Затримка введення в експлуатацію новобудови: чи може покупець стягнути пеню та компенсацію

► Читайте сторінку «Мінфіну» у Фейсбуці: головні фінансові новини

Як приклад розглядається епізод, коли Верховний Суд розглянув справу покупця, який придбав квартиру в житловому комплексі, але будинок не був введений в експлуатацію у визначений договором строк. Покупець вимагав повернення сплачених коштів, стягнення пені, збитків через оренду житла та компенсації моральної шкоди.

Договір купівлі-продажу майнових прав був укладений у 2021 році, а введення будинку в експлуатацію планувалося у другому кварталі 2023 року. Вартість майнових прав на квартиру становила 994 980 грн, а покупець відповідно до умов договору здійснював оплату за визначеним графіком. Покупець сплатив 575 000 грн, однак після завершення зазначеного строку об'єкт не був зданий.

Покупець не отримав жодних повідомлень про причини затримки введення об'єкта в експлуатацію, а також не укладав із продавцем додаткових угод щодо зміни строків виконання договору.

У результаті сторони розірвали договір, а суди зобов’язали підприємство повернути покупцю сплачені кошти.

Однак питання додаткових виплат дійшло до Верховного Суду.

Чому пеню та витрати на оренду житла стягнути не вдалося

Покупець просив стягнути понад 3,6 млн грн пені за прострочення, а також 175 000 грн збитків, які він пов’язував із необхідністю весь цей час винаймати житло. Крім того, покупець вимагав компенсувати моральну шкоду у сумі 30 000 грн.

Верховний Суд відмовив у цих вимогах, оскільки договір між сторонами був саме договором купівлі-продажу майнових прав, а не договором про виконання робіт чи надання послуг.

За таких умов не застосовується норма Закону «Про захист прав споживачів», яка передбачає пеню за прострочення виконання робіт або надання послуг. Суд зазначив, що продавець майнових прав на квартиру не є виконавцем робіт у розумінні цього закону.

Також покупець не зміг довести право на компенсацію витрат на оренду житла. Для відшкодування збитків необхідно підтвердити не лише факт витрат, а й прямий зв’язок між порушенням договору та завданою шкодою.

Суд звернув увагу, що сам факт затримки будівництва не доводить автоматично, що саме через це людина була змушена орендувати житло.

Читайте також: Рейтинг забудовників західного регіону України: всі особливості місцевих новобудов

Коли покупець може отримати компенсацію

Водночас Верховний Суд частково задовольнив вимогу про моральну шкоду. Суд визнав, що порушення умов договору та необхідність його розірвання через невиконання зобов’язань продавцем порушили права покупця як споживача.

У таких випадках покупець може претендувати на компенсацію моральної шкоди, навіть якщо це прямо не передбачено договором.

Верховний Суд визначив, що:

1. Повернення коштів за розірваним договором можливе, якщо продавець істотно порушив його умови.
2. Пеня за Законом «Про захист прав споживачів» не стягується, якщо йдеться не про послугу чи роботу, а про продаж майнових прав.
3. Збитки потрібно підтвердити доказами та довести причинний зв’язок із порушенням договору.
4. Моральна шкода може бути компенсована, якщо доведено порушення прав споживача.

У результаті Верховний Суд залишив у силі рішення про повернення покупцю 575 000 грн, відмовив у стягненні пені та збитків, але присудив 3 000 грн компенсації моральної шкоди. Судове рішення є остаточним.

Читайте також: Обстріли та курс долара можуть активізувати попит на новобудови — експерт

Автор:

Ярослава Крамаренко

Пише на теми: цифрові технології, блокчейн, AI, криптовалюти та регулювання на фінансових ринках.