13 июня 2019, 13:54 Читати українською

Депозиты или недвижимость. За и против

За сколько окупится квартира, если вложить в нее деньги сегодня? Сколько годовых можно заработать, сдавая в недвижимость жилье? Будет ли такое вложение выгодней, чем депозит в банке? 

За сколько окупится квартира, если вложить в нее деньги сегодня?

Ответы на эти вопросы — в блоге главного эксперта Совета НБУ Виталия Шапрана на ресурсе The page. «Минфин» приводит сокращенный текст колонки. 

Покупка недвижимости – это, как правило, большие затраты. Чтобы понять, насколько эти затраты будут эффективны, принято сравнивать покупку недвижимости с арендой.

Например, вам предлагают приобрести однокомнатную квартиру возле метро за 800 тыс. грн. Вы знаете, что сдавать это жилье вы сможете максимум за 8 тыс. грн в месяц или 96 тыс. грн в год. Таким образом, если упростить расчеты, в год вы будете на этой сделке зарабатывать около 12% годовых, а срок окупаемости вашего проекта при условии неизменности цен на аренду и недвижимость (что маловероятно) составит 8 – 9 лет, что для недвижимости не так уж и плохо. С другой стороны, в украинском банке эти же 800 тыс. грн вы можете сейчас разместить под 15 – 18% годовых минус налоги или под 3 – 5% при оформлении депозита в долларах США. Если брать к рассмотрению три простых альтернативы – депозит в долларах, депозит в национальной валюте и приобретение квартиры, – то на протяжении следующих 10 – 15 лет еще неизвестно, что будет выгоднее.

Никаких гарантий

Тактически самым выгодным сейчас остается депозит в национальной валюте. Но если брать временной горизонт инвестиций в недвижимость в 10 – 15 лет, то курсовые перспективы национальной валюты становятся туманными, а доходность от валютных депозитов – слишком небольшой для аппетитов украинского рынка. Поэтому инвестиции в недвижимость с последующей сдачей в аренду выглядят интересным, но вовсе не гарантированным инструментом сохранности средств (во всяком случае, на это указывают исторические данные рынка столичной жилой недвижимости). 

Разместить депозит в гривне и получить бонус до 1,6% годовых 

За период с 2009 – го по 2019 год стоимость столичной недвижимости в долларовом эквиваленте снизилась примерно вдвое, а ее продавцам еще нужно попробовать продать свою покупку десятилетней давности по ценам, которые декларируют риелторы. Так что, увы, инвестиции в недвижимость в Киеве (во всяком случае, в жилую) – это совсем не универсальный рецепт для спасения сбережений. Учитывая довольно высокий уровень процентных ставок по гривневым ресурсам и наличие фактического запрета на валютное кредитование, ипотека в Украине будет восстановлена нескоро. Поэтому все, на что могут рассчитывать сейчас покупатели жилья, – это рассрочка от застройщиков.

Минусы инвестиций в недвижимость

Те, кто пытаются зарабатывать, сдавая в аренду жилую недвижимость, вам скажут, что жилье нужно еще суметь сдать. Кроме риска напасть на «неправильного» квартиросъёмщика, есть большие проблемы с тем, чтобы ваш жилой фонд был постоянно «пристроен». Так, после двух-трех неудачных сдач в аренду жилье предстоит отчистить и отмыть, а возможно, и отремонтировать. Поэтому простаивание квартиры в ожидании арендатора может составлять несколько месяцев. То есть свои 7 – 10 тыс. арендной платы в месяц вы, скорее всего, будете иметь только на бумаге, а на практике часть времени жилье будет простаивать.

Объекты для выгодных инвестиций в недвижимость на «Минфине»

Как правило, наши люди не стремятся становиться предпринимателями и сдают жилье, забывая о том, что нужно еще платить налоги. Частая смена арендаторов, наличие среди арендаторов шумных личностей часто возбуждает нездоровый интерес соседей, которые вполне могут написать жалобу в налоговую, что также чревато неприятностями.

И последнее, но, наверное, самое важное – нужно помнить, что жилье имеет свой срок эксплуатации. Даже сталинка с евроремонтом или хрущевка с перепланировкой не гарантирует, что через 8 – 10 лет ваш дом не поставят на капремонт или под снос. Определенную опасность представляет собой и новострой, качество которого оставляет желать лучшего. Поэтому прежде, чем совершать крупную инвестицию, не мешало бы собрать информацию о том доме, где вы собираетесь покупать недвижимость. 

Мое личное впечатление от нашего рынка недвижимости таково, что планирование в Украине на 10 – 15 лет выглядит невозможным. Мы с вами не можем не только предугадать точно движение цен на жилье и коммерческую недвижимость, но и движение курса национальной валюты и процентных ставок. В таких условиях неопределённости обычно ситуацию спасает диверсификация. То есть нельзя инвестировать все в недвижимость, или все в гривневые (или только в валютные) депозиты. Распределение рисков по активам должно быть примерно равноценным.

Комментарии - 45

+
+49
manson
manson
13 июня 2019, 15:04
#
От себя добавлю, что недвижимость будет перспективнее депозитов (если не брать во внимание всякие перекосы по типу где или дом аварийный или банк кидала). Выгодней оно будет хотя бы по одному из параметров: стабильность (если сравнивать с гривневыми депозитами) или прибыльность (если валютный). То есть по сути недвижимость не может так быстро терять в цене (если без катаклизмов, дефолтов и войн), как например гривна, и куда дохдней, чем доход от валютного депозита. Есть лишь три глобальных минуса. Большой порог вхождения (нужна большая ресурсная база), привязанность к объекту (за границу не заберешь и быстро не продать), вторая работа (нужно постоянно заниматься ей)
+
+27
Maleficarum
Maleficarum
13 июня 2019, 16:56
#
«привязанность к объекту (за границу не заберешь и быстро не продать)» Это    условие  причиной  можно  уже  не  называть.. Многие  уезжающие  в  забугорье  сейчас- с  недвигой  «домашней»  ничего  не  решают..  Как сдавали  жильё   до   отъезда  так  и продолжают  сдавать.. Не все  рвут  отношения с   родиной  как  грится..  И  даже  (на  примере  друзей)  уже проявляется  иная  тенденция..  Поработав и пожив  (  достаточно  долго  кстати)  в  загранщине ( частности США  ( одни ) Израиль   другие)  покупают  жильё в Киеве- по нескольку  квартир.  для  своих  нужд  ( Частности  сдачи  в  наём).
+
0
Lexa9992018
Lexa9992018
13 июня 2019, 15:10
#
Итог получился пустой. на примере 800 т/грн невозможно раскинуть на покупку жилья и одновременно закинуть на депозит.
+
+7
DataProvider
DataProvider
13 июня 2019, 15:11
#
А где вы видели, чтоб аренда была в гривне зафиксирована? 
Сколько я знаю сдающих и снимающих - всё в твёрдой валюте. 
Недвижимость, по устойчивости к инфляции как депозит в валюте, по доходности намного выше (в статье рассмотрен вариант в 12%), чем предлагают банки (2-4%).
Так что однозначно за недвижимость.
+
+133
Strain
Strain
13 июня 2019, 17:02
#
Это где вы такое видели? Может какое то элитное жильё и зафиксировано в $.
Обычные квартиры в гривне.
+
+15
Maleficarum
Maleficarum
13 июня 2019, 17:15
#
«Это где вы такое видели? Может какое то элитное жильё и зафиксировано в $.»  Согласен.  Если  учесть   и  тот  факт  -  что гривна  летом   идёт на  укрепляж.. Многие  арендодатели  в  таких  вариантах   и не  желают  получать  фиксинг    в  оплате-валютой  Ну и  коммуналку  как оплачивают    арендаторы ?     И  валюту  дают и гривон на оплату  коммуслуг ?
+
0
DataProvider
DataProvider
13 июня 2019, 17:44
#
В Одессе. Обычные квартиры. 
Кто посуточно сдаёт - у того бывает и в гривне, но это морока та ещё, хотя заработок существенно больше. 
+
0
Maleficarum
Maleficarum
13 июня 2019, 18:11
#
«В Одессе. Обычные квартиры.»  Так  они     теряют  на  курсовой  разнице в весенне-летний  период ?
+
+16
Stich626
Stich626
13 июня 2019, 15:44
#
Сдавать квартиру если по правилам то Фоп надо делать или в конце года в налоговую сходить указать доход и заплатить налоги
Если Вы все же решите сдавать квартиру официально, оплата налога за сдачу квартиры в аренду должна проводиться 4 раза в год в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала. Что касается суммы налога, Украине введена единая ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 18% +1,5% Военный
+
+112
AleksandrBank
AleksandrBank
13 июня 2019, 16:06
#
800 тыс. грн  - это только бетон. Добавьте туда около 12-15 тыс. дол, а это чуть более 350-400 тыс.грн. и сразу меняется картинка.
Сейчас предложения на рынке недвижимости нереально много, как и желающих сдать в аренду. Потому заниматься сдачей в аренду нужно иметь около 1,1-1,2 млн.грн. Есть вариант купить Хрущевку и сдавать за цену минус 1-1,5 тыс.грн по купить за пол цены.

Важно учи\тывать, что не всегда будет так что 12 мес в год сдается квартира. Может быть и 10-11 мес. Плюс обновление квартиры потянет через 2-3 года новые затраты. 

Более выгодна коммерческая недвижимость в хорошем месте, когда Вы не вкладываете в ремонт, а арендатор делает под себя.

Из этого всего, проще купить по хорошей цене и сделать ремонт и продать, вот только не за 800 тыс.грн, а за 2,5 млн. в Печерском районе, сделать ремонт и продать.  Продать маленькую квартиру с ремонтом будет труднее, конкуренция там сумашедшая.

До определенного времени можно было играть с депозитов в гривне и валюте, вовремя входить и выходить с доллара. Но сейчас за счет монетарной политики, вцелом гривна относительно стабильна, не смотря на крики «все пропало» и идем к 28.
+
+45
Strain
Strain
13 июня 2019, 17:58
#
Ситуация с такими квартирами следующая:
Так как основная цель наварить бабла - речи о покупке хорошей квартиры или выполнения качественного ремонта речи не идет. Главное сделать так, что бы не опытный клиент купил хлам и переплатил бабла.

Когда вы приходите на такой объект - картина для более менее опытного человека следующая:
Стены, пол, плитка не по уровню. 
Плитка уложена абы как с экономией клея.
Техника если повезет - новая, если нет - купили отремонтированную или звездную.
Мебель дешевая, через пару лет все развалится.
Пластиковые окна самые дешевые с минимальной задувкой пены.

Список можно продолжать до бесконечности. А вывод один - покупать квартиру с ремонтом - себе дороже.
+
+15
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
13 июня 2019, 17:06
#
Щоб заробити, люди або продають житло, або здають його в оренду. Купити нерухомість і зберігати її до моменту, поки виростуть діти – не вигідно.

Квартири на первинному ринку

За 10 років таке житло не втратить ні в ціні, ні в якості. Житло вигідніше купувати на стадії будівництва. На початкових етапах забудовники завжди пропонують нижчу ціну. Можна заощадити 15-20% від реальної вартості квартири. Також ціна залежить від компанії, об’єктів, локації і конкуренції. Водночас важливим є фактор надійності компанії. Щоб не втратити гроші, ретельно перевіряйте забудовників

Вторинний ринок

На вторинному ринку за останні роки ліквідність нерухомості істотно знизилася. Щоб вигідно продати квартиру, знадобиться від 3 до 6 місяців. Якщо збути житло треба в більш стислі строки, доведеться зменшувати ціну. Ризикуєте втратити частину грошей. До того ж така квартира втрачає вартість набагато швидше, ніж апартаменти в новобудові.

Є питання? Залишайте заявку та отримуйте консультацію з питань купівлі нової квартири.
+
+85
PetrLund
PetrLund
13 июня 2019, 19:13
#
Тысячу раз проходили — никакого бетона по двум причинам: 1) сроки сдачи задерживают на 6-18 месяцев минимум,  2) в процессе строительства конфета превращается в тыкву (ухудшают качество материалов, уплотняют застройку).

Сейчас можно и нужно выбирать уже построенный и принятый в эксплуатацию дом. А вот чтобы найти хороший вариант, нужно те же самые 3-6 месяцев, что и на продажу.

Так что лучше оставляйте заявки мне)))
+
+55
Wless
Wless
13 июня 2019, 17:49
#
Дефицит жилья уже в прошлом, приходит время конкуренции за нанимателя, если «климат» в стране не улучшится, пойдёт вторая волна эмиграции и начнётся самое интересное.
+
0
Maleficarum
Maleficarum
13 июня 2019, 18:13
#
«Дефицит жилья уже в прошлом, »  Не  соглашусь  Спрос  на  арендное  жильё  высок  как и прежде  и  в  любом  ценовом  сегменте.
+
+7
Maleficarum
Maleficarum
13 июня 2019, 19:16
#
«Так что лучше оставляйте заявки мне)))»  Красиво  сказанул  и  главное- всё  по  делу.
+
0
Nedvigapro777
Nedvigapro777
13 июня 2019, 22:01
#
Автор забыл уточнить, что одну и ту же квартиру можно еще сдавать и посуточно, и почасово.
Работать придется много, но и заработок больше.
+
+41
offizier
offizier
14 июня 2019, 9:53
#
Тільки це вже перетворюється в повноцінний бізнес, а не інвестицію.
+
+12
GRNG
GRNG
14 июня 2019, 10:10
#
Найважливіший останній абзац :))
+
+15
olday
olday
14 июня 2019, 10:42
#
Здравствуйте, как можно инвестировать в недвижимость Киева с минимальным риском? Хочу вложить до 100.000 долл., получать доход от аренды. Котлован не рассматриваю, только готовое и сданное.
+
+15
PetrLund
PetrLund
14 июня 2019, 12:14
#
Посидите полгода на OLX: мониторьте жилые и коммерческие объекты на свой бюджет в разделе продажи, а потом цену их сдачи в разделе аренды. Через полгода поймете, что вы хотите и хотите ли вообще что-то.
+
0
olday
olday
14 июня 2019, 12:47
#
Спасибо) а почему пол года?
+
+5
offizier
offizier
14 июня 2019, 12:52
#
Тому що ціни на протязі сезону міняються, в літку менше студентів відповідно попит на оренду зменшується і різко виростає восени.
+
+49
PetrLund
PetrLund
14 июня 2019, 13:52
#
А еще за это время увидите, какие объекты по-настоящему интересные. Они как правило за один-два месяца уходят. И наоборот, увидите, какие неликвиды все это время висеть будут.
+
+35
mary27
mary27
14 июня 2019, 17:12
#
Низкая ликвидность рынка+сезонность.
+после ЗЕфолта цены на недвигу упадут.
+
+23
brigadirius
brigadirius
14 июня 2019, 15:44
#
Я бы с жилой первичкой не связывался. Рентабельность низкая. По жилым помещениям самая большая рентабельность это сдача самых дешёвых комнат в общаге (комуналке). Ну или фарт с каким нибудь эксклюзивом (центр, снимает богатый иностранец и т.п.).  Нежилая недвига по аренде за последний год очень сильно просела. Почти сравнялась с жилой. Как вариант, купить квартиру в фасаде первого этажа, узаконить отдельный вход, и сдавать под коммерческий бизнес.
+
0
PetrLund
PetrLund
14 июня 2019, 16:48
#
Торговые просели или офисы? Поделитесь, пожалуйста.
+
+15
brigadirius
brigadirius
18 июня 2019, 13:22
#
И торговая просела и офисная. Переизбыток предложения. Это я о Киеве. По складской не в курсе не интересовался. Если выставлять по адекватной цене, то сдать не проблема. Как по мне, то лучше немного скинуть цену, но найти платежеспособного арендатора на длинную перспективу, а не гонятся за «однодневками». У нас много народа с шальными бабками. Привалило с откатов или с взяток, давай мол жена откроет кафе или парихмахерскую. Ну а срок жизни такого бизнеса с кандачка максимум полгода.
+
+53
mary27
mary27
14 июня 2019, 17:13
#
+1000.
Жилая недвига=доходность уровня хренового валютного депозита+геморрой.
+
0
PetrLund
PetrLund
14 июня 2019, 19:01
#
Не все так плохо с недвижимостью. Ну и депозиты тоже геморрой: даже миллион гривен и тот надо разбивать на 5 банков. А сколько банков из первой десятки ушло в 2014-2015. А сколько в 2008? А можно еще 2000-й вспомнить)))
+
+15
mary27
mary27
15 июня 2019, 1:04
#
Есть личный опыт и с тем и с другим.
Единственная проблема депозитов это риск % ставки.
А недвижимость - череда постоянных проблем.
«сколько банков из первой десятки ушло в 2014-2015» - надо просто не становиться клиентом говнобанков)
Я стала клиентом ФГВФЛ только в самом конце 2018 года («ВТБ Украина»).
+
+30
bonv
bonv
14 июня 2019, 16:46
#
Правила інвестування вашого капіталу.
https://minfin.com.ua/ua/blogs/bonv/119206/
+
+15
mary27
mary27
14 июня 2019, 17:21
#
По существу статьи:
Не согласна с уважаемым автором.
«за 800 тыс. грн. Вы знаете, что сдавать это жилье вы сможете максимум за 8 тыс. грн в месяц или 96 тыс. грн в год. Таким образом, если упростить расчеты, в год вы будете на этой сделке зарабатывать около 12% годовых»
Только Киев.
Но в Украине есть и др.города, где нет толпы понаехавших, и такой а/п.

Кроме того, эксперт оговорился про «максимум», а аредатор может найти и вариант подешевле)

«инвестиции в недвижимость с последующей сдачей в аренду выглядят интересным, но вовсе не гарантированным инструментом сохранности средств...за период с 2009 – го по 2019 год стоимость столичной недвижимости в долларовом эквиваленте снизилась примерно вдвое, а ее продавцам еще нужно попробовать продать свою покупку десятилетней давности» - то-то и оно.
Эксперт писал про условные %, а «тело», т.е. стоимость самой недвиги постоянно снижается.
Как-то для инвестиции хреновато.

«сдавая в аренду жилую недвижимость, вам скажут, что жилье нужно еще суметь сдать» - вот-вот.
Искать нормальных арендаторов.
"есть большие проблемы с тем, чтобы ваш жилой фонд был постоянно «пристроен» - ага.
И тут или снижать а/п (уменьшать %), или ждать.
Тем временем за содержание платить из своего кармана.
«после двух-трех неудачных сдач в аренду жилье предстоит отчистить и отмыть, а возможно, и отремонтировать» - после обычных сдач.
+
+30
mary27
mary27
14 июня 2019, 17:27
#
И, эксперт вспомнил про амортизацию:
«последнее, но, наверное, самое важное – нужно помнить, что жилье имеет свой срок эксплуатации. Даже сталинка с евроремонтом или хрущевка с перепланировкой не гарантирует, что через 8 – 10 лет ваш дом не поставят на капремонт или под снос. Определенную опасность представляет собой и новострой, качество которого оставляет желать лучшего» - на ремонт надо с самого начала создавать из а/п «ремонтный фонд».
А еще страхование на случай аварий/заливов.

Все это вычитается из тех фантастических 12% годовых.
В реальности арендная недвига это - немножко денег+очень много откровенного геморроя.
Даже без учета упомянутого налогоообложения.

При этом даже депозит «до востребования», вроде «Мобильных сбережений» «Ощадбанка» приносит сравнимые деньги, при полном отсутствии неудобств.

+
+30
paulball
paulball
14 июня 2019, 19:54
#
Если квартира простаивает, то она хавает на отопление, квартплату и т.д. Ну и риски уничтожения арендаторами высоки, чужое не своё.
+
+75
Anko
Anko
16 июня 2019, 12:30
#
Реально статья ни о чем, сборник избитых фактов. Профи в каждой из отраслей сможет заработать существенно больше средних цифр по рынку, тогда как не профи может уйти и в минус.
Простой пример:
- как повысить свою реальную ставку по депо - в декабре на пике курса уходить в гривну, летом - обратно в доллар, ваш реальный заработок - ставка по депо + вход/выход в нужное время даст вас до 20-25% доходности за год.
- квартиры для сдачи в аренду надо уметь прежде всего покупать, т.е. быть в рынке и знать его.
+
0
mary27
mary27
16 июня 2019, 13:53
#
Совершенно верно.
+15.
+
0
3333315
3333315
30 июня 2019, 21:52
#
Когда уже появиться статья куда лучше инвестировать в рынок автобусных перевозок или открытие АЗС?Задолбали втюхивать рекламу депозитов и Киевской недвижимости,кроме Киева недвижимость есть например в Конотопе,было бы интересно услышать мнение эксперта.
+
+19
mary27
mary27
30 июня 2019, 23:56
#
Вы б рассказали, какие инструменты доступны для пересiчного инвестора для инвестиций в те самые автобусные перевозки и АЗС?)
Ну правда.
+
0
3333315
3333315
1 июля 2019, 21:31
#
В том то вся и проблема-возможность у нас забрали,хотя до 2011г.она была,поэтому получается что лучшая инвестиция билет в польшу
+
+19
mary27
mary27
1 июля 2019, 21:51
#
Так вы б написали о возможностях в 2011м?

Если для вас лучшая «инвестиция» - мыть туалеты в Польше, то мне вас жаль)
+
+15
PetrLund
PetrLund
2 июля 2019, 11:45
#
Какие-то запоребриковые выражения. Там давно не туалеты моют.
+
0
mary27
mary27
3 июля 2019, 2:01
#
Вам из Лодзи должно быть виднее, что там моют)
+
0
3333315
3333315
1 июля 2019, 22:28
#
Пожалейте лучше тех кто купил квартиру в Киеве в $ кредит до 2014 г,или депозит в банке держал.В Польше большая часть нашего населения работаем на малый и средний бизнес,а у нас осталось только купить квартиру в Киеве и депозит.Удачи:)
+
+8
mary27
mary27
2 июля 2019, 0:05
#
Пользуйтесь кнопочкой «ответить», неудобно искать ваши каменты.

«кто купил квартиру в Киеве в $ кредит до 2014 г» — а чего их жалеть?
Долларовые кредиты перестали выдавать в 2009 году.
Платить по ним перестали примерно в те же годы)

«или депозит в банке держал» — а чего жалеть депозитных клиентов?)
У них как раз все отлично)

«В Польше большая часть нашего населения работаем на малый и средний бизнес» — если вы так и не поняли, в статье речь об инвестициях, а не о наемной работе.
Если вы не замечаете разницы, мне вас жаль вторично)

«а у нас осталось только купить квартиру в Киеве и депозит» — пожелаю вам удачи в размещении депозитов в каком-нибудь помойном «PKO bank polski».
Под 0,5% в злотых)
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама