Квадраты под кафе и магазины в новостройках Киева: военная цена и доходность

Выбор «коммерческих» квадратов стал больше

Коммерческая недвижимость даже во времена штормов остается тихой гаванью для многих инвесторов. Однако приобрести коммерческие «квадраты» в новостройке удавалось не всегда. Во-первых, не все попадает в продажу: значительную часть нежилых площадей девелоперы оставляют себе, чтобы потом сдавать в аренду. Это позволяет им генерировать дополнительный доход, а также сохранять концепцию жилого комплекса, которую застройщик подробно продумывает и разрабатывает еще на этапе проектирования.

«Мы анализируем каждую отдельную локацию, изучаем состояние окружающей инфраструктуры. Например, в проектах, строящихся в старых спальных районах города, уже достаточно много продуктовых супермаркетов, однако может не хватать современных спортзалов, коворкингов, продуктовых магазинов формата „у дома“. Понимая, каких коммерческих помещений не хватает для полноценной инфраструктуры, мы предоставляем задачи на их проектирование», — объясняет Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».

Во-вторых, спрос на нежилую недвижимость был очень высок.
Глобально в подходах к реализации нежилых помещений в новостройках ничего не изменилось. Но зайти в такие инвестиции стало проще. Это объясняется, в частности, тем, что количество коммерческих площадей в современных ЖК существенно увеличилось. Кроме помещений в жилых домах, девелоперы строят отдельные здания под школы, детские сады, клиники или супермаркеты.

«Застройщик понимает, что наличие таких объектов инфраструктуры обеспечивает ЖК сильное конкурентное преимущество на рынке. Ведь нынешние реалии еще больше обострили у людей потребность не просто в квадратных метрах, а в среде, в которой можно одновременно жить в комфорте, работать, водить детей в садик и отдыхать. Без управления пулом недвижимости, без создания комьюнити, ничего не получится», — считает эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

На предложение оказывает влияние также и спрос. А он сейчас довольно ограничен, поэтому застройщики больше объектов выставляют на свободный рынок и более охотно работают с инвесторами со стороны.

Сегодня выбор коммерческой недвижимости в жилых комплексах достаточно широкий. Квадратные метры под бизнес, согласно данным сервисов для размещения объявлений, предлагают в каждой пятой столичной новостройке. Так что у инвестора есть возможность выбрать оптимальный по цене, функциональному назначению и расположению объект.

Читайте также: Куда инвестировать $50 тыс: разбираем самые надежные способы хранения значительных сбережений

Как инвесторы выбирают коммерческую недвижимость сейчас

Пик роста интереса к коммерческой недвижимости в столичных новостройках пришелся на 2021 год. Но все его достижения перечеркнула война. Сегодня, по словам Виктории Берещак, спрос на коммерческие объекты составляет всего 10% довоенного уровня.

Эти цифры подтверждают и сами девелоперы. Так, по данным Интергал-Буда, в 2021 году компания продала 150 коммерческих помещений, общей площадью 11 500 кв.м. В 2022 году объем сделок уменьшился в разы.

«Фактически, продажи площадей под коммерцию начались осенью. С октября по декабрь прошлого года было продано 11 помещений на 1000 кв.м», — говорит Анна Анисимова.

С началом 2023 года на рынке отмечается оживление. Несмотря на войну и энергетический кризис, бизнес приходит в себя, продолжает работать и даже расширяться. Так что запросы на коммерческие помещения, особенно в готовых домах и готовящихся к вводу в эксплуатацию, по словам девелоперов, выросли.

«Ежемесячно мы реализуем, по меньшей мере, по одному помещению в наших жилых комплексах. Это Ж К „Нивки-парк“, ЖК „Сырецкие сады“, ЖК „Академ-квартал“, ЖК „Причал 8“, ЖК „Парковые озера 2“, ЖК SKY AVENUE», — подчеркивают в Интергал-Буде.

Чаще всего инвесторы интересуются квадратными метрами под кафе, магазины, фитнес-студии. Также спросом пользуются магазины продажи продовольственных или хозяйственных товаров, стоматологии, салоны красоты и центры детского развития.

По-прежнему инвесторов интересует:

• количество потенциальных клиентов: чем больше ЖК и лучше его расположение, тем больший поток людей он способен обеспечить;
• инфраструктура: концепция ЖК должна быть сбалансированной и содержать разные виды деятельности, а не перенасыщение одних и отсутствие других услуг.
• цены: купить или арендовать, например, офисное помещение в жилом комплексе дешевле, чем в профессиональном бизнес-центре.

Что предлагают девелоперы

Как правило, доля коммерческой едвижимости составляет 5−10% от общей площади новостройки. Этого вполне достаточно, чтобы предложить инвесторам достаточно широкий выбор коммерческих помещений с разным функциональным предназначением.

Спрос на коммерцию зависит от многих факторов. Но, по словам Виктории Берещак, все решает «нарезка» помещений.

«В Киеве девелоперы делали упор на большие объекты. Минимальная площадь — 80 кв. м, но большинство предлагали 100−150 кв. м и больше. Такие помещения арендовать дорого, поэтому их сейчас сложнее реализовать», — говорит эксперт.
Более ликвидные площади — 40−60 кв. м. На них появился спрос во время пандемии, и сейчас он не исчезает.

Рынок уже реагирует на запросы на меньшие форматы. Предложения помещений в 100 и более «квадратов» на рынке по-прежнему преобладают, но рядом появляются также и до 60 кв. м.

«Мы предлагаем нашим клиентам достаточно широкий выбор площадей под коммерцию. В портфеле компании, кроме помещений в жилых домах, есть офисные и бизнес-центры, есть отдельные здания под школы, клиники или супермаркеты. Если же говорить о помещениях в жилых комплексах, то в готовых домах есть предложения на продажу от 29 кв.м до 300 кв.м. Преимущественно средние площади наших коммерческих помещений составляют от 60 до 100 кв.м», — говорит Анна Анисимова из «Интергал-Буда».

Однако, такие площади часто выкупают еще до момента ввода дома в эксплуатацию. Так, на текущий момент, в Интергал-Буд осталось всего 15% от предлагаемых изначально.

Как правило, площади под коммерцию в новостройках продаются без ремонта. Застройщик тоже может сделать ремонт, но это уже зависит от индивидуальных договоренностей с заказчиком.

Читайте также: Как изменились цены на первичном и вторичном рынке недвижимости в апреле — инфографика

Склько стоят коммерческие «квадраты»

Цена нежилого квадратного метра в среднем на 30−40% дороже жилой недвижимости. Сейчас коммерческий «квадрат» в новостройках Киева стоит около $1500−3000.

«Стоимость коммерческих площадей в ЖК стартует от $55 тысяч, а средний бюджет на покупку составляет $90 тысяч», — говорит Анна Анисимова.

Что касается аренды коммерческих помещений, цены квадратного метра в новостройках Киева составляют в среднем $20−28 в помещениях до 30 кв.м. Большие площади, 40−80 кв.м, обойдутся в $18−22 за кв. м, продуктовые маркеты площадью от 100 кв.м — $10−14.

Еще один важный критерий при выборе помещения для бизнеса — гибкость продавца, акционные предложения и возможность договориться о рассрочке. Ведь первые месяцы работы любого бизнеса — это существенные капиталовложения в ремонт, оборудование, рекламу. Девелоперы это понимают и пытаются идти навстречу инвесторам.

Так, в Интергал-Буде рассказали, что практикуют различные акционные предложения, которые могут включать программу лояльности по коммерческой недвижимости, паркоместам, кладовкам. Также для инвесторов доступна рассрочка.

«Мы предоставляем беспроцентную рассрочку на покупку площадей под коммерцию на период 2−3 года с первым взносом от 30%. Для собственного бизнеса формата салон или кафе, по нашим расчетам, необходимо, чтобы был собственный капитал от 20 тысяч долларов в среднем. Это позволяет сделать ремонт, наладить работу, а остаток по рассрочке платить за счет прибыли, которую генерирует бизнес», — говорит руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».

Инвестиции в коммерцию: какой вариант самый выгодный

Инвесторов, вкладывающих в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа. Первые покупают помещение для собственного бизнеса, вторые — под последующую сдачу в аренду.

По словам экспертов, покупают чаще всего под свое дело. Для «просто купить, чтобы сдать» лучше подходят жилые квадратные метры. Однако, это тоже вполне рабочая схема, у которой есть свои преимущества. Среди них — более высокие чеки на аренду.

Доходность от аренды коммерческого помещения примерно на 30% выше доходности от квартиры. В процентах в среднем это где-то 10% годовых против 7% годовых от аренды жилья.

При выборе коммерческого помещения эксперты советуют, прежде всего, обращать внимание на конкурентное окружение и покупательную способность местного населения, удобство доступа для всех категорий населения и «фасадность».

«Бизнесменам, которые ищут объекты, нужно думать о перспективе, какой сервис они намерены предоставлять, и, уже отталкиваясь от этого, подбирать объект. Тогда можно говорить о доходности», — подчеркивает Виктория Берещак.

По прогнозам участников рынка, самыми востребованными будут площади под сервисную сферу, а также для социальных объектов: центры развития ребенка, службы предоставления психологической поддержки — то есть то, что сейчас в тренде и очень нужно. Кроме того, популярность возвращается к коворкингам.

Рабочее пространство в квартире — это хорошо, но людям нужно иметь возможность поработать вне дома.

Почему коммерческая недвижимость может пропасть из открытых продаж

Коммерческая недвижимость всегда была интересной, с точки зрения инвестиций и останется таковой.

«Перспективность таких площадей подчеркнули карантин и военные действия. Люди, ограниченные в передвижении, стали активнее покупать товары и услуги шаговой доступности. Для бизнеса это прогнозируемая прибыль и стабильный клиентский поток», — считает Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».

Что касается ценовых прогнозов, то эксперты не ждут резких скачков, но уверены в последующем плавном росте стоимости.

«Покупка помещений в новых ЖК, с учетом существенного увеличения себестоимости строительства, будет дороже», — уточняет Анисимова.

К тому же, уже в обозримом будущем обзавестись коммерческими «квадратами» от застройщика может стать не так просто. По мнению Виктории Берещак, все идет к тому, что девелоперы полностью возьмут коммерцию под управление, вообще отказавшись от ее продажи. В то же время, будут созданы отделы, которые будут заниматься не просто подбором арендаторов. Они будут прогнозировать тренды под каждый конкретный ЖК, то есть, что нужно именно его жильцам и в какой конфигурации им лучше всего это обеспечить.

«Проще говоря, нужно 5 кафе или хватит 2, и какое помещение под них лучше всего подходит. Это будет подход на грани поведенческих трендов, маркетинга и комплексного девелопмента», — объясняет эксперт.

Потому, непременно, к решению о покупке коммерческой недвижимости, как и к выбору самого объекта, следует подходить взвешенно. Но, если уже есть намерение инвестировать, то сильно медлить с его реализацией, возможно, и не стоит.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки