Что будет с ценами на жилье в Киеве в 2025 году

По словам экс-главы Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрия Питы, спрос на жилье в 2024 году пошел на спад, причем во всех регионах, включая западные области, которые считаются более безопасными.

Но это не мешает владельцам квартир на вторичке и застройщикам повышать ценники. В 2025 году, по мнению директора по маркетингу компании Alliance Novobud Ирины Михалевой, жилье в Украине может подорожать еще на 5−10%.

«Минфин» разбирался, что происходит на рынке недвижимости, и выделил ключевые тенденции 2025 года.

Не только из-за войны: почему покупатели откладывают покупку жилья

В 2023 году многие эксперты говорили о начавшемся выходе из кризиса. Тогда пошло увеличение спроса на жилье, особенно в западной части страны. Это позволило запустить многие замороженные с начала войны строительные площадки и дало толчок появлению новых проектов.

Но уже в 2024 году положительные тенденции пошли на спад. Спрос на квартиры, несмотря на государственные программы льготного кредитования «єОселя» и жилищные сертификаты «єВідновлення», начал снижаться. Причем по всей стране, включая западные области.

Эксперты называют сразу несколько причин спада.

Во-первых, в 2024 году уже не было эффекта низкой сравнительной базы, как в 2023-м. «В позапрошлом году рынку было несложно расти в цифрах, ведь статистику сравнивали с 2022 годом, а после начала войны строительная отрасль и сделки на вторичке на несколько месяцев вообще были парализованными», — говорит Пита.

Во-вторых, по словам Ирины Михалевой, одним из самых серьезных вызовов для рынка недвижимости в 2024 году оказался «напряженный информационный фон».

«Потенциальные покупатели жилья оказались в ситуации полнейшей неопределенности. Фактически весь год нужно было чего-то ждать — то в какой редакции примут закон о мобилизации, то чем закончатся выборы в США, и, главное — что будет с „военными“ перспективами. Каждый такой „информповод“ заставлял покупателей „замирать“, откладывая решение по покупке недвижимости на потом. Особенно ярко эта тенденция проявилась в сегменте недвижимости бизнес-класса», — отмечает Михалева.

Застройщики говорят, что продажи жилья в 2024 году двигали, в основном, государственные программы — «єОселя» и «єВідновлення». «Прежде всего речь идет о жилье комфорт-класса. Покупали его в основном участники программы „єОселя“ и те, кто оформил рассрочку от застройщика. Доля клиентов, покупающих квартиры с полной предоплатой, крайне незначительная», — отметила Михалева.

На столичной вторичке, по словам Ирины Луханиной, быстро продавались лишь квартиры, по которым собственники были готовы к торгу, а также «уникальное» жилье, к примеру, в востребованных ЖК, с хорошими ремонтами и т. д.

Еще хуже обстоят дела в регионах, приближенных к зоне боевых действий.

Как рассказал «Минфину» директор филиала харьковской оценочной компании «Аргумент» Евгений Добровольский, в 2024 году спрос на жилье в их регионе существенно упал.

«Но предложений тоже немного. Среди собственников почти нет желающих продавать жилье по текущим ценам, многие рассчитывают на прекращение боевых действий и рост цен на недвижимость. А пока этого не произошло — просто „консервируют“ объекты. Поэтому сделок было крайне мало, а те, что все же проходили, заключались по ценникам на 30% ниже, чем в 2023 году. Причем, „єОселя“ и „єВідновлення“ тоже фактически не работали, и на рынок практически не влияли. Первичка также почти остановилась — не достраивали даже те объекты, которые ранее начали», — рассказал Добровольский.

Останавливают стройки и повышают ценники

По данным Госстата, строительная отрасль демонстрирует неплохие показатели. Так, за 9 месяцев прошлого года в эксплуатацию сдали более 6,7 млн квадратных метров жилья, что на 23,5% больше, чем за аналогичный период предыдущего года. Но есть и тревожные звоночки. По факту в течение всего 2024 года наблюдалось ухудшение ситуации на стройплощадках.

«Настоящим вызовом для нас стала кадровая ситуация. Специалистов на рынке становится все меньше из-за мобилизации. Чтобы решить вопрос дефицита, мы начали сотрудничать с профильными училищами, приглашали учащихся на практику, предоставляли выпускникам постоянную работу.

Также наши сотрудники принимали участие в информационной кампании «Посмотри на профессии по-новому», которую реализовали IREX и Zinc Network в партнерстве с министерством образования в рамках проекта USAID «Мріємо та діємо». Кампания должна помочь молодым людям сориентироваться в четырех перспективных отраслях украинской экономики, среди которых есть и строительство. За счет этого, в прошлом году мы, несмотря на кадровый дефицит, ввели в эксплуатацию пять домов в ЖК в Броварах и Киеве, построив 500 тыс. квартир общей площадью 61 тыс. квадратных метров", — говорит Михалева.

Но справляться со сложностями удается далеко не всем компаниям. Осенью прошлого года Украинская ассоциация девелоперов заявила, что рынок первичной недвижимости в Украине находится на грани коллапса. Помимо проблем с кадрами и удорожания стройматериалов, на отрасль, по мнению представителей ассоциации, давят сложности с оформлением разрешительных документов и разного рода схемы, на которых пытаются заработать как отдельные чиновники, так и псевдоактивисты.

В комплексе все эти сложности заставляют многих застройщиков останавливать проекты. При нынешних темпах работ, чтобы обеспечить жильем украинцев, которые его потеряли из-за войны (речь идет примерно о 2 млн семей), понадобиться минимум 20 лет, — заявил глава Ассоциации девелоперов Евгений Фаворов.

Сами застройщики говорят, что в 2024 году объем новых проектов сократился на 30−40%. При этом резко выросла себестоимость строительства из-за роста цен на материалы. К примеру, цемент и металл подорожали в прошлом году более чем на 50%, а из-за дефицита кадров пришлось повышать зарплаты.

Все это в итоге отразилось на ценниках. По словам Ирины Михалевой, к концу 2024 года, по сравнению с началом года, жилье на первичке подорожало примерно на 8−10%.

«В Киеве ценники на жилье в новостройках повысились на 6−10% из-за ограниченного количества новых проектов и высоких затрат на строительство. Средняя стоимость жилья в бизнес-классе составляет около 78,4 тыс. грн за квадрат, в эконом-классе — порядка 37,9 тыс. В некоторых элитных ЖК за квадратный метр приходится платить до 270 тыс. грн», — добавила Ирина Луханина.

Первичка «подтянула» и ценники на вторичном рынке. По словам Ирины Луханиной, за прошлый год стоимость квартир на вторичке в Киеве выросла на 5−8%. И это, несмотря на то, что большинство покупателей переплачивать явно не готовы, и, наоборот, ждали скидок. Поэтому средний период продажи квартир удлиняется: скажем, однушки висят в базах риелторов не меньше 2−4 месяцев, а трешки — до 6 месяцев. И это в том случае, если речь идет о привлекательных для потенциальных покупателей объектах. «Неликвид» по завышенным ценам может висеть в риелторских базах по году и более.

Но ценовая динамика, о которой говорят застройщики и риелторы, касается в первую очередь ценников «в объявлениях». Реальная стоимость жилья во многих случаях ниже — многие владельцы готовы идти на уступки и предоставлять неплохие скидки под конкретного покупателя.

К примеру, как рассказал «Минфину» независимый финансовый эксперт и совладелец КИФ «Капитал-Плаза» (строит жилье в Чабанах под Киевом) Павел Крапивин, в пригороде столицы многие застройщики готовы отдавать непроданное жилье «практически по себестоимости или даже ниже».

Когда вернутся инвесторы

Главный вопрос — что будет с рынком недвижимости в этом году.

Рассуждая о спросе на жилье, Ирина Михалева говорит, что он и дальше будет сильно зависеть от экономической и политической ситуации в стране. «Правило — чем больше спокойствия в информационном поле, тем больше людей готовы вкладываться в покупку квартир», — касается в первую очередь инвестиционного жилья.

Украинцы, для которых остро стоит вопрос покупки квартиры для себя, к примеру, внутренние переселенцы, будут ориентироваться, главным образом, на государственные программы по льготной ипотеке и компенсации за разрушенное жилье. И тут все зависит от финансирования и условий по госпрограммам", — говорит Михалева.

Отметим, что в прошлом году, несмотря на общие негативные тенденции в строительной отрасли, в некоторых регионах наметился прорыв по сегменту инвестиционного жилья. Речь идет в первую очередь о западных областях, а также о Киеве. Арендные ставки за 2024 год подтянулись, а реальные ценники, с учетом скидок от владельцев и застройщиков, по многим объектам даже упали, что едва ли не впервые с начала войны сделало интересным покупку квартир в Киеве и пригороде под сдачу в аренду.

Глава компании ENSO Рамиль Мехтиев также считает, что украинский рынок жилья сейчас предлагает даже более высокую доходность, чем европейский, — примерно 7% годовых.

По его словам, в Киеве реально приобрести жилье по 1,6−2 тыс. за квадрат, тогда как в европейских столицах придется платить 5−7 тыс. евро. «Это создает уникальное окно возможностей для инвесторов, хотя и с немалыми рисками», — считает Мехтиев.

Впрочем, по словам Луханиной, инвесторы возвращаются на рынок не так быстро, как этого хотелось бы застройщикам и риелторам. «К примеру, одно время многие кинулись вкладывать в объекты во Львове, Ужгороде и Ивано-Франковске. Но некоторые затем стали выходить из этих инвестиций, в том числе и с потерями для себя. Потому что на практике рынок аренды нередко дает сбой, главным образом, из-за обилия предложения — не все могут сдать приобретенные квартиры по выгодным ценам», — отметила Луханина.

Удастся ли в итоге застройщикам массово заманить инвесторов в этом году и таким образом «разогнать рынок» — пока неясно. Многое зависит от ситуации на фронте и общих перспектив по окончанию войны. При этом строительным компаниям придется вести работы на новых объектах в условиях дефицита финансового ресурса, кадров и на фоне дальнейшего подорожания строительных материалов из-за растущего курса доллара.

Поэтому застройщики крайне осторожно планируют новые проекты, делая ставку в первую очередь на самое востребованное жилье.

«По столичному региону — это комфорт-класс. Покупатель стал более практичным, требовательным к качеству и адаптации жилья к условиям войны. Украинцы отдают предпочтение объектам в относительно безопасных регионах/районах, где есть развитая инфраструктура, убежища, автономные источники энергоснабжения. Многие покупатели рассуждают рационально — покупают метраж поменьше, но в хороших и надежных ЖК. Поэтому спрос на компактные квартиры в комплексах с убежищами и автономными системами жизнеобеспечения будет расти», — прогнозирует Михалева.

Читайте также: Что выгоднее: сдавать жилье в Киеве или продать и вложиться в апартаменты за границей

Что будет с ценами

В какую бы сторону не повернул спрос, эксперты прочат недвижимости дальнейшее подорожание. По мнению Михалевой, из-за инфляции, кадрового голода и подорожания стройматериалов, первичка в 2025 году подорожает еще на 5−10%.

Ирина Луханина говорит, что ценники во многом будут зависеть от конкретных объектов. Скажем, в Киеве на первый квартал этого года ожидается повышенный спрос на объекты в Дарницком районе, где сравнительно много хороших ЖК комфорт-класса, а также активно расстраивается инфраструктура. Поэтому цены на квартиры могут вырасти на 3−5% только за первые три месяца 2025 года, причем и на первичке, и на вторичке. При этом квартиры в этом районе остаются сравнительно недорогими. К примеру, однушку в старом фонде реально купить за $35 тыс., а в новом доме — за $40 тыс.

В Святошинском районе ценовая динамика, по итогам первого квартала этого года, будет ниже — плюс 2−4%, да и то преимущественно на жилье в районе метро. Однокомнатную квартиру можно купить за $33−43 тыс. на вторичке и за $38−50 тыс. на первичке.

В Оболонском районе цены за первый квартал этого года могут вырасти на 4−6%. «Есть спрос на квартиры в этом районе со стороны покупателей, которые ищут жилье возле метро и ценят природные и водные зоны поблизости. В то же время предложение таких объектов на Оболони не такое большое», — объяснила Луханина. Ценники в этом районе стартуют с $50−60 тыс. за однокомнатные квартиры.

В Голосеевском районе, по ее словам, жилье в первом квартале также может прибавить в цене 4−6% из-за высокой популярности «экологических зон», которых много в этом районе. Также именно в этом районе на рынке уже чувствуется возвращение инвесторов. Тем, кто хочет купить жилье в Голосеево, риелторы советуют ориентироваться на бюджет от $50−60 тыс. за однушку. При этом лучшими районами для покупки жилья под сдачу Луханина называет Шевченковский (возле метро) и Деснянский (спрос на съемное жилье в этом районе растет из-за переселенцев).

Что касается, к примеру, Печерска, то тут основными покупателями будут те, кто претендует на элитное жилье. «Именно на Печерске доля продаж элитки превышает 30% от общего количества сделок по этому классу квартир в Киеве», — говорит Луханина.

По ее мнению, жилье на Печерске в следующем году будет интересным для инвесторов, рассчитывающих заработать на дальнейшей перепродаже, — только за время строительства квартиры в элитных ЖК дорожают на 10−15%. На такую же динамику можно рассчитывать, покупая квартиры в новых ЖК в Днепровском районе, но не во всех, а тех, что расположены вблизи водоемов.

Впрочем, вырастут ценники на жилье «на бумаге» или по итогам конкретных сделок, во многом зависит от того, что будет с экономикой, главное — закончится ли война.

В случае завершения военных действий, многие эксперты прочат рынку недвижимости небывалый подъем. Следовательно, ценники могут вырасти намного больше ожидаемых 6−10%, а многие объекты (в сегменте эконом- и комфорт-классов) станут дефицитными. Если же война в 2025 году продолжится, ситуация на рынке останется неопределенной, что позволит потенциальным покупателям «выбивать» у владельцев квартир хорошие скидки — минимум 10−15%.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки