Картонные стены и двадцать соседей на этаже

Себестоимость строительства в Украине продолжает расти. Только за последний год из-за скачка курса доллара, подорожания стройматериалов и увеличения зарплатного фонда стоимость строительных работ прибавила, как минимум, 10-15%. Но цены на новые квартиры продолжают приятно радовать потенциальных покупателей. Многие продавцы новостроек декларируют стоимость квадратного метра на уровне 10-11 000 грн. При этом, по данным Минрегионстроя, в 2017 году стоимость строительства квадратного метра жилья в Киеве составляла 11 300 грн., а в пригороде – 9 700 грн. В этом году цифры вырастут до 14 300 грн. и 12 300 грн. соответственно.

Секрет низких цен от застройщиков объясняется просто – они активно экономят на квартирах, — поясняет глава агентства «Евро-рейтинг» Григорий Перерва.

«Минфин» выяснял, какие уловки идут в ход и как они сказываются на качестве жилья.

Схема №1: дешевые материалы

Один из самых распространенных способов сэкономить – замена стройматериалов более дешевыми аналогами, — пояснил «Минфину» урбанист Григорий Мельничук.

«К примеру, для утепления используют не минеральную вату, как предусмотрено по технологии, а пенопласт. Такая подмена чревата для будущих жильцов серьезными последствиями. Здание становится не только более холодным, но и небезопасным. Ведь пенопласт очень быстро воспламеняется и, в отличие от минеральной ваты, хорошо горит, что чревато серьезными последствиями в случае пожара», — предупреждает Мельничук.

Есть и еще один нюанс, о котором открыто говорят производители газобетонных блоков (их использует при строительстве жилых домов большинство застройщиков). «В инструкции сказано, что блоки не сочетаются с пенопластом: нарушается естественная вентиляция стен, в итоге, в квартирах будет сыро, — пояснил Мельничук. Зато застройщикам это выгодно, так как, по оценкам Григория Перервы, позволяет снизить себестоимость сразу на 20-30%.

Строители экспериментируют и с материалом для возведения стен.

«Наибольшей популярностью пользуются керамические или газобетонные блоки. Но цена газоблоков варьируется от 1260 до 1300 грн/м3. Поризованные керамоблоки стоят дороже — в среднем 1750 грн/м3, но обладают рядом преимуществ (натуральный материал на 100% устойчив к возгоранию, имеет низкое водопоглощение и хорошую паропроницаемость)», — говорит директор по развитию компании NOVBUD Вячеслав Павлов.

Или взять, например, оконный профиль. На сегодняшний день цена на него варьируется от 1 300 и до 2 200 грн/м2. От того, сколько предусмотрено камер в профиле, количество стеклопакетов, будет ли армирование, какое качество фурнитуры, напрямую зависит энергоэффективность дома. Естественно, все это в итоге скажется на покупателях: либо позволит значительно сэкономить на отоплении зимой и кондиционировании летом, либо вынудит тратить на энергосбережение на 30% больше денег.

Павлов рассказывает и о еще одном способе экономии, которым активно пользуются застройщики – на гидроизоляции. «Стоимость таких материалов колеблется от 100 и до 500 грн/м2. Дешёвый гидроизоляционный материал может привести к затеканию кровель и цокольных этажей», — отметил он.

И с подобными проблемами сталкиваются покупатели по всей Украине. Вот что пишут форумчане о ЖК «Марьинский» в Одесской обл. «Мы вот жалуемся на качество постройки, мы никак не можем сделать ремонт, потому что после первого проливного дождя у нас затопило пол квартиры, т.к. некачественные окна и профили панорамы! а сейчас после снегопада у нас балкон полон снега, он растаял и опять пол комнаты мокрой! панорама холодная, с нее вечно дует. Щели нужно заделывать силиконом, входные двери меняйте сразу — они некачественные, стены очень тонкие -слышно соседей. Кто сделал ремонт на 5 этаже жалуются на то, что течет балкон. В общем, кто начинает ремонт, начинайте с весны, а то прелести будут подстерегать на каждом шагу».

Схема №2: дом -муравейник

Другой распространенный способ сэкономить, которым сейчас активно пользуются застройщики – урезать по- максимуму жилое пространство. Поэкспериментировать с метражом квартир не получится, ведь за него покупатель платит живые деньги. Впрочем, и тут есть нюансы. «Почему-то метражи, указанные на сайте, не совпадают с реальными», — удивляются на форуме, обсуждая ЖК на ул. Киевской в Броварах.

А вот площади общего пользования – лестничные клетки, лифты, придомовая территория – открывают простор для фантазий застройщиков.

Читайте также: Гид по рейтингу киевской недвижимости

«К примеру, часто увеличивают количество квартир на лестничной площадке, особенно, в домах эконом- класса. Есть случаи, когда на одном этаже умещают по 10 квартир. Метражи самих апартаментов при этом не меняются, но планировка составляется так, чтобы экономить место», — рассказал Перерва. Эксперты вспоминают примеры совсем уж экзотических планировок — зауженные в один конец комнаты, длинные и узкие коридоры и пр.

По словам Мельничука, на такое обилие квартир часто «выделяется» лишь один лифт, так что в часы пик жильцам приходится выстаивать в очереди, чтобы спуститься или подняться с комфортом.

Вот, к примеру, что пишут на форуме покупатели квартир в ЖК «Акварели 2»: «Господа проектанты рисуют (чертежами это не назовёшь) для отдела продаж одну планировку. А по факту влепили батарею и кухня так как планировалось не становится. ( в итоге — замена радиатора и переделка проекта кухни) Грузовой лифт не имеет датчиков и сам по себе закрывается даже если вы в дверях. Расположение вентиляционных шахт забирает площадь помещения, которое почти невозможно использовать, но нужно платить. Постоянно отключают свет (2-4 раза в день). Это в доме, где всё завязано на электрике. А причина проста. По генплану 10 этажей, по факту 14 этажей. ТУ получали вероятнее всего на 10 этажей. Но построили 14 и нагрузка возросла и постоянно выбивает. О плановых работах (которые должны были пройти до введения в эксплуатацию) никто не предупреждает. Люди часами сидят в застрявшем лифте».

Схема №3: инфраструктура по-минимуму

Застройщики знают: до 15-20% экономии на объекте дает инфраструктура. «Взять элементарное – парковки. В некоторых домах нет не только подземного паркинга, но и достаточного количества паркомест возле новостройки. Обустраивают только гостевые парковки, нередко возле детских площадок. В итоге двор превращается в проезжую часть, что становится головной болью для жильцов, особенно тех, у кого есть маленькие дети», — поясняет Мельничук.

Григорий Мельничук в качестве примера приводит «Воздухофлотский квартал» на ул. Шолуденко (Лукьяновка), где намечается острый дефицит парковочных мест.

«Некоторые инвесторы на форумах уже ратуют за то, чтобы вместо детских площадок устроить парковки: в условно соседнем ЖК «Хоффманн Хаус» двор превратили в парковку, а детей «отправили» аж на крышу», — рассказывает урбанист.

Парковки – лишь один из пунктов экономии. На самом деле список очень широкий – клумбы, зеленые зоны, детсады и школы, детские площадки, здания под магазины или спортклубы. В общем, все то, что в итоге и создает комфортную жилую среду.

«Строительство любого отдельно стоящего здания или выделение территории под парк возле дома – это отказ от «полезной» площади, которая может быть использована под жилое строительство, и как следствие — уменьшение прибыли застройщика», — поясняет начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов.

По его словам, для строительства школы требуется в среднем от 1 га земли (школа со стадионом займет около 1,5 га), а для строительства детского сада на 150-200 мест потребуется около 0,5 га. При этом территория в 1 га позволяет возвести 25-этажный дом на 350-400 квартир, что приблизительно соответствует 25 тыс. м2 жилой площади, которую, естественно, можно выгодно продать.

«Многим застройщикам попросту невыгодно, например, при возведении одного дома рядом строить крытую парковку или детсад. Несмотря на то, что собственная инфраструктура – набирающий популярность тренд, во многих киевских ЖК создаваемой «инфраструктурой» часто называют первые этажи жилых домов», — рассказал «Минфину» Панфилов.

И это при том, что по градостроительным правилам, принятым в столице, застройщики обязаны позаботиться о сопутствующей инфраструктуре – садиках, школах, магазинах и пр.

«Взять, например, Софийскую Борщаговку со стороны села Святопетровское. Эта территория сейчас напоминает стройплощадку целого города («Софийская Сфера», «Львовский маеток», «Уютный квартал», «Киевский квартал», «Барселона», «Киевский маеток», «Софиевский квартал», «София Клубный», «София Киевская», «Европейка»). Среди поля вырастают плотно стоящие друг к другу многоэтажки. Двухполосную центральную улицу Ленина переименовали в Соборную, но шире она от того не стала. И с заселением каждого нового дома нагрузка на нее растет, даже новенький асфальт не спасает», — рассказывает Мельничук. К минусам этого мини-города можно добавить скудность инфраструктуры, недостаточно магазинов, плохую транспортную развязку. На подходе – дефицит мест в садиках и школах.

Форумы будущих жильцов переполнены жалобами на излишнюю экономность застройщиков. Вот что пишут, к примеру, о ЖК «Лесная Сказка» (Деснянский район):

«Застройщик, эй, где обещанные детские площадки, спортивные площадки, зоны для барбекю, паркинг? Вместо этого решили построить ещё пять домов, теперь уже 900! квартир. Комплекс еще не заселен, а от количества машин уже не развернутся! А если все 15 домов заселятся, нам что по машинах к подъезду добираться? У меня 3 детей, а внутри комплекса на детскую площадку даже места нет, не говоря уже о чем то большем. Это кошмар, я в шоке»

По данным SVITLO PARK, в 2017 году лишь в 12-14% киевских новостроек застройщики предусматривали создание полноценного инфраструктурного комплекса с такими объектами, как, например, супермаркет, паркинг, спорткомплекс и пр. В этом году за счет появления новых масштабных проектов доля ЖК с развитой полноценной инфраструктурой вырастет до 30% от всего объема новостроек Киева. Но в остальных 70% новостроек проблема, судя по всему, сохранится.

Схема №4: эконом- класс по цене элитного жилья

По словам Григория Перервы, нередко случается и так, что застройщики «играют» с классом жилья. К примеру, строят классический дом эконом-класса, но анонсируют его как комфорт-класс, а это плюс 1-1,5 тыс. грн. к цене квадратного метра. То есть на квартире в 50 кв. м покупатель переплачивает 50-75 тыс. грн.

Экспериментировать с классами новостроек компаниям позволяет тот факт, что четких государственных стандартов к объектам соответствующей категории нет. Все решает умение застройщика убедить потенциального покупателя, что тот приобретает элитное жилье, хотя и по качеству материалов, и по перечню инфраструктурных объектов – это классический эконом-класс.

PR менеджер компании City One Development Галина Мартыненко говорит, что некий неофициальный «золотой стандарт», которому должны соответствовать новостройки разного класса, на рынке все же есть. К примеру, для комфорт- и эконом класса нужны подземный паркинг, системы охраны и сервиса, собственная территория для отдыха и занятий спортом и т.д. Количество квартир на этаже может быть более 10 и выше. Строительные материалы и технология самого строительства ниже по уровню нежели в домах бизнес и премиум- классов. Но некоторые инфраструктурные объекты могут и отсутствовать, — предупреждает эксперт.

Для бизнес-класса важны следующие критерии: на этаже — до 8 квартир, хорошие планировки, подземные паркинг, инфраструктура, зеленая зона.

Для премиум-класса перечень составляющих шире:

— локация — удобный, тихий центр, с комфортными транспортными развязками, недалеко от метро, плотность застройки минимальная.

— качество строительства — монолитно-каркасная технология с возможностью перепланировки, использование натуральных материалов, утеплителей и систем вентиляции здания.

— комплектация здания: просторная и комфортная входная группа с зонированием, дизайнерским ремонтом; удобные и современные лифты, несколько для пассажиров и обязательно грузовой отдельно. Наличие лифта, который будет перемещаться в подземный паркинг.

— подземный паркинг с соответствующим коэффициентом паркоместо/квартира.

— количество квартир на этаже: от 2 до 4 кв..

— придомовая территория — продуманная концепция с ландшафтом, зонами для отдыха и занятий спортом. Наличие фитнес-центра, СПА-зон.

— сервис и безопасность: наличие видеонаблюдения, охранных систем безопасности, консьерж-сервис и т.д.

— квартирография проекта — планировочные решения вариативны — от 1 до 4-5 комнатных квартир, наличие видовых квартир.

Впрочем, как видно, критерии достаточно размытые, что вполне позволяет застройщикам «играть» составляющими «квартирного пакета».

Константин Сопрыкин