Рейтинг застройщиков Киева-2024: как строят и какие прайсы выставляют в столице

В 2024 году столичные застройщики получили 39 сертификатов о вводе в эксплуатацию и сдали жилье в 34 ЖК. Как прожил строительный рынок прошлый год, кто из девелоперов смог ввести в эксплуатацию больше всего объектов, и другая важная информация для потенциальных покупателей — в обновленном рейтинге киевских застройщиков от «Минфина».

Больше метров, меньше квартир и глобальный срыв графиков

В прошлом году застройщикам пришлось решать множество критически важных проблем — от удорожания материалов и нехватки оборотных средств до дефицита персонала. В то же время рынок первичной недвижимости в Украине немного оживился.

По данным DIM.RIA, в эксплуатацию была введена 181 новостройка на 358 секций. Столица и Киевская область — в лидерах. За год застройщики сдали 58 объектов (20 — в Киеве, 38 — в области). То есть почти треть всего нового жилья построена в столице и ее пригороде. Для сравнения: во Львовской области, где с начала войны на рынке недвижимости начался настоящий бум, в прошлом году было сдано 37 новостроек.

Объекты могут включать несколько секций, поэтому при составлении рейтинга «Минфин» ориентировался на полученные компаниями сертификаты о вводе в эксплуатацию (с методикой составления рейтинга можно ознакомиться здесь).

Всего в 2024 году киевские застройщики получили 39 таких сертификатов, а дома сдали в 34 жилых комплексах. Общая площадь введенного в эксплуатацию жилья превысила 762 тыс. кв. м, что больше, чем в 2023 году (тогда сдали 722,6 тыс. кв. м). Но по количеству сданных квартир прошлогодние результаты уступают планке 2023 года — чуть больше 10 тыс. квартир, против почти 11,6 тыс. в 2023 году. Это говорит о том, что квартиры становятся более просторными, а класс жилья растет.

Знаковым для столичного рынка стало возобновление работы некогда крупнейшего местного застройщика «Киевгорстроя». Напомним, ранее из-за финансовых проблем он по факту прекратил работу. Как сообщили «Минфину» в пресс-службе компании, сейчас «Киевгорстрой» проходит этапы дофинансирования, реализует уже готовую недвижимость и «в пределах привлеченных средств приводит в порядок несколько почти готовых объектов».

О полноценном возвращении «Киевгорстроя» пока говорить рано, поэтому в рейтинге застройщиков 2024 года его нет. Но есть шансы, что он появится в нашем следующем рейтинге за 2025 год.

Кто попал в рейтинг и возглавил его

В рейтинг киевских застройщиков за 2024 год попали 22 компании, которые в прошлом году вводили в эксплуатацию новые объекты. Топ-10 рейтинга от «Минфина» выглядит так:

• «Интергал-Буд»,
• Stolitsa Group,
• DIM,
• IB Alliance,
• Edelburg Development,
• КАН Девелопмент,
• KSM-GROUP,
• Futura hata,
• UDP (в партнерстве с КАН Девелопмент),
• РІЕЛ (в партнерстве с IB Alliance).

Из 34 ЖК только 7 ввели в эксплуатацию раньше времени, вовремя или с небольшими задержками.

В частности, речь идет о таких новостройках:

• ЖК Respublika и «Файна Таун» (застройщик — КАН Девелопмент),
• ЖК UNIT Home (застройщик — UDP в партнерстве с КАН Девелопмент),
• ЖК «Варшавский-2» (Stolitsa Group),
• ЖК Trinity (Seven Hills),
• ЖК White Lines (A Development в партнерстве с UDP и Futura hata),
• ЖК «Новый Автограф»,
• ЖК «Новая Англия» (Royal House).

От 10 месяцев до 5 лет: сколько инвесторы ждут свои квартиры

У большинства застройщиков — длительные задержки со сдачей объектов, в среднем на 10−30 месяцев, то есть ждать новоселья покупателям пришлось достаточно долго.

Но есть и еще более длительные задержки (учитывая объективные обстоятельства):

• ЖК «Берег Днепра» и LookyanSky — 36 месяцев,
• Resident Concept House — 53 месяца,
• «Камертон» — 57 месяцев,
• Edelweiss House — 56 месяцев,
• «Лесная сказка-2» — 64 месяца, то есть более 5 лет.

Причины отставания от графиков у каждой компании разные. Но все же сказываются проблемы, с которыми столкнулись большинство застройщиков.

«Минфин» пообщался с представителями компаний, которые вошли в топ-5 рейтинга по количеству сданных объектов, и спросил об общей ситуации на рынке.

«Из-за оттока инвестиций и резкого роста себестоимости строительства, военных рисков, у украинских девелоперов наблюдается нехватка средств. Поэтому проекты либо замораживаются, либо реализуются в медленном темпе. Посмотрим на примере столицы.

Объем новых жилых проектов в Киеве в 2024 году сократился на 30−40%, по сравнению с довоенным периодом. То есть стартовало очень мало новых комплексов. В то же время в Киеве в целом — около трехсот недостроенных жилых комплексов", — отметил генеральный директор КН РИЭЛ Ростислав Мельник.

Среди главных факторов, которые «загоняют» первичный рынок недвижимости в крайне затруднительное положение, он назвал значительное удорожание строительных материалов, кадровый голод, дефицит финансирования и бюрократические препятствия в получении разрешительной документации.

«Поэтому сегодня девелоперы стали более осторожно планировать новые проекты, делать ставку на потенциально востребованные форматы жилья. А это в основном комфорт-класс в относительно безопасных районах с бомбоубежищами и автономной инфраструктурой.

Чтобы получить оборотные средства на новые проекты, застройщики объявляют акции и продают остаточные квартиры почти по себестоимости. Активно развиваются новые подходы к продажам: скажем, сегодня появилась схема аренды недвижимости с правом выкупа. Для этого покупатель делает небольшой начальный платеж, а остальное выплачивает, как арендную плату", — добавил Мельник.

Выгодно ли инвестировать в новостройки

В последнее время спрос на квартиры растет, но покупатели «охотятся» в первую очередь за доступным жильем на вторичке. К примеру, в Харькове появилось много перекупщиков, которые скупают дешевые квартиры, рассчитывая хорошо заработать на них после войны.

На первичке ситуация другая.

По словам Ростислава Мельника, практически исчезла доля покупателей, которые инвестировали в покупку жилья с целью дальнейшей перепродажи и заработка на разнице цены между этапом строительства и сданным в эксплуатацию ЖК. «То есть сегодня покупают жилье для себя. По нашим подсчетам, до 70% новостроек на рынке продается именно благодаря государственной программе „єОселя“. Это говорит о том, что у людей просто нет свободных средств», — отметил эксперт.

По его словам, те покупатели, которые покупают жилье не через программу «єОселя», выбирают квартиру в рассрочку, которую предлагает сам застройщик. Как правило, речь идет о выплатах на период до двух лет, при условии первого взноса — 10% от стоимости жилья. «Кредитами от банков сейчас никто не пользуется», — добавил эксперт.

«Немного отстаем по спросу от 2023 года. Это связано с новой волной мобилизации, общей политической ситуацией, увеличением налоговой нагрузки, ростом цен в некоторых проектах из-за увеличения себестоимости строительства», — добавила Анна Лаевская, коммерческий директор Интергал-Буда.

Киевский риелтор Ирина Луханина говорит, что покупатели охотно рассматривают варианты «старых новых домов», то есть недавно построенных, но уже введенных в эксплуатацию и желательно с ремонтом. Что касается новостроек, то люди интересуются разве что полностью готовым жильем, потому что боятся, что на любом этапе проект могут заморозить. Учитывая длинный перечень ЖК, сданных со срывом сроков, такие опасения действительно обоснованы.

Такая ситуация на первичке выглядит даже странно, учитывая, что риелторы еще с середины прошлого года говорят, что инвестировать в столичное жилье снова стало выгодно, потому что растут аренды ставки (за год они увеличились на 20−25%).

В чем здесь дело? И выгодно ли все же вкладываться в новостройки?

«Безусловно, выгодно. Ни одна из европейских стран, таких как, например, Испания, Польша, Чехия, Словакия, не дает такой инвестиционной привлекательности, как Украина, в частности, такие города, как Киев или Львов. Даже сейчас наш рынок демонстрирует более высокую прибыльность, по сравнению с европейским, — примерно 7% годовых, — говорит СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев.

Мельник считает, что смысл инвестировать точно есть.

«Во-первых, арендуемое жилье в столице демонстрирует умеренный рост цен, особенно небольшие помещения в районах с развитой инфраструктурой. Во-вторых, стоимость квадратного метра в Киеве значительно ниже его стоимости в большинстве европейских мегаполисов. И при этом можно получить до 7% годовых на вложенный капитал. А это гораздо выше, чем во многих европейских столицах. То есть можно говорить об определенном инвестиционном «окне» возможностей.

Однако утверждать, что инвесторы уже вернулись на первичку, пока рано. Есть определенная активность среди покупателей, рассматривающих квартиры в уже готовых проектах. Поэтому мы, в Корпорации недвижимости РИЭЛ, с одной стороны, активно достраиваем начатые до полномасштабной войны проекты и сдали в эксплуатацию уже большинство жилых комплексов, которые начали до войны. А с другой — работаем над расширением портфеля предложений, понимая, что спрос будет только расти. В частности, уже в скором времени приступим к реализации двух крупных проектов в столице", — отметил Мельник.

Анна Лаевская говорит, что для многих инвесторов есть вопросы гарантий со стороны девелоперов. «Потенциальные покупатели часто спрашивают: „Достроите ли вы этот объект?“ и „Когда он будет завершен?“. Из-за распространенного недоверия и страха задержек мы приняли практику установления реалистичных сроков сдачи объектов, закладывая определенный запас времени. Кроме того, в договорах закрепляется гарантия восстановления поврежденных объектов за счет компании, что также важно для покупателей», — рассказывает Лаевская.

По ее словам, нововведением на рынке стало введение механизма продаж будущих объектов недвижимости, согласно Закону № 2518. Он упорядочивает взаимоотношения между девелоперами и клиентами, позволяя покупателям получить имущественные права на квартиру еще на этапе строительства. «Это существенный шаг к повышению доверия и уверенности инвесторов», — считает Лаевская.

Так что инвесторы могут начать массово возвращаться в киевскую первичку уже в этом году.

Строительные скандалы и как защититься от них инвестору

Не придают инвесторам уверенности и скандалы, продолжающие бурлить на строительном рынке столицы.

Скажем, покупатели жилья в ЖК «Рыбальский» от компании SAGA Development жаловались, что застройщик ввел им пеню задним числом, хотя еще с начала войны компания вроде бы обещала не вводить штрафные санкции. Впрочем, инвесторы заявили, что застройщик возобновил пеню за неуплату денег за жилье. О пене говорят и покупатели жилья в других новостройках этой же компании, в частности, O2 Residense. А сам застройщик в комментариях СМИ посоветовал покупателям более внимательно читать договоры, мол, там все прописано.

Вокруг ЖК Illinsky House тоже скандал — земельный. Территория под застройкой входит в государственный заповедник «Древний Киев», поэтому обладает охранным статусом. Еще в 2019 году ГАСИ вынесло решение приостановить строительство, но застройщик через Окружной административный суд приостановил это распоряжение. Чем закончится эта история — неизвестно, но, понятно, что покупатели и инвесторы волнуются.

Хотя застройщикЖКIllinskyHouse, AllianceNovobud, считает: посколькукомплексвведенв эксплуатацию летом2024 года, любая информация о «рисках или запретах» является спекуляцией.

«Земельныйучастокс 2005 года находится в частной собственности застройщика и не имеет запрета на застройку, связанную с охранными статусами отдельных территорий города Киева.Разработаннаяпроектнаядокументацияполучиласогласованиевсех местныхи государственных служб по охране культурного наследия, в том числе Министерством культуры Украины.

Строительствокомплексавыполнялосьна основании разрешенияот2019 года и введено в эксплуатацию в июле 2024 года.В свою очередьГАСИ, который как орган был ликвидирован в 2021 году, своим решением не останавливал строительство, а приостановил действие градостроительных условий и ограничений на проектирование, и такие незаконные действия инспектора ГАСИ были обжалованы заказчиком строительства в судебном порядке, а действие решения остановлено судом", —прокомментировали представители компании-застройщика «Минфина».

Многие скандальные нюансы не выходят за пределы чатов владельцев жилья в новостройках. Люди жалуются, что як только отдали деньги, начинают вылезать проблемы — то с тарифами на электричество (которое почему-то поставляется по ценам для бизнеса, а не для населения), то с правом собственности и т. п.

Основатель компании CityScale, эксперт по открытым данным Александр Гоу отметил, что в 2024 году появилось так называемое специальное имущественное право на будущие объекты недвижимости. А вместе с ними новые реестры («Специальное имущественное право»).

Из них, в частности, можно узнать о:

1. Сведения об определении гарантийной доли и распределении прав;

2. Заявления о регистрации имущественного права в Государственном реестре прав на недвижимое имущество;

3. Договоры по организации и финансированию строительства;

4. Сведения о банковской гарантии.

«По идее, такое право должно обезопасить инвесторов. В частности, из-за предоставления большего количества информации о заказчике (застройщике)», — считает Гоу.

Какое жилье покупают в Киеве

Те покупатели, которые все же готовы вкладывать средства в новостройки, по словам Мельника, выбирают квартиру небольшой площади — до 70 кв. м.

Анна Лаевская рассказала «Минфину», что покупатели пересмотрели свои приоритеты по площади и количеству комнат.

«Поскольку основным драйвером рынка являются кредитные программы, спрос на однокомнатные квартиры постепенно снижается (поскольку кредитным покупателям не нужно платить всю сумму сразу, и они не так ограничены в средствах, как те, кто покупает за собственные сбережения — ред.). При этом все больше сделок заключается на двух- и трехкомнатное жилье, а также на большие двухуровневые квартиры, которые раньше оставались пустовать. Причина — спрос со стороны больших семей и заемщиков, которые могут позволить себе купить более просторное жилье», — говорит Лаевская.

Многие покупатели ищут новое жилье уже с ремонтом, хотя такая опция есть далеко не у всех застройщиков.

«Мы одними из первых предложили эту услугу, и сегодня клиенты могут заказать отделку за 300 долларов за квадратный метр, или купить уже готовую квартиру с ремонтом. Интерес к таким предложениям большой — каждая вторая заявка на кредитное жилье включает запрос на квартиру с ремонтом», — говорит Лаевская.

Впрочем, несмотря на значительный спрос, доля сделок по квартирам с ремонтом в общем объеме пока не превышает 35%.

«Основная причина — недостаток квалифицированных подрядчиков и рост стоимости строительных материалов. Компании сталкиваются с дефицитом рабочей силы, что тормозит темпы выполнения ремонтов. Мы хотели бы довести долю квартир с ремонтом до 50−60%, однако пока из-за кадрового дефицита это невозможно», — добавила Лаевская.

Особое внимание покупателей сейчас и к составляющей безопасности — наличие бомбоубежища, видеонаблюдения, охраны территории и т. д.

СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев отметил, что сейчас люди более охотно покупают в строящихся домах, где цены ниже на средних и более низких этажах, чем в готовых домах с документами на верхних этажах. Это сознательная инвестиция в будущие метры.

Также люди интересуются, есть ли в ЖК все, что обеспечивает максимальный комфорт и минимизирует потери времени на передвижение.

«Еще один важный фактор, влияющий на выбор жилья, — вопрос энергоэффективности дома, то есть возможность в будущем рационально тратить средства на коммунальные услуги», — рассказал Мельник.

Составляя рейтинг застройщиков, «Минфин» учел новые требования покупателей и проанализировал, есть ли в новых ЖК резервное питание, укрытие и т. д.

Например, в списке жилых комплексов, где есть полное резервное питание (генераторы во всех домах), — Svitlo Park, White Lines, Welcome Home на Стеценко, «Парковые озера», City Hub, Lucky Land, Trinity, «Новая Англия» и т. д.

Частичное резервное питание (генераторы в некоторых домах комплекса) есть в «Нивки-Парк», «Сырецкие сады», Ж К Голосеевский, Respublika.

А, например, в ЖК Edelweiss House нет генераторов, но есть альтернативное резервное питание — инверторы.

Зато, скажем, в ЖК «Файна Таун», «Варшавский -2», «Заречный», «Лесная сказка-2», «Берег Днепра», Дом на Вавиловых и т. п. резервного питания нет, поэтому обеспечивать его придется уже самим жильцам после новоселья.

Что касается укрытий, то самые просторные подземные паркинги, которые можно использовать, как хранилища, есть в UNIT Home (более 2,7 тыс. паркомест), Svitlo Park (1,7 тыс. мест), «Новая Англия» (почти 1,4 тыс. мест).

В ЖК «Голосеевский», «Варшавский-2», «Диброва Парк», Great есть комбинированные многоуровневые паркинги (наземные и подземные).

В жилых комплексах «Сырецкие сады», «Лесная сказка-2», Дом на Вавиловых, Welcome Home и т. п. нет подземных паркингов, есть только гостевые или небольшие наземные. В «Сырецких садах» запланирован многоуровневый наземный паркинг, при этом цокольный этаж может быть использован, как укрытие.

Новостройки повышают ценовую планку

По данным DIM.RIA, жилье в столичных новостройках остается самым дорогим в Украине — $1 342 за квадратный метр. За год средний ценник снизился на 4%.

Впрочем, ситуация отличается, в зависимости от района и конкретного объекта. Скажем, на Печерске квартиры продаются по $2 695 за квадрат (это на 0,7% дешевле, чем в 2023 году), а в Деснянском районе — за $909 за квадрат (минус 4% за год).

А вот жилье во многих новостройках, пользующихся повышенным спросом, даже подорожало, хотя под конкретного покупателя многие застройщики дают скидки.

«Резких изменений в ценах на квартиры в 2024 году не было. Почему? Во-первых, все понимают, что рынок недвижимости не может остановиться. Потому застройщики работают в режиме минимальной прибыльности.

Даже несмотря на то, что испытывают значительные трудности, связанные с удорожанием материалов, нехваткой кадров и перебоев в электроснабжении и т. д. Приведу простой пример: цены на цемент и металл в 2023 году выросли более чем на 50%, но мы строим.

Во-вторых, цены остаются очень четко привязаны к этапу строительства. То есть на начальных этапах стоимость квадратного метра примерно на 20% ниже от этапа сдачи объекта в эксплуатацию. Если говорить о РИЭЛ, то в Киеве наша средняя стоимость квадратного метра в 2024 году колебалась в пределах 1 400 долларов. Для сравнения: во Львове — в пределах 1 100 долларов за квадратный метр", — объяснил генеральный директор КН РИЭЛ Ростислав Мельник.

Анна Лаевская, коммерческий директор Интергал-Буд, отметила, что в 2024 году цены на квартиры в Киеве выросли примерно на 10% в валютном эквиваленте. «Это обусловлено ростом себестоимости строительства, повышением готовности некоторых объектов и незначительным оживлением продаж благодаря кредитным программам. Однако этот рост не существенный, поскольку спрос остается ограниченным, а количество сделок недостаточное для масштабного восстановления рынка», — добавила она.

Впрочем, застройщики говорят о дефиците жилья, а это значит, что оно будет дорожать.

«В столице, в частности, этот дефицит уже ощутим. Все потому, что 2022−2023 годы по факту выпали с рынка, ведь новые проекты почти не запускались. Поэтому на конец 2024 года наступила временная нехватка готовых помещений.

О каком жилье идет речь? — Больше всего не хватает качественных помещений комфорт-класса небольшой площади. Это те объекты, где продумана и безопасность, и инфраструктура. К тому же, уже можно говорить и о нехватке вариантов в сегменте условно «дешевого» жилья. Ведь благодаря государственной программе «єОселя» у нас есть фиксированный спрос среди инвесторов. И застройщики понимают, что таких вариантов тоже будет не хватать в ближайшем будущем.

Если же говорить в масштабах страны и тех разрушений, которые испытала Украина, то потребность в новом жилье просто колоссальная. При нынешних темпах строительства понадобится минимум 20 лет, чтобы обеспечить всех жильем", — говорит Ростислав Мельник.

Анна Лаевская считает, что уже в текущем году цены вырастут на 10−15%.

По мнению Мельника, даже если в 2025 году война не закончится, цены на жилье в новостройках все равно вырастут на 5−10% из-за повышения себестоимости. А в случае скорого мира, в стране начнется настоящий строительный бум, и цены вырастут «на более чем 5−10%», считает эксперт.

Какой может быть верхняя планка ценового скачка, он не уточнил. Но, например, Ирина Луханина предполагает: после войны недвижимость в столице подорожает на 30%.

«По моему мнению, главным драйвером, безусловно, станут факторы, связанные с ожиданием победы. С точки зрения покупателей, у нас будет продолжаться накопление спроса. Это сформирует тенденцию подготовки проектов к быстрому старту. Сейчас внутри команды рождается много качественных проектных решений. То есть я думаю, что в какое-то время можем ожидать одновременного запуска многих проектов.

При этом я не ожидаю таких серьезных потрясений, как массовый недострой или остановка действующих проектов. Отдельные игроки могут принимать решение о временной остановке работ, но не о выходе из рынка. Все находятся в ожидании, что рынок будет оживленным", — считает Рамиль Мехтиев.

Автор:

Главный специалист отдела недвижимости порталов «Минфин» и Finance.UA Анна Максимова

Пишет на темы: Недвижимость, рейтинги застройщиков от портала «Минфин», инвестиции в недвижимость

При участии:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки