Застройщики открывают продажи в новостройках: цены и условия продажи во время войны

Куда возвращаются строительные краны

Первые признаки жизни первичный рынок начал подавать с наступлением апреля. Но это были единичные случаи. В мае ситуация значительно оживилась.

По данным ЛУН, в Украине уже возобновлено строительство более 400 жилых комплексов. Активнее всего строят в западных областях — Львовской, Тернопольской, Ивано-Франковской, Черновицкой. Благодаря удаленности от зон активных боевых действий, на западе страны продолжили работу более 90% строек. В целом, сейчас здесь возводится 245 ЖК.

Возобновили реализацию проектов также в тех областях, которые находятся в непосредственной близости от боевых действий — в Днепре, Полтаве, Запорожье, Кременчуге, Одессе, Черкассах, Умани.

«Также известно о планах старта более 100 новых проектов по стране в течение лета. Это положительный прогноз для рынка», — сообщил Денис Судилковский, директор по маркетингу ЛУН.

Читайте также: В Украине возобновили регистрацию сделок с недвижимостью: стоит ли сейчас покупать

Что мешает возобновлению строительства

Развертыванию полномасштабного строительства в стране сейчас мешает несколько факторов. Во-первых, очевидно, активная фаза войны. Отсутствие абсолютно безопасного места означает, что и строящие, и покупающие делают это исключительно на свой страх и риск.

Во-вторых, существенное снижение платежеспособного спроса.

«У подавляющего большинства переселенцев, уехавших во Львов и другие города, нет денег на покупку жилья. Те же, у кого эти деньги есть, выжидают завершения активных боевых действий», — говорит Анна Лаевская, коммерческий директор «Интергал-Буд».

В-третьих, возобновить работу на строительных площадках в регионах, отдаленных от западной границы, не разрешает нарушения цепочек поставок материалов. Значительная часть украинских изготовителей пострадала от войны. Сейчас приходится строить новую логистику.

В-четвертых, нехватка кадров в строительстве.

«Многие уехали из Киева, спасаясь от военных действий, или ушли защищать страну в ряды ВСУ или терробороны, поэтому сейчас мы наблюдаем нехватку квалифицированного персонала», — констатировала Анна Лаевская.

Читайте также: Война уничтожила недострой: как инвестору вернуть вложенные средства

Что заставляет застройщиков выйти на работу

Работы восстанавливаются прежде всего на тех проектах, которые уже практически готовы к вводу в эксплуатацию.

«Два из пяти наших строящихся домов находятся на финальной стадии строительства, именно они запланированы к вводу в эксплуатацию уже в этом году. На сегодняшний день крайне важно, чтобы инвесторы получили ключи от своих квартир, тем более у некоторых есть большая потребность в жилье», — рассказали в Royal House.

Но главный мотив у строительных компаний, скорее всего, другой — получить государственные заказы на строительство жилья после войны. А для этого нужно показать, что компания жива, способна работать даже в условиях войны и у нее уже есть готовые к продаже проекты.

«Будут запускаться разные программы. В планах — разрушенное жилье компенсировать не в денежной форме, а квадратными метрами. Разумеется, застройщикам нужно как можно быстрее наращивать объемы квартир», — объяснил вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

Кроме того, сейчас рассматривается программа выкупа у застройщиков жилья с высокой степенью готовности.

Ценовое затишье

Возобновляют работу и отделы продаж. По данным ЛУН, всего в Украине продажи открыли около 40% всех жилых комплексов.

Самый большой процент открытых продаж в Закарпатской, Ивано-Франковской, Черкасской областях — 92% ЖК, Львовской области — 90% ЖК, Черновцах — 76% ЖК, Одессе — 56% ЖК. В Киеве и области — 14% ЖК.

«За неделю после старта строительства мы полностью возобновили работу отдела продаж, обычно это либо онлайн-консультация (с использованием мессенджеров), либо полноценная телефонная консультация. А уже со 2 мая — мы стартовали с продажами, то есть есть возможность приобрести квартиру в «Новой Англии», — рассказали в пресс-службе Royal House.

Что касается стоимости недвижимости, то в Royal House сообщили, что стартовали с ценами уровня февраля 2022 года. В дальнейшем стоимость квадратного метра планируют пересмотреть.

Такую тактику избрали большинство застройщиков. Цены на квадратный метр максимум на 10% повысили только в западных областях. В Киеве и Киевской области прайсы остались почти без изменений.

Так, в отделе продаж ЖК Family and Friends застройщика GEOS сообщили, что резких ценовых колебаний в компании не произошло. Стоимость квадратного метра зависит от срока сдачи, этажа, видовых характеристик.

В этом году компания планирует ввести в эксплуатацию дома во 2-ой очереди. Стоимость «квадрата» здесь колеблется в пределах 30 тыс. грн. Выгоднее покупать квартиры в домах, сдача которых приходится на 2024 г. Здесь можно рассчитывать на дисконты и более выгодные условия рассрочки. Но подробные условия оговариваются в индивидуальном порядке.

В целом, индивидуальный подход и специальные условия продаж сейчас вводят многие компании. Так, в отделе продаж ЖК «Файна таун» от КАН Девелопмент подчеркнули, что понимают сложность ситуации, а потому лояльны к клиентам и готовы идти навстречу.

«У нас хорошие условия рассрочки — от 10% первый взнос, продолжительность выплат — до 7 лет. Готовые варианты продаются только по 100% оплате», — сообщили в «Файна таун».

Что касается цен, то менеджер рассказала, что, например, в готовой однокомнатной квартире 41 кв м стоимость «квадрата» $2280. Если покупать квартиру в 7-й очереди, сдача которой запланирована на май 2023 года, то цена уже будет ниже — около $2 тыс.

Читайте также: Рынка недвижимости нет: как рассчитать цену «квадрата» во время войны

Что дальше

На данный момент сложно прогнозировать, как дальше будет развиваться рынок новостроек и куда будут двигаться цены.

«Многое зависит от того, будут ли еще у инвестора намерения вкладываться в первичку. Останется ли первичка только для тех людей, кто покупает для себя. Спекулятивная привлекательность первичного рынка сейчас под вопросом», — объяснил Анатолий Топал.

По словам эксперта, сейчас мы возвращаемся к рынку покупателя. Поэтому, какие бы прайсы не устанавливали продавцы, именно покупатель будет давить на цену, продавливать ее до того уровня, который готов заплатить.

Большую роль, конечно, играют государственные программы для покупателей, а также дотации для застройщиков, удастся ли преодолеть коррупцию в разрешительной документации. Но первый пункт, который нужен рынку, — это окончание войны.

Читайте также: Киевская область может быть полностью восстановлена за 2 года: что должно сделать государство

Чем рынок жил раньше

«Минфин» по традиции готовил рейтинг столичных застройщиков за второе полугодие 2021 года. Но накануне его выхода началась война, рейтинг был не ко времени и мы отложили его публикацию. Сейчас решили все же поделиться собранной информацией и показать, как выглядел рынок до войны, по состоянию на конец прошлого года.

А выглядел он очень обнадеживающе. Во втором полугодии 2021 года столичный фонд жилья пополнился рекордным количеством «квадратов» — 1 574 832,45 кв м или более 24 тыс. квартир. Это в два раза больше, чем за первые шесть месяцев 2021-го, когда было сдано 727,6 тыс. кв м. Сертификаты получили дома в 50 ЖК от 31 застройщика.

Абсолютным рекордсменом по количеству введенных квадратных метров стал Киевгорстрой: 328 тыс. кв м обеспечили ему первое место в нашем рейтинге. Всего КГС сдал дома в 6 ЖК: 2 собственных — ЖK Медовый и ЖK Итальянский квартал, и 4 ЖК, которые достались по наследству от Укрбуда.

На второй позиции закрепилась ДСК-Жилстрой. Во втором полугодии компания ввела в эксплуатацию 158,4 тыс. кв м в 2 жилых комплексах — Ревуцкий и Navigator.

Третье место занял постоянный участник нашего рейтинга — компания Интергал-Буд. Удержать «бронзу» ей помогли 146,7 тыс. кв м, сданных в 6-ти ЖК: Академ-Квартал, Нивки-Парк, Владимирский, Сырецкие сады, Теремки, Причал 8, Отрадный.

В целом, результаты работы первой пятерки застройщиков во втором полугодии 2021 года выглядели следующим образом: