Читати українською

Новострои в Киеве и пригороде: что выбрать

Всего пару лет назад киевские новострои для большинства граждан были недоступной роскошью. Да и сам выбор нового жилья оставлял желать лучшего: строили, в основном, красиво и дорого.

В 2015-2016 годах покупатель при выборе между покупкой старой квартиры в Киеве (хрущевка, гостинка) и новой квартирой в ближайшем пригороде в 70% случаев выбирал пригород.

Так что бюджетным покупателям, у которых было на руках $25-30 тыс., приходилось выбирать: потратить сбережения на покупку старой квартиры в Киеве (хрущевку или гостинку) или на новые «квадраты» в ближайшем пригороде. Не удивительно, что в 70% случаев предпочтение отдавалось последнему варианту.

В 2017 году ситуация изменилась — киевские застройщики стали возвращать покупателей в столицу.

«Минфин» разбирался в том, на что следует обратить внимание, выбирая между новостройками Киева и области.

Немного цифр

Пригороды столицы застраиваются ударными темпами. За 9 месяцев 2017 года застройщики Киевской области ввели в эксплуатацию 1, 233 млн кв.м. общей площади жилья. По данным компании «Олимп консалтинг», это приблизительно 13 500 квартир. Для сравнения: в Киеве за аналогичный период ввели в эксплуатацию 1, 09 млн кв.м. или 12 000 квартир.

А вот ситуация с продажами выглядит не так оптимистично. По данным компании ARPA Real Estate, 30% жилья, которое было введено в эксплуатацию в пригороде, осталось непроданным. В Киеве этот показатель гораздо лучше – по разным оценкам он составляет 10 — 15%.

Киев наращивает обороты

По данным специализированных порталов, на начало декабря 2017 в Киеве строилось 332 жилых комплекса. Причем 70% всех проектов в столице приходилось на шесть крупных застройщиков. И в этом «плюс» столицы: покупатели жилья склонны больше доверять крупным компаниям, чем небольшим частным застройщикам, на которых держится пригород.

Читайте также: Гид по рейтингу пригородной недвижимости

Радует и ценовая политика компаний. Цены на строящееся социальное жилье в столице в прошлом году были вполне соотносимы с ценами в пригороде. Например, в таких объектах как ЖК Жуляны, ЖК Art Парк, ЖК Orange City, ЖК Welcome Home и др стоимость «квадрата» стартует от 13-14 000 грн.

Привлекают столичные застройщики и интересными архитектурными решениями. Многие из них начинают строить квартиры с более продуманными планировками. 

Застройщики пригорода «заигрались»

До недавнего времени главным козырем пригородных застройщиков была сравнительно низкая цена квадрата. Еще в 2016 году инвестировать в строящийся объект можно было по цене от 7500 за квадратный метр. В 2017 эта планка поднялась уже до 9-10 000 грн./кв.м. А средняя цена новостроек в Киевской области, по данным аналитических компаний, составляет 14 000 грн за «квадрат». «Но снижать стоимость застройщики больше не могут. Большинство уже работает на грани рентабельности, предлагая квадрат на 10-15% выше себестоимости», ‒ говорит руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Ростислав Симонов.

Читайте также: Где под Киевом жить хорошо

Разбалованные за несколько предыдущих лет высоким покупательским спросом, далеко не все застройщики Киевской области смогли быстро переориентировать свои отделы продаж и научить их бороться за покупателя.

«Уровень подготовки риелторов и сотрудников отделов продаж застройщиков Киевской области очень низок. Большинство из них считают себя «звездами», не понимая, что какой бы продуманной ни была маркетинговая стратегия, лицом объекта для покупателя всегда будет «продажник», — рассказывает Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации управляющих недвижимостью.

Кроме того, если в 2015-2016 годах более 40% квартир в новостроях пригорода покупали, чтобы в будущем заработать на сдаче жилья в аренду, то сейчас более 70% приобретают жилье для себя. Это связано с постепенным снижением цен на аренду. Ведь предложений достаточно много, а спрос понемногу падает. Поэтому вкладывать в строительство с целью сдачи в аренду становится невыгодно.

А вот в Киеве как раз наоборот, инвесторы начинают активней скупать жилье под «сдачу». «В этом году были случаи, когда люди выкупали квартиры этажами. Такая история может повториться и в 2018 году, если частный инвестор, которому нужно сохранить деньги, ищет возможности здесь, в Украине, а не на рынке недвижимости за рубежом. Как правило, это малометражные квартиры в объектах, расположенных близко к станциям метро», — говорит управляющий партнер RED Community Татьяна Шульга.

Последним в списке, но далеко не последним по значимости, является проблема коммуникаций. Ситуации, когда в сданных домах по нескольку лет нет газа и света, стали типичными для таких популярных населенных пунктов как Ирпень, Буча, Бровары.

Зато в вопросе развития инфраструктуры в пригороде виден явный прогресс. Всего год назад большинство покупателей недвижимости в Киевской области отмечало отсутствие магазинов, социальных объектов и прочей инфраструктуры. Сейчас таких претензий стало больше к столичным объектам. Немногие готовы жить в столице, но при этом добираться до ближайшего детсада или школы 20-30 минут на машине.

Дальше будет

Большинство аналитиков уверено, что в 2018 году спрос будет постепенно смещаться в сторону Киева. В области будет наблюдаться эффект перенасыщения рынка. Из-за этого может остановиться до 10-15% строек. Вполне вероятно, что при этом крупные компании начнут поглощать более мелких застройщиков.

«А вот на столичном рынке жилой недвижимости мы не наблюдаем перенасыщения и не видим предпосылок для демпинга», — говорит Ростислав Симонов.

Поэтому ожидать, что цены на новострои существенно упадут, не стоит. Даже если они снизятся в долларовом эквиваленте, то в гривне, скорее всего, будет рост в пределах 5%, — считают эксперты.

Яна Довгань

Комментарии - 53

+
+99
seaman
seaman
10 января 2018, 9:30
Когда Ирпень стоил 9тыс грн/м2, еще смысл был там брать, а по 13 тыс. пусть сами там живут
+
0
ballistic
ballistic
11 января 2018, 0:05
«Когда Ирпень стоил 9тыс грн/м2»
— це коли бакс був по 8?
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
11 января 2018, 3:52
+
0
seaman
seaman
11 января 2018, 10:19
На луне другие цены ЖК Грин Сайд — 11900-13000грн/м2 https://novostroyki.lun.ua/%D0%B6%D0%BA-green-side-%D0%B8%D1%80%D0%BF%D0%B5%D0%BD%D1%8C
+
0
ballistic
ballistic
11 января 2018, 10:20
Є й по 7500.
Ціни може й залишились, але якість змінилася, тому й черги бажаючих нема…
+
0
seaman
seaman
11 января 2018, 10:14
В конце 2016г. у застройщика с бигборда
+
0
ballistic
ballistic
11 января 2018, 10:27
Хочете сказати, що якийсь забудовник підняв ціну за рік на 44%?
Якщо це правда, то це аномалія.
+
0
seaman
seaman
11 января 2018, 10:44
На луне есть графики изменения цен.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
11 января 2018, 11:11
На луне хотелки очень большие. Буратин всё меньше становится- так что у них странный подход к делу
+
0
ballistic
ballistic
11 января 2018, 11:28
«На луне есть графики изменения цен»
— так є, і цей графік вказує, що ціни за рік майже не змінилися.
+
+54
Perseo
Perseo
10 января 2018, 9:45
Как бы этот строительный пузырь не лопнул. 30% не реализованного жилья — тревожный звоночек. В стране, где официально 12% населения — нищие. А по факту половина пенсионеров на минималке в 50 долларов.
+
+37
Anko
Anko
10 января 2018, 11:34
Никто из застройщиков не скажет реальной цифры «% непроданных квартир» в доме.
+
0
yarg
yarg
10 января 2018, 13:01
А что — кто-то рассматривал пенсионеров как целевую группу потребителей нового жилья? сомневаюсь.
Все рассматривают именно те 20 %, которые с доходом от 2-3 тысяч долларов в месяц
+
+15
BuzzLightyear
BuzzLightyear
10 января 2018, 14:34
20% от кого, простите?
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
10 января 2018, 17:32
20% от 2-3к баксов зп, а если не верите- значит ватан итд итп- ярг-стайл =)
+
0
yarg
yarg
10 января 2018, 18:11
Ватан — это из другой области.
Ватан — это человек орущий «режь хахлов -спасай русский мир!!!»

они квартиры не покупают. они отнимают у соседей.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
10 января 2018, 18:19
По вашей риторике- как раз я подчеркнул нужное =) встречают по одёжке
+
+10
AleksandrBank
AleksandrBank
10 января 2018, 9:56
Обзор поверхностный, но в то же время правдивый. Под Киевом застройщики уже не смогут строить дешовый квадратных метров, так как с учетом стоимости материалов и ростом на них цен, а также большого фактора «откатов» для всех, в т.ч. проблемы с «активистами» — требуют немалых ресурсов. Понятно в Киеве такое же, но намного помягче.
Бигборд с рожей Инженера Сити парка — думаю многим активистам после этого захочется «врезать» ему…
+
+42
70380872
70380872
10 января 2018, 12:20
А как у всех получается сравнивать киевские «социальные» термитники по 20+ этажей и достаточно малоэтажный пригород? :) Я понимаю, что большинство украинцев квартиру выбирают по принципу «хоть что-то», но все же. Новострой в Киеве с нормальной этажностью и площадью вокруг совсем не «социальный».
+
0
Senior Pomidor
Senior Pomidor
11 января 2018, 10:03
Многоэтажность — не всегда признак «социальности».
Есть достаточно много неплохой недвиги этажностью 20+ и в Киеве.
+
0
yarg
yarg
11 января 2018, 10:11
Да что вы такое говорите? Ну конечно двухэтажные бараки в зеленой зоне вокруг ДВРЗ гораздо круче этих нелепых высоток в Мариинском парке или на Кловском.
+
0
70380872
70380872
11 января 2018, 14:40
Я и не спорю) Не все высотки в Киеве «социальные», но, кажется, все «социальные» дома — высотки. Тем более что хорошая дорогая недвижка в доминирующей современной башне — это нормально. А вот однотипные гетто-коробки какой-нибудь условной патриотики — ну, такое себе.
+
0
yarg
yarg
11 января 2018, 15:35
Так пятиэтажки сейчас просто никто не строит. Невыгодно.
Иначе говоря — сейчас вообще все дома — высотки (за исключением нескольких малоетажных проектов на весь Киев)
и эти высотки есть и социальные и премиальные и суперпремиальные…
+
0
Senior Pomidor
Senior Pomidor
11 января 2018, 15:53
Это тоже вполне естественно. За землю нужно заплатить, а до этого еще и откатить. После этого строить на ней менее 16 этажей — квартиры золотые получатся :)
+
+7
yarg
yarg
11 января 2018, 18:04
Откатить — это сказка, которую бизнес вспоминает, когда нужно обосновать завышенную цену.
А спросить — кому откатили, сколько, зачем, где прокуратура — начинается «бе и ме».
+
+5
Ukrmercy
Ukrmercy
11 января 2018, 18:30
Если называть фамилии, даты и суммы- можно проблем нахвататься. Вам наверное легко говорить так, когда вы ничем не рискуете. Босякам всегда легче давать советы как правильно вести дела. (с)
+
0
yarg
yarg
11 января 2018, 21:34
Да ладно… Киевские власти меняются полностью (до старших специалистов в отделах) уже третий раз за последних 5 лет. Но ни один «взяткодатель» не сказал — «я был вынужден платить вон тому Сан-Санычу, которого вчера поперли» Тоже боялись? не верю.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 января 2018, 6:38
Я на таможне как кашлял с 2003го одному и тому же человеку, так и кашляю. Говорящие головы меняются, остаьные могут только выходить на пенсию =)
+
0
Senior Pomidor
Senior Pomidor
12 января 2018, 9:40
У Вас есть опыт покупки земли под коммерческую недвижимость?
Я сомневаюсь…
+
+15
Ukrmercy
Ukrmercy
12 января 2018, 10:03
Именно под коммерческую- есть. Земля под магазин, цех для производства. И там м там кашлял за разрешительные документы БТИ, за ввод в эксплуатацию, за то что все живущие рядом задним числом согласны на постройку итд итп. Еще вопросы будут? Украинцы делятся на 2 типа: те кто давал на лапу и был как все, или горлопанил с задних рядом про честность и остался у разбитого корыта. Не то чтобы я не был за коррупцию, просто в ущерб своим интересам действовать- мне не по душе
+
+7
yarg
yarg
12 января 2018, 10:39
Украинцы делятся на две категории — на тех которые не платят — и им *** на эту возню и на тех кто как кот, наступивший себе на яйца — сами платят — и сами жалуются на коррупцию. На себя же.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 января 2018, 11:02
Есть у меня знакомая цветочница, дружим с ней- работает в другом районе, поэтому не конкурируем и поэтому и дружим. Как-то она упоролась со всей этой лабудой про честность и решила абсолютно всё сделать прозрачным и честным, чтобы не платить ни копейки на лапу. Первым кто пришел были СЭС, вода которую использовали для ваз в которых стоит живая срезка- выливали в унитаз, естественно… они запросили документы на цветы, мол есть ли в них какие-нибудь пестициды или гербициды. Документов естественно не было, и ей выписали штраф за то что в стоки, вероятно, сливает запрещенные вещества. Потом была пожарка, и раскритиковали магазин, мол куча нарушений связаных с опасностью пожара, материалы отделки- можароопасные. Знающие люди, в курсе, что полностью непажароопасных отделочных материалов практически нет, по нормам Украины. А те что есть- мрамор, базальт, гранит- фонят выше нормы =) В общем- по кругу её натянули на приличную сумму. С тех пор, она спокойно кашляет. Мелкий и средний бизнес так и живут, и был бы у вас свой- вы бы это знали
+
0
yarg
yarg
12 января 2018, 11:38
Т.е. коррупция всех устраивает потому, что работать честно — дороже.
Ну так это понятно. Заплатить ГАИшнику 50 гривен на карман вместо 500 гривен штрафа (потому что 500 платят толко лохи), а потом жаловатся на коррупцию и аварийность. Наше все.
+
0
Senior Pomidor
Senior Pomidor
12 января 2018, 11:51
Это не Вам было.
yarg настойчиво пытается доказать, что можно купить землю в Кеве без откатов. Видмо ни разу не сталкиваясь и не имея опыта, у людей еще остаются подобные иллюзии… )
+
0
Anko
Anko
12 января 2018, 11:55
Yarg — Ukrmercy вам про то, что у мелкого бизнеса нет средств/возможностей «бодаться» с проверяющими/контролирующими органами, дешевле — дать на лапу, да — способствовать коррупции, и продолжать зарабатывать, т.к. мелкий торговец кормит сам себя.
+
+7
yarg
yarg
12 января 2018, 12:18
У меня нет иллюзий насчет того, что криминальный путь — дешевле и проще.
дать взятку — и решить вопрос. Убить — и нет проблемы.
У меня есть непонимание — почему люди идущие этим путем возмущаются насчет коррупции и преступности. Они же сами ее выбирают. Не сын порошенка. Они.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 января 2018, 12:43
Что значит работать честно? Человек попробовал честно- его штрафуют на ровном месте на большие деньги. Т.е. выбор простой: ты или кашляешь, или закрываешься в связи с тем что разорился. Варианта 3- нет. И я про гаишника ничего не говорил, вроде как обсуждали только бизнес-вклады в чиновников и растаможку.
+
+15
Ukrmercy
Ukrmercy
12 января 2018, 12:47
Вы предлагаете по-честному тунца лососнуть и наёмных метлой погнать? С криками: долой коррупцию на мусорник пойти копаться? В ЕС всё чётко сказали: не будут НАБУ работать- ничего в Украине не будет. Будут пачками на кичу залетать коррупционеры- тогда появится смысл честно всё делать, но не раньше. Из жизненного опыта: порядочный спд пожаловался на вымогательство взятки со стороны налоговика, дело раскрутили, налоговика из Днепра перевели в Кривой Рог. Т.е. его не посадили, а таким образом «понизили». Того предпринимателя проверяющие бомбили до победного, пока не закрылся. Удачи вам в борьбе с ветряными мельницами
+
+15
Ukrmercy
Ukrmercy
12 января 2018, 12:49
У вас логика пубертата. С такой логикой, давайте рассмотрим вариант: газ из расеи идет в ЕС, там идёт к нам и мы его используем. На деле- виртуальный реверс… Но это же страна агрессор! Как мы можем его покупать, спонсируя при этом террористов которые убивают наших граждан и отжимают территории? По вашей логике, нужно полностью отказаться от всего импортного газа который может являться подспорьем для расеи. И замерзнуть всем насмерть, и остановить предприятия, и с пеной у рта орать: здабулы.
Вот и вся ваша логика. Сразу виду босяка.
+
0
yarg
yarg
12 января 2018, 13:19
А НАБУ здесь причем? они за пол-года превратились в рассадник такой коррупции, которая остальным органам и не снилась. Одна только «агент Катерина» с зарплатой в 10000 гривен, двумя Мазератти и 3 домами под Киевом чего стоит…
+
0
yarg
yarg
12 января 2018, 13:21
Странная у вас логика.
Мы должны делать то, что выгодно нам. Выгодно покупать газ — покупаем. Допустимо все. что нам на пользу.
А замерзать насмерть — это ваши методы.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 января 2018, 13:47
«Мы должны делать то, что выгодно нам. Выгодно покупать газ — покупаем»- дело в нюансах и правильно говорить в случае про газ, не «выгодно», а «нет выхода». Так что- как выше я и писал: когда нету выхода и не хочешь остаться у разбитого корыта- будешь платить как миленький.
«А замерзать насмерть — это ваши методы.»- нет, это как раз вы предложили с вашим: «нэ даваць на ляпу»
+
0
yarg
yarg
12 января 2018, 13:59
Все это прекрасно.
Но тогда не понятно — почему же вы так протестуете против коррупции, которая вам реально выгодна?
Я понимаю что платить взятку за загрязнение воды выгоднее чем ставить очиститель. Но еще и жаловатся при этом на коррупцию…

Сразу уточняю — уже третий год у нас мораторий на проверки бизнеса. Никто никуда не ходит. Поэтому говорить « а они найдут к чему придратся» — некорректно. Не найдут потому что не прийдут. Собственно там и ходить-то некому уже. Всех разогнали. А жалобы на коррупцию — остались. Странно, да?
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 января 2018, 15:39
«Я понимаю что платить взятку за загрязнение воды выгоднее чем ставить очиститель. Но еще и жаловатся при этом на коррупцию…»- суть не в загрязнении. Суть в том, что СЭС не даёт разрешительные документы по загрязнению на срезку цветов. А требовать её имеет полное право. Законодательная и исполнительные власти Украины- это беспредельщики, на них я и жалуюсь. А то что по этим понятиям (законом такое стыдно называть) орудуют чинуши всех мастей- это не поменять, пока не поменять законодательную и исполнительную власть.
Пример: почему сэс имеет право требовать справки которых они не выдают? Где полный перечень разрешённых отделочных материлов для пожарки? И тысячи подобных вопросов. Вместо всего этого, кучка горлопанов принимает закон о переименовании городов, улиц, итд. Как говорил мой приятель: чучельная революция негидности.
+
0
yarg
yarg
12 января 2018, 17:18
А какая связь санэпидемстанции и переименования улиц?
что значит «вместо этого»?
типа жильцы дома по улице Клары Целкин, которые хотят переименовать ее в Вишневую должны не переименованиями заниматся, а список противопожарных материалов писать?
революция — не доллар чтобы всем нравится. Мне она тоже не нравится — но я же не истерю.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 января 2018, 17:31
Т.е. вместо того чтобы принимать полезные законы, принимаются законы а-ля переименование улиц и вы это хаваете? Всё больше и больше, Украина начинает походить на рашку. Это печалит.
+
0
yarg
yarg
12 января 2018, 17:50
А вы думаете что типа есть норма — принять 5 законов. И вот вместо 5 полезных законов — мерзкие майдауны приняли 5 переименований улиц. так, чтоли? И полезные законы остались непринятыми. лежат в ящике и плачут…
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 января 2018, 17:55
Полезное, как видим по примеру- не принимаются. А про майдаунов- то вы чётко все написали.
+
0
yarg
yarg
12 января 2018, 18:03
А когда улицы не переименовывали (до майдаунов) — много полезных законов напринимали? где же они?
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 января 2018, 18:23
Наверное царя-яныка с престола за это и сбросили, не? Это же к лучшему стремились, не так ли? Если нет, и всё осталось как было, то зачем тогда надо было город городить? Где же покращення?
+
0
yarg
yarg
12 января 2018, 22:02
Не знаю. я его не свергал. я думаю там у каждого были свои мотивы.
но все-таки — где-же крутые законы, которые принимались пока небыло злых майдаунов? ааа. понял. царь-янык мешал. А до него — злой ющенко… а до него — кучма, кравчук… совок…
Что там о плохих танцорах говорят? вечно им что-то мешает.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
13 января 2018, 4:38
Т.е. вы не прочитали ремарку про: зачем город-городить, если нет изменений к лучшему? Прочитайте, будет полезно.Ой, да вам же парировать это нечем. Вас загнали вашими же словами, хехе =)
+
+12
Ukrmercy
Ukrmercy
10 января 2018, 17:31
««Но снижать стоимость застройщики больше не могут»- уже приводил пример, когда в Болгарии и Польше квадрат выходит дешевле, с учётом того что сама земля дороже, рабочая сила дороже, стройматериалы дороже. Неужели «грань себестоимости» это меньше 100% чистой прибыли, включая «дать на лапу за разрешение»?
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться