Инвестировать ли деньги в недвижимость

Специалист по продаже активов неплатежеспособных банков Денис Дроздов рассказал «НВ», как развивается рынок недвижимости и во что вкладывать свой капитал. «Минфин» выделил самое полезное.

Могу ли позволить себе купить

С начала экономического кризиса 2014 года покупательная способность украинцев сильно снизилась, что отразилось на рынке недвижимости. В жилом сегменте новостроек девелоперы сильно уменьшили не только маржу, но и себестоимость строительства. Итак, начали подбирать упущенную прибыль количеству проданных объектов. Из-за этого предложение на рынке сильно превысившее спрос до сих пор не изменилось. Как следствие, цена пробила дно и только в отдельных сегментах начинает увеличиваться.

Читайте также: Что больше не будут рекламировать застройщики

Цена на жилую недвижимость подрастет

Планомерное укрепления гривны по отношению к иностранным валютам увеличило стоимость недвижимости в валюте в среднем на 10%. Несущественно, но все же увеличивается покупательная способность украинцев. Инфляция из года в год уменьшается. Все эти факторы указывают на потенциальный рост рынка недвижимости. И это хорошая новость для тех, кто решил вложиться в жилую недвижимость сейчас. Ведь при таком сценарии ее стоимость будет расти.

Модели инвестирования

• Сохранить капитал поможет недвижимость даже без ремонта, который требует дополнительных затрат. В таком случае инвестор фактически консервирует ресурсы и рассчитывает только на рост рынка, что, после продажи, даст возможность зафиксировать прибыль.

Такая тактика является наименее прибыльной, ведь вложенные деньги фактически не работают на владельца, а заморожены в стенах. В такой ситуации потенциальные доходы от продажи прямо зависимы от волатильности рынка. Будет рост — удастся получить прибыль, если нет — придется фиксировать убытки или ждать лучших времен.

• Можно получить стабильный пассивный доход от сдачи объекта в аренду. В зависимости от класса приобретенного жилья, окупаемость такой операции составляет 7−10 лет. При этом, у инвестора остается недвижимость, стоимость которой за указанный период возрастает. Как результат, эта модель обеспечивает стабильный ежемесячный доход при параллельной капитализации актива.

Читайте также: Опрос GFK: как украинцы копят деньги

• Довольно часто используют спекулятивный инструмент инвестирования в недвижимость. Объект приобретается на стадии строительства по цене на 20−30% ниже его потенциальной рыночной стоимости после сдачи в эксплуатацию. После чего продается, фиксируя прибыль. По такой модели средства на долго не замораживаются, а постоянно остаются в обороте.

Однако устарелость градостроительного законодательства и коррупционная составляющая нередко приводят к замораживанию такого строительства. Только в Киеве, по экспертным оценкам, количество замороженных объектов, которые так и не сдали в эксплуатацию, составляет 10%.

• Существует и еще один спекулятивный инструмент инвестирования в недвижимость — выкуп конфискованного и арестованного государством имущества на аукционах. Стоимость таких объектов может быть существенно ниже ее рыночной оценки. Приобретение такого типа недвижимости обеспечивает быструю оборачиваемость капитала. Ведь на аукционах есть возможность приобрести уже готовые объекты с целью дальнейшей перепродажи.

Данная модель предполагает возможность сочетания различных инструментов инвестирования. Приобретая объект на государственных аукционах, можно как сохранить стоимость капитала в недвижимости, так и использовать его в целях получения пассивного дохода, путем сдачи в аренду. Единственной разницей между приобретением недвижимости на рынке и выкупом путем участия в аукционах, является потенциальная нижняя ее стоимость.

Читайте также: Какие налоги следует платить при покупке и перепродаже квартиры в новостройке

Отдельное внимание коммерческой недвижимости

Даже поверхностный анализ рынка приводит к выводу о недостаточности коммерческих площадей не только в областных центрах или городах-миллионниках, а также в Киеве. Например, вакантность офисных центров снизилась до минимального значения за последнее десятилетие и составляет 10% в среднем по Украине. А если смотреть в разрезе столицы, то это вдвое меньше — неполных 5%.

Спрос на офисы и коворкинги

Одним из самых прибыльных объектов для крупных инвестиций — именно офисная недвижимость. Ведь предложения на рынке явно недостаточно. Но, если девелоперы ищут возможности для сооружения офисной недвижимости с нуля, для инвесторов с меньшими ресурсами вполне выгодным является переоборудование старых заброшенных помещений в современные коворкинги и оупен-спейсы.

Читайте также: Во что надо было вложить деньги 20 лет назад

Мировой опыт указывает на популярность этой тенденции. Очевидно, девелоперы не смогут обеспечить бизнес достаточным количеством новых офисных центров. Из-за этого небольшие коворкинги и офисы типа открытого пространства должны занять необеспеченный спрос.

Аренда подорожает

Что касается арендных ставок то большинство экспертов сходятся на позиции того, что ставки вырастут в среднем на 15% в следующем году. Все эти факторы делают рынок офисных помещений крайне привлекательным для инвесторов.

Выбор за вами

В какой сегмент недвижимости инвестировать — решать вам. Однако преимущество поиска и приобретения недвижимости именно на электронных аукционах. Там всегда можно подобрать объект, который интересует именно вас. И ценовой фактор при принятии решения будет точно не последний.