torka2009
Зарегистрирован:
10 января 2020

Последний раз был на сайте:
26 июня 2020 в 16:12
Просмотров профиля:
Сегодня: 8
Всего: 509
Подписчики (20):
Venedikta1
Venedikta1
34170323
Serhii Kyrychenko
29 лет, Kyiv
dvded
dvded .
33 года, Киев
GENADIY26
Геннадий Олейник
51 год, Винница
davik
davik
ievguenii
ievguenii
Swetlanka7
Swetlanka7
GenaZag
GenaZag
33 года, Днепр
piyrwq
piyrwq
kosdie
Космас Диегезис
volger
volger
Mishutka21
Mishutka21
все подписчики

Виктория Берещак - блог

Пол:
женский
Город:
Киев
Место работы:
обозреватель рынка недвижимости
E-mail:
victoriabereshchak@gmail.com
Facebook:
https://www.facebook.com/vbereshchak
Блог
Комментарии
Валютный форум
Отзывы
Горячая линия

Три ключевые угрозы для рынка новостроек сейчас

26 июня 2020, 10:19   + 0 голосов 32 комментария

Мы уже привыкли говорить о трендах, перспективах, вызовах и угрозах с позиции коронавируса и гибридного кризиса, который он повлек за собой.

Для рынка первичной недвижимости весенние месяцы вылились, прежде всего, в существенное падение спроса, которое, по очень скромным оценкам НБУ достигает 40%, а на деле, если проанализировать данные компаний из первой десятки киевских застройщиков, вылились в 60-75% в самый пиковый период. Были и те, кто провел карантин совсем без сделок. Как правило, в категории масс-маркета.

И если спрос — дело поправимое, ведь можно его наращивать, генерировать и управлять, когда закладываешь ценность в свой продукт (инвестиционную или создаешь полноценную экосистему для жизни с мультифакторной инфраструктурой), то есть несколько открытых вопросов, которые незаслуженно на данный момент попали в тень коронавирусной эпопеи. От них, как и от последствий коронакризиса, зависит многое для рынка недвижимости.

Во-первых, это будущее государственного регулирования строительного рынка. Вместо ГАСИ у нас появилось три новых органа, а также поменялась несколько процедура получения разрешительной документации. Вводятся чек-листы для выдачи разрешения и на ввод в эксплуатацию, на основе которых принимают решение соответственные органы.

При этом проверка на выполнение государственных строительных норм и градостроительным ограничениям заложена уже на стадии ввода в эксплуатацию. То есть, когда дом уже построен, готов и инвесторы и покупателю на низком старте ждут ключи. Честно говоря, сомнительное решение, учитывая человеческий фактор на всех этапах.

Однако, допустим, что все это домыслы и количество жаждущих читерить застройщиков и хапуг-чиновников у нас уже на нуле. Нужно тогда запускать новую процедуру и смотреть, как пойдет.

И вот тут, к слову, самое интересное. Новая инспекция градостроительства, судя по всему, на стадии обкатывания. Потому что процесс выдачи и согласований разрешений и ввода домов сейчас затянулся не на один месяц. Об это говорят не только по рынку, но и свидетельствуют цифры. К примеру, согласно данным URBANDATA.online, которые попали в мое распоряжение, с января по июнь нынешнего года в Киеве и области ввели в эксплуатацию на 40% меньше жилья в новостройках, чем за аналогичный период предыдущего года.

За период с 1 января по 1 июня 2020 года в Киеве и Киевской области застройщики получили разрешительные документы на строительство многоквартирных домов общей площадью свыше 765 тыс. кв. м, в то время как в прошлом году — 1,27 млн кв. м.

Да, часть отслоилась, потому что не достроили, перенесли сдачу из-за карантина, просели. Однако есть и абсолютно готовые дома, где затянулся процесс выдачи сертификата

Если не отладить работу в скором времени и умножить все на последствия карантина, когда треть объема рынка за счет наследия Укрбуда и простоев некоторых компаний сдвинули сроки, получим реальную угрозу в виде раздосадованных инвесторов/покупателей, которые праведным гневом обрушатся сначала на застройщика, потом на местные органы власти, а потом как пойдет.

Во-вторых, вопрос доступной ипотеки. Сложно с точностью сказать, какое количество реальных покупателей может получить рынок благодаря кредитованию жилья, звучат цифры от 300 тыс. до 500 тыс. человек, которые тут же возьмут и воспользуются программой для покупки жилья.

Думаю, в действительности, сначала количество будет меньше, ведь людям тоже требуется время, чтобы поверить, проверить на чужом опыте и принять реальность механизма. Однако то, что ипотека способна стать спасательным кругом для рынка, это факт. Это драйвер роста с мультипликативным эффектом на экономики страны. Последние подсчеты говорили об 11,5 грн ипотечного мультипликатора в ВВП страны.

Но давайте откровенно? Нет здоровых предпосылок для дешевого кредитования жилья прям здесь и сразу в масштабах страны. Снижение ключевой ставки Нацбанка, конечно, хорошо. Ряд банков уже отреагировали на решение и пошли на понижение ставки по ипотеке.

Однако вопрос, где брать дешевые ресурсы вдолгую, а также как снизить коэффициенты риска по ипотечным кредитам остаются открытыми. Я уже не говорю о том, кого кредитовать, а с кем быть поосторожней. Можно, конечно, обезопасить банку себя и кредитовать только готовые новостройки или вторичку, но цены на подобную недвижимость как раз оказываются неподъемными для ипотекозанимателей. Напомню, что разница в среднем для сегмента комфорт+ составляет 30% от цены на котловане до ввода в эксплуатацию.

Нереальным часто оказывается и первоначальный взнос в 30% для тех, кто мог бы воспользоваться банковским займом. Чтобы простимулировать ипотеку, его стоит снизить до 10-15%. А доступной ипотека для большего количества украинцев станет, когда ставка по ней опустится до 4,5-5%.

В-третьих, вопрос защиты прав инвесторов. Чтобы проблемных долгостроев и обманутых инвесторов было меньше, нужно принимать меры, а не бороться с последствиями, когда 90-100% квартир построено, а дама нет или он не готов.

Это не о том, как сделать всем хорошо и найти волшебную пилюлю. Создание резерва квартир как страховки, которую можно продать и отбить деньги только после завершению дома, страхование договоров купли-продажи или переход на эскроу-счета — пока вопрос с моделью защиты в нашей стране открыт.

Обязать продавать все 100% квартир по завершению строительства — это лишить львиную долю покупателей возможности обзавестись жильем. В идеале, разумеется, иметь пропорцию 70/30 или 80/20 в зависимости от категории или формата комплекса. Большая часть сделок на ранних этапах, часть — продажа готовых квартир. Строить с расчетом 70% — собственные средства, 30% — привлеченные.

 

Перепродажа недвижимости как бизнес: что нужно знать

12 июня 2020, 9:19   + 0 голосов 22 комментария

Перепродажа среди инвестиционных сделок с недвижимостью на данный момент занимает большую часть, чем покупка жилья для сдачи в аренду. Причина в цифрах: большая доходность, хотя и немалые риски. Инвестируя на этапе котлована в ликвидный объект сегмента комфорт+ и нормального застройщика вы покупаете по максимально низкой цене, которая по мере готовности дома растет, а риски пропорционально уменьшаются с каждым построенным этажом.

При такой схеме инвестиций, если все сделать правильно, можно заработать до 20-30% на объекте в категории комфорт+ и 40%-50% на бизнес-классе.

Перепродажа — более быстрый инструмент получения прибыли. Аренда — более медленный. Оба сопряжены связаны с рисками: при перепродажи можно попасть впросак с застройщиком, вложиться в долгострой или неликвидный ЖК, при аренде — период простоя, урон от квартиросъемщиков.

Лучше сосредоточить свое внимание на Голосеевском, Соломенском и Святошинском районах, которые сейчас привлекают больше всего интереса со стороны покупателей. Почему привлекают? Потому что если посмотреть на внутренние данные рынка по реализованных квартирам, то Голосеевский и Святошинский в лидерах.

Кстати, по данным ЛУН Мicто, за первый три месяца 2020 года больше всего жилья ввели в трех районах — Печерском (27 754 кв.м), Шевченковском (26 399 кв.м) и Голосеевском (24 827 кв.м). Можно присмотреться повнимательней, как развивается жилое строительства там.

При выборе квартиры для перепродажи локация имеет значение с позиции, насколько развита инфраструктура вокруг, что с транспортной доступностью, какой ландшафт застройки. По площади лучше всего остановиться на 1-комнатных вариантах от 40 до 50 кв.м. Это оптимальный вариант.

На руках нужно иметь где-то $40-50 тыс., чтобы не быть скованным в выборе. Пускай вы заработаете 20% за два года (средний цикл проекта) = $8 тыс. Это только с учетом роста цен в конкретном ЖК.

При оплате 100% стоимости можно рассчитывать на дисконт от застройщика. Но отталкиваться от скидок и спецпредложений не стоит. Сам проект, качество жилой среды и репутация девелопера куда более важный критерий.

Покупка паркинга на начальном этапе — это еще один вариант для заработка. Цифры очень отличаются от проекта к проекту, но вложив дополнительно $8-15 тыс. в среднем, вы потом можете получить либо вариант для арендного бизнеса (очень долго будете отбивать), либо перепродать подороже.

На вопрос «ну кто его купить или захочет снимать за такие деньги» ответ прост: не нужно вешать ярлыки. В районе может быть туго с парковкой, плюс риски механических повреждений, угона, воздействия погодных условий заставляют многих автолюбителей не экономить на своем удобстве и безопасности личного авто. Важно просчитать ЦА новостройки, ее потребности и соответствие паркомест на количество квартир.

Очень много при выборе объекта для перепродажи зависит от локации, плотности застройки, инфраструктуры, качества квартир и планировок. Если в ЖК условно 10 квартир на этаже и 6 из них — одинаковые типовые однушки или студии, рассчитывать на высокий прирост дохода не стоит. Велика вероятность роста конкуренции со стороны других рантье, ценовой демпинг и прочие излишки.

Важно изучить репутацию и историю застройщика по таких критериям: объекты какого качества и концепции уже были реализованы, как менялась цена на них (открытые источники и общение с жильцами), вовремя ли сдавались дома (погрешность в 3-6 месяцев в наших украинских реалиях не считается), какая ценовая политика у компании (как меняется стоимость квадрата, какие дисконты и спецпредложения бывают, есть ли рассрочка и какие условия). Это поможет оценить предварительно возможное количество инвестиционных квартир, понять качество социальной среды, составить портрет ЦА.

Самое главное правило инвестиций в недвижимость — перепроверять все данные и индформацию, изучать и сравнивать. Правильным решением будет обратиться за помощью к компетентному юристу.

 

Станут ли инвестиции в недвижимость менее рисковыми

29 мая 2020, 11:07   + 0 голосов 29 комментариев

Инвестиции в недвижимость, чтобы там кто вам не говорил, остаются высокодоходным инструментом для частного лица. При правильно выбранном комплексе из категории комфорт+ вы получите в среднем, по самым скромным оценкам, 20% годовых. Речь об удорожание цены квадратного метра с момента вложения и до сдачи дома в эксплуатацию. Цикл нормального проекта, как правило, 1,5-2 года.

Если подобрать объект с более ликвидными характеристиками и попасть в сердце целевой аудитории, получите до 30% годовых. В бизнес-классе, особенно по части видовых квартир в центральном деловом районе, доходность может быть в пределах 40%.

Доходность коммерческой недвижимости очень зависит от самого ЖК, проходимости места, правильно выбранной концепции, планов развития района, транспортной доступности. Здесь годовая доходность составляет порядка 8-10%, а окупаемость занимает 7-10 лет. Не забывайте, что порог входа в коммерческие объекты достаточно высок.

Наиболее выгодное предложение на начальном этапе строительства, понятное дело, когда в проекте еще минимальные цены. По мере готовности и росте спроса ценник повышается. Но не забывайте, что рассчитывать окупить высокие риски максимальной доходностью, не проверив репутацию застройщика, предыдущий опыт на рынке, динамику строительства на площадке и темпы, разрешительную документацию — это весьма плохая затея.

С проверкой рисков и защитой инвесторов в жилое строительство у нас вроде бы как в ближайшее время ситуация может измениться. Если, конечно, примут законопроект о защите прав инвесторов-покупателей, который еще с 2019 в подвешенном ситуации.

Там у нас много полезных вещей, которые, я уверена, спутают карты некоторым компаниям на рынке. Но вот взять хотя бы пункт, согласно которому происходит регистрация объекта строительства за заказчиком автоматически после получения права на выполнение строительных работ.Есть идентификация и привязка, что очень важно. Режим «моя хата с краю» уже под угрозой.

Очень хорошо, что, по задумке авторов законопроекта, инвестор регистрирует также за собой имущественные права на квартиру или коммерческое помещение. Вы четко будете видеть квадратуру. назначение, размещение объекта на этаже и прочее. Кстати, за лишние квадратные метры теперь застройщику будет сложнее состязаться. Если площадь на 10% превышает ту, что указано договоре, вы не будете ничего доплачивать. Мелочь, а приятно.

Ну и, пожалуй, моя любимая часть о гарантийном объеме квартир, которые как бы откладываются застройщику до ввода в эксплуатацию или на черный день.То есть до ввода в эксплуатацию минимум 10% квартир нельзя продавать. Ценник на эти объекты, конечно, будет гораздо выше. Однако это что называется будет вложением с низкими рисками.

Пока еще это лишь законопроект, однако пункты, которые в нем прописаны, уже лично мне вселяют надежды на хорошенькую встряску для нечестных на руку компаний и очистку рынка.

В любом случае, выбирая объект для инвестирования, напомню, что руководствоваться доступной ценой — рыть себе яму собственноручно. Принимайте всегда во внимание совокупность качественных характеристиких ЖК: концепции, локации, инфраструктуры вне проекта и в самом комплексе, оцените окружение и планы по развитию района. Это поможет правильно оценить ликвидность и перспективы на будущее. Может быть, вы захотите расшириться или переехать.

Если вы приобретаете сугубо в инвестиционных целях, лучше смотреть на однокомнатные квартиры нормальных габаритов — 40-45 кв.м и не меньше.

 

Что мешает доступной ипотеке

15 мая 2020, 14:30   + 0 голосов 14 комментариев

Тема дешевой ипотеки, которую раз в несколько месяцев поднимает в топ повестку дня президент, Кабмин или Нацбанк, на самом деле не настолько однозначна. Помимо учетной ставки НБУ, которую понизили, тем самым предоставив вроде бы как возможность банкам пересмотреть свои ставки по депозитам, разбавить портфель новыми ресурсами, удешевить общую массу своих денег, привлечь ресурсы для ипотеки, есть множество других факторов, в том числе готовность украинцев размещать свои пассивы, общее состояние экономики, рост и падение ВВП, инфляция, резервные требования НБУ, дальнейшие шаги Кабмина, Нацбанка и профильного министерства.

На данный момент в Украине есть ряд ипотечных программ, которые запустили банки совместно с застройщиками. Как правило, условия схожие, но различия от комплекса к комплексу и от компании к компании все же имеются. Срок кредитования в среднем — до 20 лет, процентная ставка зависит от первого взноса. Он может быть от 20-30% и выше. Некоторые банки в связи с карантином несколько подняли порог входа первого взноса — на 10-20%, но по завершению планируют вернуться к прежним показателям. На первый год вам предложат ставку от 3-5% в зависимости от банка, но через 12 месяцев она взлетит в три-четыре раза минимум.

И вот почему. Финансовые ресурсы для ипотеки — это привлеченные депозитные вклады физических и юридических лиц. Средневзвешенная ставка по ним на рынке сейчас 11-12%, что связывает руки для ипотеки под 10% и ниже. Потому что в минус себе банки кредитовать не будут.

Вот если будут условия для понижения процентов по кредитам и готовность украинцев размещать деньги под, скажем, 5-7%, гривна обретет стабильность, мы сможем пережить кризис, а переговоры с МВФ увенчаются успехом, тогда будет больше шансов для дешевой доступной ипотеки.

Что касается обещанной ипотеки под 10% от Зеленского, то, по мнению компетентных банкиров, которым я доверяю, речь, скорее всего, о запуске программ компенсирования процентных ставок или про механизм рефинансирования банков длинными финансовыми ресурсами.


И то, и то может взлететь, если к разработке привлекались знающие свое специалисты, рассчитывались все ситуации, в том числе вопрос, дело сможет ли в дальнейшем государство поддерживать эту программу. Нужно запустить так, чтобы не заглохло через полгода.

Кстати, удешевить ипотеку — это полбеды, помимо этого нужно поработать с законодательной базой и защитить как кредиторов, так и заемщиков. Потому что с этим у нас полный бардак и хаос.

Вопрос также с тем, кого из застройщиков кредитовать, а кого нет. Я знаю, что те банки, что уже сейчас выдают займ на покупку квартиры в новостройке, очень тщательно подходят к выбору девелопера-партнера. Смотрят на разрешительную базу, опыт на рынке, проекты в портфеле, которые уже выполнены, динамику и качество строительства.

Было бы хорошо, чтобы когда программы от Зеленского запустятся, подобные критерии были учтены. Потому что финансировать строительства шлака — это значит тормозить процесс самоочищение рынка, который

Что даст ипотека? Отличный вопрос, учитывая, что, по разным оценка, одна гривна, вложенная в строительство жилья, формирует от 4 до 8 грн ВВП, а ипотечный мультипликатор достигает 11,6 грн.

Доступная ипотека под 10% и ниже также поможет поддержать смежные отрасли, например украинское производство стройматериалов.

Однако, чтобы она случилась с украинским рынком, нужна политическая воля, действенный механизм, разработанный всеми стейкхолдерами, желательно при участии специалистов из отрасли, а также толика везения. Ведь у нас без никого никуда.

 

Что будет с ценами на недвижимость и спросом после карантина

8 мая 2020, 9:44   + 0 голосов 32 комментария

Украинском рынку недвижимости предстоит пройти свой путь восстановления. Часть компаний, которые не способные выстоять в период мертвых продаж не смогут найти ресурсы и продолжить работу, сильные игроки напротив увеличат долю. Покупатель, для которого квартирный вопрос актуален, был, есть и будет. Вопрос только, как и чем подтолкнуть его к сделке и где помочь найти ресурсы.

На среднюю цену по рынку будут давить снижение продаж в жилье масс-маркета. Понятно дело, что в условиях падения продаж на 50-70% в среднем в марте и апреле по рынку главная задача сейчас — вернуть привычные объемы. Но удасться это далеко не всем. Проходных проектов, как показала практика, которые не учитывают все требования современного покупателя по части организации общественного и частного пространства, зонировании территории, организации мест общего пользования и развития инфраструктуры в составе комплекса, у нас слишком много.

Карантин помог осознать, что такое комфортное жилье и почему скупой платит вдвойне. Поэтому часть спроса, у которой есть достаточная сумма для покупки, или первого взноса на рассрочку, сфокусируют внимание на сегментах комфорт+, бизнес. Очень зайдут сервисные новостройки (консьерж-сервис с широкими спектром услуг, услуга личного повара, камерный кинотеатр только для жителей и пр.), многофункциональные ЖК (с mix-used форматами недвижимости, многофункциональной разноплановой инфраструктурой), эко-проекты (рекреационные и зеленые зоны на территории или в ближайших соседях будут существенно повышать ценность проекта).

Если в среднем по рынку цена квадратного метра будет колебаться в пределах 1-3% ввиду удорожания строительных материалов, инфляции, курса валют, влияющего на составляющие себестоимости квадратного метра, то в проектах, которые будут пользоваться большим спросом рост цен будет минимум в два-три раза выше общерыночных тенденций. Это не супер какой скачок цен тут и сразу, однако плавное удорожание закономерно. Даже в мае несколько компаний в самых ликвидных своих ЖК запланировали и анонсировали подорожание квадратного метра.

Почему в апреле просел квадрат в долларах сразу на 7%? Тому простое объяснение: курсовые качели, когда после стремительного роста в марте доллар потерял в цене, а застройщики в условиях мертвого сезона и снижения покупательской активности не рискнули удерживать долларовую цену в период карантина. Плюс часть крупных компаний, чтобы стимулировать сделки, зафиксировала курс на уровне 25-25,5 грн против того, что мы видим в обменниках.

Вместе с карантином закончатся и спецусловия по низкому курсу, а также антикризисные дисконты в большинстве своем.

«Никто не будет покупать» — это вечная страшилка. Волна отложенного спроса есть и никуда она не денется. Если будет поддержка рынка от государства в виде ипотеки по 10%, которую обещает президент, появится толчок и стимул для еще более быстрых темпов восстановления.

А потеря рабочих мест и проседание доходов, помимо очевидных проблем, приведут к ужесточению стандартов покупки жилья. Закапывать деньги в котлован с высокими рисками никто не станет. В структуре сделок увеличится доля ЖК на более готовых стадиях строительства.

 

Ниши в недвижимости, которые станут прибыльными после пандемии

17 апреля 2020, 10:29   + 13 голосов 19 комментариев

COVID-19, помимо всех своих разрушающих действий, сделает кое-что полезное для человечества. Как минимум, мы научимся понимать себя и истинные потребности, расставлять приоритеты, работать дома, а не просиживать штаны в офисе, а также выживать и приспосабливаться к ситуации. Последний навык в современном быстро меняющемся мире важен как никогда.

Что касается влияния COVID-19 на рынок недвижимости в позитивном свете, то тут, конечно, слегка сложно. Падение доходов, неопределенность в сегменте коммерческой недвижимости, в частности офисной и торговой, уже вовсю бьет по динамике основных показателей. Ждем замедленный рост арендных ставок в этом году, падение валового поглощение, сокращение девелоперской активности до минимума.

Однако именно COVID-19 может подсветить наметившиеся в последние 5 лет тренды к функциональному потреблению и разумной экономии.

Функциональное потребление в недвижимости — это повышенный уровень требований к инфраструктуре и экосистеме жилого комплекса, многофункционального ЖК, бизнес-центра (им вообще придется очень многое менять).

По сути, это главный движок современного рынка, который толкает девелоперов расти и развиваться. Потому что человек хочет не просто есть, заниматься спортом, следить за собой, развлекаться где-то там, но делать это максимально удобно.

Чтобы это удобство росло и увеличивалось, еще на этапе планирования проекта нужна его проекция, модель, стратегия развития. Наполнять функциями пространство нужно не по принципу дележа квадратных метров на «маленьких» и «больших» арендаторов, а исходя из потребностей целевой аудитории продукта.

Пандемия заставила всех бояться. Он будет влиять на выбор жилья: человек хочет быть в центре современной жизни города, но с возможностью изолироваться без потери комфорта на случай угрозы.

Традиционные сервисы, магазины, рестораны в стрит-ритейле ЖК ждет переосмысление и переформатирование. Во главе угла теперь защита, безопасность, новые форматы взаимодействия с клиентом. А также ценность. Она проявится в части лояльности бренда, которую удалось наработать до.

К кому-то побегут, другим придется искать клиента заново или с нуля. Качество продукта, сервиса, защита и меры безопасности, необходимость и значимость для чего-то в жизни потребителя, привязанность будут решать как никогда.

Что касается видов недвижимости, которая будет пользоваться особым спросом в посткоронавирусном мире, то я бы выделила следующие форматы.

Медицинские центры

Всех форматов и видов. Это может быть медицинский бизнес-центр (если не хочется возиться с экспертизой по части обеспечения медуслуг), в котором будут собраны арендаторы самые разные медицинские компании.

Проектировать такое здание нужно с учетом особых технических параметров их потребностей, например продавцов медицинского оборудования, представителей фармацевтических компаний.

Кроме того, медицинский многопрофильный центр в составе жилого проекта. Люди оценят возможность получить те услуги, которые недоступны в 90% проектов. Очень важно подобрать нормального оператора.

Квартиры с возможностью самоизоляции

Два полноценных санузла, раздельные, желательно разведенные спальные комнаты по разным частям квартиры — такие планировки коронавирус, конечно, подогреет.

Однокомнатные квартиры до 35 кв.м продолжат терять покупателя, потому что нужно больше пространства на случай долгого сидения дома.

Ходовые планировки те, где 5-7 функциональных зон могут безболезненно и с комфортом помещаться: зона отдыха, рабочее пространство, спальня, кухня, санитарно-гигиеническая (ванная комната), балкон (лоджия, терраса — все, что подходит для пребывания на свежем воздухе), хранение одежды.

Если зон помещается еще больше, вообще прекрасно.

Mix-used ЖК

Сложные объекты, где интегрированы в жизнеобеспечение комплекса сервисы, услуги, рестораны, коворкинг, торговые объекты, уже завоевали лояльность. В дальнейшем при грамотной стратегии девелопера ее можно только усилить.

В этих комплексах должно быть все необходимое для жизни, их можно не покидать несколько дней, а то и недель.

Важны и общие пространства, где по завершению пандемии можно проводить мероприятия, общаться, работать.

Коворкинг в составе жилого проекта может выстрелить, если аудитория комплекса в нем нуждается.

Сейчас далеко не все (особенно начинающие или небольшие бизнесы) смогут позволить себе офис, а работать дома все-таки подходит не каждому.

Опять же возвращаемся к вопросу о том, что своего покупателя нужно очень хорошо знать, общаться с ним и понимать боли, потребности и желания.

Гибкие офисы

Тут все очень интересно. Игроки рынка и аналитики прогнозируют упадок традиционным бизнес-центрам и перераспределение спроса на рынке. Те компании, которые больше не могут позволить себе большой по площади офис или хотят сократить ресурсы не за счет увольнения людей, обернуться в сторону гибких решений.

Плюс в результате сокращений рабочих мест на рынке может появиться много работоспособных незанятых временно граждан, которые захотят уйти во фриланс. Это вторая по значимости, после корпоративного сектора, целевая аудитория коворкингов.

Но смогут ли договориться между собой съемщики и собственники, всем ли бизнесам подходит вариант гибкого офиса — вопросы открытые.

Любопытно, что по данным опроса операторов рынка гибких офисных пространств, которое провела компания CBRE Ukraine, в начале года, подавляющее большинство (88% опрошенных) планировало расширение в Киеве и за его пределами.

Так вот у 38% респондентов намерения остались актуальными после событий, связанных с распространением Covid-19 в Украине. А 50% не исключают возможности дальнейшего расширения, однако будут следить за дальнейшим развитием событий.

Поэтому, судя по всему, COVID-19 сделает еще одну полезную штуку — подтолкнет к развитию сегмент гибких офисов, но успех будет у тех, в основе философии которых сервис и функциональность их пространств.

 

Чому пандемія коронавірусу навчить ринок нерухомості?

10 апреля 2020, 10:08   + 0 голосов 32 комментария

У період кризових явищ будь-які стовідсоткові прогнози щодо змін ціни на первинному ринку нерухомості сприймаються суспільством, як правило, як передбачення магів і астрологів. Одні з упевненістю слідують приписами, резонуючим з внутрішніми відчуттями. Добре, якщо при цьому аналітик в темі, працює з первинним ринком, володіє інсайдами і розуміє, як може розвернутися «сюжет» в найближчій перспективі. Друга частина суспільства сприймає в багнети, включається режим «баба яга проти». Важливо, щоб при цьому критичне мислення і здатність споживати інформацію з різних джерел йшли нога в ногу.

Всім хочеться стабільності і контролю над ситуацією. Але поки з цим складно. Зате будь-якому покупцеві і інвестору, незалежно від того, яка його стратегія (ощадна або дохідна (а та, в свою чергу, може бути короткострокова або довгострокова) під силу зберігати спокій, приймати виважені рішення і керуватися ознаками, які допомагають зібрати воєдино пазл. Холоднокровність і стратегічне планування зараз на вагу золота.

Це не перша для нас криза, але дуже розкручена завдяки супутнім складнощам і соцмережам. Не знаю, як піде далі, однак світові фінансові аналітики, зокрема і МВФ, кажуть, що до 2021 року почнеться відновлення. Зараз судити складно. Давайте хоча б подивимося, як країна стане виходити з карантину і що отримаємо за підсумком.

Повернемося до ринку новобудов. На початку березня на первинному ринку відбулося падіння попиту в кілька разів рік до року. Це зрозуміло. Нам з неба на голову звалився карантин, з усіх засобів масової інформації дуже голосно почали говорити про рецесію, долар почав рости.

Українці дуже не люблять непроглядної темряви. Їм для відносно спокійного існування важливо мати хоча б кілька дороговказних вогнів. Як тільки ситуація з карантином «стабілізувалася», тобто нам стало зрозуміло, як сидимо, навіщо сидимо, що можна і чого не можна, люди почали звикати. Плюс забудовники, яким падіння попиту як кістка поперек горла, тут же викотили спеціальні умови, акції, дисконти. Тут і позитив для покупця, і підвищені ризики, пов'язані з нечесною грою, демпінгом і іншими принадами.

Девелопери тут же ринулись освоювати онлайн-простір. Зробити це, по-хорошому, потрібно було ще раніше. Українці вміють замовляти їжу, одяг, побутові товари в Інтернеті, вибрати квартиру за допомогою сучасних технологій теж не складе особливих труднощів. Не забувайте, що більшість угод, близько 70% і більше в окремих девелоперів, укладається на етапі котловану або декількох поверхів. Як правило, показати покупцеві прям його можливу квартиру не вийде. Навіть в шоу-румах, а вони є не у всіх забудовників, представлене далеко не кожна планування. У нормальних ЖК їх зазвичай 8-10 і більше варіантів. Чим більше — тим краще.
Безконтактна угода — це нормально. І перегляди в онлайні теж. Надалі, коли все завершиться, я б дуже рекомендувала цим інструментом активно користуватися і покупцеві, і забудовнику. З плюсів на поверхні — економія ресурсів часу, сил і енергії. А ще грошей на роздаткові матеріали і захист дерев і планети.

Надалі до інвестиційного попиту підключиться покупець «для себе». Люди звикають до всього, зокрема до нової економічної реальності. Попит порідшає, купівельна спроможність падає і це продовжиться. Забудовникам доведеться зосередитися на змісті і наповненні продукту, а не на формі коробки. Спихнути те, що раніше не спихувалось, не вийде. Під час кризи рухати нерухоме дуже складно.

Короткострокова паніка і нестабільність може бути використана забудовниками з досвідом і стабільними нервами для того, щоб стати сильнішими. Зараз є три ключових правила для них:

1) ні в якому разі не зупиняти будівництво, але дотримуватися абсолютно всіх приписів МОЗ та Кабміну;
2) зосередитися на існуючих проектах і темпах будівництва. Не потрібно робити вигляд, що триває робота, важливий результат. Терміни будівництва якщо і переносяться, то з попередньої інформації для інвесторів. Не потрібно створювати прецедент, коли люди про затримки дізнаються зі ЗМІ. Чи не виберіться потім з болота.
3) відмовитися від нових проектів, якщо є побоювання щодо будівництв в портфелі. Є фінансовий ресурс і можливість будувати на рівні розпочате, здавати в термін і паралельно стартувати з чимось ще — будь ласка. Однак нагадаю, що купівельний попит просяде через стан економіки. Навіть супервигідні умови розстрочки потягнуть не всі. Будувати більше, ніж ринок зможе придбати, це залишати будівлі простоювати рік-два в кращому випадку.
Непродумані концепції, несформовані бізнес-моделі девелопменту цю кризу або взагалі не переживуть, або вийдуть з великими втратами і незабаром після накажуть довго жити. Тренд самоочищення ринку почався ще в минулому році до кризи і набирає обертів в 2020.

Є прості першочергові правила вибору девелопера: портфель і статус готовності об'єктів, як будують, динаміка, чи були проблеми, конфлікти і чому, що з документами, ідея і концепція ЖК, реалізація і супутній благоустрій локації/району, характеристики комплексу, відштовхуючись від ваших потреб, умови і способи купівлі та ціна. І далі розбиваємо кожен пункт на підпункти і формуємо свою матрицю.

Сьогодні я зупинюся на факторах, які, з мого досвіду, підказують яких забудовників варто розглядати, а яких ні. Особливо актуально це в кризу.

Перше — досвід і успішне проходження попередніх стрес-тестів. Досвід проходження девелопера складних ринкових умов. З останнього такі були в 2019 через Укрбуд або в 2014 через початок війни.

Ті, хто вміють працювати в наслідках пікових періодів мають: тимчасове падіння попиту, якщо немає власних коштів на будівництво — нестача для того, щоб платити підрядчикам, постачальникам, робітникам, потім зрив термінів і далі пішло-поїхало. Тому раджу придивлятися до тих, хто не заморожував будівництва, показував нормальну динаміку і виконував взяті на себе зобов'язання.

По-друге, раджу звернути увагу на великі компанії, у яких є свої виробничі потужності, перевірені постачальники матеріалів, підрядники і генпідрядники.

По-третє, не вестися на невиправдані знижки і ціни, які значно нижче у конкурентів в сегменті і форматі. Неймовірні знижки — ознака паніки. Стійкі гравці ціни так просто не впускають.

 

Що робити з житлом на тлі курсових коливань

27 марта 2020, 11:01   + 0 голосов Написать комментарий

Коли економіці пророкують складні часи, а у вас є заощадження, які ви не хочете втратити, можна встигнути скористатися моментом і конвертувати накопичення в ліквідні метри.

Йдеться про те, що можна скористатися вікном, коли ринок не звик до нової економічної реальності, забудовники не потягнули ціни в гривнях вгору, а інфляція не вдарила по основних складових ціноутворення на первинці (будматеріали, транспортні витрати тощо).

Можна ворожити на кавовій гущі і скільки завгодно чекати «міхура, що лусне», але його в масштабі усього ринку не буде. Помірне зростання цін на нерухомість, як і прогнозувалося раніше, в перспективі станеться через низку причин. По-перше, забудовники обов'язково піднімуть гривневий цінник, спираючись на курс валют. По-друге, є всі передумови для подальшого подорожчання ключових будівельних матеріалів (керамоблок, метал, оздоблювальні матеріали). Поки незрозуміла ситуація з будівельно-монтажних робіт: у нас може збільшиться число будівельників за рахунок повернулися заробітчан. Але ця перспектива під питанням. Підкочать витрати на паливо і техніку.

Але дорожчати буде далеко не всі новобудови. А лише дійсно затребувані ЖК.Новобудови пройдуть умовно через сито, що буде тільки на користь.

Нагадаю, що найкращий час для покупки — коли у вас є мета і засоби і / або фінансова можливість взяти на себе зобов'язання щодо розстрочення платежів на певний період.

Зараз досить вигідно купувати з метою інвестицій та й для себе на хвилі спецпропозицій, дисконтів та фіксованого долара. Але умовах кризи, що насувається, це значить з подвійною завзятістю перевіряти, кому і навіщо ви відносите свої гроші, розуміти, з якою метою робите покупку (інвестиційна угода або покупка для себе), перевірити історію девелопера і оцінити його фінансову стійкість (прослідкуйте за активністю на будмайданчиках в динаміці останніх місяців — це багато про що говорить), вивчити документи і сам проект.

Підводних каменів в турбулентні часи, звичайно, не меншає, однак, якщо правильно підійти до питання підбору квартири, можна не тільки купити за вигідних умовах на початкових етапах, а й заробити на цьому.

Перше, що потрібно розуміти, — падати в абсолютному масштабі ринок нерухомості не буде. Деякі забудовники самоліквідуються, якісь проекти відкладуть до кращих часів через недоцільність, але ті компанії, що зловили хвилю запитів платоспроможного попиту будуть будувати далі. Їх продукт затребуваний, тому що він динамічний і готовий підлаштовуватися під купівельні настрої. У цих девелоперів є фінансовий ресурс, досвід і експертиза, щоб продовжувати будувати.

Так, досить імовірно, в найближчій перспективі доходи частини населення просядуть. Відповідно у нас знову виросте відкладений попит. Але якщо раніше він грав на руку економ-сегменту, який демпінгував і плутав карти на ринку з огляду на кількісну перевагу, то в 2020 так не буде. Минув час порожніх коробок і дурних кутів.

Той покупець, який не зможе придбати квартиру через особисті питання, чекатиме до кращих часів. Або ж, як варіант, скористатися послугами тривалого розтермінування. Цей інструмент оптимальний в умовах іпотеки, що не працює, якщо у вас стабільний дохід. Лише невеликий відсоток готовий йти на компроміс якості на догоду дешевої ціни. Це означає, що традиційний мас-маркет помре. Питання часу.

Якщо навіть тимчасово продажі просядуть і замруть, то потім піде відкат до старих показників. Як правило, в будь-який гострій фазі ринок спочатку завмирає, шок проходить, люди звикають до нової економічної реальності, шукають можливості і шляхи вирішення питань, які їх хвилюють. Житло — одне з таких.

Вигідно наразі купувати ще й тоді, якщо у вас заощадження в валюті, поки забудовники не переглянули гривневі прайси. На курсовій різниці можна непогано виграти.

Але навіть якщо раптом ви зберігали чомусь в гривнях, є рішення. Щоб стимулювати платоспроможний попит, я бачу, як в умовах карантину, забудовники викочують дуже вигідні умови для угод. Деякі фіксують курс долара, який практично на 3 грн/ $ менше НБУ. Наприклад, в об'єктах Інтергал-Буда, КАН Девелопмент закріпили для угод курс 25,5 грн. Масово відомі компанії пропонують дисконти та знижки в 10-13% при 100% оплаті. Тут можна почитати детальніше.

Інша справа, що не всі знижки однаково корисні. Іноді це останній порятунок потопаючого і спосіб залучити гроші, щоб не зупиняти будівництво. Саме тому я раджу ретельно вивчати динаміку по об'єктах, ситуацію на майданчиках, історію компанії.

Головна перевага інвестицій в житло в порівнянні, наприклад, з акціями — менший ризик різкого і повного знецінення. Йдеться про ліквідні новобудови, в яких грамотно опрацьована концепція і унікальна торгова пропозиція. Цінність ЖК не в чотирьох стінах і даху будинку, а в наповненні функціями, інфраструктурі, в тому числі wellness-рішеннями. Продумана квартирографія і планування, не пекельна архітектура, якісні матеріали, зокрема для інженерних комунікацій, інфраструктура і сервіси, що підвищують комфорт мешканців, роблять будинок цікавим і через 5-10 років.

Врахуйте, що нерухомість, на відміну від інших засобів збереження капіталу, є одночасно і товарним, і фінансовим активом. Ви можете інвестувати на початковому етапі будівництва, почекати зростання вартості квадрата по готовності будинку і далі розглянути три варіанти вигоди для себе:

1) використовувати споживчу цінність: простіше кажучи, заселитися і жити в своїй квартирі;
2) продати з урахуванням націнки на зростанні квадрата. Це актуально для цікавих форматів багатофункціональних ЖК, еко-проектів, комплексів «місто в місті», де забудовнику вистачило розуму, досвіду, ресурсів і фінансів створити і втілити в життя сейсмостійкий проект.
3) отримувати пасивний дохід від оренди. Ріелтори очікують максимальне зростання попиту на однокімнатні квартири, а 3-кімнатні будуть затребувані як варіант «коллівінга» для декількох наймачів. В середньому аналітики ринку очікують до осені зростання цін на оренду на рівні 5-7%.

 

Економічні кризи та точки неповернення для ринку нерухомості

20 марта 2020, 12:34   + 15 голосов 7 комментариев

Ринок житла часто ставав жертвою економічних колотнеч. Варто згадати лише Велику Депресію США 29-39-х років минулого століття або Карибську кризу. Спад виробництва, зростання безробіття, зниження купівельної спроможності і масова істерія — всі ці прояви циклічні і мають заразливий ефект. Кожен раз людство наступало на граблі, а по виходу з кризи навчалося жити заново.

Для українського ринку нерухомості найбільш пам'ятними були два періоди пікової складності.

Фінансова криза 2006-2008 року, коли різко знецінилася гривня і платити за іпотечним кредитом в доларах стало просто катастрофічно складно. Банки з початком кризи підняли відсотки за кредитами, до того ж віддавати доводилося по в два рази більшого курсу. Знецінилась зарплатня, впали доходи, купувати житло було не на часі.

Потік фінансування в будівництво різко припинився, темпи робіт на майданчиках впали в рази. Плюс банківську систему лихоманило.

І абсолютно інший за своєю природою період 2014-2015-го, спровокований війною на Донбасі, анексією Криму та економічними викликами. Тут ми теж спостерігали знецінення гривні, помножене на акумуляцію коштів для підтримки армії. Були панічні атаки і переживання. Але девелопери зреагували на ситуацію.

По-перше, вони переглянули своє ціноутворення і звернули увагу на передмістя столиці. Там дешевше земля, більше можливостей. По суті, це старт великого Києва.

По-друге, попит з боку жителів Донбасу і Криму, а також власників накопичень у валюті на нерухомість як ліквідний актив розв'язував забудовника руки.

Тут криза навіть підштовхнула ринок нерухомості до зростання пропозиції, яке, правда, в рази було вище платоспроможного попиту. Плюс будували як могли. Це означає, що без урахування тривимірної моделі оцінки: 1) відповідність ЖК класу продукту, питання якості матеріалів і енергоефективних технологій, дозвільній документації і нормам; 2) локація, архітектура і дизайн, генплан; 3) емоційно-торговельні переваги: ​​ідея і концепт проекту, функціональна інфраструктура, комунікація та взаємодія з покупцем і мешканцем.

Обидва періоду стали повчальними для ринку житлової нерухомості. І ось, що ми повинні розуміти глобально:

1) Деякі компанії можуть опинитися на бортом ринку через відсутність фінансової подушки і неконкурентну концепцію проєктів. Мас-маркет помре не лише в ритейлі, а й в житлі. І це питання часу. Йому важливо або переорієнтуватися тут і зараз з позиції «комфорт-якість-екосистема житла», або запропонувати радикально новий ринку продукт.

2) У нас криза перевиробництва на ринку житла. Відкладений попит не стимулює будівництво, а платоспрмоожний вичерпується і в умовах фінансової турбулентності він обмежується. Йдеться про те, що покупцеві потрібна можливість. Забудовникам доведеться грати з фінансовими механізмами, стримувати зростання гривневих цін, наскільки можливо, шукати можливість оптимізувати витрати. Заробити багато на житло в умовах кризи можна буде, якщо забезпечити платоспроможний стійкий попит і чіткі темпи будівництва і здачі. Значить виникає питання концепту ЖК і якості.
І лише ціною думаючого інвестора не втримати. Це дуже радує.

3) Фору отримають ті забудовники, хто вже зараз вдався до антикризових фінансових інструментів: фіксація ціни, активізація тривалого розтермінування, дійсно вигідні дисконти.
Девелопмент у всіх його проявах і на всіх етапах має стати клієнторієнтованим.

 

Чи варто вкладати гроші в нерухомість на порозі кризи

13 марта 2020, 12:16   + 8 голосов 26 комментариев

Щоб не створювати грандіозної помилки при вкладеннях в нерухомість, в будь-які складні періоди і навіть на порозі економічної кризи краще не панікувати і не робити різких рухів.

Згадайте, як в непростий для української економіки 2014- всі кинулися купувати квартири, на які тільки вистачало коштів, придбали не найбільш ліквідні проекти, які потім продавали за тими ж цінами або навіть дешевше.

Або як щорічно деякі девелопери, в тому числі сумнозвісний Укрбуд, розганяли історію про те, що буде колосально дорожчати і ось прямо зараз варто купувати. Це звичайний прийом для підігріву ринку. Дорожчати дорожчало, дійсно, але не в тих показниках, щоб бездумно інвестувати.

Ринок нерухомості дуже консервативний за своєю природою. І всі, хто працює з ним, знають, що реагує він на все трохи повільніше, ніж, скажімо фондовий. Відповідної реакції можна чекати до півроку. Однак в умовах пандемії, яка набирає обертів щодня, складно передбачити наслідки. Зрозумілим є одне: комерційна нерухомість в світі вже увійшла в кризовий період.

В Україні призупинено всі заявки на пошук офісних приміщень, в абсолютній паніці ТРЦ, які чекають просідання по прохідності і відвідуваності на 50-70%, а десь і 80-100%.

Ринок житла, ми говоримо про первинний, все-таки поки що не відчув на собі всі принади того, що насувається. І, будемо відверті, навіть в колишні складні періоди цей сегмент був активніший, ніж комерція.

Давайте домовимося на березі: я не вірю в абсолютний крах будівельної галузі, глобальну заморозку всіх без винятку проектів і тотальний відкат інвестора з ринку. Те, що платоспроможний попит просяде, деякі забудовники можуть не витримати і самоліквідуватися, якщо раптом нас чекає долар по 30 грн +, факт. Те, що у девелопера повинна бути фінансова подушка для продовження будівництва, — норма.

Так ось, нерухомість була, є і буде надійним (наскільки це можливо) активом, якщо правильно і з розумом підійти до вибору забудовника. Ті, у кого на даний момент заощадження в валюті, можуть сміливо йти на пошуки. Взагалі я б не радила в нинішній ситуації відкладати на завтра угоду, якщо вона вам реально потрібна. І зберігати гроші під подушкою теж. Вони повинні працювати.

Хочете купити квартиру з метою заощадження коштів? Вибирайте об'єкти, щоб потім продати не за номіналом, а з прибутком. Дві однушки будуть вигідніше і для оренди, і для перепродажу, ніж, скажімо, великогабаритна трійка. Хоча тут важливо дивитись і на проект, і на локацію, і на планвування, і на інфраструктуру комплексу та району. Ліквідним має бути і проект, і сам актив.

Плюс до всього очікується зростання орендних ставок. Це ще один аргумент. Зрозуміло, щоб здавати подорожче, доведеться і купити не за три копійки. Поруч з метро або так, щоб в районі була розвинена транспортна доступність (наземний транспорт в різні частини міста, до метро), торгові об'єкти, соціальні центри тяжіння.

Якщо сумніваєтеся щодо всіх ризиків, пов'язаних з ринком, скористайтеся старою доброю схемою диверсифікації активів. Простіше кажучи, розділіть мух і котлети, якщо дозволяє бюджет. Наприклад, 70% витратьте на придбання нерухомості, а 30% зберігайте — у валюті.

 
Страницы: 12