22 февраля 2018, 8:14 Читати українською

«Мертвые» квартиры. Почему в Киеве много строится, но мало продается

Вопрос — когда же лопнет «пузырь», который якобы уже несколько лет к ряду надувается на столичном рынке первички, — в прошлом году так и остался без ответа. Хотя эксперты прочили громкий обвал в сегменте новостроек, который должен был потянуть за собой резкое снижение цен и массовую «заморозку» объектов, коллапса не случилось.

Главная интрига столичного рынка недвижимости — когда же лопнет «пузырь», который, якобы, уже несколько лет кряду надувается на первичке, — в прошлом году так и осталась без ответа.
Именно развитая инфраструктура для многих покупателей является ключевым фактором при выборе собственной квартиры

Более того, по данным Украинской торговой гильдии, за минувший год продажи жилья в столице выросли, по сравнению с 2016 годом, на 8%. И это без учета инвестиционных договоров, которые киевляне заключали с застройщиками – т.е. подсчитаны только реальные договоры купли-продажи.

О росте продаж жилья «Минфину» рассказала и аналитик девелоперской компании City One Development Елена Ширина. По ее словам, положительная тенденция связана с улучшением потребительских настроений. Кроме того, никуда не делся дефицит квадратных метров, поэтому при первой же возможности киевляне пытаются улучшить свои жилищные условия.

Впрочем, спрос на квартиры все равно не успевает за предложением. По словам Елены Шириной, в прошлом году в столице началось строительство еще порядка 50 новых объектов. Аналитик SV Development Сергей Костецкий подсчитал, что сейчас на продажу выставлено около 40 000 квартир в новостройках, тогда как покупают – всего около 1 000 в месяц. Начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов называет еще более впечатляющие цифры. По его данным, сейчас в Киеве насчитывается 350 объектов, а это более 57 000 квартир.

То есть призрак «пузыря» никуда не делся, как и риск того, что строительная «пирамида» может рухнуть в любой момент.

«Минфин» разбирался, что будет со столичной первичкой в этом году, как изменятся цены на квартиры и стоит ли горожанам вкладываться в новостройки.

Издержки бума

Судя по всему, строительный бум в Киеве продлится и в этом году. По данным руководителя агентства «Евро Рейтинг» Григория Перервы, по итогом 2017 года в Украине настроили на более чем 100 млрд грн. Это на треть больше, чем в позапрошлом году, и почти вдвое — чем в 2015 -ом. В объемах рынок вырос на 21%. Киев и Киевская область входят в список лидеров. По оценкам экспертов, в этом году в столице и пригороде будет запущено еще несколько десятков новых объектов, причем, как отдельных многоэтажек, так и целых комплексов и микрорайонов со своей инфраструктурой, закрытой территорией и пр.

Елена Ширина поясняет нарастающий строительный бум просто — бизнес активно интересуется куда вложить деньги, а недвижимость пока остается сравнительно выгодной инвестицией. Впрочем, есть и другая точка зрения.

Григорий Перерва отмечает: строить один дом компаниям невыгодно, ведь конкуренция на рынке зашкаливает и они вынуждены предлагать минимальные цены. Нередко, чтобы достроить один объект, застройщик заливает фундамент на следующем участке и начинает продавать квартиры на этапе котлована. Вырученные деньги он направляет на другой дом, сроки сдачи в эксплуатацию которого уже «горят». Так он выстраивает целую пирамиду, перебрасывая средства с одного объекта на другой. Понятно, что малейший сбой хотя бы в одном из звеньев этой цепи грозит поломать всю конструкцию. Не удивительно, что количество объектов, которые сдаются на полгода- год позже заявленных сроков ввода в эксплуатацию, постоянно растет.

Станет ли для рынка роковым 2018 год — пока неясно. Александр Панфилов говорит, что паниковать пока рано. «У рынка есть достаточный потенциал, несмотря на то, что сейчас предложение превышает спрос. В Киеве очень много устаревающего жилого фонда. Плюс люди становятся более требовательны к качеству и уровню комфорта жилья. Например, в столице обеспеченность жильем – 23 м2 на человека. Для сравнения: в Германии этот показатель – 42 м2. Так что качественная первичка еще многие годы будет пользоваться спросом. Вопрос лишь в доступности квартир», — уверен эксперт.

Идеальная квартира

Маркетинг-директор компании NOVBUD Оксана Ганенко прогнозирует, что в этом году сохранится спрос на квартиры небольшой площади. Предпочтения горожан поясняются просто — компактное жилье стоит сравнительно недорого, до 500 тыс. грн. Плюс — впоследствии есть возможность сэкономить на коммуналке, что немаловажно, учитывая постоянный рост тарифов.

Сергей Костецкий поясняет всплеск спроса на небольшие смарт-квартиры, который наблюдался в последние пару лет, массовым банкопадом и выплатами населению Фондом гарантирования вкладов депозитов до 200 тыс. грн. Чтобы сохранить эти деньги, люди вкладывали их в недвижимость. Но так как пик выплат сходит на нет, в этом году может снизиться спрос и на компактное жилье, — полагает эксперт.

Александр Панфилов подтверждает такие прогнозы. «Смарт-квартиры теряют популярность. По-прежнему в структуре спроса преобладают однокомнатные квартиры, но люди предпочитают жить в комфортных условиях и все чаще выбирают квартиры площадью от 35 до 40 м2 с отдельной просторной кухней, отдельной комнатой и небольшой гардеробной», — рассказал эксперт.

Вместе с тем, набирает обороты другая тенденция — входят в моду квартиры в мини-городках со своей закрытой территорией. «Можно прогнозировать увеличение спроса на жилье комфорт-класса в комплексах семейного типа с развитой современной инфраструктурой, оригинальными решениями, например, личными двориками. Именно развитая инфраструктура (детский сад, школа, магазин, аптека, спортивные площадки и пр.) для многих покупателей является ключевым фактором при выборе собственной квартиры», — отмечает Ганенко.

По наблюдениям Панфилова, покупатели становятся все более требовательными. «Сейчас в приоритете следующие критерии: удачная локация (близость к метро или развитая транспортная развязка, а также благополучие самого района), привлекательная цена и доступность рассрочки, комплексность застройки и создаваемая застройщиком инфраструктура, рекреационные возможности (зоны отдыха, скверы, прогулочные зоны), планировки квартир, качество строительных материалов, энергосберегающие технологии», — отмечает он.

Застройщики рассчитывают, что проекты формата «город в городе» будут наиболее востребованы в ближайшие несколько лет. Это позволит создать новый потребительский сегмент, в который входят люди, купившие квартиру в новостройке 5-7 лет назад, и теперь желающие еще больше улучшить условия жизни.

Что будет с ценами

Сколько бы застройщики не рассуждали о требовательности покупателей и новых стандартах жизни, люди сейчас считают деньги и переплачивать за квартиры никто не хочет. Эта тенденция наблюдается как в эконом-сегменте, так и в сегментах, ориентированных на более богатую публику — комфорт — и элитного жилья.

Так как конкуренция на рынке зашкаливает, застройщики повышают расценки с большой опаской. Тем не менее, инфляция и подорожание стройматериалов делают свое дело — рентабельность строительства сокращается. В 2017 году, по оценкам Нацбанка, себестоимость составляла порядка 13 тыс. грн./кв. м, в этом же вырастет до 14,3 тыс. грн. Для сравнения: продавцы анонсируют цены продажи первички от 10 тыс. грн./кв. м. 

Поэтому эксперты уверены: жилье в новых домах будет дорожать. Застройщики уже начали прощупывать рынок. «В четвертом квартале 2017 года доллар подорожал на 5%, цены в долларовом эквиваленте упали на 4%, но выросли на 1% в гривне», — сообщила Елена Ширина. Последствия последнего скачка доллара потенциальные покупатели увидят в ближайшее время — цены в гривне могут вырасти еще на 2-4%.

По мнению Ганенко, в популярных ЖК цены могут увеличиться на 5-7% и наоборот – в тех проектах, где цена изначально была завышенной, она может упасть.

Александр Панфилов говорит, что все будет зависеть от курса доллара. «Пока курс гривны подвержен колебаниям, застройщики, чтобы обезопасить себя от финансовых потерь, будут привязываться к американской валюте. То есть можно говорить, что в 2018 году гривневые цены на качественные и продуманные объекты будут соизмеримы курсу», — подытожил он.

В то же время на рынке не исключены ценовые войны и демпинг, особенно в сегменте жилья эконом-класса. Продавцы более качественного жилья станут привлекать клиентов другими способами, в частности, рассрочкой. По данным Елены Шириной, уже сейчас с отсрочкой платежа на 1-2 года реализуется до 80% квартир. По данным Панфилова, этот показатель составляет 40-50%.

Константин Сопрыкин

Комментарии - 24

+
+19
0675613
0675613
22 февраля 2018, 10:58
#
Статья написана, чтоб 1- попиариться, 2- заработать денег на 2.1- отбить охоту еще вкладывать у конкурентов лидеров рынка, методом запуга, 2.2- подыграть известным застройщикам таунов, 2.3- разжигании и направлении инвесторов в русло лидеров. Да, в горячо любимой депкорпусом Испании местные пишут оч похоже. Используются оч сомнительные источники инфы, но попадаются здравые мысли. Вывод для себя- можно нести не пятерке лидеров, рядом с метро и в 1к поменьше. А больше и некуда. Отнесешь лидеру- 4 года ждать будешь, поседеешь.
+
+71
vurdalak
vurdalak
22 февраля 2018, 11:04
#
В квартире самых главных 3 параметра — location, location,location. толку от «хоромов» на окраине троещины? если в 2ке возле метро намного удобней жить.
+
+130
Danconia
Danconia
22 февраля 2018, 11:25
#
Метрополитену нужно задуматься о строительстве барак под станциями метро — так сильно люди хотят жить как можно ближе к метро
А вообще киевгорсовету было бы не плохо закончить политику низких цен на проезд в метро, удвоить цену и начать строить новые станции.
+
+98
irakez
irakez
22 февраля 2018, 12:05
#
Это все очень индивидуально. Если вся семья работает из дома удаленно и выезжает в центр пару раз в неделю, то хоромы на окраине — идеальный вариант.
+
+29
queen3375
queen3375
22 февраля 2018, 12:36
#
Судя по количеству людей в киевском метро и в киевских маршрутках в часы пик таких удаленно работающих в Киеве — мало.
+
0
Rabotyahoff
Rabotyahoff
23 февраля 2018, 15:36
#
Если вы их не видите, это не означает, что их нет
+
+81
Maleficarum
Maleficarum
22 февраля 2018, 12:31
#
«Мертвые» квартиры. Почему в Киеве много строится, но мало продается" Ги-ги. Так ответ- очевиден… Потому как не всё что строится предназначено изначально для продажи… Долгострои незавершёнки и иные «проблематики» -тому пример… Главное для «застройщиков» лавэ собрать с лохов и свалить с оным… Вот и вся недолга А для того чтобы лохи усердней лавэ своё пёрли на карман «застройщикам» надо возводить «потёмкинские деревни» которые в последствии никогда город на баланс не возьмёт… Это ж Украина… Страна победившая коррупцию при пэтре.
+
0
Nick777
Nick777
23 февраля 2018, 10:19
#
Не знаю, кто сейчас вкладывается в отсутствующие квартиры.
+
+15
ZanoZa :)
ZanoZa :)
22 февраля 2018, 15:11
#
«подсчитаны только реальные договоры купли-продажи.» — это вторичка,,, а статья подразумевалась о новосторях «Почему в Киеве много строится, но мало продается»
еще одна веселая цитата «люди сейчас считают деньги...» — а раньше не? не считали?
+
+14
Danconia
Danconia
22 февраля 2018, 16:02
#
А раньше денег не было
+
+15
ZanoZa :)
ZanoZa :)
22 февраля 2018, 19:16
#
Серйозно? хих
+
+28
semenvekselberg
semenvekselberg
22 февраля 2018, 16:41
#
Евроинтеграция, вместо ожидаемого экономического «чуда», принесла нам экономические и демографические убытки. И если бы застройщики (в которые записываются все кому не лень), больше занимались экономическим самообразованием, то скорее всего, им не пришлось бы иметь тот огромный сток непроданных метров, который только и делает что увеличивается… Осталось дождаться введения европейских немаленьких налогов на все эти метры, и мы все, в недалёком будущем, станем свидетелями украинского «девелорапада»…
+
0
ballistic
ballistic
22 февраля 2018, 16:51
#
Сємьон, Ви ж обіцяли навести конкретні докази, що з початку 2015-го року ціни на київське житло впали мінімум вдвічі.

Вже 5 місяців пройшло після обіцянки «серйозно зайнятися цим питанням», то як там з доказами?
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
22 февраля 2018, 17:19
#
Это оригинал моего поста. Как видно, пяти лет ещё не прошло, а цены уверенно снижаются… В моём понимании, рынок должен набрать критическую массу и лопнуть при первом же банкротстве крупного украинского инвестора. Всё по аналогии с финансовым сектором в США или недвижимостью в Испании. Тогда то и будет момент сильного падения, и… возможных покупок…

1 января 2015, 18:25
# Метр к метру: покупать ли недвижимость в следующем году?

Зачем покупать то, что в пятилетней перспективе будет стоить в несколько раз дешевле? Шесть объективных причин падения цен: 1) с рынка ушёл русский инвестор (элитный сектор); 2) недвижимость будет облагаться всё новыми и новыми налогами, и никакие хитрости не помогут этого избежать; 3) жизнь по-европейски обязывает жить скромно и экономно. Дефляционная спираль развития европейской экономики коснётся и Украины. Падение стоимости товаров и услуг в валютном выражении неизбежно отразится и на секторе недвижимости; 4) количество валютных сбережений на руках рано или поздно закончится; 5) разогреваемый переселенцами бюджетный сектор жилья также рано или поздно стабилизируется с вектором вниз; 6) поступление нового продукта на рынок превышает и так уже деформированное отношение спрос/предложение.
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
22 февраля 2018, 17:26
#
Вместо «инвестора», читай «застройщика».
+
0
ballistic
ballistic
22 февраля 2018, 17:44
#
Дякую за відповідь.
Так, Ваш прогноз про «падіння в декілька раз» був про 5-річний період. Чекаємо до кінця 2019-го.

Але ж я зараз питав про іншу Вашу заяву, про ту, яка стосувалася поточних цін:
«Думаю, что смогу доказать падение как минимум в 2 раза за этот период», в той час як статистика порталів нерухомості показує лише 25% падіння.

І обіцяли привести конкретні дані як доказ.
Якщо це було не пусте балабольство, то цікаво було б подивитися на докази.
+
0
Nick777
Nick777
23 февраля 2018, 10:27
#
Я давно говорю, что рынок — это место, где человеческие иллюзии материализуются в форме денег. Не может быть доказательств существования иллюзии. Рынком же движет в первую очередь иллюзия. Лично для меня любые цифры из любых источников являются слабым доказательством именно потому, что эти цифры могут и не овладеть мыслями масс.
+
0
ballistic
ballistic
23 февраля 2018, 11:54
#
«Рынком же движет в первую очередь иллюзия»
— так само як і усім життям рухають безтілесні дух та думка.

«человеческие иллюзии материализуются в форме денег»
— матеріальну реалізацію ілюзій можна виміряти, а значить і навести конкретні докази цих вимірів.

«для меня любые цифры из любых источников являются слабым доказательством»
— цікаво, що ж для Вас є надійним доказом в оцінках цін на квартири?
+
+68
Приличный Макака
Приличный Макака
22 февраля 2018, 18:01
#
Сосед продавал квартиру с ремонтом и техникой больше года, квартира отличная в ней после ремонта никто не жил, всё новое… В 2013 я бы её купил не задумываясь! А сейчас долго думал но покупать стреманулся. Кто его знает что там в будущем? Один приятель успел распродать свою недвижимость до девальвации и переехал в Польшу, другой в Словакию… Оба довольны, работают, не голодают. Самые большие проблемы у них это документы (внж и т.д), цена жизни сопоставима с доходами. Медицина, образование, криминогенная обстановка там выше нашего общедоступного уровня.

Они конечно правы здесь ловить пока что нечего. Кто вкладывает лишние капиталы в недвижимость, на что интересно рассчитывают? На то что жизнь наладится и заживём как в Польше, начнут к нам ехать из Расеи, Крыма и Донбасса — создавать спрос? Или деньги у них настолько дурные, что тратятся бездумно…
+
0
blago
blago
22 февраля 2018, 19:18
#
Лишние деньги людям не куда, кроме квартир инвестировать… Вот застройщики и строят… В нормальном месте, нормальный дом, до сдачи, без проблем весь продается… Я лично не знаю сданных домов не распроданных
+
+90
Nick777
Nick777
23 февраля 2018, 10:31
#
Недвижимость — это плохая инвестиция в принципе. Хотя бы потому, что её нельзя вывезти с собой. У неё низкая ликвидность. Про сейчас — я вообще не говорю. Если и покупать квартиру — то только для себя, но не на продажу.
+
0
Приличный Макака
Приличный Макака
23 февраля 2018, 10:49
#
Или для сдачи в аренду в хорошем городе и районе.
+
0
Kanarej
Kanarej
23 февраля 2018, 11:44
#
«Так что качественная первичка еще многие годы будет пользоваться спросом. Вопрос лишь в доступности квартир», — уверен эксперт.», — и в их качестве, учитывая, что сейчас все стараются экономить :)
+
0
seaman
seaman
24 февраля 2018, 16:40
#
Ой, да шо вы говорите, кто не покупает? Вон на форумах домика по каждому жк только и постов, мы купили тут, мы купили там, Вы не верите тому, что пишут на форумах и обзорах экспердов? лол
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться