В Киеве заморожено строительство 70 домов: кто плодит недострои

Редакция Liga.net провела исследование, кто подарил Киеву больше всего недостроенных домов. «Минфин» выбрал основное. 

Осенью 2020 года список недостроев пополнили еще три ЖК из-за банкротства банка Аркада. За каждой из замороженных строек скрывается история мошенничества или банкротства застройщика, а также сотни финансовых, а часто и личных трагедий инвесторов. 

У рейтинга простая методология. Консалтинговая компания City Development Solutions предоставила актуальный список недостроенных объектов в столице. Liga.net отсортировала их по масштабу проблемы: число квартир и пострадавших инвесторов. 

Свыше 20 ЖК: строительная «пирамида» Войцеховского 

Анатолий Войцеховский — безоговорочный лидер в любом рейтинге проблемных застройщиков. На протяжении более десяти лет корпорация Войцеховского «Укогруп» охватила незаконными стройками Киев по обе стороны Днепра. С 2004 года в столице выросли 40 нелегальных жилых комплексов. У застройщика часто отсутствовало разрешение не только на строительство, но даже на право пользования земельным участком.

На этапе строительства Войцеховский успешно «договаривался» с контролирующими органами, а потом вводил дома в эксплуатацию по решению, например, Полтавского районного суда.

«Когда он приходит к ним в гости (в прокуратуру), его встречают, чуть ли не с караваем, потому что понимают: пришли деньги», ‒ рассказывал в расследовании УП бывший менеджер «Укогруп».

Квартиры в «домах Войцеховского» продавались на выгодных условиях ‒ клиентам предлагалась рассрочка на три года, цена ниже рыночной.

Революция и кризис поломали схему Войцеховского. После смены власти он лишился покровителей в Генеральной прокуратуре, которые помогали решать вопросы с контролерами. А трехкратная девальвация гривны сломала «бизнес-модель», когда новые инвесторы, по сути, платили за достройку квартир предшественников.

Денег достроить уже распроданные дома не было, как и возможности начать новые проекты. В 2015 году стройки остановились. А 15 тыс. инвесторов остались без купленных квартир.

В КГГА говорили, что «не бросят инвесторов на произвол судьбы, но решать их проблемы за счет городского бюджета не могут». Чиновники обещали помочь узаконить дома и рекомендовали инвесторам создавать кооператив и становиться заказчиком строительства.

Но за четыре года инвесторам не удалось добиться значительных результатов. Шесть недостроенных домов покупатели смогли доделать своими силами и ввести в эксплуатацию. А вот получить документы на ввод в эксплуатацию остальных – практически невозможно.

Против Войцеховского открыли 46 уголовных дел, предъявили подозрение в уклонении от уплаты налогов на сумму 12,5 млн грн, создании организованной преступной группы для самовольного захвата земельного участка, завладении денежными средствами граждан на сумму 2,6 млн грн.

Войцеховский отделался залогом в 14 млн грн. Четыре года назад он вышел из Лукьяновского СИЗО, после этого его не слышно и не видно.

Читайте также: Коттедж по цене двухкомнатной квартиры в Киеве

Одна из основных причин, превращающих проблемные стройки в многолетние недострои, лежит в законодательной плоскости – до сих пор нет никаких утвержденных механизмов достройки «замороженных» проектов.

Основные причины остановки строительства ‒ нехватка средств и отсутствие разрешительной документации у застройщика. «Оптимальным решением был бы запрет строительства без наличия полного пакета разрешительной документации. А также запрет финансировать строительство за счет средств населения ‒ такая практика работает в большинстве развитых стран мира», — рассказывает директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук.

Подобный формат инвестирования требует наличия у девелопера доступа к кредитам, чего в Украине практически нет.

Рейтинг застройщиков Киева за 1-2 квартал 2020

13 тыс. обманутых вкладчиков Укрбуда

Укрбуд ‒ один из самых больших застройщиков страны, был бомбой замедленного действия, которая взорвалась в декабре 2019 года.

Укрбуд работал под «оболочкой» одноименного государственного бренда, но девелоперским бизнесом занималась частная компания «Укрбуд Девелопмент», которой владел экс-нардеп, бывший соратник Виталия Кличко по партии «Удар», Максим Микитась. Компания строила жилые комплексы: к 2019 году в ее портфеле насчитывалось около 50 ЖК в столице, из которых 22 – на этапе строительства.

Проблемы на стройках «Укрбуд Девелопмент» дали о себе знать летом 2019 года, когда компания начала переносить сроки введения в эксплуатацию на год и больше.

Затем была эскалация конфликта между акционерами и менеджментом, череда фиктивных продаж корпорации и поиск нового инвестора. Но особого результата это не принесло. Уже в декабре 2019 года «Укрбуд Девелопмент» объявил себя банкротом ‒ достраивать 22 ЖК он не мог.

В чем причина краха? К лету 2019 года дыра в оборотных средствах Укрбуда выросла до 1,5-2 млрд грн. Выяснилось, что Микитась выводил деньги из корпорации на покупку других бизнесов, финансирование своей политической карьеры (он был депутатом-мажоритарщиком) и жизни на очень широкую ногу. Сам же бизнесмен обвиняет менеджмент, мол, пока он был в политике, они вывели деньги.

Над 13 тыс. инвесторов нависла угроза остаться без квартир. После многочисленных акций протеста под стенами Офиса президента в ситуацию вмешался Владимир Зеленский. Компанию Киевгорстрой по сути заставили взяться за достройку домов Укрбуда.

Киевгорстрой пока принял только 13 объектов Укрбуда. Сначала компания достраивала объекты за счет своих финансовых резервов, в августе 2020 года Государственное ипотечное учреждение согласилось выделить 2 млрд грн на достройку замороженных объектов обанкротившегося Укрбуда.

Сейчас Микитась сидит в СИЗО. НАБУ подозревает экс-нардепа в присвоении 82 млн грн госсредств при обмене квартир для военных Национальной гвардии.

Недавно Микитась пообещал рассказать, что на самом деле произошло с корпорацией. В своем письме он заявлял, что вина лежит на неких «внешних партнерах», которые похитили активы корпорации на сотни миллионов долларов. Но согласился ‒ часть его вины в происходящем с компанией тоже есть.

Российский миллиардер Сергей Полонский и ЖК Mirax

На улице Глубочицкой должен был вырасти самый высокий небоскреб Украины: 46-этажное здание высотой 192 метра. Амбициозный проект в 2006 году запустила российская корпорация Сергея Полонского Mirax Group. Осенью 2008 года начался финансовый кризис, а с ним и проблемы небоскреба. Проект остановился на уровне 11-го этажа.

Потом были заявления о заходе в проект новых собственников и инвесторов, но в 2010 году он замер. С тех пор новостей о проекте не было, стройплощадка превратилась в мертвую зону. 10 лет она зарастала сорняком. В СМИ изредка появлялись новости о мифических новых инвесторах.

В 2017 году участок под комплексом взяла в аренду компания «Гамма Консалт». Одновременно в проект вошел Киевгорстрой ‒ инвестор и девелопер в одном лице. Проект переделали ‒ многофункциональный жилой комплекс должен быть почти вдвое ниже, чем планировала Mirax Group, а акцент сделали не на офисных площадях ‒ а на жилых. Заявленный срок ввода комплекса в эксплуатацию – 4 квартал 2021 года.

«Каким образом они забрали этот объект у Mirax? Подозреваем, что за долги», ̶ объяснял в 2017 году вице-президент Киевгорстроя Василий Дудурич. А долгов у российского бизнесмена Полонского, как оказалось, было достаточно.

Полонский основал и руководил одной из крупнейших девелоперских компаний в России Mirax Group. Финансовый кризис подкосил бизнес Полонского, в 2012 году он продал его за $380 млн. Потом была череда неудач, заключение в камбоджийскую тюрьму за избиение местных моряков, попытки вернуть бизнес, и главное – судебное разбирательство на родине по факту хищения 5,5 миллиардов рублей ($72 млн) дольщиков жилых комплексов.

В 2017 году Сергея Полонского экстрадировали из Камбоджи в Россию после трехлетнего разбирательства. Суд приговорил его к пяти годам колонии, но освободил в связи с истечением сроков давности.

Выйдя из тюрьмы, Полонский грозился искать по всему миру «выведенные» проекты и деньги из компании Mirax Group, пишет российский Forbes. Полонский уверял, что за судьбой каждого проекта стоит детективная история, которую он, впрочем, пока не раскрыл.

Читайте также: Цены на квартиры растут: «однушка» обойдется в среднем 1,5 млн грн

О «Днепровских башнях» на Троещине

«Днепровские башни» на столичной Троещине начали строить на стыке тысячелетий ‒ в 1999 году. Заказчик был серьезный ‒ Главное управление внутренних войск МВД. Первые столичные небоскребы — шесть 35-этажных домов - должны были стать визитной карточкой Киева.

Проект частично финансировался из госбюджета, частично деньгами частных инвесторов. Всего, по данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, в строительство «башен» вложили более 200 млн грн – 127 млн выделило государство и около 90 млн вложили 300 частных инвесторов.

Построить «пизанские башни» (так дома-свечки прозвали в народе) обещали стахановскими темпами ‒ всего за три года. Но через шесть лет в 2005 году стройка была заморожена: застройщик корпорации «УкрАзияСтрой» обанкротился.

Достроить объекты не помогли ни смена застройщиков, ни генподрядчиков. На протяжении пяти лет Киевсовет расторгал договора со всеми застройщиками из-за невыполнения ими обязательств по строительству объекта.

В 2014 году землю под «башнями» передали Нацгвардии. Но на стройплощадке до сих пор тихо – Нацгвардия безуспешно ищет инвестора для достройки шести «башен».

Не достроить дома Главку МВД хватило наглости у Сергея Фареника. В начале нулевых его имя в СМИ звучало чаще, чем сейчас вспоминают Коломойского. Фареник получил «известность» как на родине, так и за ее пределами, дружил с влиятельными донецкими бизнесменами и сыскал поддержку президента Леонида Кучмы.

Компания Фареника «УкрАзияСтрой» в начале 2000-х годов была связана с крупнейшей металлургической компанией в СНГ — «Индустриальный союз Донбасса» (ИСД), принадлежащей на тот момент бизнес-партнерам Сергею Таруте и Олегу Гайдуку. Одной из прерогатив «УкрАзияСтроя» было участие вместе с русскими компаниями в общих газотранспортных проектах. Но очень скоро имя Фареника вышло за пределы строительного и нефтегазового рынка.

В 2003 году президент Кучма назначил его Чрезвычайным и Полномочным послом Украины в Федеративной Республике Германия. Тогда впервые в истории представлять Украину в ведущей западной стране поехал не дипломат, а бизнесмен. Впрочем, на тот момент Фареник был в хороших сношениях не только с донецкими олигархами, но и первыми лицами страны ‒ в 2000–2001 годах работал советником премьер-министра Виктора Ющенко. Уже через два года, в 2005 году, Кучме пришлось уволить бизнесмена с дипломатической должности.

Генпрокуратура сообщила о его причастности к махинациям с газом. Согласно выводам следствия, в 2002–2004 годах он и его подчиненные из «УкрАзияСтроя» украли на строительстве железнодорожного моста через реку Амударью в Туркменистане почти 160 млн грн и присвоили выручку от 19 млн кубометров газа.

По словам Фареника, чтобы защитить репутацию, «он подал в суд и выиграл». Впрочем, должность уже было не вернуть – на высшую дипломатическую службу его не восстановили, компанию «УкрАзияСтрой» объявили банкротом. А одной из жертв в этой истории стал экспериментальный проект «Днепровские башни».

Братья Крючковы и «Три богатыря»

Строительство трех 22-этажных «богатырей» неподалеку от Индустриального моста началось в 2005 году и должно было закончиться в 2008. Застройщиком была компания «Киевреконструкция», принадлежащая братьям Крючковым ‒ Леониду и Дмитрию. Деятельность второго из братьев последние четыре года изучает НАБУ в деле о топ-коррупции в окружении президента Порошенко.

Крючковы уже в середине нулевых были специалистами широкого профиля. Дмитрий ‒ нардеп от БЮТ, член комитета по энергетике, Леонид ‒ депутат Киевсовета от блока Леонида Черновецкого. Кроме «Киевреконструкции», Крючковы владели несколькими строительными компаниями, обслуживающими украинские АЭС.

Деньги на строительство «богатырей» инвесторы вносили через Фонд финансирования строительства, управителем которым был Западинкомбанк. Но в 2008 году нагрянул финансовый кризис, денег на застройку не хватило и строительство остановилось. НБУ признал банк неплатежеспособным и ввел временную администрацию.

Через год обманутые инвесторы якобы создали ЖСК «Наш дом», который заново собирал деньги на строительство дома, следует из судебного дела. В течение 2008-2013 годов инвесторы передали в кооператив около 80 млн грн, но «богатырей» так и не достроили.

По словам вкладчиков, за кооперативом стоял предыдущий обанкротившийся подрядчик ‒ он не отчитывался о целевом использовании средств, строил с перебоями, и так и не ввел в эксплуатацию.

Сегодня кооператив «Наш дом» является единственным собственником прав на ЖК и владельцем земельного участка. Тот же кооператив выступает застройщиком «Трех богатырей». В этой истории пострадало около 320 вкладчиков.

«В 2008 году мы продали свои пакеты акций в „Киевреконструкции“, и я ушел с должности руководителя. На момент ухода, строительство на всех объектах велось полным ходом. Дальше была чехарда среди акционеров и процедура банкротства. Никто системно к работе компании не относился, поэтому так все и закончилось», ‒ уверял в интервью Леонид Крючков.

Имя Дмитрия Крючкова в следующий раз всплыло в 2016 году. Суды арестовали счета его энергетической компании «Энергомережа». А самого Крючкова подозревают в присвоении 346 млн грн компании «Запорожьеоблэнерго», в которой более 60% акций принадлежат государству, а миноритарными акционерами выступают компании Константина Григоришина, Игоря Коломойского и братьев Игоря и Григория Суркисов.

Последних участники рынка называли неформальными покровителями Крючкова. Тогда бизнесмен сбежал из страны. Но незадолго до президентских выборов Крючков вернулся в Украину, предстал перед судом и заявил, что за «Энергомережой» на самом деле стоит ближайшее окружение Петра Порошенко. Потом внес 7 млн грн залога и вышел на свободу. Где он теперь ‒ неизвестно.

Читайте также: Рейтинг застройщиков Киевской области: стоит ли приобретать жилье в пригороде

Карьера Леонида Крючкова сложилась скромнее. По его словам, с братом он не общается с 2009 года ‒ «возникли разногласия в части ведения совместного бизнеса». Сейчас Леонид Крючков владеет несколькими компаниями в портовой логистике, занимается торговыми и финансовыми операциями. Он рассказал журналистам, что ему стыдно за бизнес-проект «Киевреконструкции», ведь компания могла иметь другую судьбу.

История ЖК «Фундуклеевский»

Возводить две элитные высотки ЖК «Фундуклеевский» в историческом центре Киева начали еще в 2003 году. Квартиры раскупили очень быстро, хотя о крымском застройщике «Консоль» в столице тогда знали мало. Ввести здание в эксплуатацию по плану в 2005 году не удалось. Через два года, в 2007 году, инвесторы забили тревогу ‒ здание было готово практически на 90%, но работы резко остановились.

«Мы узнали, что вся недвижимость в доме в залоге при получении кредита», ‒ рассказывал собственник квартиры и один из участников инициативной группы.

Следующие несколько лет ушли на поиски выхода из положения. В 2010 году большинство владельцев квартир скинулись по $127 с каждого квадратного метра на завершение работ. Примечательно, что работы должна была закончить та же «Консоль». На этот раз вкладчики были осторожнее: все средства переводились на специальный счет, за их использованием следили сами инвесторы.

Спустя 12 лет, в 2015 году, собственники жилого комплекса «Фундуклеевский» стали первыми инвесторами в Киеве, кто смог самостоятельно ввести в эксплуатацию свой недострой. Но чуда так и не произошло. Владельцы элитных высоток до сих пор не могут заселиться.

Одна из озвученных причин ‒ условия, выдвигаемые ОСББ. Не все собственники квартир якобы согласны подписать строгое соглашение с ОСББ, согласно которому они должны регистрировать своих гостей и производить ежемесячную перепись животных.

Еще три года назад инвесторы озвучивали другую причину ‒ заселиться в квартиры им мешает ликвидатор компании «Консоль» ‒ днепровский КП «Управление контроля над благоустройством города». Застройщик задолжал ему деньги, поэтому он в судебном порядке пытался изъять элитные дома в столице.

Еще в 2014 году все счета «Консоли» были арестованы исполнительной службой Украины. К моменту аннексии Крыма строительные структуры Константинова были должны украинским банкам более 1 млрд грн ($130 млн). А председатель правления компании Владимир Константинов объявлен в Украине в розыск. Причина ‒ государственная измена.

Создатель и покровитель группы строительных компаний Консоль ‒ ныне глава оккупационного госсовета Крыма. Именно он в марте 2014 года подписывал в Кремле бумагу о принятии Крыма в Российскую Федерацию. В том же году Константинова включили в санкционный список Евросоюза ‒ ввели визовые ограничения и заморозили активы в странах ЕС.