1 сентября 2020, 7:40 Читати українською

Где купить квартиру у моря за €10 тыс.

Болгарские квадратные метры по-прежнему любимы иностранцами и по-прежнему дёшевы. Но такого ажиотажа, как раньше, нет. Да и цены пока не растут.
Поэтому для вложений в болгарскую недвижимость сейчас – самое подходящее время.

Как и где выбирать квартиру, чтобы получить максимальный доход от своих вложений, «Минфину» рассказала руководитель компании «Elena Diamond Real Estate» Алена Инфантьева.

Кто покупает

Как ни странно, но кризис, связанный с эпидемией covid-19, сыграл на пользу рынку болгарской недвижимости. Этому способствовало несколько факторов.

Во-первых, активнее стали вкладываться в местную недвижимость обеспеченные граждане Болгарии. Причина банальна: закрытие границ вынудило многих отдыхать дома. А относительно низкие цены дали возможность не снимать, а сразу приобретать курортное жилье.

Особенной популярностью стали пользоваться виллы и лакшери апартаменты площадью от 100 кв м.

Во-вторых, расширилась география покупателей. На рынок болгарской недвижимости зашли инвесторы из Восточной Европы – Чехии, Словении, Польши. Они предпочитают жилье среднего класса — квартиры на 2-3 спальни для семейного выезда на море.

Также появились покупатели и из более экзотических стран – Китая и Индии. Их, в первую очередь, интересует дорогая недвижимость, которая обеспечит право на ВНЖ, а также коммерческая — для открытия в Болгарии своего бизнеса.

Соответственно, ни о каком падение рынка недвижимости и прогнозируемых ранее больших корона-скидках речи не велось. Цены на недвижимость в Болгарии остались стабильными – без дисконтов, но и без повышения.

Цены на местную недвижимость в 2019 г. достигли исторических минимумов. Говоря корректнее, с тех пор не выросли. Официальная статистика подтверждает это лишь отчасти.

Если из Софии и крупных городов последние пару лет поступали оптимистичные цифры о росте рынка (+29,5% за четыре года к первому кварталу 2019-го), то в самых культовых местах черноморского побережья они как будто замерли.

Причина – большой объем предложений на разный кошелек.

Читайте также: Как заработать до 30% на турецкой недвижимости

Почем продают

Сумма до €20 тыс. за квартиру у моря объективно небольшая. Но в Болгарии по-прежнему можно присмотреть объект из разряда «заходи и живи», начиная с €10 -12 тыс.

За €10 тыс. на Солнечном Берегу можно купить квартиру-студию площадью 30 кв м в километре от моря. Дешевые и очень хорошие варианты встречаются в центре Солнечного Берега. Квартира-студия в 400 м от моря стоит €15-17 тыс. Но надо понимать, что Солнечный Берег – это туристическая зона: здесь много людей и очень шумно.

Студии на первой береговой линии площадью 23-25 кв м (недвижимость комфорт-класса), полностью меблированные и оборудованные техникой стоят в пределах €30 тыс. Такая недвижимость очень ликвидна, быстро продается и первой сдается в аренду. Квартиры побольше, с одной спальней (кухня, просторная гостиная, отдельная спальня, санузел и видовая терраса) на первой линии можно приобрести за €45-50 тыс.

Отдельной темы заслуживает сегмент лакшери. Последние годы виллы и дорогие апартаменты от €500 тыс продавались плохо. И только сейчас спрос на них оживился. Отдаленность от моря уже не играет первостепенную роль: покупатели больше акцентируют внимание на видовых характеристиках.

Готовясь к покупке болгарской недвижимости нужно учитывать, что основное предложение формирует вторичный рынок. Поскольку активного строительства на побережье не ведётся, продаётся в основном жилье в комплексах, построенных максимум 15 лет назад. И среди продавцов по-прежнему большая конкуренция.

Где предлагают купить

Болгария – это три с лишним сотни километров, от Каварны на севере через города Бяла и Обзор, залив Солнечного Берега и до Созополя, Приморско, Царево на юге. Самые раскрученные курорты — Солнечный Берег, Поморье, Несебыр, Созополь.
Последние время появился спрос на недвижимость в районе горнолыжных курортов. Число сделок в этом сегменте за 2020 год выросло на 30%. Наибольшим спросом пользуются квартиры в Боровце и Банско.

Стоят квадратные метры здесь очень дешево. Например, за €10 тыс. можно купить отличную квартиру-студию, как для личного пользования, так и для передачи в аренду.

Туристов со всего мира привлекают прекрасные виды, минеральные источники, которых в горах очень много, качественные эко-продукты, высокий сервис за сущие копейки.

Читайте также: Застройщик рассказал, какие сложности возникают с покупкой недвижимости из-за финмониторинга

За что придется платить

Собственник может пользоваться имуществом по своему усмотрению: сдавать, дарить, передавать в наследство, продавать. Правда, дарение облагается налогом, который в 2,5 раза выше налога на продажу. Соответственно, выгоднее провести сделку купли-продажи.

Недвижимость оформляется на паспорт клиента в государственном органе Нотариате. За сделку нотариус берет 4% от кадастровой стоимости. Размер кадастровой стоимости зависит от года строительства дома.

У старых домов она может составлять даже 30% от рыночной стоимости. Если же речь идет о новом строительстве, т.е. о домах 3-5 лет от момента сдачи в эксплуатацию, то налоговая оценка практически приравнивается к фактической стоимости. К примеру, госпошлина на квартиру стоимостью €30 тыс. может составить от €840 до €1200.

Купив квартиру, собственник должен заключить договор с управляющей компанией на обслуживание комплекса. Сюда входит уборка территории, чистка бассейна, фонтанов, услуги садовника и др. За это управляющая компания берет от €4 до €12 за кв м в год. Итого, за квартиру 30 кв м годовая такса поддержки составит в среднем €240.

К ежегодным платежам также относится налог на недвижимость. Он рассчитывается на местах и составляет от €20 (за квартиру-студию) до €50 (за огромные апартаменты с 3 спальнями). Ежемесячных платежей в Болгарии нет.

Читайте также: Инвестировать за рубеж станет выгодней. Налоговых противоречий больше нет — юрист

Сколько можно заработать

Рынок недвижимости в Болгарии стабильный, особенных ценовых скачков на нем не происходит. Поэтому вариант покупки квартиры с целью перепродажи рассматривать не стоит. Другое дело – инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду.

Предложений на рынке много, поэтому важно выбрать правильную нишу, которая обеспечит доход. Как правило, лучшими вариантами являются квартиры средней ценовой категории, например, студия за €30 тыс. или апартаменты с одной спальней за €45-50 тыс. Как показывает практика, именно их чаще всего бронируют.

Если у инвестора есть большая сумма, допустим, €300-400 тыс., не стоит их вкладывать в один объект: правильнее распределить деньги на несколько.

Еще один момент – квартира должна быть расположена ближе к морю. Дома, которые стоят на пляже, заполняются в первую очередь. Уже к концу февраля свободных мест обычно не остается.

Зачастую инвестору нужно, чтобы вопросом сдачи квартиры в аренду кто-нибудь занимался. В этом случае он может обратиться в управляющую кампанию. Но это не совсем выгодно, поскольку они берут очень большие комиссионные. Гораздо выгоднее работать через агентства недвижимости, свой процент они берут не с владельца, а с арендаторов.

Доход от аренды в Болгарии приносит приблизительно 10-11% годовых. Это с учетом того, что сезон длится всего 5,5-6 месяцев и стоимость аренды в разные месяцы отличается. Наиболее доходные апартаменты в люксовом комплексе – в среднем приносят €80-100 в сутки. На первой линии апартаменты сдают за €50-60. Эконом вариант даст не больше €35 в сутки.

Например, вы вложили €40 тыс. в покупку апартаментов на первой линии. Это хорошая квартира комфорт класса. В сезон, с половины мая до половины октября, они будут приносить где-то €35-40 в сутки. При лучших раскладах, вы сможете заработать на аренде около €7 тыс. Но, как показывает практика в среднем доход составляет €5-6 тыс. Зимой жилье, скорее всего, будет простаивать. Но есть вариант, как этого избежать. Можно, к примеру, заселить на зиму пенсионера, который приехал в Болгарию на ВНЖ по договору аренды. Это очень популярная практика среди арендодателей. Выручите вы немного – €200 в месяц. Тем не менее увеличите свою доходность почти на тысячу евро. Итого, €6-8 тыс. за год квартира заработает.

Это та сумма, которую вы получите на руки. Компания по недвижимости свою маржу взымает с арендатора, плюс он отдельно платит по счетчикам и оставляет деньги за финальную уборку после своего отъезда. Управляющая компания все эти платежи взымает с владельца.

В прошлом году в Болгарии заговорили о вводе налога на доход с аренды. Правительство объявило, что для сдачи квартиры в аренду необходимо будет получить лицензию. Но, очевидно, эпидемия коронавируса способствовала тому, что эту инициативу поставили на паузу.

Читайте также: Домик у моря: стоит ли вкладывать сейчас в курортную недвижимость

Не доверяйтесь таксистам

Безопасней всего покупать через агентства по недвижимости. Прежде, чем провести сделку покупки-продажи, они тщательно проверяют объект, изучают все документы.

Большую проблему составляют застройщики. В свое время в Болгарии было много объектов, выстроенных на кредитные средства. И недобросовестные застройщики так и не сняли обременения по ипотеке. Покупая напрямую, инвестор рискует попасть именно на заложенную квартиру и потом потерять много сил, нервов и денег на судебные тяжбы.

Но самое страшное, это когда клиент обращается за помощью к таксистам. В Болгарии миллион таких случаев, когда водитель такси, узнав, что человек намерен купить квартиру, тут же ему рассказывает историю о брате застройщике. Он уверяет, что воспользоваться его услугами буде гораздо выгоднее, чем обращаться в агентство. Многие покупаются на это предложение и в результате часто получают недвижимость с обременениями.

Ирина Рыбницкая

Комментарии - 18

+
+301
mary27
mary27
1 сентября 2020, 9:10
#
Очередная странная статья о недвижимости.

Болгария - самая нищая страна ЕС.
За долгие годы на недвигу там не возникло особого спроса, как справедливо признал автор статьи.
Квартирыа 10€...заходи и живи - подобные апартаменты не нужны даже местным.
Которые давно поуезжали мыть туалеты в Германию.
Потому ее пытаются впарить нашим ''инвесторам'')

Про доходность от аренды в 11% - тоже чепуха, тогда странно отсутствие спроса.
Ведь с такой доходностью все б давно скупили обитатели ''Старой Европы''?)

​​​Так что, на ''минфине'' снова предлагают купить проблемы.
Особенно понравился момент с нотариальным сбором, который увеличивается с ''возрастом'' жилья.
Потом будет трудно продать.

И понравился момент с ипотечным жильем, с которого так и не сняли обременение.
Если все же это явление более-менее распостранится у нас, будут те же проблемы.
+
+15
Hemi
Hemi
1 сентября 2020, 18:56
#
Недавно, как-то на работе, с болгарами обсуждал эту тему. Да, они нищая страна, как вы и говорите. И поэтому они рай для европейских пенсов. Очень много пенсионеров из Германии, Британии и Италии покупают у них по сёлам и пригородам частные дома. Именно частные дома, квартиры у иностранцев не котируются.
+
0
mary27
mary27
1 сентября 2020, 22:32
#
Ага, бетонные коробки остаются для ''инвесторов'' из еще более нищей Украины.
+
+26
giani
giani
1 сентября 2020, 23:17
#
Поддерживаю. То что страна с низкими ценами — только плюс. В статье и акцентируетя, что недвига в Болгарии интересна для отдыха, и не только пенсам, но и фрилансерам, умеющим зарабатывыать дистанционно, либо как дача, или как для сдачи в аренду.
+
+15
mary27
mary27
1 сентября 2020, 23:25
#
Маленькое ''но'' — если местным квартиры не интересны, евротуристам — тоже, то кому сдавать?
Нашим?)
Там после каждого выезда ремонт придется делать.

Ох эти фрилансеры!
В Болгарии конечно низкий НДФЛ, но как местное налоговое право их рассматривает…
+
0
giani
giani
1 сентября 2020, 23:33
#
Не знаю, но мой знакомый фрилансер — чех, как я понял, вообще не регистрировался в Болгарии как предприниматель. Потом уехал в Гонконг, и путешествовал по тёплым странам в автофургоне, где и жил :)
Так что дом на колёсах (тре́йлер) — тоже вариант.
+
0
giani
giani
1 сентября 2020, 23:40
#
И как ФЛ налогов на доходы не платил
+
0
ramarren
ramarren
2 сентября 2020, 13:31
#
Сдавать туристам. Курортный сезон от 4-5 месяцев - хорошая возможность (естественно, привлечением арендаторов надо заниматься, - но это везде так)
+
0
mary27
mary27
2 сентября 2020, 20:10
#
Идея хорошая.
Но COVID-19 никуда не делся.
И пока не делся, туризм по всему миру будет медленно и мучительно умирать.

Можно конечно сдавать болгарам, но Болгария — самая нищая страна ЕС.
Аренда будет соответственной.
+
0
bonv
bonv
2 сентября 2020, 22:16
#
Краще тоді  в турецьке житло вкладати. Сезон практично круглий рік..
+
+15
bonv
bonv
1 сентября 2020, 10:46
#
Не фонтан:)
+
0
bonv
bonv
1 сентября 2020, 10:47
#
По мнению наших аналитиков ситуация на фондовом рынке стабилизируется: равномерное падение станет равноускоренным. Так же и недвижимость:))
+
0
frank007
frank007
1 сентября 2020, 11:00
#
Ну не факт, много денежек напечатали... будут обесцениваться... как вариант, кто сидит на бабле, куда-то его вложить... ясно, что выбирать нужно тщательно, смотря по какой цене, место, много факторов...
+
0
bonv
bonv
1 сентября 2020, 13:40
#
Зараз спостерігається дуже значне зниження цін на тури до Болгарії. Ціни на цю мить знижуються раніше, ніж зазвичай відбувається у цей період. Вартість турів у вересні завжди нижча, ніж у пік сезону в серпні. Але цього року я прогнозую ще більше зниження ціни, адже попит зараз нижчий", - зазначає експерт.
+
+15
POWER  POINT
POWER POINT
2 сентября 2020, 10:36
#
Упадок заработок  рыелтэров.
Скинулись на недопиар.
Квартира 10, услуги 5
+
0
valeriyodessa
valeriyodessa
2 сентября 2020, 22:12
#
Где-то прочитал интересную фразу  «В Болгарии легко купить квартиру, но в Болгарии невозможно продать квартиру»
+
0
mary27
mary27
2 сентября 2020, 23:34
#
Нам именно это и предлагают - купить классический ''токсичный актив''.
+
0
Alekspvl
Alekspvl
5 сентября 2020, 9:32
#
Самая нищая страна в ЕС,- Румыния)
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама