Рынок недвижимости. «Пузырь» надувается

Подобные темпы вызывают опасения: покупатели просто не могут «поглотить» предложения застройщиков. Это угрожает очередным «пузырем», который рано или поздно лопнет. Чего ожидать от рынка недвижимости и насколько ситуация «взрывоопасна» в своей колонке на НВ написал основатель аналитического центра Amelin Strategy Анатолий Амелин.

По всем признакам, взрыв пузыря на рынке недвижимости уже не за горами

Перемещаясь по окрестностям Киева, можно увидеть огромное количество строек. Некоторые только начинаются, некоторые уже завершаются. Но, на самом деле, мы наблюдаем классический пример несоответствия спроса и предложения.

Если говорить цифрами о проблематике, то ситуация выглядит на сегодня так:

•  в первом квартале 2017 года уже введено в эксплуатацию 295 700 кв. м жилой недвижимости, что в 2,5 раза больше в сравнении с аналогичным периодом 2016 года;
• только в 2017-м еще 30 компаний получили разрешение на строительство в Киеве;
•  предложение превышает спрос в несколько раз: с начала года заключили всего 1 100 сделок, при выставленных на продажу 21 000 объектах.
• в столице более 150 «проблемных» объектов, из которых около 80 – незаконное строительство.

Последний факт касается, в частности, схем, когда, например, согласовывают одну этажность, но через судебные решения узаконивают надстройки. Потому что, как говорят застройщики, так дешевле.

К чему это все может привести?

Те, кто себе позволяют такое «схемное строительство», создают серьёзные риски для инвесторов. И, к сожалению, киевляне и гости столицы покупают в таких домах квартиры. Ведь, зачастую, именно цена является одним из мотивирующих факторов для принятия решения, а не безопасность.

Еще одна проблема – застройщики начинают экономить на важной инфраструктуре, чтобы снизить стоимость квадратного метра.

Есть целые районы, например, на Виноградаре, где не подводят систему канализации к домам. Там насосами выгоняются продукты жизнедеятельности в старые трубы соседних массивов, не рассчитанные на такую загрузку. Если вдруг сломается насос, то это будет коллапс не для одного дома, а для целого густонаселенного района.

Само по себе превышение предложения над спросом также приводит к падению цены на жилье. Таких низких цен на недвижимость в Киеве и Киевской области никто не помнит уже давно. Это при том, что столица значительно повысила количество платежеспособных людей за счет миграции людей с восточных регионов Украины вследствие военных действий.

В чем проблема?

Многие застройщики продолжают финансировать стройки за счет средств, которые они получают от продажи других, своих же, недостроенных еще объектов. Мелкие застройщики не имеют достаточно денег на строительство запускаемых проектов и, построив фундамент, начинают продажи для финансирования стройки. Налицо определенный кризис ликвидности. Ипотечные кредиты покупателям пока недоступны, их стоимость слишком высока. Застройщики также ограничены в использовании кредитных ресурсов, поскольку те достаточно дорогие.

В таких условиях можно рассчитывать только на платежеспособный спрос, сформированный сбережениями граждан. Ведь, как мы понимаем, те, кто забрали деньги из банковской системы и боятся хранить деньги дома, пытаются найти альтернативу банковским сбережениям. И многие пользуются такой возможностью как недвижимость. У застройщика в какой-то момент действительно могут закончиться деньги. И если он не сможет перекредитоваться – процесс может затянуться надолго.

Если произойдет даже одно громкое банкротство какого-либо из застройщиков, то последствия будет пожинать весь рынок. Просто из-за психологии людей. Люди будут более осторожно относиться к выбору, приобретая квартиры не просто в уже построенных домах, а во введенных в эксплуатацию. Соответственно, возникнут финансовые проблемы у застройщиков, которые рассчитывали завершить объекты недвижимости за счет покупателей.

Если ситуацию пустить на самотек, то уже в следующем году можем получить:

• несколько банкротств застройщиков;
• тысячи пострадавших инвесторов, владельцев имущественных прав в недостроях;
• виток девальвации;
• замораживание строительной отрасли на несколько лет;
• очередной коллапс в экономике, как будто нам его не хватало;

Что делать

Избежать взрыва пузыря на рынке недвижимости можно лишь при реализации одновременно нескольких решений. Во-первых, навести порядок с выдачей разрешения на строительство. Если нужно, то ввести временный мораторий на новое строительство, пока этот вопрос не будет решен.

Второе. Необходимо исключить возможность работы строительных компаний без документов – их адреса и собственники известны – и ликвидировать все незаконные постройки. Это явные факты коррупции и нанесения ущерба гражданам, городу и государству.

Третье. Необходимо упростить механизм кредитования под жилую недвижимость. Изменение должно создать условия под кредитование сроком до 20 лет и ставкой кредита в гривне не выше 10%-12% годовых. Ведь сегодняшние покупатели – это «переупаковщики» депозитов в квадратные метры. А реальный покупатель со спросом на улучшение качества жилья не имеет для этого ресурса.

Украина имеет достаточно большое количество людей, нуждающихся в улучшении жилой площади. И, пока банки сами не хотят рисковать с ипотекой все из-за тех же судов и сложностей с возвратом проблемных кредитов, выходом из ситуации могла бы быть реализация государственной программы поддержки граждан в улучшении жилищных условий – льготное кредитование.

Помимо снижения рисков на рынке недвижимости, все это привело бы к снижению стоимости денег. А значит – к повышению платежеспособного спроса. Но самое главное – такое решение стимулировало бы рост экономики. Ведь сколько людей и компаний из разных секторов экономики задействованы в строительстве.

Китай, в своё время, именно благодаря государственной программе развития жилой и транспортной инфраструктуры смог преодолеть последствия кризиса 2008 года.

По оценкам Ukrainian Institute for the Future, дополнительный объем инвестиций в экономику Украины от реализации такой программы только в первые 2 года мог бы составить более $2-3 млрд. Это дополнительное стимулирование внутреннего спроса, рост ВВП на $6-8 млрд, создание более 10 000 новых рабочих мест, рост социальных стандартов

Таким образом, коллапса можно избежать с очевидными выгодами для граждан и экономики, но вопрос «не на повестке».