Купить столичный пригород на 40% дешевле новостроя в Киеве: три главных риска

Чем интересен рейтинг потенциальным инвесторам

Количество желающих купить квартиру в пригороде растет. А девелоперы наперебой заманивают клиентов красивой картинкой преимуществ жизни подальше от переполненных городов. Но, поверив красивым обещаниям, инвесторы нередко попадают в ловушку: вместо «зеленых» зон все тот же бетон, отсутствие элементарной инфраструктуры, низкое качество построек и т. д.

Вот здесь и пригодится наш рейтинг застройщиков пригорода Киева. В нем собрана самая важная информация, которая позволит:

• предметно изучить строительную компанию — ее репутацию, владельцев, длительность работы на рынке, выполнение обязательств перед инвесторами и многое другое. Более того, теперь в рейтинге указывается не только застройщик, но и заказчик каждого ЖК. Это важный момент. Ведь зоны ответственности у каждого разные. И инвестору следует понимать, с кем и какие вопросы при необходимости придется решать;
• оценить соответствие цены и качества сданных объектов — что говорят о них новые жильцы, все ли в порядке с разрешительной документацией, были ли задержки с вводом в эксплуатацию, какие проблемы скрываются за красивыми обещаниями.

В рейтинг попали компании, которые возводят жилье не дальше 80 км от Киева. Всего таких населенных пунктов 30, ознакомиться с полным перечнем можно в нашей методологии. Кроме того, для удобства пользователей мы предусмотрели новую опцию — переход прямо с рейтинга на геолокацию с точным адресом конкретного ЖК.

Читайте также: В каких городах выгодно покупать квартиры в 2021 году — спецпроект

Что и как считали

Рейтинг составлялся с учетом нескольких критериев. Главный — количество введенных в эксплуатацию квадратных метров в первом полугодии 2021 года. Чем больше сдала строительная компания, тем выше ее позиция. Обязательное условие — наличие сертификата ГАСИ. С документом, кстати, можно ознакомиться при прямом переходе с рейтинга.

Ранжировались компании, которые сдали в отчетном периоде хотя бы один дом высотой не менее трех этажей и наличием всех должным образом оформленных документов.

По результатам исследования хотя бы один дом в пригороде сдали 38 застройщиков. Это больше, чем работало на рынке столичной недвижимости. В рейтинг застройщиков Киева за этот период попало 24 застройщика.

Но переплюнуть столицу по количеству сданных квадратных метров не удалось, поскольку вместо обещанных 74 ЖК в эксплуатацию было введено только 42 жилых комплекса общей площадью 346 тыс. кв м. В Киеве за этот период в эксплуатацию введено 727,6 тыс. кв м в 31 ЖК.

Интерактивная карта ЖК пригорода, введенных в эксплуатацию в 1−2 кварталах 2021 года:

Читайте также: Кто и зачем приобретает квартиры в Украине и как это повлияет на цену квадратного метра — обзор

Как изменилась пятерка лидеров

Бессменные лидеры предыдущих рейтингов, компании Атлант и Martynov Real Estate, в этот раз не просто ушли с первых позиций, — их вообще не оказалось в лонг-листе.

Возглавила рейтинг компания Novbud. В первом полугодии она ввела в эксплуатацию 2 ЖК общей площадью почти 33 тыс. кв м в Новоселках и Крюковщине, хотя и с большим опозданием — 30 и 44 месяцев.

Вторую строчку занял Альянс Новобуд. В партнерстве с Cityconsult Development застройщик сдал 29 тыс. кв м в Ж К Лесной квартал и ЖК Krona Park в Броварах. Свои обязательства перед инвесторами застройщик выполнил с незначительными задержками — 6 и 9 месяцев соответственно.

Замыкает тройку лидеров компания БЗБК — последний раз в наш рейтинг она попадала в 2017 году. Тогда она заняла 14 позицию. Теперь же выбиться в лидеры ей позволили почти 25 тыс. кв м, введенных в эксплуатацию в Ж К Саванна Сити в Броварах. Комплекс состоит с 3 домов, которые были введены с задержкой от 3 до 24 мес.

В первую пятерку также попали Синергия и Сфера Житлобуд. Они пополнили жилой фонд Ирпеня и Софиевской Борщаговки на 20,9 тыс. и 19,5 тыс. кв м соответственно.

Первая пятерка застройщиков выглядит так:

Новый рейтинг застройщиков Киевской области пополнился новыми именами: в нем оказалось сразу 11 новичков, которые ни разу не засветились ни в одном из семи предыдущих рейтингов. Речь идет о таких застройщиках жилых комплексов:

• Львивська Мрия,
• ЖК Садочок,
• Tomin Family Development,
• СК Ибис,
• Аргилит,
• ЖК Хотов,
• КД Олсия,
• ЖК White house,
• Горстрой БЦ,
• Отважных,
• ЖК Семейный квартал.

Все они строили объекты комфорт- и бизнес-класса и ввели их в эксплуатацию с незначительным превышением сроков. Самые большие задержки допустила СК «Ибис» — 17 и 25 месяцев и ЖК White house — 19 месяцев. А Отважных, к примеру, сдал комплекс раньше срока.

Читайте также: Как украинские девелоперы уходят от типового строительства

Сколько стоит пригород

Основное преимущество пригорода — более либеральные, чем в столице, цены: разница в стоимости может доходить до 40%.

Например, по данным портала о недвижимости ЛУН, в июле 2021 года квадратный метр нового жилья в пригороде стоил в среднем 18,5 тыс. грн, в Киеве — 31,9 тыс. грн.

Цены на новостройки в столичном пригороде во многом зависят от расстояния до города — чем дальше, тем дешевле. Также на ценник влияет класс жилого комплекса, район и его местоположение.

В рейтинге представлена минимальная стоимость квадратного метра жилья в уже построенных домах. Самый распространенный класс жилья у застройщиков пригорода — комфорт, 80% возведенных объектов позиционируются в этом классе.

Самые дешевые квартиры — в Ж К Саванна Сити, который находится в Броварах. Цена за метр стартует от 14 500 грн.

Самые дорогие «квадраты» в Ж К Одесский квартал в Крюковщине. Здесь ценники начинаются от 28 150 грн.

Где строили и по каким ценам продавали квадратные метры ТОП-10 застройщиков пригорода, можно посмотреть в таблице:

Читайте также: Загородные дома под Киевом: что и почем можно купить сейчас

Повышенный риск инвестиций в пригород

Кроме очевидных преимуществ — доступная цена, свежий воздух, больше пространства, в пригородной недвижимости хватает и недостатков.

Речь пойдет не о транспортных проблемах и неготовности социальной и инженерной инфраструктур к постоянно растущему числу пользователей. Об этом мы писали неоднократно и соглашаться с этим жить или нет — выбор каждого.

А вот с тем, что касается разрешительной документации, не так все просто. И здесь нужно быть очень внимательным. Поскольку пригородные застройщики чаще столичных игнорируют действующие разрешительные правила. Соответственно, инвестиции в такие комплексы становятся еще более рискованными.

Манипуляции с целевым назначением земли

Самое распространенное нарушение — не соблюдение застройщиками целевого назначения участка. Например, на землях под приусадебные участки для индивидуального строительства или размещения промышленных зданий строятся ЖК.

«Строить жилые многоквартирные дома можно только на участках, предназначенных для жилой застройки, если речь не идет о реконструкции. В противном случае дом могут не принять в эксплуатацию, что будет означать очередной долгострой», — поясняет суть проблемы руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor. Estate Владимир Копоть.

Поэтому, прежде чем заключить договор, инвестору следует проверить, есть ли у застройщика права на земельный участок и соответствует ли он целевому назначению.

Если возникнут хоть малейшие сомнения, эксперт советует прекратить деловые отношения с застройщиком и поискать квартиру в другом новострое. «Потому что в данном случае это означает, что строительство на первом этапе согласования градостроительных документов уже имеет признаки нарушения, которые закрываются коррупционным путем», — говорит Владимир Копоть.

Махинации с классом последствий

Все строительные объекты в Украине оценивают по классам последствий: незначительный (СС1), средний (СС2) и значительный (СС3). Они характеризуют уровень возможной опасности для жизни и здоровья людей, которые будут находиться на объекте или снаружи, а также материальных убытков или социальных потерь, связанных с прекращением эксплуатации или утратой целостности объекта.

Класс присваивается объекту на этапе проектирования. Однако застройщики, особенно в пригороде, часто намеренно его занижают. Самая распространенная практика — получить класс СС1, который позволяет строить дома высотой до 4 этажей, а возвести 6 или даже 8 этажей.

«Дело в том, что отнесение объекта строительства к классу последствий СС1 дает право на выполнение строительных работ и принятие построенного дома в эксплуатацию в „упрощенном“ порядке — по декларативному принципу. То есть не нужно получать разрешение на выполнение строительных работ и сертификат о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта, как это предусмотрено для объектов классов СС2 и СС3. Кроме того, для подавляющего большинства объектов СС1 не обязательно проводить экспертизу проектной документации», — объясняет управляющий партнер JN Legal Ян Левитас.

Эксперт также не исключает и другие причины искусственного занижения класса последствий. По его словам, они могут быть связаны с попыткой застройщика обойти определенные ограничения, например, касательно целевого назначения земельного участка или условия генплана населенного пункта и т. п.

Одним словом, занижая класс последствий, застройщик упрощает себе жизнь и уменьшает расходы. А вот с инвестором это может сыграть злую шутку.

«Искусственное занижение класса последствий объекта строительства может стать основанием для прекращения в судебном порядке права выполнения строительных работ», — предупреждает управляющий партнер JN Legal.

Он также не исключает, что за подобными нарушениями последует отмена регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации со всеми вытекающими негативными последствиями и рисками, с этим связанными. Иными словами, строительство или сдача ЖК могут быть вообще заморожены. И сколько потребуется времени, чтобы процесс возобновился, никто точно сказать не может.

Читайте также: Как проверить застройщика с помощью открытых данных

Под новым именем

Нередко застройщики меняют название. Например, участник этого рейтинга под № 26 Делюкс Девелопмент раньше был известен как AiD Group.

Такой шаг — самый быстрый и простой способ отбелить свою репутацию. В таком ходе нет ничего зазорного, главное — чтобы не пострадал инвестор.

Смена или переименование застройщика хоть косвенно, но все-таки влияют на инвесторов, которые уже вложили деньги в квадратные метры.

«Не уведомление и не указание в документах информации об изменении названия застройщика или смены застройщика может затруднить строительство самого объекта, равно как и последующий ввод его в эксплуатацию. Именно поэтому соответствующие нормы законодательства предусматривают обязанность нового заказчика (либо того же заказчика, но с новым названием) обращаться к контролирующим органам с заявлениями о внесении соответствующих изменений в разрешительные документы», — комментирует адвокат, управляющий партнер адвокатского объединения «Adequate Lawyers» Дмитрий Ткаченко.

На самом деле смена или переименование застройщика не влияют на право инвесторов получить часть объекта строительства, предусмотренного договором.

Как объясняет ассоциированный партнер, адвокат АО «Goro Legal» Яна Белая, независимо от количества изменений наименования компании, за ней остается закреплен идентификационный код юридического лица, который присваивается в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины (код ЕГРПОУ). Именно он позволяет провести идентификацию юридического лица-контрагента.

«Учитывая это, изменение наименования застройщика не влечет за собой последствий недействительности/расторжения и договоров, заключенных с данным юридическим лицом до изменения наименования», — констатирует Яна Белая.

Эксперт рассказывает, что на практике стороны заключают дополнительное соглашение об изменении преамбулы и реквизитов договора и изложения их в новой редакции с актуальным названием.

Довольно часто этот документ не подписывают специально, поскольку необходимости в этом нет. А вот при внесении других изменений в договор целесообразным будет одним из пунктов зафиксировать и изменение наименования. Дополнительно рекомендуется также запросить у застройщика актуальные учредительные документы с новым наименованием.

В принципе, ни одна норма действующего законодательства не обязывает инвестора мониторить актуальность названия застройщика. Но проверять эти данные в Реестре строительной деятельности время от времени стоит. Ведь риски всегда есть. Связаны они, по словам Дмитрия Ткаченко:

• с возможными затратами в условиях новой строительной компании,
• дополнительными юридическими операциями и тратой времени на передачу объекта,
• вероятностью получения не той либо не такой квартиры, как планировалось изначально.

Конечно, любые изменения условий могут быть приняты только после обоюдного согласования всеми сторонами договора. Но реалии иногда иные, и свою правоту приходится долго доказывать. Поэтому лучше предупредить проблему, чем потом бороться с ее последствиями.

Автор:

Главный специалист отдела недвижимости порталов «Минфин» и Finance.UA Анна Максимова

Пишет на темы: Недвижимость, рейтинги застройщиков от портала «Минфин», инвестиции в недвижимость

При участии:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки

Проверено:

Автор Youtube канала об инвестициях в доходную недвижимость Monitor.Estate Копоть Владимир