Ипотека для украинцев в Испании: как война изменила ее условия и почему это до сих пор выгодно

С весны 2021 года начал активно расти спрос на испанскую курортную недвижимость среди украинцев. Наши данные свидетельствовали о том, что за год он вырос более чем в два раза. Это было обусловлено рядом причин, включая постепенный рост цен после пандемии Covid-19, что делало недвижимость привлекательным активом для сохранения и приумножения капитала. А также выгодными условиями покупки. В частности, возможность для украинцев быстро и без проблем оформить ипотеку под 3,2% годовых на 15−25 лет и под залог купленного жилья.

Самые крупные и консервативные банки Испании согласовали для украинцев ипотеку с покрытием 50−60% стоимости жилья на основе украинских документов, подтверждающих происхождение средств и доходов. У наших сограждан была репутация надежных плательщиков, потому они получали хорошие условия ипотеки. Хотя и с несколько более высокими процентами, чем для испанцев или других граждан стран ЕС, которым выдавали займ под 2−2,4% годовых. Помню, некоторые клиенты хотели сразу же оплатить покупку, потому что у них была вся сумма на руках. Таких я убеждал взять ипотеку, поскольку это выгодно и помогает сформировать кредитную историю в ЕС.

С осени 2021 года все изменилось. И изменилось довольно резко. Практически все испанские банки перестали выдавать ипотеку украинцам. Это было неожиданно и непонятно, поскольку никаких адекватных пояснений не давали. Говорили о каких-то новых требованиях по легализации капитала, присылали формальные отказы, указывая, что документы не отвечают требованиям, или просили предоставить справки о доходах в Европе, чего раньше не было.

Что ж, наверное, испанские банки предчувствовали приближение войны в Украине раньше, чем большинство украинцев. Это мы поняли уже через несколько месяцев.

Как изменились условия ипотеки для наших покупателей испанской недвижимости

С началом войны отношение к украинским клиентам со стороны банков резко изменилось. Мы перестали быть для них надежными и понятными. Зато часто в разговоре с сотрудником банка можно было услышать совершенно искренний вопрос, вроде: «А что, в Украине до сих пор что-то работает?» Они не верили и не верят в то, что в условиях войны реально вести бизнес.

Инвесторы, успевшие оформить ипотеку до осени 2021 года, не сталкиваются с проблемами в обслуживании кредита — условия для них оставались неизменными. Чего не скажешь о новых клиентах, которым и получить ипотеку гораздо сложнее, и проценты и покрытие для них совершенно другие.

С начала войны мы оформили только три ипотеки украинцам. Один из клиентов — моряк, другой — IT-специалист, третий ведет бизнес в Чехии и у него там резидентство.

Сейчас ипотеки для украинцев оформляют всего два банка: Santander и Sabadell. Остальные даже не рассматривают такие заявки. Основное требование этих двух банков состоит в том, что доходы заемщика должны формироваться за пределами Украины. В идеале — в Испании, или других странах ЕС.

Что касается условий ипотеки, то в начале этого года процентные ставки составляли примерно 6,5−6,7%. Следует отметить, что в хитрых маркетинговых стратегиях банков фигурируют другие цифры: 4−4,5%. Со всеми же обязательными расходами и платежами (страховка и т. п.) набегает до 7%. Ставки могут быть плавающими, то есть меняться в течение всего срока ипотеки.

Что нужно для получения ипотеки в Испании

Хотя получить ипотеку в Испании стало сложнее и дороже, эта страна остается одной из самых либеральных стран в Европе по отношению к украинцам. Получить займ возможно, если соблюдать определенные условия.

По-прежнему для того, чтобы реализовать любую финансовую операцию в Испании, нужно оформить NIE (Número de Identificación de Extranjero) — индивидуальный налоговый номер, являющийся аналогом украинского ИНН. Подобные правила действуют и в Украине. Если иностранец хочет купить недвижимость, например, в Киеве, первое, что ему нужно сделать, — получить индивидуальный налоговый номер. Без этого кода оформление прав собственности невозможно.

NIE можно оформить даже из Украины через испанское консульство. С начала войны NIE оформляется украинцам в рамках программы временной защиты.

Основное, что нужно подготовить для банка, — это подтверждение доходов. Банки подробно проверяют происхождение средств, поэтому важно иметь на руках все документы.

Украинские клиенты, которые сейчас работают официально в Европе по контракту или открыли свой бизнес, минимум один год показывают нормальные доходы (а не минималку), платят налоги, подавая европейские декларации, получают ипотеку.

Для испанских банков «правильный» человек — это тот, которого они полностью понимают. Они хотят знать все: где вы живете, сколько зарабатываете, какие у вас активы, где вы работали раньше и почему уволились. У них есть полная картина о вас, как, например, налоговые службы в европейских странах знают все о своих гражданах. Поэтому, когда вы приходите в банк за ипотекой, важно понимать, что они будут проверять вас очень тщательно и знать о вас почти все.

Научись инвестировать в доходную недвижимость за 14 дней с Академией Минфина

Кем бы вы ни были в Украине, сколько бы кеша у вас не было, для испанского банка вы — белый лист. Они ничего о вас не знают, о вашем авторитете и достижениях на родине. Все, что их интересует, — можно ли вас считать надежным заемщиком, который сможет выплачивать кредит. Доходы, полученные в Украине, они не учитывают, поскольку это слишком рискованно для банка. Поэтому для того, чтобы получить ипотеку, нужно показать стабильные доходы в Европе.

Один из вариантов — открыть собственный бизнес в Европе, реальный, действующий и прибыльный. Второй вариант — найти работу с высокой зарплатой, например, в Польше или Германии. Если у вас хороший контракт на 5 тысяч евро, это уже больше среднего уровня доходов в Испании, и банки будут к вам благосклонны.

Также важно отметить, что банк оценивает всю вашу семью. Например, если один человек работает, а другие зависят от его дохода, это тоже учитывается. Банк рассчитывает, сможете ли вы обеспечить всех членов семьи.

Наконец, следует быть осторожным с советами от консультантов или блогеров, которые обещают «порешать» вопросы с ипотеками для украинцев. Реальность такова, что у банков есть жесткие требования и обойти их не получится.

Сейчас появилось много людей, которые пытаются заработать на соотечественниках, рассказывая сказки о легком получении ипотеки для украинцев. Часто это новоприбывшие консультанты, которые рисуют фальшивые документы или договариваются с банками неформально. Но нужно понимать, что за все это будете отвечать вы, клиент.

Читайте также: Греция повышает сумму инвестиций в недвижимость для «золотой визы»

Даже если сейчас удастся получить ипотеку таким образом, через год банк может запросить подтверждение ваших доходов. И тогда, если вы не сможете предоставить подлинные документы, возникнут серьезные проблемы. Однажды запятнав себе репутацию в ЕС, вы ее уже не отмоете, за вами это будет тянуться шлейфом всю жизнь.

В чем выгода ипотеки

Почему ипотека, в частности, в Испании, до сих пор выгодная, даже учитывая перечисленные изменения и нюансы? Еще с 2014 года, когда Украина начала движение в сторону евроинтеграции, стало ясно, что нам следует адаптироваться к европейским стандартам. Это означает, что нужно выстраивать свою финансовую репутацию в Европе — открывать счета, подавать декларации, платить налоги, а также брать кредиты, чтобы создать позитивную кредитную историю.

Ипотека — это один из способов начать формировать такую историю. Когда вы оформляете ипотеку, ваш «белый лист» постепенно наполняется записями о ваших финансовых операциях. Например, открытие счета в Европе еще до того, как вы переехали или получили статус беженца, показывает банкам, что у вас уже давно есть финансовые отношения с европейской банковской системой.

Наличие кредитной истории в Европе облегчает предстоящие финансовые операции: открытие новых счетов, получение кредитов или ипотеки в странах Европы, а также открытие бизнеса. Банки видят, что вы финансово стабильны, платите за ипотеку, и потому готовы предлагать вам лучшие условия — более низкие процентные ставки и большее покрытие.

К примеру, если через несколько лет вы решите взять еще одну ипотеку на новый объект недвижимости, вместо ставки 6,5%, вам могут дать 5%, а покрытие увеличить с 50% до 70%.

Таким образом, формирование кредитной истории — ключ к более легкому и эффективному ведению финансовых дел в Европе.

Еще один аргумент — математика. Схема работы с ипотекой в Испании выглядит так: вы приобретаете недвижимость на этапе строительства, платите первый взнос в размере 20−30%, затем еще 20% в течение всего периода строительства. Когда объект вводится в эксплуатацию, остальную сумму (50%) покрываете за счет ипотеки. Если вы планируете зарабатывать на сдаче жилья в аренду, у вас будет положительный баланс. Учитывая средний рост экономики на 7−10% и доход от аренды, который может составить 4−5%, общая выгода превышает расходы по ипотеке даже при ставке 6,5%.

Читайте также: «єОселя»: Украинцы взяли кредиты на приобретение жилья на 11 млрд грн с начала года

Итак, в получении ипотеки в Испании под низкие проценты есть много преимуществ: это возможность купить недвижимость по зафиксированной стоимости и создание кредитной истории. Важно то, что, взяв ипотеку, вы уже зафиксировали цену объекта, и это выгодно, учитывая нынешний и прогнозируемый рост цен на испанскую недвижимость.

Автор:

Основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Грушецкий Юрий