Где купить квартиру у моря за €10 тыс.

Как и где выбирать квартиру, чтобы получить максимальный доход от своих вложений, «Минфину» рассказала руководитель компании «Elena Diamond Real Estate» Алена Инфантьева.

Кто покупает

Как ни странно, но кризис, связанный с эпидемией covid-19, сыграл на пользу рынку болгарской недвижимости. Этому способствовало несколько факторов.

Во-первых, активнее стали вкладываться в местную недвижимость обеспеченные граждане Болгарии. Причина банальна: закрытие границ вынудило многих отдыхать дома. А относительно низкие цены дали возможность не снимать, а сразу приобретать курортное жилье.

Особенной популярностью стали пользоваться виллы и лакшери апартаменты площадью от 100 кв м.

Во-вторых, расширилась география покупателей. На рынок болгарской недвижимости зашли инвесторы из Восточной Европы – Чехии, Словении, Польши. Они предпочитают жилье среднего класса — квартиры на 2-3 спальни для семейного выезда на море.

Также появились покупатели и из более экзотических стран – Китая и Индии. Их, в первую очередь, интересует дорогая недвижимость, которая обеспечит право на ВНЖ, а также коммерческая — для открытия в Болгарии своего бизнеса.

Соответственно, ни о каком падение рынка недвижимости и прогнозируемых ранее больших корона-скидках речи не велось. Цены на недвижимость в Болгарии остались стабильными – без дисконтов, но и без повышения.

Цены на местную недвижимость в 2019 г. достигли исторических минимумов. Говоря корректнее, с тех пор не выросли. Официальная статистика подтверждает это лишь отчасти.

Если из Софии и крупных городов последние пару лет поступали оптимистичные цифры о росте рынка (+29,5% за четыре года к первому кварталу 2019-го), то в самых культовых местах черноморского побережья они как будто замерли.

Причина – большой объем предложений на разный кошелек.

Читайте также: Как заработать до 30% на турецкой недвижимости

Почем продают

Сумма до €20 тыс. за квартиру у моря объективно небольшая. Но в Болгарии по-прежнему можно присмотреть объект из разряда «заходи и живи», начиная с €10 -12 тыс.

За €10 тыс. на Солнечном Берегу можно купить квартиру-студию площадью 30 кв м в километре от моря. Дешевые и очень хорошие варианты встречаются в центре Солнечного Берега. Квартира-студия в 400 м от моря стоит €15-17 тыс. Но надо понимать, что Солнечный Берег – это туристическая зона: здесь много людей и очень шумно.

Студии на первой береговой линии площадью 23-25 кв м (недвижимость комфорт-класса), полностью меблированные и оборудованные техникой стоят в пределах €30 тыс. Такая недвижимость очень ликвидна, быстро продается и первой сдается в аренду. Квартиры побольше, с одной спальней (кухня, просторная гостиная, отдельная спальня, санузел и видовая терраса) на первой линии можно приобрести за €45-50 тыс.

Отдельной темы заслуживает сегмент лакшери. Последние годы виллы и дорогие апартаменты от €500 тыс продавались плохо. И только сейчас спрос на них оживился. Отдаленность от моря уже не играет первостепенную роль: покупатели больше акцентируют внимание на видовых характеристиках.

Готовясь к покупке болгарской недвижимости нужно учитывать, что основное предложение формирует вторичный рынок. Поскольку активного строительства на побережье не ведётся, продаётся в основном жилье в комплексах, построенных максимум 15 лет назад. И среди продавцов по-прежнему большая конкуренция.

Где предлагают купить

Болгария – это три с лишним сотни километров, от Каварны на севере через города Бяла и Обзор, залив Солнечного Берега и до Созополя, Приморско, Царево на юге. Самые раскрученные курорты — Солнечный Берег, Поморье, Несебыр, Созополь.
Последние время появился спрос на недвижимость в районе горнолыжных курортов. Число сделок в этом сегменте за 2020 год выросло на 30%. Наибольшим спросом пользуются квартиры в Боровце и Банско.

Стоят квадратные метры здесь очень дешево. Например, за €10 тыс. можно купить отличную квартиру-студию, как для личного пользования, так и для передачи в аренду.

Туристов со всего мира привлекают прекрасные виды, минеральные источники, которых в горах очень много, качественные эко-продукты, высокий сервис за сущие копейки.

Читайте также: Застройщик рассказал, какие сложности возникают с покупкой недвижимости из-за финмониторинга

За что придется платить

Собственник может пользоваться имуществом по своему усмотрению: сдавать, дарить, передавать в наследство, продавать. Правда, дарение облагается налогом, который в 2,5 раза выше налога на продажу. Соответственно, выгоднее провести сделку купли-продажи.

Недвижимость оформляется на паспорт клиента в государственном органе Нотариате. За сделку нотариус берет 4% от кадастровой стоимости. Размер кадастровой стоимости зависит от года строительства дома.

У старых домов она может составлять даже 30% от рыночной стоимости. Если же речь идет о новом строительстве, т.е. о домах 3-5 лет от момента сдачи в эксплуатацию, то налоговая оценка практически приравнивается к фактической стоимости. К примеру, госпошлина на квартиру стоимостью €30 тыс. может составить от €840 до €1200.

Купив квартиру, собственник должен заключить договор с управляющей компанией на обслуживание комплекса. Сюда входит уборка территории, чистка бассейна, фонтанов, услуги садовника и др. За это управляющая компания берет от €4 до €12 за кв м в год. Итого, за квартиру 30 кв м годовая такса поддержки составит в среднем €240.

К ежегодным платежам также относится налог на недвижимость. Он рассчитывается на местах и составляет от €20 (за квартиру-студию) до €50 (за огромные апартаменты с 3 спальнями). Ежемесячных платежей в Болгарии нет.

Читайте также: Инвестировать за рубеж станет выгодней. Налоговых противоречий больше нет — юрист

Сколько можно заработать

Рынок недвижимости в Болгарии стабильный, особенных ценовых скачков на нем не происходит. Поэтому вариант покупки квартиры с целью перепродажи рассматривать не стоит. Другое дело – инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду.

Предложений на рынке много, поэтому важно выбрать правильную нишу, которая обеспечит доход. Как правило, лучшими вариантами являются квартиры средней ценовой категории, например, студия за €30 тыс. или апартаменты с одной спальней за €45-50 тыс. Как показывает практика, именно их чаще всего бронируют.

Если у инвестора есть большая сумма, допустим, €300-400 тыс., не стоит их вкладывать в один объект: правильнее распределить деньги на несколько.

Еще один момент – квартира должна быть расположена ближе к морю. Дома, которые стоят на пляже, заполняются в первую очередь. Уже к концу февраля свободных мест обычно не остается.

Зачастую инвестору нужно, чтобы вопросом сдачи квартиры в аренду кто-нибудь занимался. В этом случае он может обратиться в управляющую кампанию. Но это не совсем выгодно, поскольку они берут очень большие комиссионные. Гораздо выгоднее работать через агентства недвижимости, свой процент они берут не с владельца, а с арендаторов.

Доход от аренды в Болгарии приносит приблизительно 10-11% годовых. Это с учетом того, что сезон длится всего 5,5-6 месяцев и стоимость аренды в разные месяцы отличается. Наиболее доходные апартаменты в люксовом комплексе – в среднем приносят €80-100 в сутки. На первой линии апартаменты сдают за €50-60. Эконом вариант даст не больше €35 в сутки.

Например, вы вложили €40 тыс. в покупку апартаментов на первой линии. Это хорошая квартира комфорт класса. В сезон, с половины мая до половины октября, они будут приносить где-то €35-40 в сутки. При лучших раскладах, вы сможете заработать на аренде около €7 тыс. Но, как показывает практика в среднем доход составляет €5-6 тыс. Зимой жилье, скорее всего, будет простаивать. Но есть вариант, как этого избежать. Можно, к примеру, заселить на зиму пенсионера, который приехал в Болгарию на ВНЖ по договору аренды. Это очень популярная практика среди арендодателей. Выручите вы немного – €200 в месяц. Тем не менее увеличите свою доходность почти на тысячу евро. Итого, €6-8 тыс. за год квартира заработает.

Это та сумма, которую вы получите на руки. Компания по недвижимости свою маржу взымает с арендатора, плюс он отдельно платит по счетчикам и оставляет деньги за финальную уборку после своего отъезда. Управляющая компания все эти платежи взымает с владельца.

В прошлом году в Болгарии заговорили о вводе налога на доход с аренды. Правительство объявило, что для сдачи квартиры в аренду необходимо будет получить лицензию. Но, очевидно, эпидемия коронавируса способствовала тому, что эту инициативу поставили на паузу.

Читайте также: Домик у моря: стоит ли вкладывать сейчас в курортную недвижимость

Не доверяйтесь таксистам

Безопасней всего покупать через агентства по недвижимости. Прежде, чем провести сделку покупки-продажи, они тщательно проверяют объект, изучают все документы.

Большую проблему составляют застройщики. В свое время в Болгарии было много объектов, выстроенных на кредитные средства. И недобросовестные застройщики так и не сняли обременения по ипотеке. Покупая напрямую, инвестор рискует попасть именно на заложенную квартиру и потом потерять много сил, нервов и денег на судебные тяжбы.

Но самое страшное, это когда клиент обращается за помощью к таксистам. В Болгарии миллион таких случаев, когда водитель такси, узнав, что человек намерен купить квартиру, тут же ему рассказывает историю о брате застройщике. Он уверяет, что воспользоваться его услугами буде гораздо выгоднее, чем обращаться в агентство. Многие покупаются на это предложение и в результате часто получают недвижимость с обременениями.

Ирина Рыбницкая