы, многие компании дают скидки под конкретного покупателя или же проводят акции. Интересно, что сейчас конкуренцию застройщикам составляют их же клиенты, которые купили жилье на этапе фундамента, а теперь не прочь от него избавиться. «Они готовы продавать по переуступке прав, причем, отдают жилье на 15-22% дешевле, чем оно стоит у застройщика. Многие строительные компании пытаются всячески препятствовать таким сделкам, скажем, не пускают новых покупателей на объект и пр.», — говорит Луханина.

Точно так же работает система скидок и на вторичке — номинально цены не падают, но всегда можно найти сговорчивого хозяина, который уступит до 15% от заявленной стоимости. Поэтому есть что выбрать даже покупателям с минимальными бюджетами от 10 тысяч долларов. К примеру, возле метро «Черниговская» на улице Миропольской можно приобрести комнату в 21 квадрат в двушке за 11,4 тысяч долларов. На Петра Запорожца — за 15 тысяч продается однокомнатная квартира в 28 квадратов. Единичку в 15 кв.м на Демеевке выставили за 13,5 тысяч. 

При этом продавцы все еще рассчитывают на рост цен. По словам Владислава Кононова, уже в июне возможно подорожание в наиболее ликвидных проектах, расположенных в пригороде — поселках между Киевом и городами-спутниками на удаленности до 5 км от столицы. «Поэтому помимо удорожания, вызванного увеличением себестоимости строительства, 2-3% к цене добавит и растущая популярность проектов в таких населенных пунктах», — говорит он. В Киеве, по мнению эксперта, в 2019 году рост цен может составить до 10%.

С ним согласен и начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.  

«Вполне вероятно, что по итогам 2019 года стоимость жилья на первичном рынке Киева вырастет на 10-15%, в зависимости от самого проекта, его локации, стоимости стройматериалов, курса доллара, а также востребованности среди покупателей», — отмечает он.

А вот Виктория Берещак полагает, что скачка цен на квартиры не стоит ожидать. Все изменения будут в пределах 1-3%. По словам Михаила Артюхова, возможно даже ситуативное снижение цен, особенно, если спрос в ближайшее время не восстановится.
 

Мария Колыванова