10 тыс. га в одни руки и новые покупатели: как новые правила продажи повлияют на стоимость украинской земли

Сколько стоит земля сейчас

Однозначно определить стоимость земельных участков невозможно. Дело в том, что, по данным Киевской школы экономики, более половины соглашений об их купле-продаже проходят по минимальным ценам, то есть они отличаются от нормативной денежной оценки в пределах 2%. Сокрытие реальной стоимости покупки происходит по нескольким причинам.

Во-первых, из-за требования к покупателям о наличии официального подтверждения источников прибыли. Во-вторых, из-за желания сэкономить на налогах, ведь тем, кто купил землю с целью получения инвестиционной прибыли, придется заплатить 5% от цены перепродажи плюс 1,5% военного сбора.

Сориентироваться в ценах на землю можно по оценкам профильных экспертов и компаний. Хотя и здесь единственную картину вряд ли удастся сложить — стоимость земли существенно отличается по регионам. Если раньше учитывалось плодородие почв, климатические особенности и расположение, то сейчас ключевое значение имеет удаленность от зоны боевых действий.

По словам эксперта земельного рынка, заместителя директора компании Zeminvest Евгения Носальского, в прошлом году стоимость земли в центральных регионах стартовала с 90 тыс. грн за гектар, в западных — со 110 тыс. грн, в приграничных Черниговской, Сумской и Харьковской областях — с 55 тыс. грн/га, а в Одесской и Николаевской — с 60 тыс. грн.

По оценкам коммерческого директора компании «Твое Коло» Егора Лесничего, в Винницкой, Тернопольской и Хмельницкой областях стоимость гектара достигает $2800−3000, Полтавской — до $2600, в Черниговской и Сумской может стоить $2400−2500 за 1 га.

А вот по оценкам эксперта по аграрной и земельной политике Киевской школы экономики Романа Нейтера, средняя цена земли для аграрного производства (т.е. без учета участков, которые планируют использовать под застройку или рекреационных зон) сейчас составляет всего 39 тыс. грн. Хотя он также указывает, что ценовая ситуация отличается по регионам.

На временно оккупированных территориях запрещается проводить транзакции с землей. Сделки купли-продажи практически не заключаются в регионах, которые вплотную приближаются к зоне боевых действий. По словам Романа Нейтера, на подконтрольных Украине частях Запорожской, Херсонской и Донецкой областей заключается лишь несколько десятков соглашений в месяц, а иногда — и за полугодие.

Одна из ключевых проблем рынка земли — ограниченное количество желающих продать свои участки. Владельцы предпочитают стабильный доход от аренды и, преимущественно, готовы выставить свою землю на продажу только при исключительных обстоятельствах. К тому же, часть владельцев не знают своих прав, плохо ориентируются в ценах, или сталкиваются с давлением агрокомпаний, которые диктуют ценовые условия. К примеру, если компания выкупила участки по краям поля, найти покупателя на гектары в центре будет практически невозможно.

Как следствие, по оценкам KSE, по состоянию на октябрь прошлого года было продано чуть больше 380 тыс. га, или всего 1% от общей площади сельхозугодий на подконтрольной Украине территории.

По словам Романа Нейтера, в прошлом году средняя стоимость земли выросла ориентировочно на 10%. Если же смотреть на динамику с начала полномасштабного вторжения, то цена, по его оценкам, прибавила в гривне около 20% — до полномасштабной войны, по его словам, гектар оценивался в среднем в 32,2 тыс. грн. Это существенно ниже инфляции, которая только в 2022 году превысила 26%. Если же говорить об оценке в долларах, то, как отмечает эксперт, здесь произошло даже падение стоимости.

Министр агрополитики Николай Сольский до полномасштабного вторжения прогнозировал рост стоимости земли ориентировочно на 10−15% в год — несмотря на боевые действия, этот прогноз оказался верным.

Удешевление агропродукции и новые покупатели: что будет формировать цену в этом году

В новом году ключевыми для земельного рынка будут два фактора:

Первый — это открытие рынка для юрлиц. С 1 января выросло количество тех, кто может покупать сельскохозяйственные участки:

• покупать их могут юридические лица, если они созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, а участниками являются только граждане Украины или государство, или территориальные общины.
• кроме этого, максимальный размер земельного участка, который может купить один человек (как юрлицо, так и физическое) увеличился до 10 тыс. га, ранее ограничение для граждан составляло 100 га.

Эти изменения увеличат количество потенциальных покупателей, а значит, и спрос на землю.

Второй фактор — эффективность ведения сельского хозяйства. Чем больше доходов у сельхозпроизводителей, тем большую арендную плату они способны платить за использование земли и тем больше их конкуренция за аренду. В настоящее время аренда составляет около 5−8% от нормативно-денежной оценки.

Позитивно на прибыль аграриев будет влиять налаживание экспорта агропродукции через черноморские порты. В декабре прошлого года из Украины на международные рынки было поставлено более 5 млн зерновых — больше года назад, когда действовал официальный «зерновой коридор». К тому же, с сентября экспорт зерновых ежемесячно увеличивается, как и количество кораблей, отправляемых из нашего государства.

Но стоимость сельхозпродукции на мировых рынках идет на спад. Пшеница за год подешевела на 22%, кукуруза — на 30%, а соя — на 14%. Кроме этого, из-за усложненного экспорта украинская агропродукция продается со значительными скидками. По оценкам аналитиков, в прошлом году украинское зерно экспортировалось с дисконтом в 40%.

Читайте также: Несокрушимая Украина: 5 главных экономических побед 2023 года

В этих условиях некоторые агропроизводители предполагают даже снижение арендной платы.

«Мировые цены снизились, цена перевозок увеличилась, риск увеличился, финансирование сейчас дороже. Соответственно, арендная плата за паи должна уменьшаться. Но компании подписывали договоры аренды на 5−7 лет. Если такая тенденция будет продолжаться, то, к сожалению, и аренда будет также уменьшаться», — рассказал гендиректор компании Нибулон Андрей Вадатурский.

Как будет меняться цена

Роман Нейтер говорит: если за год до открытия рынка земли для юрлиц цена земли росла на 10% в год, то, благодаря дополнительному спросу, вполне можно ожидать роста ее стоимости на 15−20% в 2024 году.

Ставку на этот же фактор делает Егор Лесничий, прогнозируя повышение цены в том же диапазоне.

Еще более стремительный рост ожидает Евгений Носальский, заявляя, что в некоторых регионах в течение года стоимость земли может вырасти на 50−75%.

В то же время, аграрии обращают внимание на трудности работы сектора и, как следствие, отсутствие оснований для взрывного роста цены.

«Если бы у меня были средства, то я бы точно не инвестировал в сельское хозяйство. Я не вижу такого ажиотажа, какого все так ожидали два года назад, когда открыли рынок земли. В этом году очень низкая эффективность агробизнеса. Стоит ли инвесторам сейчас заводить деньги в воюющую страну — очень сомневаюсь. Соответственно, стоимость земли не вырастет кардинально. Бизнес любит покой. Во время войны огромные риски, которые никто не возместит», — отмечает директор Inter AgroLab Владислав Тютюнник.

Сельхозпроизводители говорят, что в Украине только у единичных компаний есть достаточно свободных средств, чтобы покупать землю. «Сегодня нет богатых холдингов. К примеру, тот же Кернел или МХП, возможно, будут покупать, потому что происходит диверсификация средств, компании прибыльные. Однако, это 3−5% земли Украины. Люди сегодня тратят каждую гривну с умом. Этот вопрос точно не актуален, тем более во время войны», — уверен основатель компании «Волынь-Зерно-Продукт» Евгений Дудка.

Как отмечает Николай Сольский, покупка земли не является приоритетом для аграриев. По словам министра, даже в 2022 году на сельхозтехнику они потратили $1,4 млрд, а еще несколько миллиардов — на удобрения и пестициды, и эти расходы растут. «Весь рынок земли, с точки зрения денег, сейчас на уровне погрешности этих объемов», — отмечает министр.

Читайте также: Доллар свыше 40 грн и ускорение инфляции: что будет с экономикой, ценами и курсом в 2024 году

Кардинально измениться эта ситуация может только после победы, когда аграрии получат лучшие условия продажи своей продукции, а риски снизятся. По словам Андрея Вадатурского, в Польше земля стоит в 3−4 раза дороже, чем в Украине, а значит, есть куда расти. Однако, для этого нужны соответствующие условия.

Автор:

Журналист Алексей Писарев

Пишет на темы: Инвестиции, фондовый рынок, forex, макроэкономика