14 ноября 2019, 7:10 Читати українською

Классовое разнообразие: как выбрать квартиру в новострое и не прогадать

Для многих украинцев покупка новой квартиры — надежный способ инвестировать свои сбережения. Чтобы инвестиция была удачной, нужно понимать, какие факторы влияют на стоимость жилья, и на чем не стоит экономить.

Для многих украинцев покупка новой квартиры — надежный способ инвестировать свои сбережения.

Предложений на украинском рынке жилья уже с избытком, но застройщики на достигнутом не останавливаются. И если вы не эксперт, то разобраться в таком изобилии достаточно сложно. «Минфин» подготовил шпаргалку для потенциальных покупателей, которая поможет разобраться, чем же отличаются между собой популярные классы недвижимости.

Первый классификатор от 2006-го года предусматривал 90 критериев оценки жилья в новостроях. Но неопытных инвесторов это лишь сбивало с толку. К тому же, со временем появлялись строительные материалы и технологии, которые не были указаны в списке требований.

Поэтому в 2016-м году была предложена новая классификация: она включала 4 класса жилой недвижимости: эконом, комфорт, бизнес и премиум. Впрочем, в законодательстве это деление не закреплено, поэтому недобросовестные застройщики могут умышленно завышать категорию жилья. Ведь чем выше класс, тем дороже в нем квадратный метр.

Рейтинг надежных застройщиков столицы

Наверняка многие считают, что наиболее востребованы у покупателей комплексы эконом-класса. На самом деле инвесторы в последние годы активно интересуются жильем комфорт-класса, которое предлагает оптимальное соотношение цены и качества. Согласно данным сайта 100realty.ua, по состоянию на сентябрь 2019 года квартиры комфорт-класса занимали 42% рынка первички. Еще 28% приходилось на долю жилья бизнес-класса и лишь 22% — на бюджетные ЖК. «За последние несколько лет в столице можно наблюдать тенденцию возрастания интереса инвесторов к жилью комфорт-класса. Они более привлекательны с точки зрения инвестиций как для последующей перепродажи, так и сдачи в аренду», — отмечает директор по маркетингу DIM Group Бронислав Чумак.

Ниже собрана информация, которая наглядно показывает фундаментальные различия между классами новостроек. В таблице перечислены обязательные требования, которыми застройщик не может пренебрегать.

ТРЕБОВАНИЯ

ЭКОНОМ

КОМФОРТ

БИЗНЕС

ПРЕМИУМ

Локация

не имеет значения

транспортно доступная

Центр или близко к нему, развитый район, рядом метро

в центре города

Технология строительства

любая

монолитная, кирпичная кладка

монолитная, кирпичная кладка

монолитная, кирпичная кладка

Материал наружных стен

любой

кирпич, керамоблок, газоблок

любой кирпич, керамоблок

керамический кирпич, керамоблок

Количество квартир на этаже

не ограничено

до 12

до 8

до 4

Внутренняя отделка

Дизайн:

Материалы:

аккуратный

безопасные для здоровья

аккуратный

качественные

индивидуальный

высокого качества

индивидуальный

натуральные

Лифты

согласно нормам

согласно нормам

высокого качества

премиум качества

Служба эксплуатации

Зона ресепшн

не обязательно

комната для консьержа или домофон

наличие холла

ресепшн или консьерж

просторные холлы с лаунж-зоной, администратор, швейцар

Консьерж-сервис

не обязательно

не обязательно

обязательно

обязательно

Уборка мест общего пользования

не обязательно

каждые 2 дня

каждый день

постоянное поддержание чистоты

Рум-сервис

не обязательно

не обязательно

желательно

обязательно

Дополнительные услуги

не обязательно

не обязательно

желательно

обязательно

Паркинг

Гостевой

до 0,5 м/места на квартиру

до 0,5 м/места на квартиру

до 0,5 м/места на квартиру

до 0,5 м/места на квартиру

Для жильцов

не обязательно

не обязательно

не менее 85% от числа квартир

не менее двух мест на квартиру

Безопасность

Двор

открытый

открытый/ закрытый

закрытый

закрытый

видеонаблюдение

не обязательно

не обязательно

обязательно

обязательно

охрана

не обязательно

не обязательно

не обязательно

обязательно

Придомовая территория

Благоустройство

зеленые насаждения

зеленые насаждения,

зоны отдыха

ландшафтный дизайн,

зоны отдыха

ландшафтный дизайн,

зоны отдыха

Детская площадка или комната

согласно нормам

обязательно

обязательно

обязательно

Спортплощадка или спорткомплекс

не обязательно

не обязательно

обязательно

обязательно

Источник: domik.ua

Рассказываем об особенностях классов на примере столичных жилых комплексов.

Жилье эконом-класса: просто и недорого

Высотки эконом-класса чаще всего напоминают модернизированные советские панельные дома. Расположены они обычно в спальных районах Киева или пригорода. Главное требование к квартирам эконом-класса — соответствие установленным строительным нормам. Ожидать от них дополнительной вычурности не приходиться.

Чтобы обеспечить низкую стоимость квадрата, застройщики обычно используют самые дешевые из разрешенных материалов. Вследствие этого в домах эконом-класса не стоит рассчитывать на хорошую тепло- или звукоизоляцию.

Что касается территории, то застройщик обязан обеспечить ее озеленение — например, высадить кусты или разбить клумбы, а также установить детскую площадку.

Характерные признаки ЖК эконом-класса:

  • монолитно-каркасная или панельная технология строительства;

  • стандартный материал для строительства — газоблок и силикатный кирпич;

  • типовая планировка квартир, небольшая площадь: от 18 кв.м (1 комнатная), от 40 кв.м (2 комнатная), от 50 кв. м (3 комнатная);

  • высота потолков — от 2,5 метров;

  • наличие балконов или лоджий не обязательно;

  • минимальная инфраструктура, совсем небольшая площадь под парковку;

  • территория открытая, без охраны и видеокамер.

Типовые квартиры в многоэтажных «скворечниках» часто выбирают молодые семьи. Также их покупают для сдачи в аренду. Решающим фактором в данном случае выступает цена квадратного метра. В сентябре 2019 года средняя стоимость квадрата в квартире эконом-класса в Киеве составляла 20 787 грн.

Тем не менее, потенциальные инвесторы все больше интересуются комфортом проживания, а не только стоимостью квартир. Чтобы повысить инвестиционную привлекательность жилья эконом-класса, застройщики выбирают место для строительства вблизи парка или озера, недалеко от транспортных развязок, пытаются сделать внешний вид зданий более привлекательным.

Жилье класса комфорт: европейский компромисс

До появления класса комфорт покупателям нужно было выбирать между непритязательным бюджетным жильем и весьма дорогими квартирами бизнес-класса. Появление промежуточного варианта существенно расширило возможности для покупателей и подстегнуло продажи.

Это легко объяснить: средняя цена за квадратный метр квартиры в ЖК комфорт-класса не на много превышает стоимость квадрата в доме эконом-класса — 24 162 грн против 20 787 грн. Зато уровень комфорта в нем существенно выше и приближен к европейским стандартам. Среди преимуществ жилых комплексов класса комфорт — продуманная планировка квартир, близость к остановкам общественного транспорта, более качественные стройматериалы и облагороженная придомовая территория. Достаточно часто ЖК комфорт-класса обслуживает собственная котельня.

Квартиры в ЖК комфорт-класса достаточно просторные: площадь однокомнатной квартиры стартует от 35 кв. м, потолки — от 2,7 м. Планировка может включать гардеробные, кладовки для хранения велосипедов и детских колясок. В каждой квартире есть минимум один балкон или лоджия, чаще всего застекленные.

Отличительные признаки ЖК комфорт-класса:

  • монолитно-каркасная или цельная кладка, разрешенные материалы — кирпич, керамо- и газоблоки;

  • в ЖК комфорт-класса можно приобрести многоуровневые апартаменты, квартиры на 4 и больше комнат;

  • доступность больниц, школ, детских садов, магазинов, аптек — часто эти объекты расположены на первых этажах ЖК;

  • наличие остановки наземного транспорта или станции метро в 5-15 минутах ходьбы от дома;

  • территория может быть открытой или закрытой, но в доме обязательно должны быть установлены домофоны и, чаще всего, выделено место для консьержа;

  • на территории должны быть оборудованы зоны отдыха, спортивные площадки;

  • количество паркомест — не менее 40% от числа квартир в доме.

Помимо обязательных требований, новостройки комфорт-класса предлагают инвесторам «бонусы» — оригинальное внешнее оформление комплекса, подземный паркинг и пр. И если эти дополнительные «фишки» не относятся к ключевым критериям, цена за квадратный метр все-равно будет ниже, чем для жилья бизнес-класса.

Объясним на примере: предположим, территория ЖК охраняется и на ней есть спортивная площадка. Эти условия характерны для жилья более высокой категории, но если дом расположен далеко от центра в не самом престижном районе — его нельзя отнести к бизнес-классу.

«На данный момент, декларируемый класс проекта — это не более, чем продукт деятельности отделов маркетинга застройщиков для создания условной добавочной стоимости проекту. У нас в стране вошло в норму присваивать жилому комплексу класс «бизнес» и выше лишь за его расположение в центре города или его окрестностях, в то время, когда дом может быть самым заурядным., — рассказывает Бронислав Чумак, — Собственно, создание классификатора с конкретизированным перечнем «must have» составляющих, позволяющих идентифицировать проекты по классам, поможет решить эту проблему».

Иногда под видом жилья комфорт-класса пытаются продать квартиры класса эконом. Покупателей могут ввести в заблуждение такие «плюшки», как наличие консьержа или шлагбаума на въезде во двор или на парковку, качественное озеленение территории, зоны отдыха. Но если дом построен из дешевых материалов, а квартиры маленькие и без балконов — это точно не комфорт-класс.

Например, автор блога о новостройках «Где в Киеве жить хорошо?» описала ситуацию с ЖК «Галактика»: «За прошедшие полтора года классность комплекса повысилась с «эконома» до «комфорта». Я понимаю стремление застройщика к более высоким стандартам, но все же отмечу, что никаких изменений ни в конструкции домов, ни в их инженерной начинке, ни в концепции проекта не произошло. Хотя нет: на фасадах добавились корзины для кондиционеров, пропали незастекленные балконы и лоджии».

И это, не одинокий пример в строительной отрасли.

«Таких случаев на рынке — уйма. Известны и случаи, когда застройщики не выполняли обещанное даже и в первых очередях. Усложняет ли это жизнь? Несомненно. Доверие падает не только к конкретному застройщику, но и вуалью масштабируется на других игроков рынка, как к отдельно взятому классу бизнеса, «который обманет при первой же возможности», — говорит Бронислав Чумак. Тем не менее, он уверен, что компании, для которых репутация и доверие потребителя — не пустой звук, не будут играть в столь опасные игры, а напротив — сделают все, чтобы превзойти ожидания клиента. «Ведь лучшая реклама для застройщика — готовность инвестора рекомендовать его своему окружению», — говорит Чумак.

Конкуренция среди жилых комплексов комфорт-класса сейчас огромная, поэтому застройщики пытаются соблазнить клиентов акциями, скидками и программами рассрочки.

Читайте также: Акции застройщиков в октябре: скидки и рассрочка на любой вкус

Жилье бизнес-класса: когда статус важнее бюджета

Недвижимость бизнес-класса предполагает хорошее расположение комплекса, индивидуальную планировку квартир, высокое качество материалов и хорошую транспортную развязку вблизи. Средняя стоимость квадратного метра здесь гораздо выше, чем в ЖК комфорт-класса — 38 343 грн (данные по Киеву на сентябрь 2019 г.). Поэтому инвесторы хотят быть уверены, что их немалые вложения оправданы.

«Те, кому по карману покупка жилья, где ценник стартует от $2000/м2, более притязателен к будущему жилью, нежели аудитория комфорт класса. Они рассматривают комплекс, как нечто более, чем просто «дом»., — поясняет Чумак, — Эстетика архитектурного ансамбля, изысканность интерьерных решений — немаловажные опции для аудитории этих проектов. Ну и конечно же — все решения и сервисы, которые упростят их жизнь и оптимизируют время. Ведь как известно — это самый ценный человеческий ресурс».

При описании жилья бизнес-класса обычно используют такие эпитеты, как «уникальная концепция проекта», «натуральные энергосберегающие материалы», «престижный район» и пр. Запоминающийся дизайн, закрытая территория без проезда автомобилей, фонтаны и бассейны во дворе — жилые комплексы бизнес-класса действительно умеют впечатлять.

Квартиры в жилых комплексах бизнес-класса отличаются индивидуальной планировкой и большим пространством. Минимальная площадь 1-комнатной квартиры — от 45 кв.м. Чтобы привлечь семьи с детьми, застройщики выделяют в комплексе место для школы, детского сада или центра развития малышей.

Отличительные признаки ЖК бизнес-класса:

  • необычные архитектурные и дизайнерские решения, обилие элементов фасадного остекления;

  • при строительстве используют современные экологичные, долговечные и энергосберегающие материалы известных производителей;

  • жилые комплексы расположены в центральных районах города или возле станций метро, либо же в рекреационной зоне с отличной инфраструктурой;

  • закрытый двор, консьерж-сервис и видеонаблюдение;

  • на территории должны быть ухоженные зеленые зоны, спортивные и детские площадки;

  • в ЖК бизнес-классов обычно развита внутренняя инфраструктура: лаунж-зона, игровая комната для детей, магазины и рестораны, бассейны и т.д.

В последние годы требования к жилью бизнес-класса несколько упростились. Например, раньше для каждой квартиры предоставлялось отдельное место для парковки. Сейчас же допустимо, чтобы число паркомест составляло 85% от количества квартир. Это связано с ограничениями по площади — найти достаточно большой участок земли под новострой в центральных районах столицы практически нереально.

Итак, если вы планируете сдавать квартиру в аренду, выбирайте жилой комплекс, который расположен в удобном месте: с развитой инфраструктурой, недалеко от остановки общественного транспорта. Лучше всего — в 5-15 минутах ходьбы от станции метро. «Если выбирать строго из таких опций как цена, качество стройматериалов, инфраструктура, транспортная развязка, то основными, пожалуй, можно назвать цену и развитость инфраструктуры, в которой развитость транспортной развязки, в том числе, играет немаловажную роль», — отмечает Дим Групп.

Тем не менее, по словам Бронислава Чумака, самое привлекательное жилье то, которое по карману инвестору. «Естественно, проекты комфорт и бизнес класса более привлекательны с точки зрения инвестиций, а что же касается метража, то в фаворе среди инвесторов малогабаритные одно- и двух- комнатные квартиры», — отмечает Чумак.

Наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются небольшие квартиры на одну-две комнаты, которые предполагают вменяемые коммунальные платежи. Дополнительным плюсом станет наличие на территории парковки, детских и спортивных площадок, близость к парку.

Указанным требованием обычно лучше всего соответствуют квартиры комфорт-класса. Однако если ЖК эконом-класса расположен вблизи крупного ВУЗа, это также хороший вариант для инвестиций — постоянный поток квартиросъемщиков будет обеспечен.

Читайте также: Что будет с ценами на недвижимость

Комментарии - 11

+
+110
CoffeeMan
CoffeeMan
14 ноября 2019, 11:27
#
Как можно жить в таком муравейнике (на картинке) и не сойти с ума?
+
0
Markell
Markell
14 ноября 2019, 12:25
#
Вы походу в Азии не были ?)
+
+26
Влад Котенко
Влад Котенко
14 ноября 2019, 12:36
#
Легко. Обычный дом на самом деле, я часто бывают во дворе этих домов.
Все зависит от восприятия, если вам некомфортно видеть из окна чужой дом (сейчас это так или иначе в большинстве новостроек), то это не ваш вариант. Большинству людей пофиг и если цена\качество хоорошие, то этим можно пренебречь
+
+9
CoffeeMan
CoffeeMan
14 ноября 2019, 13:10
#
Спс за ответ. Он, собственно, и не только о доме.
+
0
Markell
Markell
14 ноября 2019, 13:48
#
Основная проблема таких статей в сгребании всего под какие-то категории. Взять для примера Киев. В Киеве 10 районов и даже если новострои будут одинаковы в разных районах, цена на них будет отличатся. Я уже не первый год здесь всем советую индивидуально подходить к каждому застройщику \ новострою \ вторичке.
+
+9
АНДРЕЙ Туранський
АНДРЕЙ Туранський
14 ноября 2019, 14:11
#
До Азии далеко. У нас выше 40 один дом помоему
+
+5
enlightener
enlightener
14 ноября 2019, 16:51
#
Единственный важный критерий для недвижимости- локация
+
+51
Elena1997
Elena1997
14 ноября 2019, 19:01
#
У всех свои приоритеты
+
+15
bonv
bonv
14 ноября 2019, 18:54
#
Якщо вам комфортно - значить то ваше житло:)
І щоб можливості співпадали з бажаннями звісно.
+
0
Kidav
Kidav
15 ноября 2019, 13:53
#
Живу в старом фонде: тепло, дёшево, дружно!
+
0
Alexeykiev
Alexeykiev
20 ноября 2019, 8:28
#
Считаю, что близость метро рядом с домом плюсом только для Эконома.
Бизнес и Премиум не хотят жить возле МАФов с толпами народа.
Исключение самый-самый центр Киева.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама