Около половины земельных сделок прошли без регистрации цены. Как это влияет на рынок земли и почему государство должно установить этот важный предохранитель, в колонке для ЭП рассказал сооснователь инвестиционного объединения Land Club, глава Госгеокадастра (2019−2020), эксперт по земельным отношениям Денис Башлык. «Минфин» выбрал главное.
4 февраля 2022, 14:13
Читати українською
От 33 тыс. до 5 млн грн за гектар: что не так с ценой на землю
Вопрос рыночной цены
Когда речь идет о рынке земли, то первое, что всех интересует, — это вопрос цены: кто-то хочет выгодно купить, кто-то — продать, а кто-то — просто прицениться.
В таком случае рыночная цена — это стоимость товара, которая в соответствующем временном отрезке является доминантной.
Об определении рыночной цены в контексте нового, молодого рынка говорить сложно, потому что для формирования рыночной цены требуется не менее полугода.
Важность объективной цены обуславливается и привязкой к ней уплаты налогов из пользования или перепродажи, использования участка в качестве залога в банке.
Если говорить о цене на землю, нужно учитывать несколько факторов.
Первый — государство установило минимальную цену, равную нормативной денежной оценке (НДО). Это безошибочный шаг, ведь НДО не постоянна и меняется благодаря индексации (ближайшая индексация по закону — в 2024 году).
Второй — первые семь-девять месяцев работы рынка земли — это продажа отложенного предложения. То есть землю продают те, кому срочно нужны деньги. Они были готовы продать еще раньше, но сделать это не разрешал мораторий.
Срочная продажа — это низкая цена. Результат — значительное количество сделок, цена которых равна НДО только потому, что продавать дешевле не разрешает закон.
Читайте также: Как продать и купить землю: пошаговая инструкция
Игра в темную
Все было бы нормально: и рыночная цена формировалась бы, и можно было бы говорить о прозрачности рынка, если бы не одно «но»: среди других правил и ограничений до сих пор не установлен сверхважный предохранитель — обязательная регистрация цены сделки.
По данным Минагрополитики, до 31 января 2022 года зарегистрировано 72 747 сделок купли-продажи, из них только 39 251, или 54%, — с зарегистрированной ценой сделки.
Яркий пример — Винницкая область, где из 5 176 сделок только 1 614, или 31%, — с зарегистрированной ценой. Средняя цена гектара составила около 46 тыс грн. Есть несколько сделок, где зарегистрированная цена превысила 5 млн грн за гектар земли для ведения личного сельского хозяйства.
Если отбросить такие экстраординарные случаи, то объективная средняя цена в области — 33 тыс грн за га. Это почти равняется средней цене, если смоделировать ситуацию, при которой все сделки зарегистрированы со средней ценой в области.
В настоящее время государство не знает цены половины проведенных сделок. Это отсутствие объективного представления о ходе рынка земли и отсутствие официальной базы данных с фактическими ценами (все помнят, как при отсутствии альтернативы официальный модуль оценки принимал показатели из онлайн-досок объявлений).
«Окно возможностей»
В будущем — это оттягивание формирования объективной рыночной цены и отсутствие у государства инструментария для принятия решений.
По правилам, установленным скандальным законопроектом № 5600, налоги при перепродаже участков (5% и 18% НДФЛ) уплачиваются из разницы между ценой покупки и продажи. Отсутствие официально зарегистрированной цены создает «окно возможностей» для уклонения от уплаты налогов.
Вопрос обязательной регистрации цены не новый, мировые эксперты в своих рекомендациях по открытию рынка земли не раз отмечали важность этого пункта. В Государственном реестре вещных прав для этого даже было разработано специальное поле. Впрочем, законодательные изменения до сих пор не сделаны.
Намеренно или нет — неизвестно, но объемы искаженной информации растут.
Читайте также: Как инвестировать в землю: самый простой способ купить гектары
Автор:
Источник:
Минфин
Комментарии - 9