Мінфін - Курси валют України

Встановити
10 травня 2022, 7:40 Читать на русском

В Україні відновили реєстрацію угод із нерухомістю: чи варто зараз купувати

Українцям знову надали можливість посвідчувати операції з купівлі-продажу нерухомості. Щоправда, поки що це можна робити з певними обмеженнями. «Мінфін» з’ясовував, як це позначиться на ринку нерухомості, якими є особливості укладання угод та чи варто купувати квадратні метри під час війни.

Період закритих реєстрів і «сірих» схем

Ринок нерухомості фактично заморожений вже понад два місяці. Реальні угоди не відбуваються ні з «первинкою», ні з «вторинкою». Причини зрозумілі — більшості потенційних продавців і покупців зараз не до цього. Надто, якщо йдеться про зони активних бойових дій.

Та головне, аби запобігти несанкціонованим втручанням, держава закрила доступ до більшості реєстрів, у тому числі й до реєстру речових прав на нерухоме майно. Це обмежило можливості покупця перевірити «чистоту» об'єкту (наявність арештів, заборон тощо) і унеможливило завершення угоди купівлі-продажу та набуття права власності.

Але чимало власників житла таки намагалися продати свою нерухомість, якщо, наприклад, необхідно було швидко зібрати велику суму грошей, що в нинішніх умовах трапяється часто. Тож такі продажі передбачали великий дисконт. Зрозуміло, що знаходилися і покупці, готові ризикнути заради хорошої ціни.

Відтак, на ринку почали з’являтися схеми оформлення переходу права власності на нерухомість. Зокрема, поширення набула практика укладення попередніх договорів, договорів задатків із подальшим дооформленням після відкриття реєстрів. Усі ці обхідні схеми є вкрай ризикованими.

«Ці договори не мають юридично значимих наслідків для сторін. Тобто покупець може відмовитися від угоди, так само, як і продавець. І зобов’язати один одного вони не зможуть. Договір завдатку щодо нерухомості є неприпустимим, а попередній має бути нотаріально посвідченим», — пояснює юрист, СЕО та співзасновник проєкту Monitor.Estate Володимир Копоть.

За словами експерта, люди роблять всі ці угоди на свій страх і ризик. Фактично, всі ці «папірці» є виявом джентльменської угоди і не більше.

Читайте також: Як оформити договір купівлі-продажу нерухомості, коли не працює держреєстр

Продаж за новими правилами

Після тривалої паузи ринок нерухомості отримав шанс повернутися до роботи. Наприкінці квітня Мін'юст анонсував відкриття реєстру речових прав на нерухоме майно, але з цілим рядом обмежень. Саме їх наявність і має стати на заваді шахрайським діям різного роду ділків та аферистів.

Найголовніше обмеження — протягом місяця після реєстрації права власності на нерухомість з нею не можна проводити жодних дій. Це має унеможливити найтиповішу рейдерську схему, коли ставиться декілька «прокладок», буквально за один день майно продається декілька разів і потім його вже не повернеш навіть через суд.

Також заборонено купівлю-продаж житла за дорученням. Це означає, що продавати житло мають право виключно його власники. Жодні родичі чи будь-які інші довірені особи зробити цього не зможуть. Якщо ж власники перебувають далеко, наприклад, за кордоном, то їм доведеться або повертатися, щоб укласти угоду, або відкласти її до кращих часів, коли це обмеження буде скасовано.

Ба більше, щоб продати квартиру, треба знати до якого нотаріуса звернутися. Тепер для цього підходить далеко не кожен. Так, вчиняти нотаріальні дії з нерухомістю зможуть лише нотаріуси зі списку Мін'юсту — це по-перше. По-друге, нотаріальне засвідчення договору купівлі-продажу можна оформити у межах області, де нерухомість розташована. Виняток — нерухомість у Києві та Київській області. Для неї потрібні лише місцеві нотаріуси, тобто ті, які зареєстровані у Києві та Київській області, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи — однієї зі сторін відповідного договору.

За словами Володимира Копотя, реєстр запрацює з цього тижня.

«Але як він запрацює в обмеженому вигляді, мені поки що складно сказати», — зауважує юрист.

Віце-президент Асоціації професійних керуючих нерухомістю Анатолій Топал висловив сумніви з приводу доречності відкриття реєстрів зараз, коли бойові дії можуть розвиватися досить стрімко. До того ж навіть встановлені обмеження не гарантують стовідсоткового захисту учасників угоди.

«Отримавши доступ до цих реєстрів, можна проводити не зовсім гарні операції. І першими, хто скористається цим доступом, будуть шахраї та аферисти, які вже готуються це робити», — підкреслив експерт.

Читайте також: Компенсація за зруйноване житло: як отримати та коли заплатять

Хто і за скільки готовий купувати житло під час війни

Про стабільний попит на ринку нерухомості зараз не йдеться. Війна сильно похитнула фінансове становище українців. Вже на початок квітня понад половина громадян констатували, що у них закінчуються заощадження і без роботи коштів вистачить менше, ніж на місяць.

Але ситуації бувають різні. Близько 4 млн українців стали внутрішніми переселенцями, далеко не всі з них проїдають останні гроші, а частина планує осісти на новому місці і приглядається до нерухомості. Є й ті, хто просто бажає вкласти гроші.

«На ринку присутня доволі велика кількість людей з чималими сумами на руках. Вони готові купувати нерухомість, але за безцінь, пропонуючи 30%-50% від довоєнної ціни», — підтверджує Анатолій Топал.

Водночас, за словами експерта, є багато тих, хто, панікуючи, хоче скинути цю нерухомість за будь-які кошти. Але робити цього він не радить.
Хоча б тому, що не відомо ще, як проводитиметься ця угода, як продавець отримуватиме ці кошти і як їх перевозитиме у разі перетину кордону.

«Наразі поки воєнний стан оголошено по всій Україні, всі ці операції з купівлі-продажу дуже ризикові. Чому? Тому що будь-яку угоду можна буде скасувати в подальшому, з огляду на те, що вона була укладена в період воєнного стану», — аргументує Анатолій Топал.

Читайте також: Ринку нерухомості немає: як розрахувати ціну «квадрату» під час війни

Що буде з цінами

Як тільки уряд ухвалив рішення про відкриття реєстрів, на спеціалізованих сайтах з'явилися десятки нових оголошень про продаж квартир. Тільки у Києві на одному із безкоштовних сайтів пошук видав понад 4 тис. нових пропозицій, хоча ще тиждень тому їх кількість обмежувалася кількома десятками.

Аналізувати ціни наразі важко. Вартість практично однакових квартир може суттєво відрізнятися. Наприклад, у Дніпровському районі однокімнатні «хрущовки» площею 33 кв м продають за $29,5 тис., $35 тис., а в зданому у 2020 році будинку за квартиру такої ж площі просять уже $47 тис.

Інший приклад: у Подільському районі дві майже одинакові за параметрами квартири (2-кімнатні, площею 46 і 48 кв м, із ремонтом) продають за $55 тис. і $89 тис. відповідно. При цьому, при продзвоні оголошення, продавці наголошують, що торг недоречний, оскільки опускати ціну не мають наміру.

Таку ситуацію учасники ринку передбачали: перші місяці навряд чи вдасться знайти баланс між ціною пропозиції та можливостями/очікуваннями потенційних покупців.

Загалом, судячи з оголошень, які вже почали публікувати, фіксується зростання від 10% до 25% на відремонтовані квартири з меблями, — кажуть рієлтори. Йдеться про об'єкти у західних областях. А ось у столиці та регіонах, до яких ближчі бойові дії, ціни точно впадуть, — прогнозують експерти.

Президент Асоціації фахівців із нерухомості України Юрій Піта вважає, що інвестори і переселенці не надто будуть налаштовані купувати нерухомість у тих таки Києві та Одесі. «Будуть, звичайно, угоди, але їх буде небагато. Ціни на нерухомість у Києві, Одесі та Дніпрі можуть знизитись на 30−40% від довоєнного рівня», — прогнозує він.

На ринку житла столиці, на думку експерта, найменше просядуть ціни в бюджетному сегменті, а ось квартири з цінником від $50 тис. можуть подешевшати більше.

«Говорити, які ціни на квадратний метр будуть найближчим часом, наразі рано. Відкриття реєстру, звісно, важливо для відновлення роботи ринку, але головною передумовою для його запуску і формування ціни стане саме закінчення активних бойових дій», — резюмував Анатолій Топал.

Читайте також: Основні ризики на ринку житлової нерухомості після перемоги України у війні

Автор:
Ірина Рибніцька
Журналіст Ірина Рибніцька
Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки

Коментарі - 43

+
+25
bonv
bonv
10 травня 2022, 9:36
#
Захід України рулить.
+
+15
BEZE
BEZE
10 травня 2022, 10:00
#
Давно рулить;))
+
+258
korvin29
korvin29
10 травня 2022, 10:47
#
А смысл смотреть на западе Украины? После войны будет безработица, падение доходов, к тому же часть населения останется в Европе. Лучше посидеть в кэше и по возможности рассматривать квартиры в Европе или Турции.
+
+40
bonv
bonv
10 травня 2022, 10:51
#
Кожному своє. Не всі хочуть жити за кордоном. Велика частина бізнесу вже переїхала на захід країни. Плюс безпека в порівнянні з іншими областями і перспективи на кордоні з ЄС. Вже активно купляють нерухомість. І це видно по росту цін.
+
+180
TRemoR78
TRemoR78
10 травня 2022, 11:35
#
Как можно завод или шахту перевезти на западную Украину, тем более в сжатые сроки и под обстрелами. Дичь не несите. Одно дело офис переехал, а другое дело производство
+
+30
bonv
bonv
10 травня 2022, 12:04
#
У нас своїх шахт вистачає… Тебе в гуглі забанили чи ти троль ватний? Досліди скільки підприємств вже переїхали на захід України і скільки чекають на дозвіл. Повилізають дебіли блін.
+
+18
MrDean
MrDean
10 травня 2022, 16:18
#
Еще скажите что будет только рости.
+
0
bonv
bonv
10 травня 2022, 20:03
#
Вже росте!
+
+10
MrDean
MrDean
11 травня 2022, 1:28
#
Нужно тогда покупать, продать почку или печень
+
+4
Hottabich
Hottabich
11 травня 2022, 15:13
#
Ну эксперты говорили что на западной Украине цены вырастут проц на 10%. Всё-таки есть айтишники, да и другие люди с деньгами кто может переехать. Другое дело на долго ли этот тренд? Всё будет зависить от пары гривна/ доллар. да и последствий войны.
+
+15
bonv
bonv
11 травня 2022, 15:55
#
На 10% вже і виросли ціни, навіть більше. Чим довше війна на сході тим більше будуть купляти на заході. Сьогодні люди з Дніпра та Києва купляють нерухомість у Франківську. Безпечно і дешевше.
+
+9
MrDean
MrDean
11 травня 2022, 21:44
#
Будет завист когда откроют границу. IT это бабки, а бабки в разбитой стране тратить не прикольно.
+
+12
MrDean
MrDean
11 травня 2022, 21:45
#
Безпечно это как ? На свой страх и риск. Посмеялся аж заплакал
+
+15
bonv
bonv
10 травня 2022, 12:33
#
НА ЗАХІД УКРАЇНИ ЕВАКУЮВАЛИ МАЙЖЕ 90 ПІДПРИЄМСТВ.
У стадії переїзду перебувають 375 учасників програми. І це станом на кінець березня.
Загалом Міністерство економіки отримало 1164 заявок від підприємців, з яких 1058 вже опрацьовані.
https://tvoemisto.tv/news/na_zahid_ukrainy_evakuyuvaly_mayzhe90_pidpryiemstv_129974.html
+
+21
Sage05
Sage05
10 травня 2022, 23:42
#
Представил себе, как все ГОКи, рудоремонтные, КМК и прочие эвакуируют на запад, поржал в голосину с челика, который на велосипеде на западную везёт завод.
+
+156
molander
molander
10 травня 2022, 11:26
#
Всегда рулил и рулит Киев.
+
+77
Valllent
Valllent
10 травня 2022, 12:40
#
Киев рулит, только цены ещё довоенные ставят, поэтому рано покупать. Рынок инертен, возможно, 1,5−2 года ещё ждать оптимального входа. Конечно, если война закончится летом) На Западной нет смысла покупать — там всегда была хроническая безработица.
+
+27
molander
molander
10 травня 2022, 13:21
#
Учитывая мировую инфляцию, проблемы с логистикой, будущее подорожание на топливо и стройматериалы, — не думаю что стоит ждать праздника и доступного жилья. Тем более в Киеве уже строят в основном комфорт/бизнес класс.
+
+51
Valllent
Valllent
10 травня 2022, 13:57
#
А строек практически больше не будет из-за отсутствия массового спроса. Нас ждёт 4−5 лет болота. При этом цена недвижимости в процессе долларовой инфляции за это время может вырости на 80−100%.
+
+13
getup
getup
10 травня 2022, 21:01
#
ВырАсти. В долларовом эквиваленте — точно упадёт.
+
0
MrDean
MrDean
11 травня 2022, 1:29
#
Вот это в точку
+
0
bonv
bonv
10 травня 2022, 13:27
#
До агресії росії, на заході України завжди відчувалася нехватка кваліфікованих працівників. Народ массово їздить на заробітки за кордон. А зараз коли наплив біженців і частина з них залишиться + зміна локації виробництва дозволить всім охочим знайти відповідну роботу. Плюс туризм та відпочинок в горах.
+
+13
I. B.
I. B.
10 травня 2022, 19:26
#
Никто не приедет. В горах этих не отдых, а выживание. Еды нормальной нет, дорог нет, жилье совок. А нехватка квалифицированных работников, это да. Поэтому там ничего и нет. Кроме таможни. Средняя З П 12000 грн.
+
+13
bonv
bonv
10 травня 2022, 19:29
#
Де ти середню зарплату у Львові побачив в 12 тис?:)
У горах виживання? Доріг немає? Найкращі дороги! Їди нормальної немає? Найсмачніша їжа!
+
0
bonv
bonv
10 травня 2022, 12:54
#
Київ рулить тільки цінами…
+
0
Hottabich
Hottabich
11 травня 2022, 15:19
#
Кстати, тут вопрос. Не захотят ли наши чиновники переехать из Киева куда нибудь ближе к центру страны? Чтобы было подальше от границы.
+
+65
Abramon
Abramon
10 травня 2022, 13:20
#
Київ рулить, бо бюджет державний «деребанять» і падають крихти від розпилу багатьом мешкацям)), також вся ця шлоїб…ь, яка сидить на держзакупівлях та відкатах (список можете продовжити), робила добрий виторг забудовникам та «інвєсторам».
Також в Києві з’являвся як-не-як середній клас.
Робота була завжди.
А в цілому комфорту життя в столиці з кожним роком знижується.
+
0
Sage05
Sage05
12 травня 2022, 22:14
#
А вы посмотрите откуда там бабос) В Киеве оформленные многие юр лица и ФОПы. Где платят- там и остаются налоги, держу в курсе.
+
+15
bonv
bonv
10 травня 2022, 9:37
#
З ремонтами квартири йдуть на ура.
+
+24
BEZE
BEZE
10 травня 2022, 9:59
#
Ті хто втік від війни і має гроші, не хоче чекати на ремонт
+
+15
bonv
bonv
10 травня 2022, 9:50
#
Відновлення ринку нерухомості в умовах війни: підводні камені та нові ціни.
https://www.unian.ua/economics/finance/vidnovlennya-rinku-neruhomosti-v-umovah-viyni-v-ukrajini-pidvodni-kameni-ta-novi-cini-novini-ukrajina-11819505.html
+
+8
BatonUA
BatonUA
10 травня 2022, 13:13
#
За пару лет во всем мире +50% рост цен на недвижимость. Спад должен быть рано или поздно во всем мире, а у нас тем более
+
+27
bonv
bonv
10 травня 2022, 13:29
#
Ціни на продукти в Україні ближче до осені можуть значно зрости, прогнозує економічний експерт Олексій Кущ.
У коментарі сайту «Телеграф» він зазначив, що на деякі товари стрибок цін буде різким і несподіваним.
За прогнозом експерта, зростання цін почнеться у серпні. Нині на відносно стабільну вартість впливають відсутність основного експорту та емісія гривні через фінансування купівлі військових облігацій.
«Як показує практика, приблизно через 3−4 місяці зросла грошова маса призводить до інфляції та зростання цін», — зазначив Кущ.
Він також спрогнозував, що вартість окремих товарів підніметься на 30−40%. Натомість зросте й інфляція — її «збільшення» прогнозують у розмірі 20%.
На будматеріали вже ціни зросли вдвічі і ріст продовжиться. Тому поки що чекати на падіння цін не варто. Особливо у Львові та Франківську.
+
+14
BatonUA
BatonUA
10 травня 2022, 15:09
#
А самый большой дефицит жилья в разрушенных городах. Надо там брать? Если нечего есть, негде заработать, война, то хоть дом будет из мрамора и красного дерева он будет не нужен. Самый главный критерий у недвижимости, это место где она находится на глобусе. Уверен и на западной Украине она подешевеет
+
0
bonv
bonv
10 травня 2022, 20:04
#
Будуть переселятися. В Івано-Франківську заплановано 100 тис кв м для біженців.
+
0
Abramon
Abramon
10 травня 2022, 15:35
#
Ціни на оренду квартир у Києві обвалилися на 40%
https://www.epravda.com.ua/news/2022/05/10/686861/
+
+8
MrDean
MrDean
10 травня 2022, 16:23
#
Это только начало.
Я то думал будет только дорожать
+
+6
Sage05
Sage05
13 травня 2022, 22:43
#
Это секта удорожальщиков-переуступщиков
+
+28
poradnyk
poradnyk
10 травня 2022, 16:28
#
В близькій перспективі ситуація буде така, що і продаж не буде, і ціни падати не будуть, можливо поодинокі. Продавці не готові ще втрачати, покупці неготові ризикувати.
Львів в такій же загрозі як і Київ, як і інші міста.
Он знову говорять, що Білоруси можуть розпочати активні дії з Волині. Не факт, що дійдуть до Львова, але бажання купляти нерухомість тут відіб'ють.
Тому поки що на ринку затишшя. Всі в очікуванні. Ціни на оренду у Львові потихеньку повертаються до довоєнних.
В принципі, великого попиту вже не було десь з жовтня місяця 2021, а тепер й тим більше.
Насправді ніхто не знає, як поводитися буде ринок і що з тим всім буде. Але в часи невизначеностей, якщо ви не готові ризикувати, то, мабуть краще сидіти в кеші.
+
0
yasinoviy
yasinoviy
10 травня 2022, 22:12
#
Думаю ціни не сильно зміняться на купівлю чи продаж від довоєнних. Цей ринок дуже інертний. Одні не хочуть здешевити, інші будуть виїджати за кордон, держава буде викупати житло для втративших житло та будувати нове + буде заходити допомога від заходу та сходу (Китай нам вже готовить модульні рішення). Це все це буде тримати ринок в рівновазі.
+
0
MrDean
MrDean
11 травня 2022, 1:38
#
Я просто не понимаю откуда логика? Спрос пробил дно, люди выехали, ситуация хз, экономике ж*па… но будет все ок? Это не говоря о мировомо кризисе энергоносителей и финансовых рынков. Где логика ? Думаете гоусдарство будет выкупать по рыночной цене? Фиг там, будет так: «Я знаю что вы воровали и не платили налоги, продаете по вот такой цене» и это будет дальше дрилить рынок. Сказочники
+
+15
Sage05
Sage05
13 травня 2022, 20:44
#
6 миллионов выехало за бугор, а перекупы продолжают петь мантры о дорогих и нужных квартирах
+
0
MrDean
MrDean
13 травня 2022, 23:12
#
Ну так купили по космос ценам, нужно слить васе какому-то
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися