Что выгоднее: сдавать жилье в Киеве или продать и вложиться в апартаменты за границей

«Минфин» попросил экспертов просчитать, что выгоднее — сдавать имеющуюся квартиру, скажем, в том же Киеве, или продать ее, и купить на вырученные средства апартаменты под сдачу за границей. И, если так, то рынки каких стран позволяют сейчас рассчитывать на самую высокую доходность.

Какие квартиры выгоднее сдавать и легко продать в Киеве

До войны инвестировать в жилье под его последующую сдачу в аренду было очень выгодно. Особенно хорошие заработки давали квартиры в Киеве — можно было выйти на 10−12% годовых. Арендные ставки ежегодно росли, как и стоимость жилья, что позволяло не только получать деньги «в моменте», но и капитализировать объекты.

В свое время это спровоцировало настоящий инвестиционный бум на столичном рынке недвижимости. Некоторые граждане покупали сразу по несколько квартир, появилась прослойка рантье, у которых были хорошие доходы от аренды.

С началом войны «жилищная пирамида» посыпалась. Арендаторов резко поубавилось, а ставки пошли вниз. Многие квартиры пустовали месяцами, что требовало от собственников постоянных вложений, в частности, в оплату коммуналки.

В дальнейшем сегмент аренды в Киеве немного стабилизировался. Но ставки по-прежнему остаются сравнительно низкими, а выбор сдающегося внаем жилья в столице просто огромный. Собственники и риелторы предпринимали уже несколько попыток «раскачать рынок» и добиться повышения ценников. Но, если ставки и росли, то ненадолго — за подъемом всегда следовал откат.

Поэтому перед многими владельцами жилья все еще стоит вопрос — что делать с «лишними» квартирами: продолжать их сдавать, или продать и вложиться в зарубежные объекты?

Киевский риелтор Ирина Луханина подсчитала, выгодно ли сейчас сдавать жилье в столице.

«Возьмем среднестатистическую двушку на Троещине, которая сейчас стоит порядка $40 тыс. Сдать ее можно в среднем за $250. То есть за год хозяин получит $3 тыс. При нынешних арендных ставках окупаемость такой квартиры составит примерно 13 лет, а доходность — меньше 10% годовых. Это заметно ниже, чем до войны, и, прямо скажем, не очень выгодно», — говорит Луханина.

Зато такую квартиру сравнительно легко продать. «Жилье в ценовой категории до $60 тыс. в основном покупают под льготную ипотеку по государственной программе „еОселя“. Так как потенциальные покупатели оформляют кредит, они не сильно торгуются, и, как правило, соглашаются на тот ценник, который озвучивает собственник, если в целом квартира им подходит», — добавила Луханина.

Рассмотрим другой сегмент жилья — в ценовой категории $100−200 тыс.

В эту группу попадают квартиры комфорт-класса в так называемом старом новом фонде, то есть сданных в эксплуатацию и уже обжитых новостройках.

«Сдавать такую квартиру сейчас можно за $700−800, а это до $9,6 тыс. в год. Окупаемость данного жилья — 10 лет, доходность — 10% годовых. Это те показатели, которые до войны считались „нижней планкой“ при расчете привлекательности инвестиционных вложений в жилье. Цифры уже куда более интересные, чем в случае с квартирами эконом-класса», — отмечает Ирина Луханина.

В то же время продать квартиру за $100−200 тыс. сложнее, чем дешевое жилье. Выбор квартир большой, потенциальные покупатели — перебирают, обращая внимание не только на качество самого объекта, но и на инфраструктуру, и даже «вид из окна».

Чтобы быстро продать жилье, собственнику придется идти на уступки — торг по таким объектам составляет как минимум 5−10%, — говорит Луханина.

Еще один сегмент киевского рынка жилой недвижимости — премиальные квартиры (ценник достигает $400−500 тыс. и выше).

До войны такое жилье без проблем сдавали по $4−5 тыс. Но сейчас ставки не превышают $2−3 тыс. в месяц. При таком раскладе собственник может рассчитывать на $24−36 тыс. в год, а окупаемость объекта достигает 15 лет.

«То есть в рейтинге инвестиционного жилья премиальные квартиры занимают последнюю строку», — говорит Луханина. Кроме того, такое жилье требует постоянных вложений, ведь арендаторы готовы платить по $2−3 тыс. в месяц за апартаменты со свежим ремонтом и современным интерьером.

Продажа дорогих квартир сейчас тоже проблемная. «В этом году в Киеве продалось примерно 15 таких объектов, а это всего порядка 1,5% от всех сделок. Хотя до войны, даже в кризисные времена, доля премиального сегмента в структуре продаж недвижимости не опускалась ниже 3,5−4%, а когда рынок был на подъеме — достигала 5%», — рассказывает Луханина.

Сложность продаж элитного жилья заключается еще и в том, что потенциальные покупатели, имея огромный выбор, ищут «эксклюзивные», по их мнению, варианты.

«Хотят квартиру „с изюминкой“. Это может быть уникальный дом, авторский ремонт, необычная планировка или же сочетание всех этих характеристик», — уточняет Луханина.

Потенциальные покупатели дорогого жилья рассчитывают также на хороший торг: чтобы продать квартиру быстро, владельцам придется давать скидки до 20% от заявленной цены. Иначе, покупателя придется искать до полугода и дольше.

На ценники давят война и коммуналка

Независимый финансовый эксперт, совладелец КИФ «Капитал Плаза» Павел Крапивин проанализировал жилой фонд популярного столичного района — Оболони.

«К примеру, можно найти «трешку» в 75 «квадратов» всего за $70 тыс. или по $867 за квадрат. Понятно, что состояние оставляет желать лучшего, но ценник очень хороший. В то же время есть трехкомнатные апартаменты в новых домах по $260 тыс. То есть разброс цен — просто огромный.

Но ликвидность всех этих квартир, независимо от ценника, примерно одинаковая — очень низкая", — говорит Крапивин. По его словам, стоимость жилья в столице постоянно падает. Из-за большого выбора продающихся объектов и конкуренции за покупателей собственники играют на понижение.

«К примеру, если в одном и том же доме продается несколько квартир, владельцы начинают опускать цену на $500−1 000, по сравнению с предложением соседа», — уточняет Крапивин.

Реальные ценники на квартиры в Киеве в этом году просели на 7−12%. И непонятно, что с ними будет дальше. Многое зависит от ситуации на фронте и общих экономических тенденций в стране.

Что касается арендных ставок, то в нынешнем году, по сравнению с прошлым, они увеличились в среднем на 15%, но все еще остаются достаточно низкими. При этом потенциальные арендаторы постоянно повышают требования. К примеру, на фоне массовых отключений электроэнергии многие хотят найти жилье в домах с альтернативными источниками энергоснабжения, не рассматривают верхние этажи и многоэтажки, расположенные вблизи объектов критической инфраструктуры.

То есть рассчитывать на повышение доходности арендного жилья или его капитализацию в ближайшее время вряд ли стоит, по крайней мере, пока идет война.

Павел Крапивин отмечает, что перспективы роста арендных ставок сдерживают достаточно высокие коммунальные платежи.

«К примеру, стоимость электроэнергии в этом году выросла почти в два раза. Жилье в старом фонде не отличается высокой энергоэффективностью и его приходится постоянно «догревать» зимой. Это значит, общая платежка будет достаточно высокой.

Коммуналка не учитывается в арендной ставке, но ее держат в уме квартиросъемщики. Скажем, если арендовать «трешку» за 14 тыс. грн, и добавить к этому бюджету 8 тыс. коммуналки, то получается уже 22 тыс. Для людей, которые смотрят жилье под съем в такой ценовой категории, это слишком дорого. Поэтому они ищут такую же «трешку», но, к примеру, за 12 тыс., а не за 14 тыс. Такой тренд давит на общие арендные ставки, сдерживая их рост", — пояснил Крапивин.

По его словам, средняя эффективная доходность многих киевских квартир, с учетом периодов вакантности и расходов на содержание жилья, без привязки к доллару составляет всего 4,8−5,2% годовых. «Поэтому немало владельцев, сделав просчеты, вообще предпочитают никому ничего не сдавать, а просто закрывают квартиры до лучших времен, понимая, что аренда не окупит износ жилья и вложения в ремонты», — говорит Крапивин.

По словам эксперта энергорынка Олега Попенко, в дальнейшем коммуналка почти наверняка будет расти. Уже в следующем году могут снова пересмотреть ценники на электроэнергию для населения, плюс — повышаются тарифы на вывоз мусора, уборку придомовых территорий и т. д.

То есть коммунальная составляющая для потенциального арендатора будет становиться все более высокой. И, если не произойдет реального увеличения доходов населения, снимать жилье даже по таким ценам, как сейчас, смогут все меньше арендаторов.

Вместе с тем есть шансы, что после войны ситуация резко поменяется — с учетом масштаба разрушения жилья в Украине, квартиры станут дефицитным товаром, а это значит, что цены на них могут резко пойти вверх. Восстановление страны и подъем экономики приведет к росту реальных доходов населения и повышению арендных ставок на съемное жилье. В этом случае ликвидность жилых объектов вырастет, и они снова станут высокодоходными активами.

Сколько можно заработать на заграничном жилье

Для тех, кто не готов ждать лучших времен, существует альтернатива — продать квартиру в Киеве и вложить деньги в жилье за границей.

Читайте также: Таллин вместо Барселоны: где покупать квартиру с прицелом заработать через 50 лет

По словам Крапивина, сейчас топовыми рынками для инвестиций считаются Испания, Турция, ОАЭ и Бали. Рассмотрим особенности каждого из них.

В ОАЭ самым привлекательным для инвестиций в жилье является Дубай.

Но порог входа там достаточно высокий — от $200−250 тыс. и выше.

«То есть, к примеру, если продать квартиру эконом-класса в Киеве, не факт, что хватит даже на первый взнос. Кроме того, из рынка не так просто выйти, так как массово продают жилье так называемые „отказники“, то есть те, кто вложились сразу в несколько квартир, а затем поняли, что „не тянут“ последующие взносы, и начинают перепродажи с дисконтом 25−35%», — говорит Крапивин.

На Бали сейчас тоже наблюдается настоящий инвестиционный бум. На продажу предлагается множество объектов, а цены стартуют от $50- 70 тыс. При этом покупателям обещают доходность до 15−17% годовых.

По словам Крапивина, реальная доходность ниже — порядка 12% в случае с жильем на побережье, и 8% — в более отдаленных районах. Что, впрочем, тоже достаточно неплохо.

Но потенциальному инвестору стоит учитывать множество нюансов.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость на Бали: 17% доходности и риски, о которых следует знать

«Первый — мягко говоря, недостаточно высокое качество строительства жилья на Бали. Особенно это касается эконом-сегмента, в котором, собственно, и предлагаются объекты по $70 тыс. Второй — высокая амортизация жилья, что связано с особенностями местного климата.

То есть квартира за $70 тыс. может потребовать постоянных вложений в ремонты. Поэтому есть смысл рассматривать, в качестве более-менее надежной инвестиции, хотя бы бизнес-сегмент, а там ценники уже совсем другие — порядка $250 тыс. за объект", — отмечает Крапивин.

Рынок недвижимости Испании интересен тем, что в последние годы он на подъеме, ценники на жилье постоянно растут. То есть инвестор может рассчитывать на хорошую капитализацию объекта.

Читайте также: Как инвестировать в недвижимость Испании: 3 стратегии для инвесторов

«Но есть нюансы, к примеру, с землей. Никто не гарантирует, что к вам не придет „наследник“ с документами 17 века, и не предъявит свои права на участок под застройкой», — говорит Павел Крапивин.

В среднем неплохое жилье в Испании можно купить за $150 тыс. и дороже.

Что касается его потенциальной доходности, то многое зависит от самого объекта и его локации. Скажем, реальная доходность вилл в Испании — всего 2,5% годовых, апартаментов — порядка 7%.

Впрочем, жилье в Испании остается надежным активом, а цены на него в ближайшие годы будут расти на 6−7% в год, что делает такие объекты интересными для инвестирования, считает Крапивин.

Что касается Турции, то местный рынок недвижимости в последние годы также привлекает многих зарубежных инвесторов.

В Турции квартиру в доме «на котловане» можно купить за 50−55 тыс. евро. Готовое жилье в туристических регионах, к примеру, на побережье Анталии, стоит от 80 тыс. евро. Доходность таких объектов в случае их сдачи в аренду достигает 8−9% в год.

В случае покупки квартиры на начальном этапе строительства дома, ее можно выгодно перепродать в дальнейшем — на момент сдачи объекта ценник может вырасти на 40−50%.

Но, по словам Павла Крапивина, с учетом рекордной девальвации лиры, по «турецким» инвестициям есть большие экономические риски.

«Мягкость местной валюты может убить все расчеты по потенциальной доходности на корню», — считает он.

В качестве альтернативы рынкам, куда сейчас массово хлынули инвесторы, Крапивин рекомендует присмотреться к отдельным странам Восточной Европы, в частности, к Болгарии.

«В стране развивается туризм, растет спрос на жилье — на этапе строительства выкупается 70−80% квартир. Ценник за квадрат в новостройках — порядка 2 300−2 350 евро (в крупных городах с развитой инфраструктурой, к примеру, в Варне), доходность — 6−7% годовых.

Если говорить о старом фонде, то есть предложения по 1 600—1 700 евро за квадрат. За 65 тыс. евро реально купить квартиру-студию в 40 «квадратов», доходность от сдачи в аренду которой по эффективной ставке составляет 5−6% годовых", — отмечает Крапивин.

Как видим, практически во всех странах ценник на жилье выше, чем в Украине. То есть, если продать квартиру эконом-класса в Киеве за $40−70 тыс., денег хватит разве что на самое неликвидное жилье или на первый взнос, да и то с натяжкой. При этом средняя доходность от аренды не такая уж высокая, и, по факту, может оказаться на таком же уровне или даже ниже, чем в Киеве.

Правда, по иностранным объектам она считается в долларах или евро, а по украинским — в гривне, что усиливает курсовые риски. Но за границей придется платить налоги из аренды, которые могут снизить реальный процент доходности. В Украине же для собственников пока остаются «налоговые лазейки».

При этом плюсом, в случае с заграничным жильем, является возможность его капитализации в ходе роста рыночных цен, которая в Киеве возможна лишь в послевоенной перспективе.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки