Ольга Балицкая: Полномочия мэра в вопросах строительства достаточно ограничены

В рамках подготовки рейтинга киевских застройщиков «Минфин» расспросил Балицкую о проблемных стройках, недостатках госрегулирования и новых инициативах местной власти.

– Сейчас ведется дискуссия о необходимости принятия нового Генерального плана Киева. Каким, на ваш взгляд, должен быть новый Генплан, чтобы уменьшить количество конфликтных строек?

– Очевидно, что действующий Генплан устарел и не решает текущих проблем Киева. Численность населения увеличивается, что влечет за собой новые потребности города: большее количество общественного транспорта, обеспечение социальной инфраструктурой и прочее. Поэтому назрела необходимость принятия современного градостроительного документа. Но эксперты, в частности, из немецкой правительственной организации GIZ, утверждают, что методология разработки проекта Генплана-2025 не соответствует европейским стандартам, не говоря уже о его содержании. Поэтому необходимо сделать международную экспертизу проекта Генплана-2025, учесть замечания, и на их основании изменить проект или разработать новый.

Экспертиза и разработка нового документа должны проводиться при участии и под контролем международных специалистов. Это обеспечит отсутствие конфликта интересов в процессе работы над документом, а также позволит интегрировать в него мировой опыт. К тому же международные организации, как та же GIZ, предложили городу профессиональную экспертизу и финансирование этих работ.

– Какова ситуация с уплатой столичными застройщиками паевых взносов после вступления в силу нового порядка расчета паевого участия?

– Количество подписанных договоров об оплате паевого участия в январе-феврале 2017 года почти удвоилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Город подписал с застройщиками 46 договоров на общую сумму 26,2 млн грн, в то время как за первые два месяца прошлого годы были подписаны 26 договоров.

Новый порядок обязывает строительные компании полностью выплачивать сумму долевого участия до ввода объекта в эксплуатацию, лишает депутатов права освобождать от уплаты паевого взноса «приближенных» застройщиков, вводит простую процедуру уплаты паевого взноса без контакта с чиновниками. На сайте городского департамента экономики и инвестиций функционирует онлайн-калькулятор, благодаря чему можно подсчитать сумму паевого участия или размер очередного платежа. Кроме того, на специальной карте отображены строительные объекты, по которым паевой взнос уплачен полностью, частично или существует задолженность.

– Отслеживают ли представители профильной комиссии горсовета ситуацию с выполнением застройщиками предписаний об устранении нарушений при строительстве объектов? Как часто застройщики игнорируют предписания надзорного органа об остановке работ? И как вы в целом оцениваете работу Департамента по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля г. Киева?

– Сейчас многие киевляне, страдающие от сомнительных застроек, обращаются во все возможные органы и инстанции: в Киевсовет, районные госадминистрации, различные департаменты, полицию. Но на самом деле есть два учреждения, которые обязаны контролировать вопросы застройки. Это – Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (ГАСИУ) и Департамент КГГА по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля. Эти учреждения можно назвать «строительной полицией», имеющей право останавливать или приостанавливать строительные работы, отзывать разрешительную документацию и т. п. Поэтому очень важно донести до граждан, что все вопросы контроля за ведением строительных работ они должны решать именно в ГАСИУ или в профильном Департаменте.

Госинспекция не всегда своевременно реагирует на жалобы. Но больше всего возмущает, что предписания инспекции, например, о приостановке работ, игнорируются недобросовестными застройщиками. В таких случаях градостроительные вопросы города переходят уже под контроль правоохранительных органов. При этом, конечно, следить за ситуацией должно и руководство города – мэр и его профильный заместитель.

– Вам известны случаи прямого вмешательства мэра, остановившие незаконные застройки?

– Полномочия мэра в вопросах строительства достаточно ограничены. Опосредованно он может влиять, например, на процесс передачи земли, накладывая вето на решения Киевсовета. Кроме того, функции контроля возложены на недавно созданный Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля г. Киева, который подконтролен мэру. Хотя, повторюсь, прямых полномочий на остановку или запрет строительства у городского главы нет. И это правильно, ведь такой порядок предотвращает возможность злоупотреблений со стороны одного человека.Вместе с тем политическая воля и влияние мэра – это серьезное подкрепление юридических оснований для остановки конфликтных строек. Насколько я понимаю, мэр не осуществляет прямого влияния, но его участие нельзя недооценивать. И хотелось бы отметить, что у мэра есть профильный заместитель по строительству, который должен курировать подобные вопросы.

– Какие действия предпринимаются депутатами горсовета, чтобы повлиять на застройщика незаконного объекта на улице Бульварно-Кудрявской на территории бывшего Сенного рынка?

– На сегодняшний день компетенция Киевсовета в данном вопросе весьма ограничена. Я, как профессиональный юрист, отслеживаю ситуацию с точки зрения права и закона. Более того, эта застройка проходит на округе, от которого меня избрали в Киевсовет. Я очень люблю этот район и считаю этот проект одним из самых одиозных в городе. Улицы Бульварно-Кудрявская, Гончара, Чеховский переулок и сегодня перегружены автомобилями. Днем здесь пробки по 7-8 баллов. Дополнительную нагрузку дороги просто не выдержат. По мнению специалистов, это создаст заторы не только в центре Киева, но и на мостах, учитывая единую транспортную систему города.

Строительство на территории бывшего Сенного рынка ведется с явными градостроительными нарушениями. На земельном участке площадью около 2 га возводят жилищно-офисный центр почти на 900 квартир. Работы ведутся на трех земельных участках на основании разрешения ГАСИУ, выданного заказчикам строительства – ООО «Эмпориум Пропертиз» и зарегистрированной в Великобритании компании Solid Blue Assets Limited, которая владеет землей. Но ни на один из трех земельных участков градостроительные условия и ограничения застройки городским Департаментом градостроительства и архитектуры не выдавались.

Есть информация, что в 2013 году ГАСИУ выдал ООО «Орест» градостроительные условия для застройки другого участка в этом районе – по ул. Воровского (сейчас Бульварно-Кудрявская), 17. Но этот земельный участок с 2014 года выбыл из оборота. Таким образом, ссылки застройщиков на указанные градостроительные условия и ограничения являются некорректными. И Департамент должен немедленно аннулировать данный документ. Чтобы остановить строительство, нужно провести проверку градостроительных условий у застройщика и аннулировать разрешение на выполнение строительных работ. Все полномочия для этого у ГАСИУ есть. Мы уже направили соответствующие обращения. Кроме того, аналогичные письма в инспекцию отправили отдельные народные депутаты.

– А что вы собираетесь предпринять, если застройщик, как это часто бывает, проигнорирует все обращения, и, несмотря на отсутствие необходимых документов, продолжит строительство?

– Мы действуем в рамках действующего законодательства. Оснований для остановки строительства и пересмотра исходных данных на проектирование достаточно. Нарушение законодательства должно быть пресечено и к застройщику-нарушителю применены меры ответственности. И это – не только компетенция, но и обязанность госархстройконтроля и правоохранительных органов.

– Считаете ли вы необходимым ввести требование к застройщикам о внесении на подготовительном этапе строительства гарантийной суммы на депозит в банке в размере сметной стоимости жилого объекта? Эти средства были бы гарантией финансовой состоятельности застройщика и могли бы расходоваться им в процессе строительства, а покупатели были бы застрахованы от риска инвестирования в долгострои.

– Это было бы неплохо, но такой порядок сложно реализовать на практике. Застройщики финансируют строительство, в основном, за счёт инвестиций граждан на начальных этапах строительства. Своих средств застройщик, как правило, не имеет или не использует. В Украине есть целый ряд законодательных норм, регулирующих инвестирование в строительство. Инвестиции в жилье могут осуществляться с помощью специальных финансово-кредитных инструментов, таких как Фонд финансирования строительства, Фонд операций с недвижимостью, целевые облигации. Но на практике, не только застройщики, но и покупатели площадей в новостройках часто нарушают эти требования. Поэтому и появляется так много обманутых инвесторов.

– Вы говорите об инвестициях в жилищную недвижимость, которые сопровождаются рисками. А как быть гражданам, которые покупают квартиры не для инвестиций, а для улучшения жилищных условий, и собирают деньги на жилье многие годы? Эта категория покупателей жилой недвижимости не должна быть защищена?

– Естественно, должно существовать законодательное регулирование процесса строительства. Это, в том числе, сертификация и проверки застройщиков, чтобы не допускать незаконных строек и «строительных пирамид». В Украине есть базовый закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Но этого недостаточно. Может произойти девальвация, банкротство застройщика, а сам процесс строительство может заблокировать коррумпированный чиновник.

Также самими инвесторами игнорируются нормы законодательства, которые направлены на их защиту: в частности, указание полной цены в договоре, использование исключительно допустимых форм инвестирования (ФФС, ФОН, беспроцентные целевые облигации). Цель таких действий понятна – минимизация стоимости и уход от уплаты налогов, но ведь в случае проблем подобные инвесторы рассчитывают на защиту со стороны государства. Поэтому получается, что на сегодня безопаснее инвестировать в уже построенные объекты на первичном рынке или покупать жилье на «вторичке».

– Считаете ли вы необходимым разработать отдельное положение, которое бы обязывало застройщиков на подготовительном этапе работ публиковать на своих сайтах информацию, содержащуюся в проектной документации, в частности, градостроительные, архитектурные и конструктивные решения?

– Да, это отличная инициатива, которую однозначно нужно внедрить. На сегодняшний день публикация проектной документации не запрещается законом, и добросовестные застройщики ее показывают. Но есть строительные компании, которые стремятся обойти законодательство и «протащить» свои сомнительные объекты любыми путями.

Больше информации об участниках строительного рынка вы узнаете из рейтинга застройщиков жилой недвижимости, составленного порталом «Минфин»