Плюс 30% за год: почему в Украине резко пошли вверх цены на жилье

Скажем, в Житомире за год — плюс 29% (до 40 тыс. гривен), в Хмельницком — 21% (до 34,2 тыс. гривен), в Одессе — 14% (до 52 тыс. гривен), в Киеве — 9% (до 58,7 тыс. гривен) и т. д.

По данным OLX, средняя стоимость выставленных на продажу объектов, указанная в объявлениях, за год выросла на 30%. «Реальные ценники выросли не так существенно, так как продавцы выставляют ценники „с запасом“ и дают скидки в процессе торга. Но все равно жилье подорожало существенно — на 15−20%. И цены продолжают разгоняться», — рассказал «Минфину» руководитель агентства недвижимости «КиевДомСервис» Андрей Романов.

Отметим, что отечественный рынок недвижимости за время войны уже переживал несколько этапов активизации, которая сопровождалась подорожанием квартир. К примеру, рост цен наблюдался на этапе прихода к власти президента США Дональда Трампа, который обещал Украине «быстрый мир». Тогда владельцы жилья начали повышать ценники в ожидании скорого окончания военных действий.

Впрочем, сейчас, по словам Романова, ценники на квартиры разгоняют более «приземленные» причины — в частности, рост спроса и снижение предложения жилья.

«Минфин» разбирался, что происходит на рынке недвижимости, и чего ждать по ценам на квартиры.

Читайте также: Новые законы о налоге с аренды жилья уже на подходе: сколько придется заплатить

Дорожает все: где искать квартиры подешевле

Как следует из недавнего квартального отчета ЛУН, цены на квартиры растут практически по всем регионам страны, в том числе в восточных областях, которые считаются не самыми благополучными в плане безопасности. Исключением стало разве что Запорожье, где ценники на вторичке идут вниз (скажем, однокомнатные квартиры в старом фонде подешевели на 14%).

В сегменте однокомнатных квартир на вторичке самое большое подорожание аналитики ЛУН зафиксировали в Тернополе — на 37% за год (до $50 тыс.). На втором месте — Одесса (плюс 25% за год), на третьем — Ровно (на 20% за год). В Хмельницком, Черновцах и Виннице однушки прибавили в цене 14%, в Луцке — 13%, в Ивано-Франковске — 9%, в Киеве — 11%, в Харькове — 10%, во Львове — 5%.

Самые дорогие однушки в Киеве ($70 тыс.), во Львове ($71,6 тыс.) и в Ужгороде ($67 тыс). По двушкам в топ-3 попали эти же города: в Киеве среднестатистическая двухкомнатная квартира стоит $110 тыс., во Львове — $100 тыс., в Ужгороде — $95,3 тыс.

При этом за год заметно вырос разрыв в стоимости квартир по разным регионам страны. Скажем, если в прошлом году однушка в Днепре стоила $33 тыс., а во Львове — $65 тыс. (то есть на $32 тыс. больше), то сейчас ценники составляют $34 тыс. и $71,6 тыс. соответственно (разница — $37,6 тыс.). То есть по факту по цене однушки во Львове можно купить две в Днепре.

Что касается Киева, то тут такая же «ценовая неоднородность» наблюдается по разным районам города. Так, разница в стоимости квартиры на Печерске и в Деснянском районе может быть даже трехкратной. Однушка на Печерске стоит $150 тыс., а на Троещине — $45 тыс.

Растут ценники и на первичке. Скажем, в Житомире за год — плюс 29% к стоимости среднестатистического квадратного метра (до 40 тыс. гривен), в Хмельницком — 21% (до 34,2 тыс. гривен), в Одессе — 14% (до 52 тыс. гривен), в Киеве — 9% (до 58,7 тыс. гривен) и т. д.

«Цены на жилье в новостройках повышаются по ряду объективных причин. Дорожают строительные материалы и логистика, увеличивается дефицит кадров и зарплатный фонд. Вслед за первичкой подтягивается и вторичка, хотя никаких „накладных расходов“ там нет», — говорит Андрей Романов.

Впрочем, это лишь одна из причин подорожания жилья.

Почему продавцы переписывают ценники

Эксперты называют несколько факторов, которые двигают ценники на квартиры вверх:

Снижение предложения выставленного на продажу жилья. По оценкам эксперта, на вторичке сейчас предлагается на 40% объектов меньше, чем до войны, и на 25% — чем в 2023—2024 годах. Если сравнивать с зимой этого года, то предложение сократилось ориентировочно на 3−5%.

«Многие владельцы уехали из страны, многие воюют — им не до продажи жилья. Другие не могут сложить цену, кто-то предпочитает выждать, пока закончится война и ценники выйдут на максимальные уровни», — пояснил «Минфину» Романов. Об этом говорит и столичный риелтор Ирина Луханина.

«Хороших квартир на рынке стало меньше. Много собственников просто сняли их с продажи, особенно те, у кого действительно качественные объекты в хороших локациях. Люди понимают, что продать сегодня легко, а вот купить затем что-то стоящее может быть намного сложнее и дороже», — отметила Луханина.

Активизация государственных ипотечных и компенсационных программ. «Льготные кредиты на квартиры по программе «єОселя», через «Молодьжитло», жилищные сертификаты за уничтоженное жилье, сейчас начали активно выдавать по 2 млн гривен на покупку жилья внутренне перемещенным лицам.

Желающих купить недвижимость по этим госпрограммам хватает, ведь, по сути, это более выгодно, чем снимать квартиру. Доля покупателей, которые заходят на сделки через различные государственные программы, превышает 50%. При этом владельцы жилья закладывают в ценник для таких клиентов все риски и неудобства, связанные с перечислением денег государством в гривне (возможный рост курса доллара, длительный процесс снятия денег с банковского счета и конвертация в валюту и т.д).

Покупатели готовы платить больше, так как сумма все равно идет в рассрочку и несколько лишних тысяч долларов особой роли для них не играют. Но получается, что так как продажи через госпрограммы — это фактически половина рынка, ценники постепенно повышаются и для всех остальных покупателей", — пояснил Романов.

По его словам, самый большой спрос в Киеве сейчас — на квартиры до $100 тыс. «Если квартира стоит $50−60 тыс., она тут же улетает, еще и очередь стоит. К примеру, мы за неделю закрыли сделку по двушке за $58 тыс. на Святошино. Первый же человек, пришедший на просмотр, дал задаток. При этом этим объектом заинтересовалось еще 9 потенциальных покупателей, то есть конкурс на скромную хрущевку составил 10 человек», — говорит Романов.

В ЛУН также отмечают, что сроки экспозиции квартир на столичной вторичке сократились — то есть они начали продаваться быстрее. Если в прошлом году среднестатистический объект висел в базах риелторов 53 дня, то сейчас — 47 дней.

Кризис на первичном рынке. «Строительная отрасль переживает острый дефицит кадров, существенное подорожание строительных материалов. Многие покупатели не готовы рисковать деньгами, инвестируя в недостроенные объекты. Весь платежеспособный спрос сместился на „готовый“ вторичный рынок, спровоцировав там дефицит качественных квартир», — говорит учредитель оценочной компании «Дельта Консалтинг» Роман Рябов.

«Кроме того на рынке преобладает концепция „заезжай и живи“ — покупатели сейчас не хотят заниматься длительными и дорогими ремонтами. Поэтому квартиры с качественной отделкой, мебелью, бытовой техникой и, главное, автономными коммуникациями продаются в первые недели после того, как попадают в объявления», — добавил Романов.

Читайте также: Кабмин переписал правила «єОселі»: смогут ли киевляне взять льготную ипотеку?

Квартирный парадокс в Сумах и скидки на Дарнице

Но есть и региональные «повышающие» факторы.

К примеру, в Сумах в отдельных сегментах ценники за год подскочили на «аномальные» 29%. «Рост цен на однокомнатные квартиры в Сумах выглядит парадоксально, учитывая близость к границе и регулярные обстрелы. Но у этой тенденции есть объяснение.

Дело в том, что Сумы превратились на главный «внутренний хаб» для жителей области. Жители приграничных общин (Белополье, Великая Писаревка, Краснополье) массово эвакуируются в областной центр, предпочитая оставаться в «родном» регионе. Массовый наплыв ВПЛ создал колоссальное давление на рынок недвижимости Сум.

Мощным драйвером стала и программа «єВідновлення». Граждане, чье жилье было разрушено, получают жилищные сертификаты и хотят монетизировать их как можно быстрее. Покупают готовые квартиры на вторичном рынке Сум, так как первичка в городе практически парализована", — пояснил Рябов.

В Одессе — своя специфика. За последний год однокомнатные квартиры здесь подорожали на 21%, хотя, на первый взгляд, минусов в городе хватает — начиная от жестких обстрелов и заканчивая крайне проблемной энергетикой.

«Экономическая логика Одессы существенно отличается от западноукраинской, и базируется на восстановлении статуса «главных морских ворот» Украины. Робота украинского морского коридора в 2025 и 2026 годах вернула к жизни портовую инфраструктуру, логистический сектор и сопутствующие виды бизнеса. В Одессу вернулся большой капитал, связанный с морской торговлей и экспортом агропродукции.

Местные предприниматели и топ-менеджеры, которые получают доходы от восстановленного бизнеса, частично инвестируют в недвижимость, как в самый понятный и надежный инструмент сбережения средств. Кроме того, Одесса играет роль мощного макрорегионального пристанища. Сюда переезжает платежеспособное население из соседних областей — Николаевской и Херсонской, а также из частично оккупированных территорий Запорожской области. Особенностью одесского рынка является высокая популярность современного жилья.

Покупатели практически полностью игнорируют старый жилой фонд в центре города из-за его изношенности и отсутствия укрытий. В то же время есть спрос на относительно новые ЖК в Приморском и Киевском районах. Квартиры в домах, оснащенных автономными системами энерго- и водоснабжения, существенно прибавляют в цене, формируя общую положительную динамику рынка", — говорит Роман Рябов.

Столичный риелтор Ирина Луханина отмечает, что рынок недвижимости в Киеве — крайне неоднородный.

«Нет такого, что «дорожает все». Да, некоторые квартиры продаются в считанные дни, но другие могут месяцами висеть в базах. К примеру, за последние несколько месяцев цены на однокомнатные квартиры на столичной Оболони выросли с $59 до $61 тыс., или на 3,4%. В Шевченковском районе подорожание составило примерно 4,4% — с $91 до $95 тыс. А на Печерске цены увеличились всего на 1−2% — со $150 до $151−153 тыс.

При этом Дарницкий район подорожание вообще не коснулось — однушка там по-прежнему стоит порядка $65 тыс. Двушки в том же Дарницком районе даже подешевели с $98 до $95 тыс., а трешки — со $123 тыс. до $115 тыс. Причина в том, что в этом районе большое предложение продающегося жилья, и продавцам сложно удерживать высокие ценники. Именно в массовом сегменте покупатели торгуются особенно жестко. При этом хорошие квартиры возле метро на Дарнице продаются быстро", — рассказала «Минфину» Луханина.

Что будет с ценам дальше

Андрей Романов говорит, что нынешний всплеск цен на рынке недвижимости — далеко не последний. «Жилье и дальше станет дорожать. Конкретная динамика будет зависеть от текущей ситуации. Если боевые действия прекратятся, ценники могут буквально за несколько месяцев взлететь еще на 20−30%. Если война продолжится, подорожание будет намного скромнее — до 10% до конца года. На рынок могут повлиять и экономические факторы. К примеру, в случае резкого роста курса доллара спрос на жилье может пойти на спад и поддерживать высокие цены владельцам квартир будет сложно», — считает Романов.

По мнению Луханиной, рынок продолжит расслаиваться. «На хорошие объекты продавцы будут и дальше повышать цены, менее качественные — дорожать не будут, и не исключено, что могут даже дешеветь, поскольку в процессе торга потенциальные покупатели станут требовать скидки», — подытожила Луханина.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки