Опрос НБУ во ІІ квартале показал рост индекса деловых ожиданий предпринимателей (на 13,3% — до 104,5%). Позитивные настроения бизнеса позволяют восстанавливаться на рынке коммерческой недвижимости. Растет спрос на качественные офисные помещения, более активно заполняются торговые площади, увеличивается количество инвестиционных сделок. Какие скидки предлагают сейчас арендаторам, где самые дорогие квадраты, и стоит ли сейчас вкладываться в такую недвижимость, узнавал «Минфин».
8 августа 2023, 14:40
Читати українською
Квадраты под офис или магазин: как изменились цены на аренду и покупку
Офисы заполняют благотворители и IT-шники
Восстановление рынка коммерческой недвижимости происходит неравномерно. Положительная динамика касается, в основном, западных областей, Киева и Киевской области. К примеру, в Киеве, по данным CBRE Ukraine, объем арендной активности, по сравнению с прошлым годом, вырос на 51% — до 69 тыс. кв м.
Эксперты говорят, что дополнительным стимулом для арендаторов возвращаться в офисы или переселиться в более удобные являются привлекательные скидки.
«Арендодатели пытаются предложить лучшие условия, на рынке даже присутствует определенный элемент демпинга. Арендаторы охотно пользуются этой ситуацией и меняют офисы на более качественные, более новые на тех же условиях или даже лучше», — утверждает Анастасия Качан, старший консультант по офисной недвижимости CBRE Ukraine.
При этом новых предложений почти не появляется: в этом году рынок пополнился всего лишь 13 тыс. кв м, что на 86% меньше, по сравнению с прошлым годом.
«Достраиваются только те проекты, которые уже были начаты. Нового никто ничего не начинает. Мы считаем, что такая ситуация будет еще достаточно долго», — добавляет Анастасия Качан из CBRE Ukraine.
Несмотря на это, в сегменте офисной недвижимости вакантность остается достаточно высокой — на уровне 26,4%. С начала года показатель прибавил еще 0,4%, но, если сравнивать с тем, как он стремительно рос в прошлом году, сейчас можно говорить о стабилизации ситуации.
Неизменной остается эффективная прайм-ставка (максимальная ставка в лучших помещениях), с начала года она закрепилась на уровне 21 $/кв м/мес.
В целом, ставки на офисный «квадрат» в столице с начала войны просели на около 30%, и веских причин считать, что в ближайшее время они существенно изменятся, нет. Хотя бы потому, что арендаторы и арендодатели фиксируют размер аренды на более длительные, чем раньше, сроки.
«Если в 2022 году преобладала практика переговоров каждые 3−6 месяцев с заключением краткосрочных договоров, то в 2023 году арендные условия, в основном, фиксируются до конца военного положения. Сама же ставка делится на „военную“ и незафиксированную будущую, которая будет корректироваться после войны, в соответствии с условиями рынка», — объясняет Анастасия Качан.
Активнее всего офисные помещения заполняют компании из публичного сектора и негосударственных организаций, то есть различные фонды и миссии, связанные с войной и беженцами. Если до войны их доля составляла менее 5%, то сейчас, по данным CBRE Ukraine, она достигла 30%. Также активность на рынке после прошлогоднего проседания возобновили айтишники. А вот компании из сегментов FMCG (товары повседневного потребления), оптовой торговли, бизнес услуг так и не восстановили свои позиции.
Ракетные обстрелы и отключение электроэнергии, безусловно, изменили запросы арендаторов. Основными факторами выбора офисных помещений стали наличие бомбоубежищ поблизости, удаленность от критической инфраструктуры и энергоавтономность.
Читайте также: Куда инвестировать $50 тыс: разбираем самые надежные способы хранить значительные сбережения
ТРЦ на Западе забиты, Киев сильно отстает
После сверхсложного 2022 года признаки жизни подает и рынок ритейла. Лучше всего, по оценкам Colliers Ukraine, сегодня чувствуют себя торговцы товарами для спорта и первой необходимости, fast-fashion, супермаркеты и аптеки. Хорошо работают также продавцы техники и электроники.
Хуже обстоят дела у операторов классической одежды и товаров премиального сегмента. У ТРЦ успехи зависят от расположения и качества предлагаемых продуктов. В целом, сегмент взял курс на восстановление довоенных показателей.
По словам Галины Чоловской, эксперта Colliers Ukraine, до войны в сегменте торговой недвижимости самые высокие арендные ставки в лучших ТЦ/ТРЦ Киева на площади форматом 100−200 м² достигали около $62/кв м/месяц. В 2022 году с момента открытия торговых центров арендовать такой офис можно было с 50%-ным дисконтом от довоенного уровня.
«Арендодатели проявляли гибкость, потому что им важно было открыть не только двери торгового центра, но и находящиеся в нем магазины. Поэтому максимально шли на уступки, лишь бы бизнесы запускались и работали. По состоянию на 1 полугодие 2023 года средний показатель скидок варьируется на уровне 20−25%. Но есть операторы, которые вообще не получают дисконтов, учитывая текущие показатели товарооборотов», — говорит эксперт.
В 2023 году посещаемость профессиональных ТРЦ столицы просела на 30−40% по сравнению с 2021 годом. Тем не менее, по сравнению с 2022 годом (не считая разгар военных действий в Киевской области) рост в 2023 году отмечается на уровне 40−50%. С июня 2023 г. наблюдается стабилизация потоков с приростом в 10−20% в зависимости от объекта.
Желание украинцев снова тратить деньги на шоппинг подстегивает возвращаться в ТРЦ и торговцев. Да, не все бренды, с началом войны вышедшие с украинского рынка или приостановившие деятельность, вернулись. Но активизировались национальные производители и наш ритейл.
«Они нашли свое „окно возможностей“ и готовы развивать свою экспансию. Это положительно повлияло на уровень вакантности, который сократился к концу 22 года до 15%», — подчеркнула Галина Чоловская.
Несмотря на это, столичный рынок торговой недвижимости сильно проигрывает локальным рынкам западных регионов страны, где у местных ТРЦ ставки аренды почти не изменились, по сравнению с началом 2022 года, вакантность приближается к 0%, посещаемость — на высоком уровне.
Более того, ожидается выход на рынок нового предложения. В частности, в Ужгороде строится ТРЦ «Корона» общей площадью 14 тыс. кв м. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию уже во втором полугодии 2023 года. В Ивано-Франковске тоже реализуется крупный проект — Промприбор. Реновация общей площадью торговой части почти 2,5 тыс. кв м.
У столицы не столь масштабные планы. По словам Галины Чоловской, до полномасштабного вторжения на стадии строительства в Киеве находилось 6 ТРЦ суммарной площадью около 500 тыс. кв м. Большинство приостановили строительство. В первом полугодии 2023 года в эксплуатацию не было введено ни одного нового объекта торговой недвижимости, и пополнение не ожидается раньше 2024 года.
Читайте также: Как изменить требования к многоэтажкам, чтобы сделать их безопасными во время войны
Почему коммерческие «квадраты» в ЖК могут стать лучшим выбором
За последние полгода застройщики фиксируют повышение интереса к коммерческим площадям в новых жилых комплексах. Как отмечает CMO Alliance Novobud Ирина Михалева, коммерческая недвижимость в обжитых домах — практически гарантированный успех дела.
«В квартале, состоящем из пяти комплексов Alliance Novobud, проживают более 10 тысяч семей, и каждая из них — потенциальный пользователь большого количества разноплановых услуг», — приводит пример она.
Правда, спрос сильно зависит от региона. Так, по словам Марка Марченко, основателя SENSAR Development, который работает на трех рынках — в Запорожье, Львове, Яремче, — на востоке и юге страны спрос только начинает восстанавливаться. На западе — наоборот, спрос на торговую недвижимость вырос.
«Это обусловлено преимущественно релокацией бизнеса, который перевез мощности в более безопасные регионы», — говорит основатель SENSAR Development.
Чаще всего покупатели интересуются квадратными метрами под детсады, мини-маркеты, пекарни, кафе. Также популярны помещения для стоматологий, салонов красоты, центров детского развития. Для каждого из них свои требования. Например, если площадь рассматривается для будущего магазина продуктов, то есть требования по мощностям, безбарьерному доступу
«Конечно, среди требований есть и условия безопасности и наличие систем обеспечения работы во время возможных блекаутов», — подчеркивает Марк Марченко.
Кроме того, успех коммерческих помещений в новостройках, по мнению эксперта рынка недвижимости Виктории Берещак, зависит и от их нарезки.
«В Киеве девелоперы делали акцент на больших объектах. Минимальная площадь — 80 кв м, но большинство предлагали от 100−150 кв м. Такие помещения арендовать дорого, а потому их сейчас сложнее реализовать», — объясняет она.
Более ликвидные площади — 40−60 кв. м. На них возник спрос во время пандемии и сейчас не исчезает.
Рынок уже реагирует на запросы на меньшие форматы, а поэтому рядом с площадями в 100 и более кв м появляются также и до 60 кв м. Такой запрос, например, готовы удовлетворить в SENSAR Development.
«Сейчас предложение коммерческой недвижимости есть в трех комплексах: Smart House (г. Львов) — от 50 до 73 кв м, Smart Hill (г. Яремче) — от 60 до 80 кв м, Kvartal (г. Запорожье) — от 30 до 90 кв м», — сообщили в компании.
Что касается цен на коммерческую недвижимость, то она зависит от локации, ситуации в регионе, качественных характеристик. В среднем, в Киеве при поиске достойного помещения, которое будет обеспечивать трафик и оборот, можно ориентироваться на 1 500−2 700 $/кв м.
«По нашим проектам стоимость составляет от $1 000 до $2 500 за квадратный метр», — проинформировал основатель SENSAR Development.
Читайте также: Инвестиции в недвижимость: что лучше квартира или земля
Чего ждать рынку
Дальнейшее восстановление рынка коммерческой недвижимости, в первую очередь, будет зависеть от хода событий на фронте.
«Очень многое зависит от военных действий, в более безопасных регионах спрос будет стабильным и будет динамика роста, в прифронтовых регионах спрос пока не очень стабильный. Чем тише будет в наших городах, тем больше будет спрос», — говорит Марк Марченко.
Цены, по его мнению, будут зависеть от общей тенденции в строительстве.
В целом, участники рынка существенного подорожания коммерции в 2023 году не ожидают, ведь предложений достаточно много.
С другой стороны, коммерческая недвижимость, по словам Галины Чоловской, все же со временем подорожает, а это означает возможность сейчас выгодно инвестировать средства.
«Наши инвесторы взяли вектор на Западную Украину. Это более безопасные города. Когда же закончится война, предложение по коммерческой недвижимости вырастет и в других городах. Те объекты, которые приостановили строительство, догонят свои объемы. Рынок отыграет свое», — подчеркнула эксперт Colliers Ukraine.
Автор:
Комментарии - 1