Цены на жилье в Польше притормозили: стоит ли сейчас покупать жилье

Почему притормозили цены

Рынок недвижимости Польши быстро оправился от последствий пандемии и, начиная с июля 2020 года, демонстрировал настоящий ценовой бум. По данным Польского экономического института, за два года — до третьего квартала 2022 года — стоимость квадратного метра в стране выросла, в среднем, на 36%. Главным образом, это произошло из-за стремительно растущей инфляции.

Однако, с конца 2022 года цены на жилье в Польше немного притормозили, хотя и остались на высоком уровне. Так, в среднем квадратный метр жилья в Польше стоит около 8−9 тысяч злотых (€1 840). Но рост стоимости стал на паузу.

Причиной стало резкое повышение базовой ставки польским центробанком в ответ на ускорение инфляции (за год — с конца 2021 до конца 2022 года — она выросла с 0,5 до 6,75 п.п.). В результате, сильно подорожали ипотечные кредиты, снизив круг потенциальных покупателей.

Снижение внутреннего спроса частично компенсировали иностранные покупатели. По данным отчета Министерства внутренних дел и администрации, в 2022 году нерезиденты увеличили свое присутствие на польском рынке сразу на 35%, купив 14,4 тысячи квартир. В 2021 году, к примеру, количество купленного жилья составляло 10,6 тыс.

Больше всех польской недвижимостью интересовались граждане Украины. По словам экспертов рынка, украинцы начали входить в самую многочисленную группу иностранных покупателей с 2014 года.

«Во время войны украинцы начали еще больше инвестировать в недвижимость в Польше. Сейчас люди покупают жилье и для себя, и как инвестицию. Спрос значительно вырос, и будет расти», — считает Константин Писаренко, основатель агентства недвижимости в Украине и Европе T.H.E. CAPITAL.

В 2022 году украинцы купили около 6,2 тыс. квартир общей площадью 335 тысяч квадратных метров. Это больше, чем граждане следующих 20 стран в рейтинге главных покупателей-нерезидентов польской недвижимости вместе взятых.

Второе место по площади купленного жилья в Польше в прошлом году заняла Германия — граждане этой страны купили квартир общей площадью 75,3 тыс. кв м. Третье место за белорусами — 70,1 тыс. кв м. Далее идут россияне — 21,6 тыс. кв м. Замыкают пятерку итальянцы — 16,6 тыс. кв м и французы — 16,4 тыс. кв м.

Читайте также: Украинцы в Польше назвали главные факторы возвращения домой после войны

Цены на квартиры в крупных городах

Украинцы преимущественно покупают квартиры в больших городах — Варшаве, Кракове, Вроцлаве, Лодзи и Познани — то есть там, где больше шансов найти работу.

«Украинцы чаще всего выбирают объекты в среднем+ ценовом диапазоне. Конечно, есть спрос на более высококлассную недвижимость и премиум-сегмент, но этот рынок только развивается», — отмечает основатель агентства недвижимости в Украине и Европе T.H.E. CAPITAL.

Города Польши, где иностранцы чаще всего покупают жилье

Самым дорогим городом остается Варшава. По данным metrohouse.pl, квадратный метр в новостройке здесь достигает 13 тыс. злотых (€2 990). То есть за квартиру площадью 40 кв. м нужно быть готовым отдать в среднем 520 тыс. злотых.

Стабильно высокие цены в Кракове — 11 442, Гдыне — 12 431, Вроцлаве — 11 112 и Щецине — 11 173 злотых за кв м.

Самые низкие — в Зелена-Гура — 7 566, Жешуве — 8 207, и Кельце — 8 201 злотых за кв м.

Цены на вторичное жилье меньше, в некоторых городах даже на 20%. Но все зависит от локации, состояния жилья и т. д. Так, например, за квартиру 40 кв м в Варшаве в объявлениях, размещенных на olx.pl, просят как 399 тыс. злотых, так и 639 тыс. Есть и студии в центре столицы, стоимость которых стартует от 1 млн злотых.

Средние цены на квадратный метр жилья в крупнейших городах Польши
(І квартал 2023 года)

По данным metrohouse.pl

Как украинцам купить квартиру в Польше

Польский рынок жилья почти полностью открыт для иностранцев. Чтобы купить квартиру для личного пользования, не нужно каких-либо специальных разрешений. Исключение составляют только объекты в приграничных регионах (например, в Гданьске, Гдыне, Щецине, Закопане) — тогда требуется разрешение и проверка МВД.

Схема покупки достаточно простая. Достаточно заключить договор купли-продажи и передать продавцу деньги. Но перед этим Константин Писаренко, основатель агентства недвижимости в Украине и Европе T.H.E. CAPITAL, советует обращать внимание на несколько моментов:

1. Правовой статус. Проверьте правовые ограничения для нерезидентов в части покупки недвижимости в Польше.
2. Юридическая поддержка. Привлечение юриста или агента с опытом в области недвижимости важно для безопасности сделки.
3. Рыночная аналитика. Исследуйте рынок, стоимость и перспективы роста недвижимости.
4. Финансовая устойчивость. Оцените финансовую способность погасить ипотеку и покрыть расходы.
5. Налоги и расходы. Рассмотрите налоговые обязательства и другие расходы, связанные с недвижимостью.
6. Права собственности. Убедитесь в регистрации и защищенности прав собственности.
7. Язык и культура. Понимание языка и культуры Польши поможет во взаимодействии и понимании местных законов.

Сделки купли-продажи недвижимости в Польше, как правило, осуществляются в польских злотых.

«Банки являются основными каналами для совершения подобных сделок. Суммы, подпадающие под финансовый мониторинг, определяются законодательством и могут меняться», — говорит эксперт.

У большинства финучреждений допустимый максимум, не подлежащий проверке, — до €15 тыс., уже свыше этой суммы нужно быть готовым подтвердить происхождение денег. Это может быть и официальная зарплата, и договор продажи жилья, и сбережения по депозиту.

Но едва ли не самой сложной задачей, нежели подтверждение доходов, сегодня является перевод средств за границу. Как в условиях жестоких ограничений НБУ перевести наличные, «Минфин» уже рассказывал.

Читайте также: Турция, Польша и Португалия: где украинцы сейчас покупают жилье и почему

Как взять ипотечный кредит

На рынке недвижимости Польши есть возможность получить ипотеку и рассрочку для покупки недвижимости. Обязательным условием для получения ипотеки является наличие карты побыта, карты поляка или карты резидента, а также номера PESEL (аналог нашего идентификационного кода).

«Ипотека предоставляется банками и финансовыми учреждениями. Условия предоставления кредита варьируются, но обычно нужно уплатить определенный взнос (10−20% от стоимости) и погасить кредит в течение 35 лет. Стоимость ипотеки зависит от дохода, процентной ставки и срока», — отмечает Константин Писаренко.

Также эксперт обращает внимание, что в Польше работают государственные программы по кредитованию жилья. В частности, с 1 июля предоставлена возможность оформить кредит для лиц до 45 лет под 2% годовых. Максимальная сумма кредита — 500 тыс. злотых для одного человека или 600 тыс. злотых для семьи. Кредит предоставляется только для покупки своего первого жилья, которое будет использоваться для собственных нужд, и ни в коем случае не как инвестиция.

Кроме того, на рынке недвижимости Польши также для нерезидентов доступна рассрочка, которая позволяет оплачивать стоимость недвижимости в течение определенного периода. В целом, условия рассрочки зависят от застройщика и выбранной недвижимости. Но в большинстве случаев предлагается оплата по схеме «20/80» или «10/90». Это позволяет внести 20% или 10% стоимости недвижимости при оформлении сделки, а все остальное — только при получении ключей.​

Налоги и другие расходы

При покупке квартиры на вторичке покупатель обязан заплатить налог на приобретение недвижимости в размере 2% от рыночной стоимости. На первичку этот налог отсутствует.

При оформлении сделки на приобретение недвижимости в Польше покупатель также уплачивает:

• нотариальные услуги — фиксированная плата или до 2% от суммы сделки;
• комиссию агентства недвижимости или риелтора — до 3% от цены объекта;
• государственная регистрация, оформление и перевод необходимых документов — от 0,5 до 3% стоимости объекта недвижимости.

В целом, все эти расходы могут увеличить стоимость сделки еще на 8−10%.

Недвижимость можно перепродать в любое время. Но если это сделать меньше, чем через 5 лет после ее покупки, придется уплатить налог. Ставка налога — 19% от суммы прибыли. То есть если жилье было куплено, скажем, 2 года назад за 200 тысяч злотых, а сейчас продается за 236 тысяч, то налог в 19% придется уплатить с разницы — с 36 тысяч.

Читайте также: Жилье Турции подорожало на 161%: сколько стоит сейчас и дает заработать владельцам

Доходность польских «квадратов»

Польская недвижимость, по убеждению основателя агентства недвижимости в Украине и Европе T.H.E. CAPITAL, является довольно выгодной инвестицией.

Эксперт выделяет следующие преимущества польских «квадратов»:

• Стабильная экономика и быстрое развитие способствуют росту рынка недвижимости.
• Более низкие, по сравнению с другими европейскими странами, цены.
• Растущий спрос на аренду из-за увеличения численности студентов и мигрантов.
• Разнообразие рынка, где есть возможность подобрать разные типы недвижимости в разных городах.

Доходность польских «квадратов», как и любых других, зависит от разных факторов, таких как: расположение, тип недвижимости, состояние. Но при правильном подборе параметров можно получить хороший результат.

К примеру, если рассмотреть в Варшаве на первичном рынке квартиру площадью около 50 кв м, стоимостью 750 000 злотых. Прогнозируемый рост стоимости объекта в ближайшие несколько лет — до 830 000 злотых.

После учета налогов и расходов возможная брутто-прибыль составит примерно 80 000 злотых. То есть инвестор получит в среднем 10% доходности.

Сдача в аренду тоже приносит неплохие дивиденды. Квартиру в Варшаве площадью 50 кв м, купленную за 700 тыс. злотых, можно сдавать в аренду за около 4 300 злотых в месяц. После вычета расходов, чистый доход составит 4 000 злотых в месяц. Годовая доходность в этом случае около 7% (4000*12/700 000).

Перспективы польского рынка

С 1 июля правительство запустило государственную программу субсидирования ипотечных кредитов Bezpieczny Kredit 2%, взятых на покупку первой квартиры. Аналитики говорят, что это поможет активизировать рынок и восстановить платежеспособный спрос на квадратные метры.

По словам Константина Писаренко, уменьшение цен на «квадрат» в ближайшем будущем маловероятно из-за дорогого строительства. Так, по данным Главного управления статистики Польши, только за прошлый год себестоимость постройки зданий в соседней стране выросла на 13,5%.

В целом, эксперты рынка ожидают, что к 2024 году цены сделок на квартиры вырастут на 5−10%. Так что, удачного времени для покупки недвижимости, особенно когда в ней есть неотложная потребность, можно и не дождаться.