43101370
Виталий CN
Зарегистрирован:
16 ноября 2018

Последний раз был на сайте:
14 октября 2019 в 18:36
Директор по логістиці і закупівлям, DPC SA
11 октября 2019, 6:43

Ринок землі. Що нам втюхують, що є і як повинно бути

Структура капіталу і частка у ній землі. Чи справді сільськогосподарська земля є нашим основним багатством?

Нам розповідають казки, що земля — наше основне національне багатство, основа всього, запорука нашого добробуту. Давайте спробуємо розібратися яка ж в дійсності цінність землі, яка її частка в національному капіталі. Але для початку трохи зазирнемо в історію. Існує свіже дослідження французького економіста Томаса Пікетті, який зібрав статистику стосовно структури капіталу від XVIII століття. Виходячи з його даних, 300 років тому і раніше земля дійсно була основою національного багатства і становила до 80% національного капіталу. Саме землевласники на той час були найбагатшими людьми. З розвитком промисловості, переформатуванням структури економіки, значення землі в структурі капіталу падало і до XXI століття зійшло приблизно до 4-5% національного багатства.

Спробуємо порахувати частку землі в національному капіталі України. Точних даних через недоліки статистики ми не отримаємо, але приблизну оцінку побачимо. Отже, до національного капіталу зазвичай включають житлову і комерційну нерухомість, виробничі активи, сільськогосподарську землю, закордонні активи, що належать громадянам країни, інші цінності, такі як інтелектуальна власність, дорогоцінні метали, різне майно.

В Україні приблизно 42 млн гектарів сільськогосподарських земель. Ціна одного гектара в середньому складає $2000. Тобто загальна вартість всіх сільськогосподарських земель буде приблизно $84 млрд.

Порахуємо житлову нерухомість. На 2019 рік житловий фонд складає майже 1 млрд кв. м. Середня ціна квадратного метра нерухомості приблизно $500. Отже житлова нерухомість оцінюється приблизно у $500 млрд.

Складніше порахувати комерційне майно. Даних по вартості активів у нас немає. Проте ми можемо вивести число з побічних даних. Економіка України генерує $120 млрд номінального ВВП. Середній мультиплікатор у світі для комерційного майна складає 5, тобто активи, які генерують $120 млрд можемо оцінити п‘ятикратно цій сумі, тобто у $600 млрд.

Іноземні активи та інше майно порахувати ще важче, але у нас цього добра не багато. Для країн, схожих на Україну, такі активи складуть приблизно 7% національного капіталу, тобто близько $90 млрд.

Отже, ми бачимо, що $84 млрд, у які оцінюються сільськогосподарські землі України складуть приблизно 6,5% від всього національного капіталу у $1,27 трлн.

Не земля є нашим основним багатством, а нерухомість і комерційні активи. Саме за них слід переживати. Проте якоїсь значної проблеми з продажем квартир і заводів іноземцям суспільство не бачить, так як це питання, на відміну від питання землі, не роздувається в мас-медіа. Зараз не XVIII століття, земля давно втратила своє значення і її частка в активах продовжує падати.

Чи варто боятися іноземців?

Ми чомусь боїмося, що прийдуть іноземці і скуплять всю нашу землю, а нас самих виженуть з хати залишать ні з чим. Іноземці і справді будуть не проти прикупити трохи української землі, але вона для них має таку ж цінність, як і будь-який інший український актив. І що ми спостерігаємо? Чи стоїть черга з іноземців на скуповування українських активів? Як би не так! Вкладати в ризиковані активи нестабільної країни з масою загроз ніхто не поспішає. Черг інвестувати в Україну ми не спостерігаємо. Якщо, звісно, не враховувати скуповування іноземцями номінованого у гривні державного боргу під скажені відсотки. Не будемо розписувати тут причини, вони добре відомі. Чому ж ми вважаємо, що з землею буде якось інакше? Проблема іноземців сильно надумана.

Хто ж буде продавати і купувати землю?

А зараз почнемо реальне моделювання подій, що відбудуться після відкриття ринку землі.

Законодавство змушує власників паїв укладати довгострокові договори оренди на термін не менше 7 років. Такі норми приймалися в інтересах орендарів, якими в основному виступають агрохолдинги. Норма була введена у 2017 році. Саме тоді було переукладено значну частину договорів оренди. Розірвати такий договір просто за бажанням в односторонньому порядку неможливо. Більшість землі блокована в оренді до 2025-2027 років. Вільна лише та земля, яку обробляють дрібні фермери. Але вони не дуже будуть поспішати продати актив, з якого отримують загалом непоганий прибуток. На вільний ринок надійде кілька сотень тисяч гектарів. Що буде з рештою — поговоримо далі.

Чи будуть інвестиції і зростання економіки? Що з цінами на продовольство?

Як бачимо, оборот землі, який почнеться відразу після набрання чинності законом не буде дуже значним, навряд чи він перевищить кілька сотень мільйонів доларів у перший рік. Це не справить суттєвого впливу на українську економіку. Не зайде і значна кількість нових власників. Великим іноземним і українським компаніям цікаві великі масиви, яких не буде. Вийде великий пшик. Значних інвестицій теж чекати не варто.

Є значні побоювання стосовно того, що після введення ринку землі відбудеться її концентрація в одних руках і внаслідок утворення монополії виростуть ціни на харчі. Насправді ж концентрація з описаних у даному тексті причин залишиться на тому ж рівні, що і зараз. До того ж регулювання цін на харчі в Україні вже немає. Більшість продуктів у нас мають ціни паритетні імпортним. Зайдіть у будь-який польський супермаркет і переконайтеся. Ця ситуація не зміниться. Спроби сильно задерти ціни миттєво призведуть до заміщення продуктів імпортом. Тобто ситуація з цінами на харчі мало залежить від введення ринку землі.

Інтерес агрохолдингів.

А тут починається найцікавіше. Вище ми поговорили про заблоковану в оренді землю. Єдиний варіант її легко розблокувати — за обопільною згодою сторін договору. І вуаля, тут і почнеться весь рух. Уважно спостерігайте за руками.

До бабусь і дідусів власників паїв у селах прийдуть представники агрохолдингів і запропонують заманливі пропозиції: розірвати договір оренди за обопільною згодою і пакетом відразу підписати договір купівлі-продажу по $1000 за гектар. І ці дідусі і бабусі в більшості випадків погодяться на такий продаж за безцінь, так як для них це великі гроші, а того життя залишилося всього нічого.

Цілком можливо, що тут можуть виникнути якісь форми конкуренції, коли по селам будуть їздити представники інших агрохолдингів з намаганнями переконати селян за якісь плюшки утриматися від такого швидкого продажу землі і підписати якісь папери з намірами продажу в майбутньому. Проте успіх такої конкурентної боротьби сумнівний.

Тим не менше, агрохолдинги та олігархи думають на перспективу і намагаються відсікти хоча б іноземців, а краще, ввести максимум обмежень, щоб у майбутньому максимально звузити коло учасників ринку і отримати активи дешевше.

Що робити?

Звісно, ринок землі слід відкривати, хоча і не слід чекати від цього якихось швидких суттєвих ефектів для економіки. Якщо ж ми хочемо щоб він дійсно запрацював як ринок, то слід вводити мінімум обмежень, допускати іноземців, а найголовніше, дозволити орендодавцям в односторонньому порядку розривати укладені раніше договори оренди.

Також важливо врегулювати коректну експлуатацію землі, щоб вона не втрачала свою цінність. Штрафи за шкідливі методи екплуатації землі повинні бути драконівськими і невідворотними.

Така у нас насправді ситуація з ринком землі. Шкода, що чинна влада проводить зустрічі з агрохолдингами, намагаючись врахувати їх думку, а інтереси селян донести нікому, та й більшість селян самі не дуже добре розуміють в чому їх інтерес. І 70% населення, більшість яких не володіють землею і виступають проти введення ринку землі, — жахливий результат пропаганди агрохолдингів, які в ідеальному для них варіанті взагалі були б не проти заморозити поточну ситуацію і не вводити той ринок землі ніколи, очевидно лише підкреслюють трагізм ситуації, що склалася.

Просмотров: 874, сегодня — 171
Следить за новыми комментариями

Комментарии - 13

+
+72
demarin
demarin
11 октября 2019, 13:23
#
+1000 Все правильно. З нас як завжди роблять дурнів а ми віримо всьому що кажуть по ТВ. Тому так і живемо...
+
0
lika197
lika197
11 октября 2019, 16:24
#
Простой вопрос. Рынок открыт в Израиле?
+
0
Виталий CN
Виталий CN
11 октября 2019, 17:12
#
Ізраїль має специфічне сільське господарство. У них є досить обмежений ринок фермерських господарств — мошавів. Взагалі мені досить імпонує кооперативний спосіб виробництва, як в ізраїльських кібуцах і мошавах. Він здається дуже справедливим. Але наскільки реально впровадити подібне у нас? Якщо можна, то комплекс простих кроків від нашої існуючої системи до системи Ізраїлю.
+
0
Loginfunt
Loginfunt
11 октября 2019, 19:15
#
К тому же Израиль имеет фиксированные цены на хлеб молоко сигареты.
+
+15
Loginfunt
Loginfunt
11 октября 2019, 19:40
#
Каждому в пожизненное пользование его часть примерно 1.6 гектара. Только в аренду, деньги с аренды на мед обслуживание по системе семашко. Выдаватьс 10 лет чтобы к 16 был цветущий сад. Продал глупец, то только до момента своей смерти. Кто не берёт государство сдает в аренду за него. Продавать родину землю твоих детей, разово и за бумажкукакой можно нарисовать немеренно , инфляция доллара за 60 лет 50 раз . Из доллара 1950 года получилось два цента сейчас.
+
+30
Loginfunt
Loginfunt
11 октября 2019, 19:47
#
Так ведь мы и не удовлетворены результатами современной жизни разокраденое наше часть имущества промышленности это обрезанные руки низкие доходы выгоняющие народ за границу побираться распродадут не возобновляемый ресурс землю, обрежут ноги. Будем как индейцы в резервациях.
+
+44
Игорь Коляда
Игорь Коляда
11 октября 2019, 20:51
#
Нам розповідають казки, що земля — наше основне національне багатство, основа всього, запорука нашого добробуту.

Як на мене - це не «казки»,бо грошима - не все можна виміряти,і земля - саме цей випадок.
+
+9
987
987
12 октября 2019, 15:58
#
Вячеслав Ільченко https://www.facebook.com/ashnar.lynx/posts/1761624327305550?__tn__=K-R 8 октября в 12:33
Давайте я вам поясню, чому так важливо відстежувати протягування ринку землі в Україні. І чому так важливо цього не допустити.
Перш за все, я назву вам три цифри.
- 85 трлн. дол. Стільки становить номінальний світовий реальний ВВП за 2018 р. (IMF та Statistic Times). Це обсяг виробленого в світі товару.
- 135,24 трлн. дол. Стільки становить т. зв. глобальний ВВП також за 2018 р. (Statistic Times), який включає в себе послуги і цінні папери, підкріплені активами (перша цифра сюди теж входить).
- 1,2 КВАДРИЛЬЙОНИ доларів обертаються на фінансовому ринку (MarketWatch). Це лише оцінка по деривативам - спеціальним цінним паперам, які підкріплені кредитними чи іншими зобов'язаннями. Наприклад, зобов'язання України виплачувати частку ВВП як дохід по варрантам (цінним паперам, випущеним за результатами «реструктуризації Яресько») - це деривативи.
Тобто, фінансовий ринок деривативів більше ніж в ШІСТЬ разів більший, ніж реальна промисловість всієї планети. Просто зупиніться, і уявіть собі цю картинку. А весь фінансовий ринок планети іще більший і не піддається точній оцінці.
+
+9
987
987
12 октября 2019, 15:59
#
Так от єдиним активом, який не втрачає цінність під час фінансової кризи - є плодюча земля. Це актив абсолютної цінності, тому що його кількість в світі тільки зменшується. Я уже писав, що десь третина земель в світі або уже виснажена, або знаходиться на межі виснаження. Це також актив, який сам по собі генерує прибуток - бо земля здатна створювати додану вартість. Ідеальний актив для збереження гарячих, нічим не підкріплених, грошей.
Особливо напередодні масштабної фінансової кризи, яка зараз насувається на світ.
Просто треба знайти ідіотів, які не бачать різниці між землею і рухомим майном, задурити їм голови і скупити у них побільше цього надцінного активу. І таких ідіотів в світі, як виявилось, багато. Особливо в країнах третього світу, де досі дивляться на вільний ринок крізь рожеві окуляри сторічної давнини і вірять в існування «невидимих рук»." 
+
0
Виталий CN
Виталий CN
12 октября 2019, 17:58
#
Замість тисячі слів - два графіки, які показують повну кореляцію цін на сільськогосподарську землю і на інший капітал, що доводить, що пан Ільченко помиляється або перекручує. Ціна на землю в кризу падає, так як і на інші активи.
S&P 500 за 1970-2018 роки
https://www.macrotrends.net/62277461-2948-45e3-849b-f0202956ba09
Ціна сільськогосподарської землі в США 1968-2018 роки
https://www.ers.usda.gov/webdocs/charts/55910/farmrealestatevalue2018_450px.png?v=7497.6
+
0
Виталий CN
Виталий CN
12 октября 2019, 18:10
#
А якщо раптом настане ТАКА криза, коли цінність залишиться лише від землі, яка здатна прогодувати, а інші активи стануть непотрібним сміттям, то будь-який виданий якимось урядом папірчик про власність на землю стане сміттям аналогічно. Власність буде гарантувати шматок свинцю у сталевій трубці.
+
+15
Сергей Гребенюченко
Сергей Гребенюченко
12 октября 2019, 19:55
#
Виталий CN. Очень хорошая статья. Думаю,есть ещё один момент: во время  большой приватизации значительный объем дешёвых активов приобретается с целью вывести их с рынка ,устранив таким образом конкурента. Вопрос- является ли агробизнес Украины конкурентом мировому агробизнесу? Вот и попытаются «убрать конкурента» путем покупки его активов и вывода их с активного рынка агропродукции.
+
0
Виталий CN
Виталий CN
12 октября 2019, 20:28
#
Така стратегія існує. І, на превеликий жаль, ми спостерігали подібне в українській нафтопереробці і глиноземі/алюмінії.
На рівні інтуїції бачу, що подібні інвестиції глобальних гравців не виправдані. Дякую Вам за цікаву думку, буду мати час і натхнення, спробую зробити відповідні розрахунки і моделювання, щоб побачити, чи дійсно може привести виведення української продукції з ринку до зростання прибутків інших продавців настільки, щоб було вигідно купувати українську ріллю і залишати її необробленою.
Якщо будуть купувати землю, то будуть її і обробляти, так як її рентабельність не гірша від альтернатив, а відповідна інфраструктура є. Ну і як на мене, у випадку сильного зниження рентабельності аграрного виробництва, ізраїльські кібуци знизять/зупинять виробництво раніше, ніж українські агрохолдинги.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться