Как продать или купить квартиру и не стать жертвой мошенников

Как не попасть к ним на крючок, рассказала The Page член Ассоциации юристов Украины, ведущая адвокат Moris Group Зореслава Кудыба. «Минфин» выделил главное.

Перечень документов

Если вы является истинным, полноправным собственником и хотите продать собственную квартиру, то для этого вам необходимы правоустанавливающие документы на квартиру.

К таковым относятся:

• свидетельство о праве собственности;

• договор дарения;

• договор купли-продажи;

• свидетельство о праве на наследство;

• свидетельство о доле в общем имуществе супругов или решение суда.

Это перечень документов, которые чаще всего встречаются в быту. Однако их основная функция в том, что именно этот документ удостоверяет, что вы — истинный владелец квартиры и приобрели ее на законных основаниях.

Читайте также: Сколько стоит отдых в горах по-украински

Квартира без долга и без детей

Если речь идет о договоре, то он должен быть в нотариально заверенной форме.

Например, договор покупки имущественных прав на квартиру, предварительный договор купли-продажи квартиры, инвестиционный договор или договор купли-продажи имущества, которое будет создан в будущем, не являются документами, удостоверяющими ваше право собственности на квартиру.

После завершения строительства жилья и ввода его в эксплуатацию вы как инвестор должны:

• получить у застройщика заверенные копии этих документов (обычно еще и справку застройщика о том, что вы действительно являетесь инвестором вашей квартиры и полностью за нее рассчитались);
• изготовить технический паспорт на квартиру;
• зарегистрировать право собственности на квартиру, получив соответствующую выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Также продавцу необходимо получить справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и справку о лицах, которые зарегистрированы и проживают в квартире, а также экспертное заключение о рыночной стоимости квартиры.

Эти документы нужны, чтобы не купить квартиру «с долгами» или такую, в которой зарегистрированы и проживают другие лица.

Если среди таких лиц есть ребенок, то также нужно получить разрешение опекунского совета, ведь покупателю не нужны хлопоты с выселением лиц, проживающих там на законных основаниях.

Если квартира была приобретена во время брака или совместного проживания одной семьей, продавцу априори необходимо получить согласие второго из супругов. Если тот отказывается предоставить такое согласие или вы по определенным причинам не сможете его получить, квартиру продать вы не сможете.

Читайте также: Летний отпуск в Украине: сколько стоит отдых на море

А что с покупателями недвижимости

По моему мнению, значительно больший риск во время заключения договора купли-продажи несет именно покупатель. Продавец получает деньги, а покупатель должен был бы получить недвижимость. Но получит ли он ее, зависит от законности заключенной сделки.

Прежде всего следует проанализировать правоустанавливающий документ на квартиру. Стоит сосредоточить внимание на дате оформления права собственности. Если оно зарегистрировано, так сказать, «на днях», то стоит задуматься, почему владельцы так спешат расстаться со своей недвижимостью.

Конечно, на то могут быть веские основания, такие как болезни родственников, выезд за границу или ситуация, когда лицо давно является владельцем, однако до настоящего времени у него не возникало потребности оформить право собственности (например, оно вступила в управление наследственным имуществом, однако оттягивало с получением свидетельства о праве собственности).

Попробуйте тактично выяснить причину такой спешки. Для этого также можно пообщаться с соседями или посмотреть страницу в соцсетях.

Если вы решили купить квартиру в новостройке, то стоит покупать только построенную и введенную в эксплуатацию квартиру. Иначе вы рискуете просто потерять заработанные средства и в итоге полностью зависеть от добросовестности застройщика.

Если вы полностью оплатите стоимость жилья, однако не получите от застройщика необходимый пакет документов, вы не сможете зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.

Судебный способ оформления права собственности является достаточно непростым и часто завершается неудачно.

Читайте также: Почем сейчас можно купить квартиру в Киеве

Основные риски для покупателей

Во-первых, существует риск заключения застройщиком на одну и ту же квартиру нескольких договоров, ведь реестров имущественных прав на недостроенное имущество просто не существует.

Во-вторых, существует риск заключения договора купли-продажи не собственником, а его доверенным лицом. Довольно часто такую схему используют для продажи имущества, находящегося в общей, совместной собственности супругов, однако оформленного на одного из них.

Если у такого не слишком честного человека по определенным причинам отсутствует штамп в паспорте о пребывании в браке на момент приобретения имущества, а договор будет подписывать доверенное лицо, которое может и не знать о браке или скроет этот факт, то такое имущество может быть отчуждено. Однако такую сделку можно будет оспорить в суде.

Также нужно установить, находится ли квартира в совместной собственности супругов или лиц, которые в этот период проживали совместно одной семьей. Если первое можно выяснить из сведений паспорта или Государственного реестра актов гражданского состояния граждан, то с другим чуть тяжелее.

Попробуйте посмотреть информацию на сайте «Судебная власть Украины» и установить, не был ли продавец участником такого гражданского спора. Не лишним будет и разговор с соседями.

Вас должен насторожить тот факт, что именно доверенное лицо будет подписывать договор, а не непосредственно владелец. Это не касается случаев, когда собственник постоянно проживает за границей или по другим уважительным причинам не может явиться к нотариусу.