Рынок недвижимости Украины: что будет с ценами, предложением и спросом

Участие в дискуссии принимали топовые украинские экономисты, представители бизнеса из сферы недвижимости, девелопмента и инвестиций. «Минфин» приводит самые интересные фрагменты дискуссии и экспертных выводов.

У украинцев на руках, как минимум, $85 млрд, которые могут пойти в недвижимость

Михаил Кухар, старший экономист Ukraine Economic Outlook

В декабре 2021 года произошел исторический пик роста зарплат — средняя зарплата превысила $640, среднегодовая — $514. В 2022 году зарплата, ясно, падала. При переходе на фиксированный курс Нацбанка 36,6 грн за доллар, эквивалент долларовой зарплаты в Украине просел до $400. Но дальше последовал устоявшийся тренд роста, и мы прогнозируем, что зарплата возобновится до довоенного уровня в середине 2024 года.

Зарплаты, которые получают украинцы, — это не все имеющиеся у них деньги. У нашего населения еще есть сбережения. Мы видим рост банковских депозитов более чем на 20% за 2022-й — начало 2023 года. Это, в основном, связано с тем, что более 1,2 млн человек защищают нашу Родину, их зарплаты достигают 100−110 тыс. грн. Часть средств они тратят, а часть — оседает на депозитах. Сейчас $15 млрд находится на гривневых депозитах. Плюс с $10 млрд до $11 млрд выросли валютные депозиты населения. Итого, это инвестиционный потенциал на $25 млрд.

В то же время, стабильно растет сальдо купли-продажи иностранной валюты населением. По подсчетам Ukraine Economic Outlook, наличных денег на руках у украинцев более $60 млрд (по данным НБУ — $100 млрд). Следовательно, инвестиционный потенциал украинцев для покупки недвижимости после нашей победы составит $25 млрд в банковской системе и, как минимум, $60 млрд вне банковской системы.

Что касается ситуации по недвижимости. Фактор, влияющий на рост спроса и цен, — количество квадратных метров на одного человека. Ежегодно количество жилого фонда растет на 1,5−2%, но у нас все еще печальная картина по обеспеченности жильем: на одного человека приходится всего 24,9 кв м.

Тем не менее, динамика цен на недвижимость в Киеве в средних заработных платах за последние 13 лет свидетельствует о том, что последние 5 лет жилье было самым доступным относительно доходов населения. Сейчас 1 кв м жилья равняется трехмесячному среднему доходу среднестатистического украинца.

Читайте также: Страна аграриев и IT-шников: как Украине сгенерировать $1 трлн ВВП

После окончания войны цены на жилье во Львове будут выглядеть, как пузырь

Эрик Найман, управляющий партнер инвестиционной компании HUG'S, практикующий трейдер

На сегодняшний день есть три сценария развития экономики Украины: провал, застой и скачок. Если посмотреть прогноз НБУ или МВФ, всюду заложен сценарий застоя, то есть страна достаточно крепкая, но никаких чудес не возникает.

По этому сценарию, в конце 2025 года будет достигнут уровень ВВП 2021 года.

Инфляция снижается даже быстрее, чем ожидалось: первоначально, по прогнозам НБУ, она должна была составить 15% в этом году, теперь же ожидается 10,6%. Причина — низкие доходы населения, подавленная экономическая активность, естественно, стабильный курс гривны тоже помогает.

Далее это способствует снижению учетной ставки НБУ. По прогнозам регулятора, к концу 2023 года она составит 18%. Это важно для ипотеки, которая является одним из ключевых факторов развития рынка недвижимости. Пока НБУ никак не помогает росту цен на недвижимость, и так будет еще долго. НБУ будет очень осторожно снижать учетную ставку, но если он ее снизит, скажем, до уровня 10−12%, тогда, возможно, произойдет какой-то заметный рост ипотеки.

За гривну можно быть спокойными, девальвация ей пока не грозит. Надо понимать, что в каждой девальвации гривны была виновата не паника населения, а печатный станок. С 1 января 2023 года МВФ запретил проводить такую политику, поэтому Украина обречена жить с крепкой гривной.

Ключевым фактором для рынка недвижимости является демография. Ведь недвижимость — это всегда о трафике, а локация, кто бы что ни говорил, всего лишь место, где идет трафик. С демографией у нас катастрофа, мы достигли 20-летнего дна. Это гигантский удар по Украине, который проявится через 20 лет. Каждый год число покупателей жилой недвижимости будет сокращаться, и девелоперам следующие 20 лет будет труднее зарабатывать.

Рынок жилья Киева будет расти за счет мигрантов. У других — будет хуже. Сейчас более-менее нормально чувствует себя Львов, но после окончания войны его рынок недвижимости выглядит, как легкий пузырь. Потому что Львов, будучи ближе к западной границе, получил большой миграционный приток. И цены, которые традиционно были ниже, чем в Киеве, догнали столичные. Это немного переоценено. Сильного провала во Львове не будет, но после войны, когда встанет вопрос работы, комфортной жизни, часть народа поедет в Киев, конкурировать также придется с Варшавой.

Цена жилья также привязана к аренде. Чем выше аренда, тем выше цена квадратного метра. Аренда, скорее всего, будет увеличиваться, поскольку будут расти зарплаты.

Цена квадратного метра также соотносится с личным доходом. В США, чтобы купить средний дом, среднему американцу нужно работать 7 лет. В Киеве мы стартовали с 17 лет, потом пришли где-то к 10−11 годам, теперь, по моим оценкам, среднестатистическому киевлянину со средним доходом, чтобы купить квартиру площадью 55 кв м, нужно около 10 лет.

Совокупность всех факторов не позволяет в ближайшее время ожидать серьезных изменений цен на жилье.

Читайте также: Рынок недвижимости: где сейчас жилье покупают больше всего и сколько за него платят

Пока нам в экономику не зальют обещанные деньги, потрясений и всплесков ни с ценами, ни со спросом не будет

Андрей Мима, сооснователь компании ЛУН

В разрезе аренды «вторички» и «первички», рынок недвижимости выглядит так:

Аренда. Первые месяцы войны спрос на аренду в Киеве был полностью провальным, но уже в сентябре 2022 года он возобновился до уровня 2021 года. 2023 год начался с гораздо меньшей активности арендаторов из-за обстрелов Киева и блекаутов. Однако, уже в июле-августе наметились тренды роста спроса, правда, довоенных показателей рынок не достиг.

Тренды спроса оказали непосредственное влияние на арендные ставки. В 2021 году в августе-сентябре цена аренды однокомнатной квартиры росла, и в начале 2022 года она вплотную приблизилась к $500. Это был пик стоимости аренды однокомнатной квартиры в Киеве. После вторжения цена упала примерно в два раза — в валюте до $250, а в гривнах — до 8−9 тыс. Приблизительно на таком уровне цена продержалась весь 2022 год, и только сейчас начала постепенно расти.

В Киеве аренда 1-комнатных квартир увеличилась до 11 тыс. грн, 2-комнатных — до 16 тыс. грн, 3-комнатных — до 27,5 тыс. грн. Интересно, что во Львове «однушки» все еще стоят дороже — около 15 тыс. грн, «двушки» — на уровне 16 тыс. грн, «трешки» чуть дешевле — 24 тыс. грн. Но то, что во Львове дороже, чем в Киеве, очень показательно. Понятно, что это из-за дисбаланса спроса и предложения.

Что касается «вторички», по статистике Минюста, в 2021 году заключено около 300 тыс. сделок, в прошлом году — около 100 тыс. То есть продажи квартир в Украине на вторичном рынке уменьшились в три раза.

Цены на «однушки» в Киеве после проседания установились на уровне $60 тыс. Но если проанализировать объявления, по которым квартиры были проданы, то видим, что покупают жилье стоимостью $40 тыс., — то, которое за $60 тыс. не расходится.

Официальных данных о продажах жилья на первичном рынке в 2021 году нет. По нашей оценке, которую мы сформировали по данным опроса застройщиков, аккумулятивное падение продаж было в 8−12 раз.

До вторжения в Украине были продажи в 1 700 ЖК. На сегодня 80% жилых комплексов возобновили продажи, 20% — полностью остановились. Меньше всего возобновились продажи в прифронтовых областях. Активные — центр и запад страны.

Несмотря на полномасштабную войну, продажи были запущены в новых ЖК. Таких оказалось почти 200 — больше всего во Львовской области, Киеве, в Киевской Тернопольской, Закарпатской и Ивано-Франковской областях.

Что касается статистики ввода в эксплуатацию, то около 10 млн метров в год строились в Украине последние 20 лет. В 2020 году из-за пандемии темпы снизились до 8,5 млн кв м, в 2021-м догнали свое — до 11,5 млн кв м. В 2022 году сдали в эксплуатацию аж 7 млн кв м. Но сдача в эксплуатацию — это результат 2−3-летнего строительства. Поэтому в 2023 году мы ожидаем более кардинального падения.

Цены на квадратный метр нового жилья в Киеве впервые прыгнули в 2015 году. Дальше 5 лет стоимость в гривне практически не менялась. За два года она выросла в гривне на 40%. Последние 1,5 года стоимость колеблется в пределах 46,5 тыс. грн за кв м.

Цены росли по регионам неравномерно. В Киеве и Киевской области рост составил в гривне 36%, то есть относительно курса доллара цена не изменилась. Приблизительно такой же рост — 30−40% — в Одессе и Днепре. Исключение — западные регионы, рост в гривне составил 80%, то есть почти в два раза.

Спрос на «первичку», судя по посещаемости сайта ЛУН, с начала вторжения возобновился лишь до 50%. При этом в Киеве и Одессе всего 40%, во Львове — 70%, и в Ивано-Франковске полностью вернулся к довоенным временам.

Пока нам в экономику не зальют обещанные деньги, никаких потрясений и всплесков ни с ценами, ни со спросом не будет. Будут объекты, которые будут дешеветь, или будут дорожать. На среднюю цену не будут сильно влиять.

Читайте также: Сколько придется платить за квартиру по программе «єОселя»

В Киеве открыты продажи в 168 ЖК. Лучше всего покупают в новостройках со стоимостью «квадрата» $1 200−1 500

Игорь Райков, основатель ULPM

В целом, в 2022 году украинский рынок недвижимости критически обвалился. Показатель падения почти пятикратный. В 2021 году общий объем инвестиций в первичную недвижимость Украины составил около $10 млрд, из них $2,5 млрд вложено в Киев.

Наш прогноз на 2023 год — около $2 млрд. Из $2 млрд общей суммы прогнозируемых инвестиций на текущий год 70% будут инвестированы в западные области, то есть в города подальше от линии фронта, — западнее Житомира.

Тяжелые времена переживают Харьков, Днепр и Одесса, там есть эпизодические инвестиции в новостройки. Но, в основном, там продают уже построенное и введенное в эксплуатацию в 2022—2023 гг. жилье.

Инвестиции в недвижимость Киева упали почти в 15 раз, в области ситуация немного лучше за счет вынужденных переселенцев. Винница стабильна, у Ивано-Франковска есть тренд к росту. Львов, на удивление, не растет.

Сейчас в Киеве 168 ЖК, которые находятся в активной продаже. Лучше всего покупают в новостройках, которые попадают под следующие критерии: стоимость квадратного метра $1 200−1 500, а до ввода в эксплуатацию такого дома должно быть 12−18, а лучше 6 месяцев. Это горизонт риска, который принимает инвестор.

Парадигма инвестирования претерпела существенные изменения. Построить дом при наличии всего $1 млн собственных средств застройщику теперь не удастся. Очередей в отделы продаж нет, в котлован инвесторы не готовы вкладывать. Потому девелоперам нужно быть готовыми строить на собственные средства.

В 2021 году, когда инвестиционный спрос в «первичку» составлял до 70%, недвижимость стала своего рода сберегательной книгой. Теперь украинцы, судя по данным НБУ по сумме депозитов в банках и имеющихся наличных средств на руках населения, предпочитают покупать валюту. Но когда начнется восстановление экономики, возвращение к росту ВВП, ситуация станет более стабильной, вероятнее всего, эти средства снова начнут возвращаться в недвижимость.

Так или иначе, крушения на рынке недвижимости не будет. Рынок не упадет, и цены тоже. Скорее всего, там, где цена справедливая, она будет увеличиваться. Кроме того, собственники не готовы фиксировать убытки, а потому не будут спешить выходить из своих инвестиций.

Спрос на рынке может получить толчок к росту за счет факторов государства — например, в государстве заработает в полную силу «єОселя» или программа сертификатов за утраченное жилье.

Цены начала диктовать «вторичка»

Андрей Вавриш, основатель SAGA Development

Первое, что произошло из-за российского вторжения, — изменение парадигмы определения цены. Если до войны первичный рынок определял цены на недвижимость, а за ним подтягивался вторичный, то теперь — наоборот. Девелоперам приходится конкурировать с квадратными метрами на «вторичке». Причина — большие объемы жилья на вторичном рынке, а также уверенность владельцев вторичной недвижимости в возможности когда-либо ее продать. Особенно эта тенденция прослеживается в городах, приближенных к линии фронта.

Количество продаж буквально рухнуло после начала вторжения. В определенной степени, оно восстановилось. В Киеве в последние месяцы совершается где-то 970−980 сделок в месяц.

Существенное снижение сделок не привело к существенной корректировке цен. В Киеве рынок восстановился, если оценивать по валовой стоимости совершенных сделок, на 30% в гривне и на 22% в долларе, если сравнивать июль 2023 года с июлем 2021 года.

При этом заявленные цены не всегда совпадают с фактическими. Спред между ними до начала войны был очень маленьким, а на сегодняшний день он иногда доходит до 15%.

В целом, в июле 2023 года средняя цена «квадрата» на «первичке» в столице вышла на уровень $1 384 и сравнялась с показателями июля 2021 года.

Сейчас застройщики строят жилье себе «в склад», завершая свои инвестиционные обязательства и для сохранения деловой репутации.

Себестоимость материалов и ресурсов для строительства выросла в диапазоне 29−42%. Часть материалов подорожала непропорционально дорого — цены на стекло, например, выросли в 2 раза.

Эконом-жилье в традиционном понимании исчезает или трансформируется под соответствующие запросы покупателя.

Что касается основных трендов рынка недвижимости Украины на 2024−2025 год, то главным фактором, который будет определять ситуацию на рынке недвижимости, будут успехи ВСУ на фронте. Существенно также повлияет демографическая ситуация в стране.

Читайте также: Как изменить требования к многоэтажкам, чтобы сделать их безопасными во время войны

Цены на новое жилье точно не будут ниже: у застройщиков нет такой возможности

Игорь Никонов, основатель компании KAN Development

Объемы продаж существенно снизились — 15−17% от тех, что были до войны. Максимальная скидка, которую мы можем себе позволить, — 7%. Все наши проекты комплексные, с большим количеством инфраструктуры, потому и себестоимость другая.

Что касается себестоимости — она существенно выросла, и эта тенденция сохраняется. Основная часть удорожания себестоимости — заработная плата. И хуже всего, что вызывает тревогу, — ее двигает вверх дефицит рабочих рук. До войны у нас работало около 60% людей, которые приезжали из Западной Украины. Сейчас практически все они вернулись домой, плюс значительная часть в ВСУ. Люди понимают, что есть рынок, есть спрос, что они востребованы, поэтому больше просят за работу. Зарплата растет каждые 3−4 месяца.

В целом, прямые затраты на строительство в среднем увеличились на 15−17% в долларах. В то же время, уровень прибыльности компании сильно снизился, объемы продаж упали.

Тем не менее, цены на новое жилье точно ниже не будут. Возможности у застройщиков снижать цену нет. У некоторых нет возможности ее содержать даже на таком уровне, как сегодня.

Надежды на лучшее игрокам рынка жилья добавляют обещанные $200 млрд от партнеров, которые согласились финансировать программу восстановления инфраструктуры и жилищного строительства. Но, на самом деле, с ее выполнением все будет не так радужно. Первая проблема — земля. Ни один землеотвод под застройку в Украине не проходит без огромного количества продолжающихся годами судов. Кроме того, нужно убрать двусмысленную трактовку наших законов.

Я на 100% уверен, что не будет возможности освоить такие средства, даже если будет рабочая сила и техника. Наша страна юридически не может эти объемы проработать. Движение этих средств спадет, и хорошо, если останется $20−30 млрд.