Инвесторы предпочли доллары вместо квадратных метров. Почему так произошло и что нужно менять для восстановления рынка недвижимости, в колонке для «Экономической правды» рассказал основатель UPLM — Школы профессионального девелопмента — Игорь Райков. «Минфин» публикует ключевые тезисы.
Деньги под матрас вместо квартиры: как заинтересовать людей снова вкладывать в недвижимость
Куда исчезли деньги
В 2023 году рынок инвестиций в первичную недвижимость составляет $2,08 млрд. Лидерами стали Львов с показателем $0,8 млрд, Киев и Ивано-Франковск — по $0,2 млрд. Для сравнения: в довоенном 2021 году рынок составлял около $9,7 млрд, а однозначным лидером был Киев с показателем $2,5 млрд.
Харьков, Днепр и Киев — рекордсмены по падению инвестиций в первичную недвижимость. В Харькове строительство остановлено, а рынки Киева и Днепра упали на 92% и 90% соответственно.
Под инвестициями в первичную недвижимость мы понимаем вложение денег в покупку квартир в домах, не введенных в эксплуатацию. При этом само строительство начато или анонсировано.
В 2021 году $9,7 млрд из $50−70 млрд на депозитах и наличных сбережениях «под матрасами» были той суммой, на которую украинцы ежегодно увеличивали свои сбережения. То есть вкладывали в жилую недвижимость.
В 2023 году эту сумму следует снизить на уровень уменьшения ВВП. Выходит около 21%, или $7,9 млрд. Далее уменьшаем ее на 20% выехавших из страны. Остаются $6,3 млрд. Однако, это все равно не $2 млрд, которые, по нашему прогнозу, будут инвестированы в первичное жилье в 2023 году. Где же остальные?
Мы исследовали показатели покупки украинцами недвижимости за границей и не увидели значительного увеличения общей суммы инвестиций в 2022 году. По сравнению с 2021 годом, сумма выросла ориентировочно на $0,5 млрд.
За время великой войны украинцы купили на 20 млрд грн больше ОВГЗ. Это еще около $0,5 млрд, которые они могли инвестировать в жилье. В 2021 году годовое сальдо покупки наличного доллара составило $5 млрд, в 2022-м — $11 млрд, в 2023-м (прогноз) — $10 млрд. То есть украинцы ежегодно покупают на $5 млрд больше. Что это значит?
Инвесторы предпочли доллары вместо будущих метров. Это совершенно понятно: наличные доллары гораздо более ликвидные, чем договор на метры в строительстве на сонной строительной площадке. Население держит деньги в долларах из-за неуверенности и неопределенности в завтрашнем дне, из-за войны.
Объемы «долларов под матрасом» увеличиваются, и когда появится чувство уверенности в будущем, или понимание, что хуже уж точно не будет, возникнет необходимость этот доллар инвестировать. Тогда рынок недвижимости снова начнет расти.
Сколько можно заработать на аренде
По данным сервиса Bird, среднемесячная цена аренды трехкомнатной квартиры в Киеве в августе 2023 года составляет 28 тыс. грн ($737). В 2021 году она составила 40 тыс. грн ($1 429). При вложении $100 тыс. в квартиру в 2021 году ее стоимость возвращается инвестору через шесть лет, сейчас — через 11 лет.
Как увеличить инвестиции
Нужно либо увеличение населения Киева (миграция), либо массовый переезд жителей из советских домов в новостройки. Оба варианта возможны при наличии инструментов кредитования по доступным ставкам — хотя бы до 10%.
Средняя ипотечная ставка в ЕС составляет 2,24%, в Великобритании — 4,95%, в Украине — более 20%. Да, есть программа «єОселя», но она доступна не всем.
Рынку поможет развитие инвестиционных фондов, которые работают по модели финансирования строительства до его ввода в эксплуатацию. То есть сначала построили за деньги инвестиционного фонда, а затем продаем собственникам. Это уменьшает количество недостроек и повышает доверие к девелоперам и рынку.
Читайте также: Рынок земли в условиях войны: без ажиотажа, но с оптимистическими настроениями
На рынке отсутствуют институциональные или частные инвесторы из-за границы, которые вкладывают в недвижимость, или благодаря ей диверсифицируют свои инвестиционные портфели. Отсутствие системных зарубежных инвесторов — долговременная проблема нашего рынка жилой недвижимости. Это означает, что рынок не получает экспортных средств для своего развития и живет исключительно благодаря внутреннему потребителю.
Комментарии - 101
А какие компании в Киеве сейчас реально строят,хотя и меньшими темпами,чем до войны? Даже можно сказать не компании,а отдельные дома этих застройщиков на средней и финальной стадии. Таких застройщиков реально и десяток не наберется. Остальные 80% - просто имитируют стройку,чтобы инвесторы хоть как-то платили рассрочку
Задолбали собирать деньги поставив забор и разместив банер в интеренете.
1) ці невдахи-інвестори голосно плачуть вночі, заважаючи спати всьому мікрорайону
2) вони вимагають щоб ї програш в цьому казино держава оплачувала з бюджета. По причині своєї жадібності і тупості вони намагаються відібрати гроші у військових, пенсіонерів, переселенців…
Ну це якби люди з ігровою залежністю прийшли б на мітінг під Раду і вимагали щоб держава компенсувала їм їх програш на тоталізаторі. Ну маячня ж.
2) Хай вимагають, а я вимагаю ковбасу по 40 копійок, що далі?
Ваше порівняння недоречне.
это сейчас туда можно ехать, получать посибие, работать там, получать документы… а после войны лавочка закроется.
Вот скажите откуда у обычных людей может быть деньги на квартиру со средней зарплатой 12.000 грн (300$) где тебя используют как раба по 12 часов в день. Если учесть что цена на 1 кв.м 24.000 грн. то чтоб накопить на квартиру 2 комнатную без ремонта, тебе нужно работать 7 лет это без учёта расходов (еда, вода, коммуналка), а если учесть расходы то за 20 лет накопишь на пустую коробку без ремонта.
По сути если есть ребёнок то ты точно не накопишь на квартиру никогда с средней зарплатой 12.000 грн.
ВВП на душу население 1267$ Болгарии 1991 г.
ВВП на душу население 1487$ Украины 1991 г.
За 30 лет
ВВП на душу население 12221$ Болгарии 2021 г.
ВВП на душу население 4385$ Украины 2021 г.
При том что у Украины полно АЭС, ТЭС, ГЭС и куча заводов. 5 кратное преимущество в население мы беднее Болгарии в 3 раза. Как такое возможно?
В Росіїї всі доходи ВВП у олігархів та там живе тілько Москва і Петербург. Тому порівняя не доречне
Вы уже несли свой «авторитетный» бред, что за криптовалюту в магазин не сходишь и значит это не ликвидный актив
Правда вы так и не объяснили считается ли «не ликвидными активами» золото, акции, облигации ?
Сейчас вы несете бред , что ВВП не влияет на уровень жизни , потому , что на него ни хлеба, ни «капці» в магазине не купишь)))
Вы вообще какой то примитив с примитивным мышлением , что все на что ни купишь еду и «капці» в магазине — не влияет на уровень жизни и вообще «неликвид»
Все эти подсчеты ВВП базируются на феерических допущениях. Была уже статья о методике тех подсчетов.
логика была примерно такая «в 1987 году ВВП СССР составлял примерно триллион долларов. наверное. это если перевести рубли в доллары по курсу 61 копейка за доллар. Наверное в 1991 году он не изменился. Укриана в экономике СССР занимала примерно 16 % . Значит будем условно считать ВВП Украины в 1991 году — 160 миллиардов долларов».
Точность этих подсчетов и их логику - оцените сами.
Далее — ВВП это не показатель богатства-бедности или наличия ТЕЦ.
Это весьма загадочный и часто абсурдный показатель.
а если серьезно —
статистика ссср не признавала такого понятия как ввп.
вот одна из умных статей об этом
https://www.hse.ru/news/438414950.html
«Официальная статистика плановых экономик основана на показателях баланса народного хозяйства (БНХ), концепции национального продукта, отличающегося от привычного сейчас валового внутреннего продукта (ВВП).»
куча экономистов развлекаются пытаясь по разным моделям пересчитывать советские показатели в современное понятие ВВП
но по сути — это все фикции.
а суть выглядит примерно вот так — https://24tv.ua/ru/realnost-sssr-chto-skryvaet-moshhnaja-promyshlennost-ukrainy_n1801171
«В чем причина парадокса
Все дело в том, что экономическая статистика 1991 года просто не является правдивой. Расчеты ВВП в Украине в соответствии с мировыми практиками начались только во второй половине 1990-х годов.
Данные же начала 1990-х годов — довольно условные оценки. Отсутствие рынка и рыночных цен в те годы приводило к существенному искажению данных. Кроме того, в 1991 году еще не существовало объективного курса валют. А это значит, что правильно рассчитать ВВП в долларах было просто невозможно.»
Я прекрасно помню полки магазинов , уставленные банками «белоцерковского» салата из подпорченной капусты. И все. Ничего больше небыло.
А в статистике — колбасы выпускали в 4 раза больше чем сейчас… В статистике наверное и «мрии» выпускали…
только вот талоны на все — мы тоже помним…
Напомнить вам как люди фиктивные заявления в ЗАГС подавали. Потому что по справке из загса что у вас свадьба — можно было костюм купить или рубашку ? Сейчас звучит как бред…
производство — оно существует не само по себе , для самоудовлетворения. Производство — это цепочка ,которая заканчивается полной полкой в магазине. Если полка пустая , а вам рассказывают что «по статистике колбасы и мопедов — просто завались» — то вас дурят. Пренебрежительное «ширпотреб» — это уже знак :)
типа было какое-то элитное производство и был ширпотреб для быдла :) Огорчу — элитного тоже небыло. Элита покупала импортное.
толку с производства подшипников , если 80 % продукции шло в переплавку ? толку с производства спутников , если они были «вещью в себе». без всякого смысла для окружающих.
Накручивать показатели производства копая и потом засыпая канаву , чем занимался ссср — это весело , но привело к печальному результату.
меня плющит ? это вы истерируете…
«Я так понял,что промышленность нам не нужна была?» — кому «нам» ? СССР ? а вам не кажется что поздно уже это решать ? ну и вы наверное не госплан…
«плохо было без омаров и сыра»… Вам наверное лет 20 и вы верите в коммунизм , бесплатные квартиры , счастье для всех и прочий бред ? Я не буду вас разубеждать.
вас сразу расплющило — «ты за джинсы и против промышленности». Ну , такой у вас уровень понимания значит…
Й Україну де до 80% виробничих ланцюгів закінчувалися зовні країни.
Вот скажите откуда у обычных людей может быть деньги на квартиру со средней зарплатой 12.000 грн (300$) где тебя используют как раба по 12 часов в день.
«обычных людей» … У Вас ментальність раба, з таким мисленням добре заробляти Ви не будете. У Вашому розумінні хороші гроші можуть заробляти тільки «незвичайні» люди, а всім «звичайним» має «дядюшка» піднімати зарплату і давати роботу. Типове совкове мислення «тєрпіли», що пливе за течією.
Я живу в этой стране, а вы наверное как патриот сейчас где-то в Польше, Канаде пишите коментарии и говорите как в Украине хорошо.
Так в Украине вы нигде не заработаете больше, это 98% вакансий с такой зарплатой. У вас денег не хватит на открытия бизнеса с такими процентами на кредит. Да и сейчас до пенсии доживает только 1 из 9 мужчина что можно говорить о «хорошем уровне жизни»
2) Я не кажу що тут добре.
3) Смішно, все моє оточення молодше 40р. заробляє більше 12000 грн.
4) Мені вистачає і на життя і на відкриття бізнесу.
5) На державну пенсію не розраховую.
Ще питання будуть?
терпіли 30 років, а тепер тре жити нормально
Якщо це дійсно «єдині гроші», то дай Бог щоб у всіх були останні гроші в такій кількості)
как раз на ваши деньги.
А касаемо покупки на первичке пример КГС не чему не научил? Там инвесторы еще в прошлом году расчитывали,что такому большому застройщику государство поможет и даст денег на достройку комплексов. Ну, а чего мелочиться,каких то 24 млрд.грн? Но по итогу денег никто не дает.
Ну можете однести ці гроші якомусь «микитасю» і розраховувати на його порядність… Це якщо ви фартовий по життю і маєте міцну нервову систему.
Где он, наш скромняга с Франковска? Жив ли? Или уже продал все, и пополнил батальон в Монако 😂
Від душі бажаю вам таки отримати ці квартири через два роки.