18 октября 2017, 9:09 Читати українською

Рынок недвижимости. «Пузырь» надувается

Строительство в Украине растет ударными темпами. В первом полугодии 2017 года украинский строительный рынок увеличился на 34% по сравнению с тем же периодом 2016 года. Это хорошо видно на примере столицы, где постройки нового жилья растут максимальными темпами с 2000-х годов.

Рынок недвижимости в Украине. Есть ли
Фото: budservis.com.ua

Подобные темпы вызывают опасения: покупатели просто не могут «поглотить» предложения застройщиков. Это угрожает очередным «пузырем», который рано или поздно лопнет. Чего ожидать от рынка недвижимости и насколько ситуация «взрывоопасна» в своей колонке на НВ написал основатель аналитического центра Amelin Strategy Анатолий Амелин.

Анатолий Амелин

По всем признакам, взрыв пузыря на рынке недвижимости уже не за горами

Перемещаясь по окрестностям Киева, можно увидеть огромное количество строек. Некоторые только начинаются, некоторые уже завершаются. Но, на самом деле, мы наблюдаем классический пример несоответствия спроса и предложения.

Если говорить цифрами о проблематике, то ситуация выглядит на сегодня так:

  •  в первом квартале 2017 года уже введено в эксплуатацию 295 700 кв. м жилой недвижимости, что в 2,5 раза больше в сравнении с аналогичным периодом 2016 года;
  • только в 2017-м еще 30 компаний получили разрешение на строительство в Киеве;
  •  предложение превышает спрос в несколько раз: с начала года заключили всего 1 100 сделок, при выставленных на продажу 21 000 объектах.
  • в столице более 150 «проблемных» объектов, из которых около 80 – незаконное строительство.

Последний факт касается, в частности, схем, когда, например, согласовывают одну этажность, но через судебные решения узаконивают надстройки. Потому что, как говорят застройщики, так дешевле.

К чему это все может привести?

Те, кто себе позволяют такое «схемное строительство», создают серьёзные риски для инвесторов. И, к сожалению, киевляне и гости столицы покупают в таких домах квартиры. Ведь, зачастую, именно цена является одним из мотивирующих факторов для принятия решения, а не безопасность.

Еще одна проблема – застройщики начинают экономить на важной инфраструктуре, чтобы снизить стоимость квадратного метра.

Есть целые районы, например, на Виноградаре, где не подводят систему канализации к домам. Там насосами выгоняются продукты жизнедеятельности в старые трубы соседних массивов, не рассчитанные на такую загрузку. Если вдруг сломается насос, то это будет коллапс не для одного дома, а для целого густонаселенного района.

Само по себе превышение предложения над спросом также приводит к падению цены на жилье. Таких низких цен на недвижимость в Киеве и Киевской области никто не помнит уже давно. Это при том, что столица значительно повысила количество платежеспособных людей за счет миграции людей с восточных регионов Украины вследствие военных действий.

В чем проблема?

Многие застройщики продолжают финансировать стройки за счет средств, которые они получают от продажи других, своих же, недостроенных еще объектов. Мелкие застройщики не имеют достаточно денег на строительство запускаемых проектов и, построив фундамент, начинают продажи для финансирования стройки. Налицо определенный кризис ликвидности. Ипотечные кредиты покупателям пока недоступны, их стоимость слишком высока. Застройщики также ограничены в использовании кредитных ресурсов, поскольку те достаточно дорогие.

В таких условиях можно рассчитывать только на платежеспособный спрос, сформированный сбережениями граждан. Ведь, как мы понимаем, те, кто забрали деньги из банковской системы и боятся хранить деньги дома, пытаются найти альтернативу банковским сбережениям. И многие пользуются такой возможностью как недвижимость. У застройщика в какой-то момент действительно могут закончиться деньги. И если он не сможет перекредитоваться – процесс может затянуться надолго.

Если произойдет даже одно громкое банкротство какого-либо из застройщиков, то последствия будет пожинать весь рынок. Просто из-за психологии людей. Люди будут более осторожно относиться к выбору, приобретая квартиры не просто в уже построенных домах, а во введенных в эксплуатацию. Соответственно, возникнут финансовые проблемы у застройщиков, которые рассчитывали завершить объекты недвижимости за счет покупателей.

Если ситуацию пустить на самотек, то уже в следующем году можем получить:

  • несколько банкротств застройщиков;
  • тысячи пострадавших инвесторов, владельцев имущественных прав в недостроях;
  • виток девальвации;
  • замораживание строительной отрасли на несколько лет;
  • очередной коллапс в экономике, как будто нам его не хватало;

Что делать

Избежать взрыва пузыря на рынке недвижимости можно лишь при реализации одновременно нескольких решений. Во-первых, навести порядок с выдачей разрешения на строительство. Если нужно, то ввести временный мораторий на новое строительство, пока этот вопрос не будет решен.

Второе. Необходимо исключить возможность работы строительных компаний без документов – их адреса и собственники известны – и ликвидировать все незаконные постройки. Это явные факты коррупции и нанесения ущерба гражданам, городу и государству.

Третье. Необходимо упростить механизм кредитования под жилую недвижимость. Изменение должно создать условия под кредитование сроком до 20 лет и ставкой кредита в гривне не выше 10%-12% годовых. Ведь сегодняшние покупатели – это «переупаковщики» депозитов в квадратные метры. А реальный покупатель со спросом на улучшение качества жилья не имеет для этого ресурса.

Украина имеет достаточно большое количество людей, нуждающихся в улучшении жилой площади. И, пока банки сами не хотят рисковать с ипотекой все из-за тех же судов и сложностей с возвратом проблемных кредитов, выходом из ситуации могла бы быть реализация государственной программы поддержки граждан в улучшении жилищных условий – льготное кредитование.

Помимо снижения рисков на рынке недвижимости, все это привело бы к снижению стоимости денег. А значит – к повышению платежеспособного спроса. Но самое главное – такое решение стимулировало бы рост экономики. Ведь сколько людей и компаний из разных секторов экономики задействованы в строительстве.

Китай, в своё время, именно благодаря государственной программе развития жилой и транспортной инфраструктуры смог преодолеть последствия кризиса 2008 года.

По оценкам Ukrainian Institute for the Future, дополнительный объем инвестиций в экономику Украины от реализации такой программы только в первые 2 года мог бы составить более $2-3 млрд. Это дополнительное стимулирование внутреннего спроса, рост ВВП на $6-8 млрд, создание более 10 000 новых рабочих мест, рост социальных стандартов

Таким образом, коллапса можно избежать с очевидными выгодами для граждан и экономики, но вопрос «не на повестке».

Комментарии - 35

+
0
Maleficarum
Maleficarum
18 октября 2017, 9:29
#
«Второе. Необходимо исключить возможность работы строительных компаний без документов – их адреса и собственники известны – и ликвидировать все незаконные постройки. Это явные факты коррупции и нанесения ущерба гражданам, городу и государству.» Чел видно с Марса прибыл…
+
+36
Najara
Najara
18 октября 2017, 9:58
#
А на цены новых квартир как взрыв этого «пузыря» повлияет?
+
+28
К. Николай
К. Николай
18 октября 2017, 11:22
#
Не повлияет, рассказы про пузырь это судя по всему медийная кампания на выдавливание слабых игроков с рынка
+
+104
semenvekselberg
semenvekselberg
18 октября 2017, 10:11
#
«Китай, в своё время, именно благодаря государственной программе развития жилой и транспортной инфраструктуры смог преодолеть последствия кризиса 2008 года» — сравнение конечно под стать нашим горе-экономистам. В Китае население растёт и экономика функционирует как нигде, а у нас всё наоборот — населения всё меньше, а экономика после евроинтеграционных «покращень» стагнирует уже несколько лет подряд…
+
+13
mary27
mary27
19 октября 2017, 12:38
#
Когда в Украину инвестируют 1/10 того что инвестировали в КНР и у нас будет такой рост, что мало не покажется.
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
19 октября 2017, 13:50
#
«Если бы, да кабы, да во рту росли грибы, тогда бы был не рот, а целый огород» — может вам в премьеры пойти, там таких болтунов любят…
+
0
mary27
mary27
21 октября 2017, 14:36
#
Перепутали меня с собой)
+
+102
combojack911
combojack911
18 октября 2017, 10:48
#
Ничего фатального нет, если и лопнет пузырь — все сбалансируется за полгода-год. Мне не кажется чем-то хорошим ситуация когда застройщики строят термитники по 30 этажей без инфраструктуры и документов, а люди их берут.
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
19 октября 2017, 1:39
#
Ваше «люди их берут» вызвано только одним — они боятся нести деньги в банк с одной стороны, и уверенность в том, что рынок находится на дне с другой.

Шесть объективных причин падения цен: 1) с рынка ушёл русский инвестор (элитный сектор); 2) недвижимость будет облагаться всё новыми и новыми налогами, и никакие хитрости не помогут этого избежать; 3) жизнь по-европейски обязывает жить скромно и экономно. Дефляционная спираль развития европейской экономики коснётся и Украины. Падение стоимости товаров и услуг в валютном выражении неизбежно отразится и на секторе недвижимости; 4) количество валютных сбережений на руках рано или поздно закончится; 5) разогреваемый переселенцами бюджетный сектор жилья также рано или поздно стабилизируется с вектором вниз; 6) поступление нового продукта на рынок превышает и так уже деформированное отношение спрос/предложение.
+
+28
yarg
yarg
19 октября 2017, 11:32
#
Никакого «русского инвестора» у нас небыло. Нищеброды они и бандеровцев боятся. Жизнь «по-европейски» — это скромно и экономно. Зарабатывать свои 2000 евро, тратить 1000, не гонять дурных понтов. Это не россия, с заработками 200 евро и манерой не гасить газовую плиту никогда. Газ бесплатный — а спички стоят денег. В москве это называют роскошью и смеются над тупыми пендосами не понимающими этой роскоши…
+
0
mary27
mary27
19 октября 2017, 12:49
#
1) Русский инвестор?
В украинскую недвигу?
''Это фантастика'' ©
2) Да, налоги надо платить.
В РФ их тоже платят.
Долгое время у нас налогообложение отсутствовало, что вместе с ''социальными тарифами'' сделало недвигу лучшей инвестицией)
3) Украинцы давно разучились жить по средствам.
А ''дефляционная спираль'' из ЕС коснется Украины, когда Украина перейдет на евро)
4) Да вы что!
Наличной валюты на руках в неск.раз больше, чем ЗВР Украины вообще-то.
5) Вы про первичку или вторичку?
''Переселенцы'' в Киев ломятся.
И исходя из цен, мне неочевидно, какое киевское жильё можно считать ''бюджетным''.
6) ''Котлованные пирамиды'' не являются ''продуктом''.
+
0
mary27
mary27
19 октября 2017, 12:39
#
Еще красивее, когда застройщики копают котлован, и распродают ''инвесторам'' квартиры в ещё непостроенном доме.
А когда распродадут, копают новый котлован...)
+
+23
Maleficarum
Maleficarum
18 октября 2017, 11:02
#
«Мне не кажется чем-то хорошим ситуация когда застройщики строят термитники по 30 этажей» Они будут строиться и их будут брать- пока какой то из «термитников» не загорится или не обрушится… В первом и во втором случае потенциальные «инвесторы» по каналам ТВ посмотрят как с двадцатых и тридцатых этажей станут прыгать люди… Ибо ни средств спасения ни техники соответствующей спасательной с эдаких этажностей- у городов-нет…
+
+10
yarg
yarg
18 октября 2017, 15:13
#
И как во всем мире небоскребы строят… наверное у них лестницы пожарные длиной по 300 метров есть, да?
+
0
Maleficarum
Maleficarum
18 октября 2017, 16:15
#
Вертолёты есть-но тебе этого не понять.
+
+10
yarg
yarg
19 октября 2017, 11:27
#
Вертолеты везде есть. Попробуй эвакуировать вертолетом человека с балкона 35 этажа горящей 40-этажки. Но это для тебя сложно. Пей свое пиво.
+
0
К. Николай
К. Николай
18 октября 2017, 11:15
#
На пальцах можно обосновать что 1100 — полностью бредовая цифра, так что весь шум вокруг пузыря очень сильно натянут
а так как это один из ключевых аргументов — то статья чистая манипуляция
+
+20
Apollo17
Apollo17
18 октября 2017, 12:53
#
А пузырь где?
Вопрос раздачи КМДА разрешений на застройку это к инфраструктуре.
Государство что гарантирует покупателям недвижимости или инвестором факт достройки объекта — нет?
Цены растут? — нет.
Пузырь — где?
+
+13
yarg
yarg
18 октября 2017, 15:10
#
Странные рецепты.
1 — снести все незаконные постройки. Это несколько десятков заселенных многоэтажек.
2 — банки не хотят рисковать и кредитовать — пускай кредитует государство. Оно же такое богатое…
3 — мораторий на новое строительство. гениально. просто гениально. Типа пока не раскупите хрущебы — нормального жилья строить нельзя.
+
0
Maleficarum
Maleficarum
18 октября 2017, 16:18
#
«1 — снести все незаконные постройки. Это несколько десятков заселенных многоэтажек.» Смешной вадинткрщик… Как они могут быть заселёнными если это незаконные постройки?
+
+28
Rabotyahoff
Rabotyahoff
18 октября 2017, 17:48
#
Так и есть. Люди живут в жилье которого фактически не существует. Мегасити, науковый, жемчужина троещины,…
+
0
yarg
yarg
19 октября 2017, 11:25
#
Многоэтажки на харьковском шоссе, которые недавно дорогу перекрывали в Киеве. 8 домов. Все заселены, построены незаконно, поэтому не подключены к электричеству. Подключаются самопально накидушками и закидушками.
+
+24
irakez
irakez
19 октября 2017, 3:16
#
Чтобы снизить ставки по ипотеке, нужно принимать закон о защите прав кредиторов. А не кредитовать за счет налогоплательщиков.
+
+30
mary27
mary27
19 октября 2017, 12:36
#
Вот именно.
И за просрочку платежа по ипотеке вышвыривать на улицу.
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
19 октября 2017, 14:18
#
Расскажите это комунякам-европейцам. Чтобы вышвырнуть на улицу за просрочку платежа по ипотеке, пять лет по судам будете пыль глотать и никого не выгоните. Ещё и суд проиграете. Конца и края нет вашей невежественности…
+
+25
yarg
yarg
19 октября 2017, 14:26
#
Это в Украине так. А в европе выселяют быстро. Сказки о бесхребетных еврогеях- коммунистах -это сказки для русских :)
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
19 октября 2017, 14:28
#
Ещё один знаток европейской действительности нашёлся. Начать ссылки газетные давать, чтобы не умничали???
+
0
yarg
yarg
19 октября 2017, 15:31
#
Ага. На Рашу туду, темную сторону америки и прочий бред
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
19 октября 2017, 16:06
#
Тёмная сторона в головах некоторых невежественных украинцев. Я же вам говорил, что пользуюсь исключительно западной прессой для исключения кривотолков. Или уже забыли??? Пять лет в среднем по европе это я ещё мягко сказал. Лично знаю случай, когда владельцы не платят банку во Франции (Ницца) больше десяти лет, и всё ещё находятся в квартире — всё зависит от адвоката и его умения затягивать судебный процесс…
http://www.abc.es/20121113/economia/abci-desahucios-europa-201211121612.html
+
+28
yarg
yarg
19 октября 2017, 16:37
#
Лохи. У нас так пол-страны живет…
+
0
mary27
mary27
19 октября 2017, 16:26
#
Не рассказывайте сказок.
В Украине сразу прописывают в ипотечной квартире несовершеннолетнего, и всё — до 18летия выселять нельзя)
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
19 октября 2017, 16:39
#
Тю, так сами же себе и противоречите… Курс на коммунистическую европу взят — взят, так кто же эти законы будет отменять, если там также тяжело выселять как и здесь??? Другое дело Китай или Россия…
+
+15
yarg
yarg
19 октября 2017, 17:30
#
Китай или россия? Они совершенно разные.
+
0
mary27
mary27
21 октября 2017, 14:34
#
''Другое дело Китай или Россия'' — хахах, а про ''коммуняк'' из КНР забыли?
И в каком месте я себе противоречу, а?
+
0
mary27
mary27
21 октября 2017, 14:33
#
''Коммуняки-европейцы'' живут в реальном мире, а не в сказках ''раша-тв'')
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться