В Германии находится более миллиона украинских беженцев. Многие из них рассматривают возможность покупки жилья. В каких городах продаются самые дорогие и дешевые квартиры, насколько выгодно инвестировать в немецкие «квадраты» и стоит ли это делать сейчас, выяснял «Минфин».
Высокая надежность, низкая доходность: для чего покупать недвижимость в Германии
Немецкая недвижимость: высокие цены и жесткий финмон
Германия стала второй страной после Польши, которая приютила больше всего украинских беженцев. Согласно данным Центрального реестра иностранцев, за первый год войны количество людей с украинским гражданством в Германии выросло более чем в 7 раз — со 155 тыс. до 1,1 млн. Почти половина из них, 44%, как свидетельствуют результаты последнего исследования, хотели бы остаться там как можно дольше — по крайней мере, еще на несколько лет или даже навсегда.
Большинство мигрантов арендуют жилье. Тем не менее, становится все больше тех, кто задумывается о покупке собственного дома.
«Популярный запрос в Германии — купить для себя, чтобы не арендовать, или купить, чтобы была детям, когда те будут учиться в Европе», — говорит Ирина Кнорр, владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.
Впрочем, о массовой скупке украинцами немецких «квадратов», по словам эксперта, речь не идет. Не в последнюю очередь это связано с жесткими ограничениями на вывоз валюты и подтверждением легальности средств: потенциальные покупатели просто не могут рассчитаться с продавцами. Но главный сдерживающий фактор — все же цены, они в Германии достаточно высокие и мало кому по карману.
Читайте также: Цены на жилье в Польше притормозили: стоит ли покупать жилье сейчас
Почему растут цены
Стабильная экономика Германии защищает рынок недвижимости от серьезных потрясений и резких ценовых скачков. Последние пять лет цены на жилую недвижимость росли в среднем на 7−10% в год.
В 2022 году впервые за многие годы ожидалось падение цен. Причина — повышение ипотечных ставок почти в четыре раза — с 1,5% до 4,5% годовых. Дело в том, что немцы почти в 100% случаев покупают жилье в кредит. Повышение ставок делает ипотеку менее выгодной и доступной — в итоге, спрос падает и тянет цены вниз. Впрочем, проседание на 5−10% произошло только в некоторых регионах и только на вторичную недвижимость. Квартиры в новостройках продолжили дорожать за год они прибавили в цене не менее 10%.
Такую динамику эксперты никак не связывают с войной в Украине. По словам Ирины Кнорр, на стоимость «первички» повлиял, в первую очередь, рост цен на стройматериалы, а не повышенный спрос.
Читайте также: Рынок недвижимости: где сейчас жилье покупают больше всего и сколько за него платят
Самое дорогое жилье — в Мюнхене
Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Германии колеблется в пределах €2,5−4 тыс.
Самые высокие прайсы в западной части Германии — здесь стоимость «квадрата» начинается от €2,5 тыс. и доходит до €10 тыс.
Самый дорогой город — Мюнхен, где цена квадратного метра стартует от €10 тыс. В Берлине тоже дорого — от €7−8 тыс., во Франкфурте — от €6−7 тыс. То есть за квартиру площадью 55 м² нужно выложить во Франкфурте-на-Майне — не менее €330 тыс., в Берлине — €385 тыс., а в Мюнхене — по меньшей мере, €550 тыс. Хотя, чтобы купить качественное жилье с хорошей локацией, этот бюджет нужно умножить в два раза, а еще лучше — в три раза.
«Сами немцы часто не могут позволить себе покупку недвижимости. В этом плане шансы у украинцев еще меньше, если их финансовое положение не подкреплено официальным высоким доходом и сбережениями на банковских счетах в Европе, которые при этом подтверждены», — отмечает владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.
Более дешевые предложения жилья можно найти в восточной части страны. Она более бюджетная, поскольку менее развитая и там нет столько предложений по трудоустройству. Скажем, в пригородах Лейпцига и Дрездена есть предложения жилья от 2,5 тыс. €/кв.
«Если рассматривать самые бюджетные варианты жилья, то в восточной части стоит ориентироваться на прайсы от €150 тыс. И это будет квартира с маленькой площадью, минимальным ремонтом и, возможно, абсолютно без мебели», — отметила эксперт.
Украинцы, выбирая место для жизни, руководствуются, в первую очередь, двумя критериями: наличие предприятий, чтобы легче найти работу, и образовательных учреждений — для обучения детей. Активнее всего наши сограждане интересуются недвижимостью в таких городах, как Гамбург (от 5,5 тыс. €/кв м), Кельн (от 5 тыс. €/кв м), Франкфурт (от 6 тыс. €/кв м), Штутгарт (от 7 тыс. €/кв м).
Есть возможность также купить частный дом. Цены на них в Германии ниже, чем на квартиры (в расчете на квадратный метр), — в среднем от €5,5 тыс., но из-за стоимости участка общая цена домов будет выше, по сравнению с квартирами. Нужно также отметить, что чем новее дом, тем выше цена.
Как купить квартиру
Законодательство Германии не устанавливает ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Потому украинцы могут свободно покупать любые коммерческие и жилые объекты в Германии.
Однако, покупка недвижимости не дает права на получение статуса ВНЖ на территории страны и вообще не предусматривает никаких преференций. Для получения ВНЖ необходимо проживание в стране от 5 лет, трудоустройство или ведение бизнеса.
Для покупки недвижимости покупателю на территории Германии нужен только загранпаспорт. Оформлять объект можно как на себя, так и на юридическое лицо. Правда, в последнем случае для проведения сделки нужно будет предоставить документ из Торговой палаты (Handelskammer), подтверждающий, что компания работает на законных основаниях.
Еще один момент — сделки по купле-продаже недвижимости дистанционно не заключаются. По словам Ирины Кнорр, даже по доверенности это сделать сложно. Покупатель обязан быть физически в Германии при просмотре недвижимости и оформлении всех документов.
Схема покупки достаточно простая:
- Выбор объекта недвижимости. Для этого можно обратиться к риелторам, или найти самостоятельно. Например, большая база объектов представлена на самом большом ресурсе Immobilien Scout 24. Также можно ознакомиться с предложениями на таких порталах, как immowelt.de и immobilo.de.
- Юридическая проверка. Перед покупкой недвижимости иностранцу следует ознакомиться с поземельной книгой (Grundbuch) — самостоятельно или с помощью юриста. В реестре представлена информация о прошлых и текущих владельцах объекта, а также о возможных обременениях. Также иностранцу следует просмотреть жилищный устав, протоколы собрания собственников, экономический план и расчет коммунальных услуг.
- Заключение основного договора купли-продажи. Оформление договора проводится с обязательным участием нотариуса. Покупателю, кроме паспортных данных, нужно указать адрес своего представителя в Германии для получения корреспонденции. Если соискатель не говорит по-немецки, необходимо присутствие переводчика.
- Осуществление оплаты. В Германии существует два популярных способа расчетов: оплата непосредственно продавцу или через трастовый счет нотариуса. Во втором случае нотариус создает специальный эскроу-счет, привязанный к конкретному соглашению. После того, как покупатель переводит туда всю сумму, нотариус пересылает ее продавцу. В любом случае, продавец получает деньги только после того, как нотариус подтвердит, что все необходимые условия для покупки выполнены. Эти условия включают предварительную регистрацию прав собственности в пользу покупателя; получение справки из банка о разрешении на снятие обременений (если они есть); а также получение разрешения от управляющего домом на продажу и покупку.
- Переоформление права собственности. После заключения договора купли-продажи нотариус обращается в поземельный суд, чтобы внести данные о передаче имущества иностранцу. Право собственности подтверждается выпиской из кадастра.
Процесс покупки недвижимости в Германии занимает до 3 месяцев. Купить недвижимость можно исключительно по безналичному расчету, других опций нет.
«Наличные расчеты вообще не проводятся, поэтому следует учитывать необходимость открытия собственного банковского счета и оформления налогового номера. Оплачивать необходимо в евро со счета в немецком банке или банке другой страны путем SWIFT перевода. Из Украины пока платить нельзя. В ходе процедуры необходимо также иметь физический адрес в Германии, как фиксацию временного проживания», — отметила Ирина Кнорр.
Кроме того, в Германии очень придирчивый финмониторинг, покупателя могут спросить о происхождении каждого евро, поэтому к этому нужно подготовиться заранее — задекларировать деньги на таможне, позаботиться о наличии подтверждающих документов — выписок из банка или договора о купле-продаже имущества
Стать владельцем немецких «квадратов» украинцы могут, исключительно купив их по полной стоимости. Доступ к ипотеке закрыт, а рассрочка у застройщиков в стране не практикуется.
Читайте также: Украинцы скупают недвижимость в Турции и Испании: 5 способов обойти ограничения и вывести средства
Расходы при операциях с недвижимостью
Даже если квартира в Германии обошлась покупателю относительно недорого, ему следует учитывать ряд дополнительных затрат. Они могут составлять 10% и больше стоимости недвижимости.
Основная статья расходов для покупателя — это налог на передачу собственности (Grunderwerbssteuer). Его величина напрямую зависит от региона, в котором есть намерение купить квартиру. Самый большой налог придется заплатить, если покупать квартиру в Северном Рейн-Вестфалии или Шлезвиг-Гольштейне — 6,5% от суммы сделки, а самый маленький — в Баварии и Саксонии — 3,5%.
Кроме того, не обойтись без услуг нотариуса и регистрации собственности. Это повлечет еще 1,5−2% от стоимости сделки. Агенту по недвижимости тоже предусматривается гонорар — в основном, он составляет 4−5%.
После того, как иностранец купил недвижимость, на него возлагаются определенные обязанности — в частности, своевременно уплачивать налоги и коммунальные платежи. Вместо налога на недвижимость, в Германии на всех собственников распространяется обязанность платить поземельный налог (Grundsteuer). Его ставку устанавливает муниципалитет, в зависимости от типа недвижимости, местонахождения, года постройки. В среднем земельный налог выходит 1,0−2,8% от оценочной стоимости имущества. Это не так много, особенно по сравнению с другими странами ЕС. К примеру, за квартиру 70−80 кв. м в большом городе каждый год придется платить около €200−250. Еще во столько же будут обходиться коммунальные услуги, но уже ежемесячно.
Иностранец имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать. При этом ему нужно будет уплатить налог на полученную им прибыль или спекулятивный налог. Он в Германии рассчитывается следующим образом: из выручки от продажи недвижимости отнимается цена покупки, все расходы на покупку, расходы на ремонты и амортизация. Спекулятивный налог прогрессивный, рассчитывается индивидуально для каждого налогоплательщика и составляет от 14 до 45%.
Уплаты спекулятивного налога можно избежать, если в течение трех лет, предшествовавших продаже жилья, владелец использовал его как постоянное место жительства; или недвижимость была в собственности более 10 лет.
Кстати, спекулятивный налог также уплачивается при получении дохода от аренды. Ставка зависит от суммы годового дохода и для нерезидентов составляет от 14% до 45% от чистой прибыли.
Инвестиционная привлекательность
Недвижимость Германии — стабильный и надежный актив, но вряд ли его можно назвать высокодоходным.
К примеру, если рассматривать покупку квартиры с целью дальнейшей ее перепродажи, то при подробном изучении вопроса спекулятивный азарт быстро утихает. Во-первых, цены на недвижимость в Германии растут не стремительно, поэтому если вы продаете квартиру через пару лет, то теряете практически всю вашу прибыль на дополнительных расходах, которые вы понесли при ее покупке.
Во-вторых, в течение первых 10 лет при продаже квартиры вы платите так называемый спекулятивный налог. Условно говоря, если вы купили квартиру за €150 тис., а продали ее за €180 тис., то из этих 30 тысяч евро вы должны заплатить 20−30% налога.
Еще одна инвестиционная стратегия — арендный бизнес. Казалось бы беспроигрышный вариант, и на нем можно хорошо заработать, особенно при текущей ситуации, когда постоянный приток арендаторов гарантирован. Более того, в Берлине, например, а также в других крупных городах, спрос превышает предложение в несколько раз. 1−2 комнатные квартиры в получасе езды от центра можно сдать за €650−700 в месяц. Чем ближе к центру, тем, соответственно, выше цены.
«Но есть один момент — заработок арендодателя не зависит от ажиотажа. В Германии существует определенное регулирование ставки аренды на государственном уровне. То есть домовладелец не имеет права спекулировать ценами на аренду и повышать их по своему усмотрению», — объясняет Ирина Кнорр.
По словам эксперта, если отнять все расходы, доходность от аренды получается низкой — в пределах 4%, чаще всего это 2−3% годовых.
«Украинцы не заинтересованы в покупке недвижимости в аренду, поскольку это не ликвидное вложение. Стоимость квадратного метра высокая, ставка аренды низкая — соответственно, период окупаемости очень большой», — отмечает эксперт.
В общем, владелец агентства зарубежной недвижимости VRC считает, что инвестиция в немецкие «квадраты» больше подойдет для сохранения капитала, а не для того, чтобы его приумножить.
Читайте также: Компенсация за разрушенное жилье: что с ней не так
Что будет с ценами
Аналитики говорят, что рост цен на рынке недвижимости в Германии закончился. Сказался рост процентных ставок по кредитам. Многие банки значительно повысили ставки ипотеки и ужесточили свои условия для ее получения. Это делает финансирование недвижимости дорогим, и невыгодным для покупателей.
В целом, аналитики ожидают снижения цен примерно на 5%, начиная с 2023 года, а если кризис будет продолжаться, то даже возможно и до 10%. По прогнозам, стоимость недвижимости в крупных городах Германии, например, в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Дюссельдорфе и Штутгарте, может снизиться за следующие 3−5 лет на 20−30%.
Комментарии - 65
— «Готівкові розрахунки взагалі не проводяться, тому варто враховувати необхідність відкриття власного банківського рахунку і оформлення податкового номера.»;
— «Спекулятивний податок є прогресивним, розраховується індивідуально для кожного платника податків і становить від 14 до 45%.»;
— «Наприклад, якщо розглядати купівлю квартири з метою подальшого її перепродажу, то при докладному вивченні питання спекулятивний азарт швидко вщухає.»
Інструкція, як побороти «котлованщиків» і «інвєсторів» та вгамувати апетити забудовників.
«За прогнозами, вартість нерухомості у великих містах Німеччини, наприклад, у Берліні, Гамбурзі, Мюнхені, Дюссельдорфі та Штутгарті, може знизитися за наступні 3−5 років на 20−30%.»
Ню-ню, спробуй взагалі купити квартиру в Гамбурзі. Схоже ці експерти роблять аналітику по обявам в інтернеті, здається я таке вже бачив на цьому сайті.
1 ВНЖ — три года при наличии законных оснований пребывания в Германии и жилья
2 Самый маленький налог в Бремен (город — федеральная земля)
3 Рынок недвижимости сильно просел во время КОВИД (середина 2020 начало 2021 года)
3 Есть масса тонкостей не с покупкой, а контретно с продавцем, от сроков собственности жилья (рассчет налога) кажется параграф 23 и 32 Закона о подоходном налоге.
4 Есть масса регионов и районов (в том же Берлине) где жилье имеет не большую стоимость. — Дрезден, Гановер и т. п. ну и пару районов Берлина Панков и западный Шпандау.
Я конечно не эксперт и более подробно о всех тонкостях говорить не буду, но сама статья похожа на рекламу конторы которая в паре с немецкой конторой просто разводит украинских граждан.
И почему …гражданство нечего не даст… или жизнь и деятельрость заключаптся только работой на хозяина — частника?
Пример очередного «экспертного» мнения.
Есть масса профессий, где подразумевается
работа в коллективе, т. е. наёмный труд…
«Так чтт там с моим вопросом»
Адресуй вопросы своей секретарше
«вот я и хотел узнать как это просто»
Продолжай и дальше хотеть…
всё что твоя душа желает…
Германия это место где нужно зарабатывать, а не тратить. Туда можно ехать только молодым и пахать. Смысл купить в 40−50 лет за миллион Евро дом в каком то немецком селе, что бы что? Сидеть там и вместе с немцами экономить электроэнергию и отопление?
Для того что бы прожить вторую половину жизни есть места потеплее и поинтереснее.
А с таким ублюдочно дискриминационным финмониторингом идут они вообще вслед за русским кораблем.
зараз купаються в прибутку.»
Кроме тех, чья недвижимость уничтожена
последним землетрясением в Турции…
Вільна країна вільних людей!
Такої нєвєроятной свабоди ніде в світі немає!) Україна ще до війни була на 150 місці з 180 по рівню економічної свободи, а зараз напевно на 179му перед КНДР. Дуже смішно читати, що влада в цих умовах ставить посольствам якісь плани по залученню інвестицій. Цирк на дроті.
До войны можно было без проблем конвертировать безналичную гривну в безналичную валюту, которую тоже не составляло огромных затрат законно вывести на счёт в европейском банке.
Такого бреда я еще не слышал!!! И как это вывести валюту и на какой счет? Попробуй еще обосновать необходимость открытия счета если нет рабочей визы или родственников. Это у твоего товарища Виталика все просто, приехал в Польшу и «здрасте» вот вам счет шлите бабло Или ты думаешь что для банка ЕС бумажка с печатью укр банка имеет значение??? Эксперт, уже бы помолчал. Единственный документ который имеет значение это таможенная декларация о провозе налички (еврообразца) с двумя отметками.
И это пишет эксперт по …банкам… и владелец …айти компании…
«Треш» полный!
а в стране действует военное положение.
З чого Ви це взяли? Ви що реально думаєте, що всі угоди по нерухомості проходять через подвійний обмін валюти? Ні, такого нема, розрахунок проводять в валюті, ніхто її не міняє, нотаріусу даєте лише квитанцію з банку про переказ коштів на рахунок продавця суми указаної в договорі. В банках знають як це робити без фізичних грошей і залюбки роблять, бо по суті вони заробляють гроші з повітря, до кого саме звернутись Вам підкажуть в агенстві нерухомості або ж в нотаріуса.
Такої нєвєроятной свабоди ніде в світі немає
Знову таки абсолютно Ваша думка, яка нічого спільного з реальністю немає. В Польщі всі угоди в злотих, в Німеччині в євро в Англії-в фунтах.
Во всьому цивілізованому світі угоди з нерухомості проходять просто, дешево і через звичайний банківський переказ. І тільки величний народ великої країні змушений займатись якимись махінаціями з провозом кешу через кордон в клітчатих сумках як мафіозі у середньовіччі.
Я Вам написав, що це реально і як це зробити, тепер Ви зїхали на вивіз.
То ж нагадаю, що «в самій вільній країні» 2 рік війна, і щобirakez не писав «в самій вільній країні» $ став з 27 — 100, обмежили вивід валюти.
Відносно вивозу є безліч законних способів це зробити, весь Ваш сарказм-результат того, що Ви навіть не цікавились цим питанням.
Самий простий і законний: берете по 10к$ на себе дружину і дітей і перетинаєте кордон, це навіть декларувать не потрібно. Можите перетинать так хоч щодня, як не буде черги і декілька раз не день, це безкоштовно!!!
Для покупки недвиги в Европе как раз нужно подтверждение происхождения валюты и поэтому вывозить наличную валюту надо
с обязательным её декларированием, чтобы потом декларацию с отметкой таможни предоставить в банк для внесения наличной валюты на банковский счёт и последующей оплаты сделки купли-продажи.
Да и думаю декларация таможни ЕС про ввоз, куда более весомый аргумент чем укр. про вывоз.
.до войны можно было без проблем конвертировать безналичную гривну в безналичную валюту, которую тоже не составляло огромных затрат законно вывести на счёт в европейском банке…
Навіть щоб зняти самі гривні з рахунку, потрібно буде 36−72 дні ходити в банк кожного дня. Потім купляти долари на чорному ринку у якихось невідомих бариг (з ризиком, що по дорозі тебе пограбують, з такою-то величезною сумою), потім покласти ці долари на рахунок в банку. А потім ще 36−72 днів ходити знімати долари з рахунку, щоб отримати квітанції для митниці.
Вєлікая страна вєликіх свабодних людей.
(тут багато емодзі клоунів)
Навіщо Ви пишите цю дурню?
Підіть до нотаріуса або ріелторів Вам усе розкажуть.
Ви шо реально думаєте, що людина продала квартиру, а потім 2 місяця щодня ходить знімає по 100к?
Ще й питання, скільки відсотків ти повинен будеш віддати ділкам на чорному ринку за всі потрібні операції, тільки за те, що мав щастя народитись самою вільною людиною у самій вільній країні світу.
Нотаріусу треба квитанція з банку на сумму що в договорі.
Вам покупець перевів 2 млн грн, роздрукували на це квитанцію, Ви їх через 10 сек перевели йому назад. Покупець Вам віддав пакет АТБ з доларами і Ви пішли до нотаріуса показали квитанцію і підписали що розрахунок отримали, претензій нема.
Ніхто двічі $ не міняє і по 2 місяці не знімає.
Продать квартиру з квитанціями ? Зараз Ви по іншому (без квитанцій) продать не можете. Тобто неможливо якраз продать без квитанцій.
Вивезти гроші ? Люди вивозять без питань, по закону 10кЕ на людину, вози хоч щодня, доречі скільки їздив, ніхто не питав і не перераховував їх.
Купити квартиру в ЕС, там в кожній країні свої правила, але десятки тисяч українців купили, то ж напевно можливо.
«Во всьому цивілізованому світі угоди з нерухомості проходять
просто, дешево і через звичайний банківський переказ»
И оформляются от одного до трёх месяцев.
В Украине оформление купли-продажи недвижимости занимает
минимум один день, если оплата наличными и до недели, если
оплата по безналу. Нотариус по-любому оформляет всё за один
день, а вот финмониторинг рассматривает декларации и справки
от двух до пяти дней и только затем даёт добро на безналичную
оплату по договору купли-продажи.
недвижимости, а не сарая на хуторе близ Диканьки…
Рекомендую не обращать внимание на комментарии местных экспертов, у которых …усе просто… В некоторых вопросах (при определенном алгоритме действий) все действительно просто, но что бы знать этот алгоритм необходимо иметь определенный обьем информации и определенную поддержку уже в ЕС.
Ну и для …экспертов по банках…
На примере Германии, почитайте содержание ст 261 уголовного кодекса Германии и особенно обратите внимание на ссылки на Дериктивы Е С (мелкий текст в конце статьи) и соответственно прочтите их.
Может тогда перестаните писать всякого рода бред.