![](/i/s.gif)
10 января 2020
Последний раз был на сайте:
28 мая 2024 в 01:07
-
Ольга Бухач
42 года, Ровно
-
Софія Гриценко
52 года, Берестечко
-
Владислав Циплюк
34 года, Мукачево
-
Віктор. Муляр
64 года
- 10 апреля 2020, 10:08
Чому пандемія коронавірусу навчить ринок нерухомості?
У період кризових явищ будь-які стовідсоткові прогнози щодо змін ціни на первинному ринку нерухомості сприймаються суспільством, як правило, як передбачення магів і астрологів. Одні з упевненістю слідують приписами, резонуючим з внутрішніми відчуттями. Добре, якщо при цьому аналітик в темі, працює з первинним ринком, володіє інсайдами і розуміє, як може розвернутися «сюжет» в найближчій перспективі. Друга частина суспільства сприймає в багнети, включається режим «баба яга проти». Важливо, щоб при цьому критичне мислення і здатність споживати інформацію з різних джерел йшли нога в ногу.
Всім хочеться стабільності і контролю над ситуацією. Але поки з цим складно. Зате будь-якому покупцеві і інвестору, незалежно від того, яка його стратегія (ощадна або дохідна (а та, в свою чергу, може бути короткострокова або довгострокова) під силу зберігати спокій, приймати виважені рішення і керуватися ознаками, які допомагають зібрати воєдино пазл. Холоднокровність і стратегічне планування зараз на вагу золота.
Це не перша для нас криза, але дуже розкручена завдяки супутнім складнощам і соцмережам. Не знаю, як піде далі, однак світові фінансові аналітики, зокрема і МВФ, кажуть, що до 2021 року почнеться відновлення. Зараз судити складно. Давайте хоча б подивимося, як країна стане виходити з карантину і що отримаємо за підсумком.
Повернемося до ринку новобудов. На початку березня на первинному ринку відбулося падіння попиту в кілька разів рік до року. Це зрозуміло. Нам з неба на голову звалився карантин, з усіх засобів масової інформації дуже голосно почали говорити про рецесію, долар почав рости.
Українці дуже не люблять непроглядної темряви. Їм для відносно спокійного існування важливо мати хоча б кілька дороговказних вогнів. Як тільки ситуація з карантином «стабілізувалася», тобто нам стало зрозуміло, як сидимо, навіщо сидимо, що можна і чого не можна, люди почали звикати. Плюс забудовники, яким падіння попиту як кістка поперек горла, тут же викотили спеціальні умови, акції, дисконти. Тут і позитив для покупця, і підвищені ризики, пов'язані з нечесною грою, демпінгом і іншими принадами.
Девелопери тут же ринулись освоювати онлайн-простір. Зробити це, по-хорошому, потрібно було ще раніше. Українці вміють замовляти їжу, одяг, побутові товари в Інтернеті, вибрати квартиру за допомогою сучасних технологій теж не складе особливих труднощів. Не забувайте, що більшість угод, близько 70% і більше в окремих девелоперів, укладається на етапі котловану або декількох поверхів. Як правило, показати покупцеві прям його можливу квартиру не вийде. Навіть в шоу-румах, а вони є не у всіх забудовників, представлене далеко не кожна планування. У нормальних ЖК їх зазвичай 8-10 і більше варіантів. Чим більше — тим краще.
Безконтактна угода — це нормально. І перегляди в онлайні теж. Надалі, коли все завершиться, я б дуже рекомендувала цим інструментом активно користуватися і покупцеві, і забудовнику. З плюсів на поверхні — економія ресурсів часу, сил і енергії. А ще грошей на роздаткові матеріали і захист дерев і планети.
Надалі до інвестиційного попиту підключиться покупець «для себе». Люди звикають до всього, зокрема до нової економічної реальності. Попит порідшає, купівельна спроможність падає і це продовжиться. Забудовникам доведеться зосередитися на змісті і наповненні продукту, а не на формі коробки. Спихнути те, що раніше не спихувалось, не вийде. Під час кризи рухати нерухоме дуже складно.
Короткострокова паніка і нестабільність може бути використана забудовниками з досвідом і стабільними нервами для того, щоб стати сильнішими. Зараз є три ключових правила для них:
1) ні в якому разі не зупиняти будівництво, але дотримуватися абсолютно всіх приписів МОЗ та Кабміну;
2) зосередитися на існуючих проектах і темпах будівництва. Не потрібно робити вигляд, що триває робота, важливий результат. Терміни будівництва якщо і переносяться, то з попередньої інформації для інвесторів. Не потрібно створювати прецедент, коли люди про затримки дізнаються зі ЗМІ. Чи не виберіться потім з болота.
3) відмовитися від нових проектів, якщо є побоювання щодо будівництв в портфелі. Є фінансовий ресурс і можливість будувати на рівні розпочате, здавати в термін і паралельно стартувати з чимось ще — будь ласка. Однак нагадаю, що купівельний попит просяде через стан економіки. Навіть супервигідні умови розстрочки потягнуть не всі. Будувати більше, ніж ринок зможе придбати, це залишати будівлі простоювати рік-два в кращому випадку.
Непродумані концепції, несформовані бізнес-моделі девелопменту цю кризу або взагалі не переживуть, або вийдуть з великими втратами і незабаром після накажуть довго жити. Тренд самоочищення ринку почався ще в минулому році до кризи і набирає обертів в 2020.
Є прості першочергові правила вибору девелопера: портфель і статус готовності об'єктів, як будують, динаміка, чи були проблеми, конфлікти і чому, що з документами, ідея і концепція ЖК, реалізація і супутній благоустрій локації/району, характеристики комплексу, відштовхуючись від ваших потреб, умови і способи купівлі та ціна. І далі розбиваємо кожен пункт на підпункти і формуємо свою матрицю.
Сьогодні я зупинюся на факторах, які, з мого досвіду, підказують яких забудовників варто розглядати, а яких ні. Особливо актуально це в кризу.
Перше — досвід і успішне проходження попередніх стрес-тестів. Досвід проходження девелопера складних ринкових умов. З останнього такі були в 2019 через Укрбуд або в 2014 через початок війни.
Ті, хто вміють працювати в наслідках пікових періодів мають: тимчасове падіння попиту, якщо немає власних коштів на будівництво — нестача для того, щоб платити підрядчикам, постачальникам, робітникам, потім зрив термінів і далі пішло-поїхало. Тому раджу придивлятися до тих, хто не заморожував будівництва, показував нормальну динаміку і виконував взяті на себе зобов'язання.
По-друге, раджу звернути увагу на великі компанії, у яких є свої виробничі потужності, перевірені постачальники матеріалів, підрядники і генпідрядники.
По-третє, не вестися на невиправдані знижки і ціни, які значно нижче у конкурентів в сегменті і форматі. Неймовірні знижки — ознака паніки. Стійкі гравці ціни так просто не впускають.
|
0
|
- 20:00 Кредитный рейтинг Украины, доходы банков, новый минимум гривны и инфляция в США: главное за среду
- 18:56 MetaMask начала выпуск карт Mastercard для расчетов криптовалютой
- 18:10 Пенсионный фонд Норвегии получил $138 млн прибыли
- 17:25 Курс валют на вечер 14 августа: доллар прекратил рост на межбанке
- 17:10 Спрос падает, цены растут. Что происходит на рынке недвижимости (исследование)
- 16:51 В июле потребительские настроения украинцев улучшились — исследование
- 16:36 Официальный курс гривны упал до нового исторического минимума по отношению к евро
- 15:51 В июле крипторынок вырос на 6% в общей рыночной капитализации — Binance Research
- 14:54 Криптобиржа OKX объявила о листинге токена DOGS
- 13:10 Новый сервис для бизнеса: Приватбанк подключил цифровые чаевые к смартфону
Комментарии - 32
Если война усилится, проблемы уже не с деньгами.
ETF ликвидные, но самые манирулированные активы в мире. ФРС не может купить миллиарды каждый день. Если не можете заработать на валютном рынке Украины, ваши шансы на иностранном фондовом рынке намного хуже чем в казино.
Против украинского народа есть 2 группы: 1) международных мошенники, которые хотят, чтобы в стране был постоянный экономический кризис, высокий уровень заимствования, высокие проценты и 2) строители — мошенники, которые все время строят больше и больше мусора (в основном в эконом-комфорт классе) без наказания от правительства, таким образом затопляют рынок.
Но международные мошенники также скажут вам, что земля неликвидная, никому не нужна, пока изо всех сил лоббируют закон)
Бла, бла , бла.... Когда заработает рынок, тогда и поговорим
Вообще нужно просто запретить им строить, город будет красивее, и рынок будет намного лучше работать.
— це де таке «у вас»?
В Києві за останні 5 років ціна коливається біля одного рівня +/- 15%
Вот результат монетарной - фискальной политики «долговых ловушек»
З 2015-го року ціни коливаються.
Впрочем, учитывая % необучаемых в стране…
Все вспоминаю, как мне в феврале доказывали, что однушка в районном центре с ремонтом из 1990х приносит денег больше, чем вклад.
Что-то больше никто не доказывает)
Как бы там не было, но у нас уже сформировался класс состоятельных инвесторов, которые на рынке недвижимости за 5-10 лет сделали сотни тысяч долларов, дали подняться сотням новых ЖК, переселив сотни тысяч людей в современное жильё.
Предыдущие разы на падающем рынке доходность была гораздо выше, чем на растущем, и чем цикл падения будет дольше по времени, тем лучше, можно сделать несколько оборотов.
Наверное, имелось в виду «Чему пандемия коронавируса научит рынок недвижимости?» Тогда надо «Чого пандемія ...»
Ну и весь текст — прямой перевод с русского на украинский. Почему просто не написать сразу на русском? За русский в Украине пока только львовских музыкантов бьют, остальным пока что можно более-менее безопасно использовать. Или же это из-за обязательности украинского в рекламе?
(-‸ლ)
Такие дела.
Главное, есть ''якоря'' и ''ключевые слова''.