Мінфін - Курси валют України

Встановити
12 січня 2022, 7:40 Читать на русском

Що буде з цінами на новобудови у 2022 році

За минулий рік вартість квадратного метра в новобудовах Києва збільшилася на 25−35%. Але вже з осені ситуація на ринку почала змінюватись. Чи зростатимуть ціни на нерухомість так же стрімко і цього року — розбирався «Мінфін».

З якими прайсами ринок увійшов у новий рік

2021 рік запам’ятається високими темпами зростання цін на житло. За 12 місяців середня вартість квадратного метра у столичних новобудовах зросла з 27,7 тис. грн до 34,7 тис., або на понад 25%. Ціна за «квадрат» у доларовому еквіваленті збільшилася на 32% — до $1 290.

Джерело: за даними ЛУН

Найвищу динаміку показали ціни на житло бізнес-класу. Якщо у перший місяць 2021 року, згідно даних ЛУН, середня ціна квадратного метра у цьому сегменті складала 41,7 тис. грн, то вже у грудні перетнула позначку в 50 тис. і досягла 52,9 тис. грн. Приріст склав 27%.

Не сильно відставав преміумсегмент. Почавши рік із 65,3 тис. грн, за 12 місяців «квадрат» виріс на 18% — до 77 тис. грн.

Цінові ралі не оминули і комфорт-клас — найпопулярніший сегмент як серед забудовників, так і серед покупців: вартість «квадрата» тут зросла з 23 тис грн до 26,9 тис. грн, або майже на 17%.

Найменше виріс в ціні економклас. Середня вартість квадрата тут додала всього 1,6 тис. грн — з 20,8 тис. грн до 22 тис грн, а це навіть не 6%.

Джерело: за даними ЛУН

Чому дорожчало житло

На прайси від забудовників впливали насамперед ринкові фактори. Одним із головних чинників цінового стрибка у 2021 році стало значне зростання собівартості будівництва.

«Лише за останні декілька місяців, за нашими підрахунками, собівартість збільшилась на $120−150 на кв. м. Насамперед це пов'язано з підвищенням цін на матеріали. А є ще фонд заробітної плати та енергоресурси — це також значні частини витрат», — пояснила комерційна директорка «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська.

Дефіцит окремих матеріалів та висока інфляція давалася взнаки і на будівельному ринку. Ціни на деякі матеріали показали зростання до 200%. Скло, наприклад, за інформацією засновника компанії KAN Development Ігоря Ніконова, через зупинку заводу у певний час практично зникло з ринку.

Ціни на житлову нерухомість зростали у всьому світі: за минулий рік вони додали 4,8%. Але у нас їх накручували і самі будівельники. У 2019 році ринок фактично застиг, тож минулого року компанії спробували надолужити втрачені прибутки, скориставшись пожвавленням попиту.

Сплеск продажів припав на другу половину 2021 року. За квартирами, особливо на ранніх стадіях будівництва, у відділи продажів забудовників шикувалися черги. Але вже з осені почався спад активності покупців. За даними АФНУ, останніми місяцями 2021 року кількість угод на первинному ринку скоротилася, порівнюючи з літніми місяцями, на понад третину.

Що буде з цінами цьогоріч

Поворот у настроях покупців експерти пояснюють низкою несприятливих факторів. Серед них — нова хвиля пандемії та запровадження чергових карантинних обмежень. В умовах невизначеності українці воліють не поспішати з купівлею квартир.

Вагому роль відіграють і політичні фактори. Загрозлива ситуація на кордоні з Росією змушує інвесторів ще раз замислитися — а чи на часі інвестиції у житло.

Але головна причина зменшення кількості угод на ринку новобудов в іншому — надто швидкі темпи зростання вартості квадратних метрів призвели до фактичного «виснаження» платоспроможного попиту. Основна маса тих, хто хотів і міг собі дозволити інвестувати у нерухомість, вже це зробили. Тепер потрібен час, щоб платоспроможність населення відновилась. На це, на переконання експертів, здатні впливати два моменти: зростання доходів громадян та розвиток доступної масової іпотеки.

«Якщо, наприклад, врешті запрацює іпотечне кредитування, ми зможемо спостерігати, як значно зросте попит, за яким з поточними обсягами будівництва девелопери просто не встигатимуть», — вважає Анна Лаєвська.

Поки що іпотека в Україні відверто пробуксовує. Навіть попри активізацію гривневого іпотечного кредитування у 2021 році, його загальний обсяг (у перерахунку на гривню) майже вчетверо нижчий, ніж до початку валютної кризи (девальвації гривні) у 2008 році.

Працюючими гривневими іпотечними кредитами в Україні, навіть якщо вважати співпозичальниками членів сім'ї основного позичальника, охоплено менше 0,2% населення віком від 15 років та старше, тоді як у країнах Центральної та Східної Європи цей показник становить від 15% до 20%.

Більшість експертів якщо й прогнозують поновлення угод на ринку, то не раніше другого півріччя 2022 року. Відповідно, саме у цей період може відбутися зростання цін. Але таких темпів, як у 2021 році, вже не очікується.

У річному вимірі, за прогнозами експертів, здорожчання відбудеться в межах 10%-20%. Тобто якщо станом на грудень 2021 року середня ціна квадратного метра нового житла становила 34 700 грн, то за рік вона досягне 41 тис. грн. Найбільші цінові коливання очікуються в період із квітня до червня та з жовтня до грудня включно.

«Спад активності в купівлі житла, можливо, зумовить зупинку зростання цін, проте не його зниження», — вважає юрист, СЕО та співзасновник проєкту Monitor. Estate Володимир Копоть.

Все ж на певні цінові поступки можна розраховувати. Директор ТОВ «Сіті Девелопмент Солюшнс» Роман Герасимчук каже, якщо тривалий час спостерігатиметься дефіцит платоспроможного попиту, це змусить частину девелоперів, інвесторів та приватних продавців знижувати ціни. Але це торкнеться лише найбільш «перегрітих» сегментів ринку.

Читайте також: Сергій Мамедов про іпотеку: Ми кредитуємо реальних покупців, які збираються жити, а не інвесторів, які бажають заробити

Головні тенденції ринку нерухомості

За даними експертів, тільки в Києві потреба у новому житлі становить біля 15 млн кв. м. При збереженні сучасних темпів будівництва задовільнити такий обсяг попиту девелопери зможуть тільки за 15−20 років.

З огляду на такі цифри, у 2022 році забудовники продовжать активно будувати і вводити в експлуатацію нові квадратні метри. Вільних ділянок під забудову в столиці фактично не залишилося. Тому реновація промислових зон — той напрямок, який девелопери розвиватимуть найактивніше.

«За рахунок об'єктивних факторів — транспортних розв'язок, наявності комунікацій необхідної потужності на ділянці — такі проєкти є найпривабливішими для девелопменту», — вважає директор ТОВ «Сіті Девелопмент Солюшнс» Роман Герасимчук.

Продовжить зростати ринок у приміській зоні. Її переваги — нижча ціна, наявність власної зеленої території, менша поверховість, заміський затишок тощо — в умовах карантину суттєво впливатимуть на вибір покупців. «Однак проєкт, щоб мати попит, має відображати ці переваги, а не бути черговою висотною забудовою, але поза межами Києва», — підкреслює Анна Лаєвська.

Зросте популярність проєктів, у яких і дім, і офіс під одним дахом, відповідно, їх кількість збільшуватиметься у портфелях забудовників. Такі комплекси поєднують житлову та комерційну нерухомість, надаючи своїм мешканцям можливість закрити більшість потреб, не покидаючи території ЖК: сервісні послуги, шопінг, відпочинок, навчання тощо.

Точкова забудова, коли нові будівлі втискували в старі квартали, вже втратила актуальність. Девелопери надають перевагу розвитку великих ділянок, де є можливість спланувати комфортну територію з розвиненою торговельно-сервісною та соціальною інфраструктурою. І в майбутньому таких проєктів більшатиме.

А ось реалізовуватимуть їх здебільшого ті ж самі забудовники, які вже працюють на ринку. Особливих змін у своїх лавах девелопери не очікують. Хоча не відкидають можливості, що триватиме тенденція заходу регіональних забудовників — зі Львова, Одеси, Харкова — на столичний ринок нерухомості. І, навпаки, київські девелопери посилять заміську та регіональну експансію.

Читайте також: Столичний метр: інвестиції у квартири у Святошинському районі

Чи варто інвестувати в нерухомість

Пік дохідності інвестицій у нерухомість залишився позаду. Заробити на перепродажі понад 60% менш ніж за рік, як пощастило багатьом інвесторам у 2021-му, навряд чи вже вдасться.

Насамперед темпи росту вартості квадратного метра уповільнились. До того ж забудовники дають достатньо високу ціну вже «на вході».

«І даватимуть, оскільки збільшується частка компаній, які реалізують проєкт на власні кошти, і їхні темпи будівництва не залежать від коштів інвесторів», — пояснює Володимир Копоть.

«Сучасні девелопери для реалізації проєктів все частіше використовують власні інвестиції, які становлять до 60% від собівартості проєкту. Такі кошти дають змогу будувати без озирання на стан попиту і не залежати від форс-мажорних обставин», — доповнює засновник та керуючий партнер групи компаній Concept Group Михайло Підвисоцький.

На інвестиційну привабливість нерухомості вплинуть і законодавчі зміни. За новими правилами, при продажі третього та більше об'єкту протягом року приватному інвестору доведеться сплачувати податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18%. Це обмежить кількість спекулятивних угод на ринку.

А втім, нерухомість і надалі залишатиметься затребуваним інвестиційним інструментом через відсутність альтернатив. «Порівнюючи з 2021 роком, дохідність від перепродажу квартир дещо знизиться, однак все ще лишатиметься високою, на рівні 30−40%, а у сегменті бізнес — навіть вище», — каже комерційна директорка «Інтергал-Буд».

Ситуація з орендою складніша. Кількість орендованого житла доростає до свого піку і відчувається перенасичення ринку.

«Прямий розрахунок показує дохідність на рівні 9−11%. Однак, якщо врахувати часові затрати на здавання в оренду, вакантність і операційні витрати, реальний показник складе 4−7% річних у валюті», — зауважує Роман Герасимчук.

Безпрограшним варіантом для інвестицій, за оцінками експертів, будуть об'єкти комфорт- та бізнес-класу, 1- та 2-кімнатні площею до 60 кв м. У 2021 році понад 80% попиту сконцентрувалося саме тут, й вони найактивніше зростали в ціні.

За підрахунками засновника та керуючого партнера групи компаній Concept Group Михайла Підвисоцького, у 2022 році понад 60−65% попиту на первинному ринку буде зосереджено на таких об'єктах, вони стануть найбільш вдалим рішенням із погляду інвестицій.

Загалом експерти очікують, що після певного періоду затишшя на ринку нерухомості відновиться позитивна динаміка і покупці зможуть вигідно укласти угоди.

Читайте також: Скільки зароблять інвестори на столичних новобудовах у 2021 році

Коментарі - 40

+
+7
mega5
mega5
12 січня 2022, 9:05
#
Кухарчук озвучил цены в ближайшее время порядка 10 тысяч долларов за метр.
+
0
Nobleman
Nobleman
12 січня 2022, 10:21
#
Ага, 15 =)
+
+33
ccc2013
ccc2013
12 січня 2022, 11:26
#
Думаете,будут брать?:)))
+
+9
vietcong1965
vietcong1965
12 січня 2022, 21:24
#
А этот «экономист» для Вас является экспертом? Это артист разговорного жанра
+
+129
barteroff
barteroff
12 січня 2022, 11:01
#
Сейчас прибежит bonv и всем расскажет что будет только дорожать.
+
+86
Markell
Markell
12 січня 2022, 11:25
#
Бонв очень известный любитель трепать языком. 2 года назад он под каждой статьёй вопил о перегретом рынке и что нужно подождать и купите дешевле. Наверное уже слепой увидел подорожание и он решил переодеться в новенький фасон «будет тока дорожать»
+
+35
torn
torn
12 січня 2022, 11:51
#
Бонв вложился в котлован, поэтому и рассказывает, он заинтересованная сторона. По теме главный фактор это ожидание инфляции, когда наши сограждане узнали, что печатают доллары, они понесли свои сбережения на рынок недвиги и он отреагировал на спрос.
+
+37
torn
torn
12 січня 2022, 12:05
#
Но сейчас этот спрос упал, кто хотел купил, а у оставшихся нет возможности покупать по таким ценам. Ожидание роста доходов, о котором пишут, скорее всего не будет, так как весь рост съест инфляция, которая уже у нас развернулась в полный рост. Так что скорее всего будет снижение цен.
+
0
busypit
busypit
12 січня 2022, 12:58
#
Ожидать снижения цен на фоне высокой инфляции, верно?
+
+20
torn
torn
12 січня 2022, 13:09
#
В валюте однозначно, а в гривне зависит от курса, если гривна сильно просядет, то может и не будет отката. Цены в некоторых сегментах недвижимости выросли на 60−80%, реальная инфляция гривны пусть 15−20%, есть куда.
+
0
busypit
busypit
12 січня 2022, 15:03
#
На фоне обесценивания (инфляции) доллара ожидать снижения цен в долларах. ОК.
Девальвация гривны до какого уровня, кстати, по=вашему, спасет украинскую недвижимость от обвала.
и главное, что будет с долларовыми ценами на кв.м. в случае стабильности курса доллара или его падения?
в каких сегментах недвижимости остался незамечен журналистом рост цен на 60_80%, и насколько ожидать, по-вашему, в данном сегменте снижения цен? сегменте
+
+14
Benderitto
Benderitto
12 січня 2022, 11:56
#
Кстати да, где он?!
+
+18
Nobleman
Nobleman
12 січня 2022, 14:28
#
Наверное пытается скинуть квартиры пока цены норм)
+
+37
Hottabich
Hottabich
12 січня 2022, 11:52
#
Краткое содержание: квадратные метры подорожают на 10−20%. Но может и не подорожают, хотя точно не будут дешеветь. А если и подешевеют то только у отдельных застройщиков которые уж слишком взвинтили цены)))
+
+19
vietcong1965
vietcong1965
12 січня 2022, 20:49
#
Застройщики подбадривают народец,агитируя за рост цен. И пытаются втюхать «дешевую» ипотеку. Но… по таким ценам дураков нет! Перекупам инвестировать не выгодно,т.к. маржа копеечная,а у людей покупающих метры для проживания, денег нет в нужном количестве, и даже рассрочки с ежемесячной оплатой по 20−25 тыс. не вариант: жить ведь тоже за какие-то деньги нужно. Цены на продукты и другие товары растут каждый месяц.
+
+81
Hottabich
Hottabich
12 січня 2022, 11:54
#
«Основная масса тех, кто хотел и мог позволить себе инвестировать в недвижимость, уже это сделали. Теперь нужно время, чтобы платежеспособность населения восстановилась. «Интересно много ли народу за пол гола насобирает с нуля на жилье?
+
+80
Nobleman
Nobleman
12 січня 2022, 11:59
#
Скажу даже больше, знаю много людей которые ушли с этого рынка по тому что такое жилье покупать по таким ценам — НЕ ВАРИАНТ
+
+52
vietcong1965
vietcong1965
12 січня 2022, 20:58
#
Это застройщикам нужно восстановить связь с земной реальностью,а не «населению восстановить платежеспособность»! А недавно один форумный дуремар писал,что люди покупают квартиры за деньги,сэкономленные на ресторанах и туризме (во времена жесткого локдауна)
+
+25
ccc2013
ccc2013
12 січня 2022, 12:31
#
Попробуйте еще более менее нормальный ремонт в этой новой недвижимости сделать 😀
+
0
busypit
busypit
12 січня 2022, 19:44
#
А в чем проблема сделать ремонт?
+
0
vietcong1965
vietcong1965
12 січня 2022, 21:00
#
Имелась ввиду высокая стоимость материалов для ремонта и самих отделочных работ.
+
0
busypit
busypit
12 січня 2022, 21:18
#
Вряд ли высокая цена на материалы и ремонтные работы сколько-нибудь толкает цену на недвигу хоть вверх, хоть вниз.
+
0
vietcong1965
vietcong1965
13 січня 2022, 15:01
#
Согласен,это не связанные показатели
+
0
Hottabich
Hottabich
12 січня 2022, 19:11
#
Https://www.finanz.ru/novosti/lichnyye-finansy/na-rynok-moskvy-khlynuli-kvartiry-umershikh-ot-kovida-1031096745
+
+46
zhukich
zhukich
12 січня 2022, 22:36
#
Хочется вспомнить 2008 год и цены м.кв не только в новостроях, а и на вторичке… 🤷🏻‍♂️ Вот для примера, каждый для себя, не поленитесь и найдите инфу по своим городам, сколько стоили квартиры (именно в долларовом эквиваленте) в вашем городе в 2008 году и сравните те космические ценники (в $) с нынешними… В моём городе (Сумы) цены на квартиры в 2008 году были минимум в 1,5−2 раза выше, чем в 2022, и минимум в 2−2,5 раза выше чем в 2020… например, 3-ком в жилом состоянии (~70кв.м) на вторичке стоила от 80к$ (сегодня 40−45к$), 1-ком в новострое с голыми стенами (~40м.кв) в 2008 можно было купить от 60к$ (сегодня 30к$). Когда читаю все те негативные факторы, которые начали влиять на снижение цен квадратных метров начиная с 2009, появляется ощущение, что те статьи писали не в 2009, а неделю назад, так много общего с нынешними реалиями… С появлением биткоина все поняли, что формирование современных ценников (абсолютно на всё) это ничто иное как «кинуть лоха» впарив ему какой-то итоговый продукт по максимально возможной таксе, пока « *** » на панике ищет куда вложиться!!! Мир настолько быстро развивается и ускоряется, что никто уже не закладывает рентабельность в продукт 5−10%/год, а закладывают все 100%, а то вдруг через год уже ничего этого не будет…
+
+30
vietcong1965
vietcong1965
13 січня 2022, 15:22
#
Так и я об этом говорю. Цены на первичке построены по принципу: *** - не мамонт, *** не вымрет. Тут главное раздуть истерику в стиле «будеттокадорожать» через «операторов рынка» и «экспертов» и вот вам готов рост рынка 2021! Хотя в последнее время вошел в оборот новый мэм «материалы подорожали»))
+
+1
busypit
busypit
13 січня 2022, 23:04
#
В марте 20го кто только не говорил, что жилью (особенно аренде) только вниз. А уже с лета «вопреки» логике и всем прогнозам, глядя на неокейнсианские вертолеты инвестор молча поднял застройщикам цены.
+
+4
c24
c24
13 січня 2022, 14:15
#
Одним з найбільш популярних в Україні варіантів інвестування є нерухомість.
З метою перепродажу чи сдачі в оренду.
Тому я особисто придбав дві квартири.
Коли побудують, буду здавати в оренду. Буде доп прибуток до пенсії.
+
+41
vietcong1965
vietcong1965
13 січня 2022, 15:15
#
Для начала придется подождать 3,а может 4 года (если на старте брали),потом пройти АД с ремонтом,затем минимум в течении года платить за эл-во по промтарифу. Ну не любят наши застройщики напрягать булки и тратить деньги на всякие электроподстанции. Жильцы и на «времянке» поживут! После сдачи дома наступает веселая пора ремонтов в квартирах соседей,которая может затянуться на год-полтора и может сопровождаться потопами и порчей мебели и свежего,дорогого ремонта.
+
0
Markell
Markell
13 січня 2022, 20:27
#
Я смотрю кого-то сильно жаба давит что он не вложился в недвигу в своё время.)
+
+36
Nobleman
Nobleman
14 січня 2022, 14:08
#
А кого-то давит что вложился и теперь не может из этого нормально выйти)
+
0
Markell
Markell
14 січня 2022, 19:38
#
Зачем выходить если каждый месяц капает доход. Только дурак будет резать курицу, которая приносит золотые яйца.
+
+15
c24
c24
13 січня 2022, 16:14
#
Так, брали на старті. Будемо чекати. Всі нюанси, про які Ви писали дійсно є.
+
+11
C14
C14
14 січня 2022, 9:24
#
Рост цен на недвигу зависит от платежеспособности гос.воров,которые свой чёрный нал вливают в недвигу из-за ограниченности вывода этого самого нала в оффшоры. Скупают этажами.
+
0
14360026
14360026
14 січня 2022, 19:52
#
У Чехії два роки назад в місті, де поряд знаходяться, (радіус 2/3 км), 8 автозаводів, і завод Шкода, можна було купити на вторинному ринку квартиру від 200 млн крон. Робота була по 12 год. Зарплата 1100/1200 дол на руки.
У Чехії є також можливість отримати іпотеку під 2% річних.
І Київ із захмарною ціною, і смішною зарплатою.
Керманичі країни повернуть заробітчан додому, звісно…
+
+5
Markell
Markell
14 січня 2022, 21:09
#
Так 2 года назад за 95000 у.е. (это 2 млн кронн) можно было купить 2 квартиры в Киеве, а не в каком-то задрыпанном колхозе рядом с промзоной.
Смысла там покупать не вижу.
+
+6
14360026
14360026
22 січня 2022, 11:21
#
Чехія — «задрипаний колхоз»? Ти хоча б зі свого села закордон виїжджав?
Хоча видно, що, ні. Бо заводи закордоном, то не радянська промзона. Дуже часто — це огороджена парканом, охоронювана, зі спостереженням, багатовмісними паркомісцями, якісним асфальтовим покриттям, територія…
Хоча кому я пишу, тут на сайті повно «аналітиків», які ніде не були, у власності нічого немає, орендують квартиру, але шибко розумні…

Курс крони до долара був 25
+
+15
Markell
Markell
22 січня 2022, 14:07
#
Как быстро Вы перешли на аналитику «где я был и что у меня ничего нет». А теперь по факту: да промзона в Чехии — это колхоз, инвестиция провальная, за 95000 у.е. можно было придумать что-то интереснее, чем купить в Чешской деревушке 1к квартиру.
+
0
14360026
14360026
14 січня 2022, 19:59
#
Ціна за квартиру 2 млн крон.
+
0
1Enot
1Enot
18 січня 2022, 20:59
#
Ну для того щоб так красиво хайпити про попит в 21 році- запитайте звідки у людей зявились гроші в пандемічний рік? Напевно частина цих грошей це перерозподіл бюджетних розпилів новими елітами, ну не шахтарі з затриманими з/п будуть купувати ?! А отже, цей попит ажіотажний — люди швидко вклались в те чого їм не вистачало — житла.
А на скільки зросла ціна на метал_арматура? (березень_травень?) _+ зп будівельників (бо 600 тис поїхали до польщі і тут лишились все що не вміє будувати і тих кризово не вистачає)
а як змінились вартість підєднання до мереж…
А тепер скажіть чи варто займатись забудовою якщо % прибутку за рік може бути меншим за 30%???
Ринок змінюється : собівартість зростає (якість падає), ціна не може зростати бо попит реальний не такий великий (не плутайте 100% продані квартири людям що зробили внески по 5% а все інше на 2−5 років розстрочка), відповідно маржа зменшується і з нею цікавість до цього бізнесу. Лишаться лише ті компанії хто сам будує _має свій штат (не ділиться з будівельною компанією маржею).
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися