4 марта 2021, 14:00 Читати українською

Планируете брать ипотеку — узнайте, как выглядит идеальный заемщик

В прошлом году общая сумма выданных ипотечных кредитов выросла на 36% — до 3,8 млрд грн. Но несмотря на это, за счет кредитных средств финансируется менее 5% сделок по покупке жилья. «Минфин» выяснял у банкиров, у кого больше всего шансов получить кредит на жилье в 2021 году.

Первый взнос: чем больше, тем лучше

Итак, начинаем с первого впечатления, которое заемщик производит на банкиров. Здесь важную роль играет сумма, которую заемщик готов выложить в качестве первого взноса. В основном в банках он составляет не менее 20% от стоимости недвижимости. Но чем больший процент заемщик готов внести сразу, тем выше его шансы получить кредит.

«В среднем клиенты вносят 30−35% от стоимости жилья. Первоначальный взнос банку необходим для того, чтобы подтвердить платежеспособность заемщика», — объясняет начальник управления кредитования розничного бизнеса банка Глобус Виталий Кириленко.

Почти не имеют шансов получить ипотеку те, у кого нет достаточной суммы для первого взноса, или же кто хочет сделать его за счет тех же заемных средств. Логика банкиров проста: если заемщик не смог накопить даже на первый взнос, то вряд ли сможет добросовестно обслуживать кредит.

Читайте также: Ипотека-2021: кто кредитует и сколько стоит

Высокий стабильный доход

Но первого впечатления недостаточно для одобрения ипотечной заявки. Надо еще обладать финансовыми ресурсами для обслуживания кредита. Поэтому банки тщательно оценивают суммарное значение доходов и расходов заемщика.

«Важно, чтобы доходов хватало не только на ежемесячное обслуживание ипотечного кредита, а также и на поддержание нормальных условий жизнедеятельности заемщика и его семьи», — подчеркивает начальник управления развития продуктов Укргазбанка Виталий Годун.

Минимальный доход заемщика должен быть не менее 5000 грн в месяц. Но, откровенно говоря, шансы получить ипотеку с такой суммой тоже минимальны.

«Чтобы банк рассмотрел возможность предоставления ипотечного кредита заемщику, а также учитывая среднюю стоимость жилья — официальный подтвержденный доход человека/семьи должен составлять от 20 000 гривен», — сообщают в пресс-службе Кристаллбанка.

Оценивая платежеспособность клиента, банкиры пользуются правилом: расходы на обслуживание кредитных обязательств не должны превышать 50−60% дохода заемщика или его семьи.

За основу берется информация о среднем доходе заемщика: для наемных работников — за последние 6 месяцев, для частных предпринимателей — за 12 месяцев. Доход заемщика или семьи корректируется на количество членов семьи (детей, иждивенцев, другие обязательства и т. д.).

Для примера рассмотрим потенциального заемщика в возрасте 30 лет, не работающего, без детей, который хочет получить 700 тыс. грн кредита на максимальный срок 20 лет с процентной ставкой 10% годовых. Выплаты по кредиту и процентам составят 8750 грн в месяц, при этом расходы на жизнь составляют 4−5 тыс. грн в месяц.

Для успешного получения кредита на таких условиях нужно предоставить банку справку о среднемесячном доходе не меньше чем на 19 тыс. грн.

Идеальный вариант — если ежемесячный платеж не превышает четверть совокупного дохода семьи. Так банкиры перестраховываются от непредвиденных ситуаций, которые могут произойти с заемщиком и выбить его из графика погашения кредита.

Читайте также: Ипотека под 7%. Кому выдавать и на каких условиях

Профессия имеет значение

В прошлом году на особом счету у банков были клиенты — работники бюджетной сферы и госслужащие. Им выдавали ипотеку охотнее, часто на более привлекательных условиях. Зато к работникам секторов, наиболее пострадавших от пандемии и карантинных мер, кредиторы подходили с особой осторожностью.

Похоже, подобные тенденции частично сохранятся и в 2021 году. Перед тем, как выдать ипотечный кредит, банки будут анализировать финансовое положение заемщика не просто в момент обращения, но и в динамике, оценивая доходы как за прошедший период, так и в перспективе.

«Банк оценивает много факторов. В частности, место работы клиента, компанию клиента, отрасль экономики, в которой работает работодатель, стабильность бизнеса компании, политика компании во время кризиса и локдауна относительно собственных работников, насколько ценным является сотрудник для компании, его квалификационные навыки и т. д.», — комментирует директор по развитию розничного бизнеса департамента поддержки и координации сети Правэкс Банка Владимир Черненький.

Однако, как утверждают банкиры, сфера занятости не будет играть решающего значения. В первую очередь, будут анализировать самого клиента и соотношение его дохода к сумме кредита.

Возрастные преференции

Еще один важный момент при рассмотрении банком заявки на ипотеку — возраст заемщика. По общему стандарту, минимальный возрастной порог для предоставления кредита — 21 год, максимальный — 70 на момент окончания срока кредитования.

«Конечно, нам легче работать с людьми в возрастном диапазонные 27−50 лет. В основном, эти люди четко понимают, что именно хотят получить», — отмечает представитель банка Глобус Виталий Кириленко.

Впрочем, банкиры уверяют, что преимуществ, как таковых, нет и для каждого клиента, который обращается за кредитом, пытаются найти оптимальные варианты, чтобы наиболее полно удовлетворить его требования.

Читайте также: Станет ли доступное жилье еще более доступным

Роль кредитной истории

Кредитная история — репутация заемщика. Она является одним из ключевых факторов при принятии решения о предоставлении кредита клиенту.

Наличие положительной кредитной истории приветствуется банками и добавляет значительное количество баллов при скоринговой оценке. Кроме того, клиенты с хорошей кредитной историей могут получить на рынке самое лучшее ценовое предложение по кредиту.

Но отсутствие кредитной истории не будет причиной отказа в оформлении ипотеки. Другое дело, если кредитная история есть и она негативная. Тогда риск получить отказ банка существенно возрастает.

«Есть разные причины возникновения фактов, которые привели к невозможности клиентом обслуживать собственные обязательства. Банки индивидуально могут оценить поведенческую модель заемщика, его коммуникацию с банком-кредитором, попытки урегулировать ситуацию, или полное игнорирование обращений банка. На основе этого принимается решение предоставить ли такому клиенту кредит, или отказать», — объясняет представитель Правэкс Банка Владимир Черненький.

Если же так случилось, что кредитная история несовершенна, это отнюдь не означает, что клиент навечно занесен в «черный» список заемщиков и ему никогда не выдадут кредит. Шансы получить ипотеку вырастут, когда заемщик заплатит собственными средствами 50% и более стоимости имущества, которое приобретает за счет кредитных средств.

Читайте также: Как проверить свою кредитную историю

Как повысить шансы на получение ипотеки

Официальное трудоустройство, хорошая кредитная история, увеличение дохода, постоянное повышение квалификации, карьерный рост позволяют банку при принятии решения более лояльно оценивать заемщика.

Положительную роль играет наличие поручительства, а также, если клиент имеет в собственности имущество или денежные вклады, размещенные в других банках.

Банкиры настойчиво рекомендуют сразу предоставлять максимально полную информацию о себе, со всеми «нюансами». Например, «не забывать» сообщать, о другом действующем кредите. Раньше скрыть от кредитора такую информацию не составляло особого труда, но сейчас банки как правило имеют доступ к этим данным и активно их анализируют.

Причины отказа в выдаче кредита

Основные причины отказа в получении ипотеки, по словам банкиров, связаны с размером официально подтвержденного дохода. То, что значительная часть доходов заемщика находится в тени — выплата только минимальной зарплаты, декларирование минимального дохода предпринимателя — не позволяет банкам принять положительное решение о предоставлении ипотеки.

Другим самым распространенным стоп-фактором является отрицательная кредитная история клиента или членов его семьи.

Не на руку заемщику играют также открытые судебные производства и испорченная деловая репутация.

Читайте также: Что мешает сделать действительно дешевую ипотеку

Слово за регулятором

Недавно Нацбанк расширил возможности для кредитования под ипотеку. В частности, позволил учитывать доходы членов семьи заемщика в скоринге на получение кредита. Решение регулятора участники рынка оценивают однозначно положительно. По их убеждению, это позволит банкам постепенно наращивать кредитные портфели, а заемщикам получить более доступные кредиты.

Банкиры говорят, что полезным было бы решение об учете покрытия по кредитам на первичном рынке. Это позволит значительно снизить собственный взнос заемщика и уменьшить процентные ставки, что, в свою очередь, увеличит спрос на первичном рынке недвижимости.

Автор:
Ирина Рыбницкая
Журналист Ирина Рыбницкая
Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки

Комментарии - 23

+
+30
mary27
mary27
4 марта 2021, 14:13
#
И получается, «доступная' ипотека для граждан с доходом от 20 000 грн в мес, имеющих достаточно сбережений, чтоб сделать разовый взносв 30% от кредита?)
Много ли таких граждан, и без жилья?

Мне одно интересно — чего эти граждане станут записываться в многолетнюю долговую кабалу, когда им проще скопить недостающие 70% стоимости, и купить квартиру просто так?)
​​​​​
+
+45
Kidav
Kidav
4 марта 2021, 14:46
#
Все так, но на «скопить» уйдет минимум 2 — 3 года, а жить с тещей не очень хочется.
+
0
mary27
mary27
4 марта 2021, 20:05
#
Надо выбирать не только жену.
А хорошая теща — это чистое золото)
+
+15
Bratyshechka
Bratyshechka
4 марта 2021, 15:39
#
Отличный вариант для тех, у кого есть где жить, белая зп и лишний кеш который некуда пристроить, считаю нужно всем у кого есть голова, обязательно воспользоваться. Заплататить первоначальный взнос, и отправить недвигу мариноваться на 10−20 лет в аренду
+
0
mary27
mary27
4 марта 2021, 20:07
#
Думаете купить по «схеме Кийосаки»?
Так через год компенсацию % отменят, из-за дефицита бюджета и секвестра, и усе)
+
+15
Bratyshechka
Bratyshechka
4 марта 2021, 20:20
#
Ну значит отнесем это в папку высокорисковых инвестиций) Я настаиваю на том, что это должен быть лишний кеш, есть где жить, и разум в голове.
+
0
mary27
mary27
4 марта 2021, 20:27
#
Причем одновременно высокорисковых и долгосрочных.
Что удваивает риск.

Разум в голове вообще крайне полезная вещь)
+
+15
Віталій CN
Віталій CN
4 марта 2021, 22:01
#
А спробуй накопич 600к, яких не вистачає, при зарплаті 20к.
+
+15
Італій .
Італій .
5 марта 2021, 1:05
#
Так о том и речь: банкиры хотят видеть клиентами тех людей кому ипотека не нужна поскольку у них и так есть финансы на существенную часть квартиры, а оставшуюся часть они могут накопить за период до 10 лет.

А вот те люди кому ипотека реально была бы нужна и кто согласился бы выплачивать пусть и больше, но с рассрочкой на 15−20 лет — имеют слишком малые доходы и не имеют денег на первый взнос в сумме 25% от цены жилья.
+
0
borrman
borrman
5 марта 2021, 9:53
#
Накопить, это при условии, что есть где жить

Вот я сейчас арендую квартиру и реально мне было бы проще выплачивать просто кредит за свое жилье, чем копить + снимать жилье
+
0
mary27
mary27
5 марта 2021, 10:12
#
Когда вы копите, % на депозит дает вам банк.
А когда выплачиваете кредит — то наоборот.
+
+15
bonv
bonv
4 марта 2021, 14:56
#
Той хто не влазить в борги.
+
+15
Італій .
Італій .
4 марта 2021, 18:37
#
===Логика банкиров проста: если заемщик не смог накопить даже на первый взнос, то вряд ли сможет добросовестно обслуживать кредит.

Если у меня есть деньги на более чем половину стоимости квартиры — то зачем мне тогда ипотека, тем более с комиссией 16−19% годовых?

Ведь квартира это не коммерческий автотранспорт который можно купить в кредит для того чтобы начать зарабатывать на нём раньше пожертвовав ради этого частью прибыли в пользу расходов на кредит.

Вот потому и нет у нас, и не будет в ближайшие годы, никакой нормальной ипотеки — банкиры мыслят категориями потребительского кредита на покупку стиральной машины. Но когда покупаетя стиральная машина в кредит — сама стиральная машина не является залоговым имуществом и банк не может её отобрать в случае непогашения. Да и кредит оформляется максимум на 2 года, если уж совсем всё плохо у бюджетника с зарплатой.
+
+30
mary27
mary27
4 марта 2021, 20:08
#
Вы совершенно правы.
Ипотека — услуга для очень бедных людей, к тому же хронически неспособных копить.
А в нашей стране все с точностью до наоборот)
+
0
Кот Котик
Кот Котик
5 марта 2021, 7:40
#
Сейчас большая часть застройщиков при первоначальном взносе и так дают безпроцентную рассрочку.
+
+15
Італій .
Італій .
5 марта 2021, 7:52
#
===большая часть застройщиков при первоначальном взносе и так дают безпроцентную рассрочку.

Большая? Я тоже повёлся на эту рекламную чепуху.

На самом деле рассрочка не беспроцентная, даже если она всего лишь на год. «Беспроцентной» она будет только если данный застройщик предлагает типа рассрочку при одновременном повышении цены квадратного метра.

Если на больший срок то ничем не отличается от обычного банковского кредита на жильё, просто застройщик называет это рассрочкой.
+
+1
Bratyshechka
Bratyshechka
5 марта 2021, 11:55
#
Тоже ходил как-то общался в один жк, обычная стоимость 500$ За 1 кв/м., но при «безпроцентной рассрочки» на 12−36 мес цена за 1 кв/м почему-то просчитывается 600$
+
+1
53910117
53910117
5 марта 2021, 12:08
#
Я дізнавався, за логікою забудовника справжня ціна у вашому випадку 600 баксів, а 500 — то зі знижкою за 100% оплату.
+
0
Bratyshechka
Bratyshechka
5 марта 2021, 12:11
#
Можливо так i e.
+
0
53910117
53910117
5 марта 2021, 12:07
#
Безпроцентну розстрочку в доларах! Сплата, звичайно ж, в гривні за курсом НБУ. І що цікаво, деякі забудовники беруть поточний курс на дату сплати, а деякі поточний курс, але не менше ніж курс на час укладання!
Я б не назвав це просто «безпроцентною» розстрочкою.
+
0
ballistic
ballistic
5 марта 2021, 12:24
#
Там де пропонують «безвідсоткову розстрочку» можна отримати 10%+ знижку при 100% оплаті.
+
+15
0675613
0675613
6 марта 2021, 22:54
#
Самій главній вопрос- есть ли коммерческий смісл платить в 3 раза больше за ипотеку, чем в Испаниях. Есть смісл только при уверенности в серьезной девальвации гривни, но єто же приведет и к падению цен в уе. Мне кажется, что покупка в ипотеку кв под аренду не имеет смісла. Мб потому, что 10 лет занимаюсь арендой и с нее живу. Как думаете, отобьет ли аренда ипотеку, есть ли смісл влезать и почему?
+
0
mary27
mary27
10 марта 2021, 21:14
#
Не отобьет конечно же.
​​​​​
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться