Сомнительная роскошь. Что не так с элитной недвижимостью столицы

Киевляне охладели к жилью премиального класса. Желающие поселиться в роскошных апартаментах в общем-то есть, хотя их и немного. Но вот понятие о роскоши у потенциальных покупателей в последнее время заметно изменилось.

«Пшонка-стайл» с позолотой и зеркалами вышли из моды, как и тяга выставлять свое богатство напоказ. А многие выставленные на продажу объекты — именно такие», — говорит Управляющий партнёр ARTA Property Management Михаил Артюхов.

Еще один момент, по которому продавцы и покупатели не могут найти общий язык — цена. Собственники элитного жилья хотят получить за свою недвижимость, как минимум, в 1,5-2 раза больше, чем им готовы платить. Иногда аппетиты продавцов превышают возможности покупателей в 2-3 раза и больше.

К примеру, в Конча-Заспе средняя стоимость сотки земли составляет $20-25 тысяч, а дома выставляют по $2,5-3,5 тысячи за квадрат. При этом покупатели готовы потратить на землю до $8 тысяч за сотку, а на дом — не больше $1-1,5 тысяч за квадратный метр.

С элитными новостройками — отдельная история. То, что застройщики считают премиум-классом и продают по космическим ценам, покупателям не всегда по вкусу. 

«Минфин» разбирался, за какие квартиры и дома в Киеве просят миллионы долларов, и кто их покупает.

Смотрят, но не покупают

В последние пять лет спрос на элитную недвижимость в Киеве достаточно скромный. «Показная роскошь выходит из моды. Политкорректность и общая ситуация в стране к этому не располагают», — говорит Артюхов.

Украинцы с деньгами не спешат вкладываться в элитные апартаменты еще и потому, что политическая конъюнктура в нашей стране очень быстро меняется. Многие состоятельные граждане, что называется, «сидят на чемоданах», и готовы в случае чего уехать за границу. А дорогая недвижимость в этом случае может оказаться обузой, ведь быстро ее продать крайне сложно.

В этом году спрос на элитное жилье еще больше просел, — говорит эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

«Примерно с июля в этом сегменте существенно сократились продажи. Это связано как с политикой, так и с курсом доллара (из-за укрепления гривны квартиры в новостройках автоматически подорожали в долларовом эквиваленте — «Минфин»). Девелоперы выводить новые объекты с учетом низкого спроса не спешат», — отмечает Берещак.

По словам руководителя агентства недвижимости Best&Seller Ирины Луханиной, если в «довоенные годы» на долю сегмента элитной недвижимости приходилось до 10% всех сделок, то сейчас —4-6%.

Инвестиции в недвижимость с «Минфином». Перспективные объекты от застройщиков

По данным агентства недвижимости «Благовест», капитализация столичного рынка жилья в ноябре составила порядка $43 миллионов. То есть «элитки» продали всего примерно на $2 млн. «Это от силы 2-3 квартиры», — говорит Луханина.

Впрочем, по ее словам, на рынке сформировался немалый отложенный спрос. Покупатели с деньгами, которые мечтают о новоселье, есть. Но они не могут найти квартиру своей мечты. «Только у меня в блокноте человек 20 «очереди» — люди готовы покупать, но предложение их не устраивает. И так у многих риэлторов», — рассказала Луханина. По ее словам, по элитному жилью поступает немало запросов и активно идут просмотры. Вот только реальными сделками они заканчиваются очень нечасто.

Элитная прописка

Покупатели с деньгами не спешат заключать сделки по нескольким причинам. Одна из них — качество предлагаемых объектов. 

По словам риэлторов, границы жилья премиального сегмента в Украине сильно размыты. «Как элитные позиционируются, к примеру, дома на массивах, на Левом берегу. И стоят они как элитное жилье, хотя традиционное требование к элитке — расположение в центре города», — говорит Луханина.

Читайте также: Классовое разнообразие. Как выбрать квартиру в новострое и не прогадать

Элитными в Киеве считаются дома Taryan Group на Печерске, ЖК «Бульвар фонтанов», «Даймонд Хилл», «Французский бульвар», «Чикаго» и др.

«В основном в предложении — проекты, которые начали реализовывать 5-7 лет назад. Новых объектов такого класса крайне мало», — отмечает Артюхов.

Понять застройщиков можно — свободных участков в центре столицы осталось не так много. Но проблема в том, что и качество многих новостроек не всегда элитное. За премиум-сегмент часто выдают дома бизнес-класса. Некоторые застройщики, чтобы минимизировать риски, пытаются уместить в одном доме квартиры и элитной и бизнес-категории.

«Традиционный элит-сегмент на украинском рынке — птица редкая. Сейчас девелоперы часто возводят объекты в классе «бизнес», которые по некоторым характеристикам, будь то локация, концепция, инфраструктура и сервисы, ничуть не уступают отдельным предложениям в сегменте элитного жилья», — добавила Берещак.

Михаил Артюхов говорит, что состоятельные покупатели ищут квартиры по определенному списку адресов и в конкретных домах. «По умолчанию элитные отдельные дома на Десятиной (к примеру, №12), Грушевского (№9-а, 9-б), Владимирской (в районе отеля Hayat), возле Мариинского парка, на Печерске и др», — отмечает он.

Но даже в центре многие дома, заявленные как элитные, не могут предложить всего набора опций объектов такого класса — качественный консьерж-сервис от управляющей компании, не менее двух парко-мест на каждую квартиру и др.

«Обязательные критерии для элитного жилья — это еще и хорошие виды из окна, отсутствие в ближайшем окружении строек и шумных перекрестков, а в идеале — еще и домов старого фонда, скажем, хрущевок», — рассказал Артюхов.

«Пшонка-стайл» вместо лофта

Проблема номер два — стиль элитного жилья.

«Люди хотят что-то современное и модное, скажем, квартиру — лофт, дом в скандинавском стиле, технологичное жилье с системой «умный дом»и пр. А большинство продающегося элитного жилья — это позолота, массивные люстры и «богатая» отделка. Такое сейчас мало кому нравится», — говорит Ирина Луханина.

Михаил Артюхов рассказал об одной из новостроек в тихой улочке Печерска, где единственным покупателем оказался бывший младо-олигарх Сергей Курченко. «Я был в этом доме — везде оникс вместо плитки, супер-материалы и дикая безвкусица. Найти сейчас любителя «пшонка-стайл», да еще и готового выложить за такое жилье круглую сумму — очень сложно», — отмечает он.

Такая же проблема с частными домами. «В той же Конча-Заспе практически не осталось хороших участков, но масса домов, которые никому не нужны. 95% предложения — это именно старая архитектура и стиль, и они не по вкусу нынешним покупателям с деньгами», — говорит Луханина.

Киевский риэлтор рассказал «Минфину», что не так давно на продажу был выставлен дом под Киевом в селе Германовка (по Обуховской трассе). Он позиционируется как элитный и стоит $200 тысяч. Помимо прочих преимуществ, потенциальным покупателям предлагается «бонус» — именно здесь снимались эпизоды сериала «Слуга народа». «Думали, что сейчас этот дом просто «оторвут». Но пока очереди желающих не наблюдается», — говорит эксперт.

Состоятельные украинцы делают единственное исключение для старых домов — элитные квартиры неплохо продаются в царских многоэтажках в центре Киева. Причем, цены там доходят до $4 тысяч за квадрат. Но такие объекты появляются в продаже нечасто.

Слишком элитные цены

Но главное, в чем не могут сойтись продавцы и покупатели — это цена.

По словам Михаила Артюхова, владельцы элитного жилья оценивают его в 1,5 -2 раза выше рынка. А иногда разница в цене еще больше. «Только в некоторых случаях эта цена подходит покупателю. Например, там, где элитность объекта не обсуждается. На Десятиной за квадрат просят $10-15 тысяч, и покупатели готовы платить. А вот пентхаус на Предславинской в окружении хрущевок и с окнами на оживленную проезжую часть за $2-3 млн — уже под вопросом», — говорит эксперт.

«В большинстве новостроек средняя цена без ремонта — $3 тысячи за квадратный метр. А покупатели готовы платить максимум $2 тысячи. Как только такая цена появляется (скажем, срочная продажа), квартира уходит за считанные дни. А без скидки продается по 3-4 года», — добавила Ирина Луханина.

В сегменте новостроек от застройщика продажи притормозило и укрепление гривны. Ведь в долларах квартиры там автоматически подорожали. Плюс — компании еще и накрутили наценку сверху. По словам Виктории Берещак, только за последний месяц классический элит-класс подорожал сразу на 900 грн или 1,59% за квадрат — до 60400 грн. С начала года он прибавил в цене 3,42% или 2000 грн. Подорожание в 2019 году, по сравнению с 2018 годом, составило 6,71% или 3 800 гривен за квадратный метр.

«Найти желающего выложить за квартиру в строящемся доме сотни тысяч долларов, и это без ремонта, — не так просто», — говорит Луханина.

То же самое с домами. В Конча-Заспе их продают по $2,5-3,5 тысячи за квадратный метр, тогда как покупатели готовы платить не больше тысячи. Особенно за «устаревший стиль», который по заоблачным ценам предлагают собственники.

На Печерске дома, причем, именно в исполнении «пшонка-стайл», который покупатели не любят, выставляются на продажу по ценам до $10 миллионов. «Не представляю себе портрет потенциального покупателя. За такие деньги можно купить хороший дом в Европе или США», — говорит Луханина.

Но пока владельцы элитного жилья торгуются крайне неохотно. Поэтому предложение в этой категории постоянно растет, а покупатели все также не спешат с новосельем. И в ближайший год на рынке ничего кардинально не изменится. Впрочем, по словам Берещак, в новостройках все же будет попытка повысить ценник на 5-7% из-за ограниченного количества новых объектов премиальной категории. Но вот оценят ли подорожавшие апартаменты потенциальные покупатели — пока вопрос.

Мария Колыванова