Рынок недвижимости почти оправился от длительного карантина. Количество сделок растет, а вместе с ним и цены на наиболее востребованное жилье. О ценовых перспективах жилой недвижимости в колонке для «НВ» рассказал президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита. «Минфин» делится главным.
Цены на квартиры растут: +7% вторичка, +15% первичка. Что дальше
Спрос превысил предложение
За 5 месяцев 2021 можно сделать вывод, что на фоне существенного сокращения введенных в эксплуатацию новостроек, а это примерно на 50−55% меньше, чем в 2019 году, застройщики почувствовали повышенный спрос и пытаются им воспользоваться.
С одной стороны, покупка квартиры на этапе строительства — это существенные риски, прежде всего в задержке с завершением строительства и последующим вводом объекта в эксплуатацию. А с другой — наиболее выгодный способ для сохранения и приумножения имеющегося капитала.
Граждане страны, по большому счету, не имеют выбора для хранения денег. Ощутимая инфляция «съедает» имеющиеся сбережения. А вложение средств, например, на этапе котлована, потенциально может принести прибыль в размере не менее 30% в зависимости от качества, формата новостройки, локации, качества строительства и тому подобное.
Поэтому неудивительно, что с начала года новостройки подорожали от 10% до 15%.
Стоит заметить, что на первичном рынке в отдельных сегментах жилья — преимущественно объектах новых форматов категорий комфорт+ и бизнес, бизнес+ уже наблюдается тенденция превышения спроса над предложением. В 10−12% возводимых ЖК спрос на 5−10% превышает предложение. Существуют случаи, что за 2 месяца до официального старта продаж новых очередей в уже известных и популярных жилых комплексах, зарезервировано более 40−50% квартир.
В целом же можно говорить о том, что за последний год дисбаланс между спросом и предложением почти преодолен. Сейчас их соотношение составляет примерно 50 на 50 с последующей тенденцией к доминированию спроса.
Читайте также: В Украине вырастут цены на «первичку»: почему дорожают квадратные метры
Дорогая «вторичка» набирает популярности
На вторичном рынке Украины до сих пор доминирует спрос на малогабаритное («социальное») жилье: 1-, 2-комнатные квартиры советской застройки, а также в домах, построенных после 2010 года. Сейчас более 70% спроса на вторичном рынке приходится именно на такие квартиры. Поэтому в течение 5 месяцев 2021 г., несмотря на 2 локдауна, цены на такое жилье выросли в среднем на 3−7%.
Наибольший рост стоимости «социального жилья» старой застройки зафиксирован в Киеве, Одессе, Харькове — до 7%, в Днепре, Львове, Запорожье — до 5%. В домах, построенных с 2010 года стоимость 1-, 2-комнатных квартир выросла в среднем на 3−5%.
В зависимости от региона, наибольший спрос на вторичном рынке составляют квартиры стоимостью $ 30−50 тыс. Но, начиная с мая, на 15−20% увеличилось количество запросов на квартиры стоимостью от $70 тыс. до $100 тыс.
Не секрет, что небольшие квартиры покупают в основном для их дальнейшей аренды или с целью обеспечения родителями жильем детей-студентов.
В 2021 году спрос на вторичном рынке растет в среднем на 2−3% ежемесячно. Причем такой рост происходит без «скачков», за исключением периодов двух локдаунов. Во время жестких ограничений в январе и апреле спрос преимущественно был постоянным, с отсрочкой заключения 20−25% сделок соответственно на февраль и май-июнь. Так что за 5 месяцев спрос на первичном и вторичном рынках в среднем увеличился на 10%.
Читайте также: Лучшие инвестиции в недвижимость во время пандемии
Аренда: ажиотаж не за горами
Чем ближе к осени, тем более ощутимо будет расти спрос, прежде всего, на аренду жилья. Опять-таки и в этом сегменте будут доминировать 1-, 2-комнатные квартиры вблизи станций метро или в районах с развитой инфраструктурой.
Отмена карантина влияет на развитие бизнеса, очевидно люди возвращаются на работу в крупные города. Рост спроса может привести к росту стоимости аренды на 3−5% на квартиры площадью около 50 м², и до 7−10% на 1-комнатные квартиры площадью до 35 м².
Конечно, размер платы будет зависеть от ряда факторов, среди которых главным следует считать стоимость коммунальных услуг. Поэтому владельцам квартир не следует рассчитывать на то, что осенью они могут заработать «бешеные» деньги.
Ближайшие перспективы
По всем признакам в крупнейших городах Украины вряд ли стоит ожидать какого-то весомого оживления. Конечно при условии сохранения относительной экономической устойчивости. Первая половина июня более активна из-за постепенной реализации отложенного с апреля спроса. Количество таких сделок в июне составит около 7% от общего количества приобретенных квартир.
Со второй половины июня и по середину августа рынок будет находиться в относительном покое. Ожидается, что количество продаж жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках лишь на 2−3% будет меньше майских объемов.
Рынок недвижимости почти оправился от длительного карантина. Количество сделок растет, вместе с тем и цены на наиболее востребованное жилье. Однако важно помнить, что рынку недвижимости Украины вряд ли в перспективе 2 лет грозит «мыльный пузырь».
Уже сейчас можно говорить, что спрос на первичном рынке до конца 2021 г. может перевесить предложение, что без сомнений станет дополнительным фактором к увеличению стоимости жилья. А рост цен на «первичке» отчасти повлияет на ценовую политику на вторичном рынке, особенно в домах построенных после 2010 года. К концу года цены могут вырасти в среднем еще на 10% на первичном и на 5% на вторичном рынках. Такой сценарий очень вероятен, если, конечно, «не вмешаются» форс-мажорные факторы, а экономика страны удержится хоть в зыбком, но равновесии.
Читайте также: Игорь Кушнир: До конца года стоимость квадратного метра вырастет на 10−20%, а то и больше
Комментарии - 64
Впрочем, ниже вас уже спалили, риэлтор.
страна в долгах и в стране война, за 2 000$/м.кв. можно рассматривать нормальные страны
Кстати если вы не понимаете что самый убогий эконом лучше чем вонючие хрушевки, могу вам только посочувствовать.
Но маХлер старается об этом не говорить)
Инвестировать конечно же «некуда», кроме как в неликвидный мусор, который с каждым кризисом обесценивается на 50%?)
Убогий эконом от хрущовки отличается только ценой и еще более отвратительным качеством)
Из фактов
1- Ликвидная недвига подорожала с 2016 по 2012 год ровно на 100%
2- Это один из самых простых и доступных способов инвестирования.
3- Если из аргументов у вас только падение стоимости 2015 года, то учитесь думать головой и выходить или входить из инвестиции «ВОВРЕМЯ».
4- Последние пол года я всем своим клиентам говорю что сейчас очень выгодно продавать недвижимость и очень не выгодно ее покупать.
5-Убогий эконом от хрущовки отличаеться абсолютно всем в лучшую сторону. Банальный пример Варшавский микрорайон и полугнилые дома напротив. Кстати цены там практически одинаковы что на хрущи, что на первичку.
1. «…ровно с 2016−2012» — а до «исторического материализма?
Опечатка просто доставляет.
И оговорочка «ликвидная».
Хотя неликвидна вся недвига)
2. «простых и доступных» — снова доставил.
Куда ж вы, после «Аркады» лезете, необучаемые?)
А, это про переуступку прав на виртуальные квадратные метры над дном грязной ямы)
И, специально для таких «инвесторов» в налоговый кодекс будут внесены правки по НДФЛ)
3. А до этого было падение в 1990х и 2009 году?)
Но вы видимо из малолетних тиктокеров, у которых в 2009 м еще динозавры травку щипали?)
Каждый кризис падает, и «никогда такого не было, и вот снова».
Да, чтоб вовремя входить и выходить из инвестиций, надо чтоб те были ликвидны, а недвига неликвидна в принципе)
И про «учитесь думать головой», выходить надо было не в 2015 м, а летом 2013го.
Но то вжэ такэ…)
4. Все три пункта выше были о том, как выгодно владеть недвигой, и тут такой облом)
5. Ой, я не с Киева, и не разбираюсь в сортах ваших нэдобудов)
И да, «убогий хрущ™» уже построен, а пафосная первичка часто существует только в мечтах менеджеров по продажам)
И, «хрущ», в отличие понастроенного хоть пережил испытание временем)
Просто ору)
Та за секунду она может быть продана, в «стакане» «Quick»)
Если конечно малолетний риэлтор знает, что это такое)
Уже поняла, за пределами Киева жизни нет.
Откуда такие д… глупые берутся?)
Эта базарная бабка порвалась (и пропустила все доводы), несите новую)
Отмена карантина влияет на развитие бизнеса, очевидно люди возвращаются на работу в крупные города. Рост спроса может привести к росту стоимости аренды на 3−5% на квартиры площадью около 50 м², и до 7−10% на 1-комнатные квартиры площадью до 35 м².» А если очередной карантин с закрытием транспорта? Чем платить то станут?
Впрочем, цэ_норма.
их в ремонте квартиры нужно очень мало.
если про постройку монолита — то дерево не надо.
металл подорожал, но считаем какую долю в строительстве занимают материалы:
из 100%
прибыль скажем 30%
офисы, маркетинг, управление — 10%
земля — 15%
работа подрядчиков — 20%
материалы, которые не подорожали — 15%
материалы, которые подорожали — 10%.
то есть не так сильно влияет это подорожание, но это отличный повод реально поднять цены и увеличить прибыль
Один из ЖК который я смотрел в Киеве — цена за год выросла вообще на 50% почти, это из-за того что застройщик вовремя все сделал. Даже за весну 2021 я наблюдал в этом ЖК как цена каждый месяц повышается на 100 тыс.грн. до ввода дома, это на 2 ком. кв.
У других цена также не малая, в т. ч. у которых проблемы и сильно затягивают сроки: Бережанский, Рыбальский более 1.5 года затянули, Варшавский всплыли проблемы была тут статья и там цены не малые как для Виноградаря.
Думаю осенью ещё вверх пройдут, плюс ипотека где введено или на финише этому помогает.
возьмем норму рентабельности нерисковых инвестиций скажем 7 процентов.
и скажем строится 3 года без задержки.
итого получил бы 22.5%.
остальная рентабельность компенсируется рисками что затянут и что вообще не достроится, что вылезут еще какие-то проблемы с застройщиком.
так что это не золотая жила.
это обычная нормальная инвестиция для своих рисков за неимением альтернатив.
Кстати она считает что вся недвига неликвидна. Вот такие бывают кадры на данном ресурсе.
По поводу вас отдельный разговор. Если вас чем-то маклеры обидели — то поверьте, не все такие. Если Вы не понимаете что между хрущевками и бизнес классом есть ещё огромная пропасть, Вы можете дальше дискутировать с Марией на тему высоких материй.
По поводу ликвидности, вы брошуру выучили. молодец, только вы не понимаете как работает сейчас рынок недвижимости. По поводу ликвидных активов — даже писать не буду насколько вы глупы.
По поводу правового поля и мошенничества — взрослым дядям и тётям надо выкинуть советский союз из головы и использовать ее по назначению.
Я не вижу смысла объяснять простые банальные вещи людям, которые их просто не поймут.
Дискуссия окончена.
Через переуступку «прав требования», или через объявления на «олх»?)
Прошу заметить, при таком совковом пережитке, как договор купли-продади, не пишу.
Чтоб не сойти за провинциальную ***.
Которая потом орет с таких «инвесторов», вляпавшихся в очередной «укрбуд»)
Я однажды наблюдала, как один ваш коллега пытался сдать одну из моих квартир)
В которую тот приводил потенциальных квартирантов.
И как-то незаметно сфотографировал.
Значит, о ликвидности понятия не имеем.
О влиянии кризисов на цену нашей недвижимости — тоже.
Но при этом надуваемся от важности, рассказывая, что «будит_тока_дорожать»)
Может кому-то повезло и он сумел продать дороже чем купить, но кто-то и в лотереи выигрывает и в ммм в наваре остается, но это единицы, а большинство таких верящих в рекламы …
Во времена реального спроса на рынке недвиги (до 2009го) подобную чепуху писать было не нужно.