Три сценарії інвестування в нерухомість: як змінилася дохідність

Прогноз — справа ненадійна?

У 2021 році середня вартість первинної нерухомості Києва, за даними M4U, зросла на 26%. Один із факторів зростання, поряд із скороченнями пропозиції та зростанням собівартості, — стабільний інтерес інвесторів до сектора. Однак існує і зворотна залежність: стрімке зростання цін впливає на інвестиційну привабливість нерухомості не найкращим чином.

2020 року ми з командою проводили дослідження інвестпривабливості нерухомості, в рамках якого розробили рейтинг новобудов Києва за цим показником. Тоді ж ми запропонували гіпотезу розміру прибутку, який отримають за рік інвестори столичних новобудов при перепродажі після введення в експлуатацію.

Ми розраховували, що для об'єктів економ-класу дохідність буде на рівні 55%, для комфорту — 30%, бізнес-класу — 19%. У січні 2022 року ми зробили розрахунки заново і виявилося, що реальні показники відрізняються від прогнозу грудня 2020-го: всі класи нерухомості показали дохідність вищу, ніж ми очікували. Так, дохідність об'єктів економ-класу склала 58%, комфорт — 37%, бізнес — 25%.

Головна причина цієї відмінності — зростання цін, особливо у комфорт-класі. Точно можна сказати, що ті, хто інвестував у нерухомість 2−3 роки тому і продали її у 2021 — виграли. А ось для інвесторів 2021 року перспективи не такі однозначні.

Три сценарії інвестування

Існує три основні сценарії інвестування в нерухомість, кожен з яких має свою специфіку, ризики та переваги.

Перепродаж до введення в експлуатацію дуже поширений серед інвесторів. Цей сценарій стійкий до ризиків затримки будівництва, оскільки інвестор може вийти з проекту будь-якої миті. Вимагає сплати переуступки, але це мінімальні можливі додаткові витрати.

Перепродаж після введення в експлуатацію ще один популярний сценарій. За рахунок документів про готовність до експлуатації гарантує більш високу маржу. Найчастіше для додаткового заробітку інвестор виконує ремонт у квартирі. Водночас цей сценарій чутливий до затримок будівництва і вимагає сплати податків.

Читайте також: Інвестуємо в нерухомість: як оцінити ризики

Інвестиція в оренду — не менш затребуваний сценарій, що гарантує стабільний грошовий потік, але водночас і найбільшу суму інвестицій через необхідність ремонту.

Як змінилася дохідністьу 2021 році

Є кілька факторів, що вплинули на інвестиційну привабливість нерухомості минулого року. Серед них законодавчі ініціативи, у тому числі законопроект 5600, політична нестабільність, ризики локальних девелоперів та скандали, пов'язані із банкрутством великих гравців. Зрештою, завжди залишаються непередбачувані фактори, такі чорні лебеді, дію яких на ринок розрахувати неможливо.

Розглянемо, як змінилася дохідність житлової нерухомості різних класів, залежно від сценарію інвестування.

На графіку нижче видно, що, порівняно з прогнозом грудня 2020 року, всі сегменти продемонстрували спад. Однак якщо в економ-класі він незначний — в межах 2%, то в комфорт-класі та бізнес-класі спостерігаємо помітне просідання.

Аналіз сценарію перепродажу після введення в експлуатацію демонструє схожі результати: значне просідання прибутковості у комфорт-класі, дещо менше — у бізнес, а в економ-класі — невелике зростання.

Така динаміка зумовлена швидким зростанням цін у цих класах. З одного боку, це свідчить про зростання попиту на якісніші сегменти, в той час, коли економ-клас, що стагнує, пропонує кращі умови інвесторам. Модель «від обороту», за якою працює більшість девелоперів економ-класу, створює все більше ризиків — затримки будівництва або повної його зупинки. Це, у свою чергу, ще раз підтверджує, що низька ціна та потенційно вищий прибуток можливі лише за підвищених ризиків.

Реальна дохідність інвестицій у найм майже відрізняється від прогнозованої. У моделі розрахунку ми враховували не лише вартість квартири, але також ремонту та меблів, що збільшує суму інвестицій та, відповідно, термін її окупності.

У поточних умовах, у найкоротші терміни — близько 14 років — окупиться інвестиція у житло економ-класу. Для комфорт-класу цей період складе 14,5 — 15 років, для класу бізнес — 17,5. Найдовший термін окупності в нерухомості класу преміум — близько 19−20 років, що також обумовлено значними витратами на ремонт та облаштування житла цього класу.

Незначні зміни у динаміці окупності інвестицій у найм демонструють дві цікаві закономірності. Зростання цін на оренду явно відстає від зростання цін на первинку. А це, у свою чергу, свідчить про дефіцит нового житла та його більш високу споживчу цінність.

Крім очевидного висновку про те, що зростання цін на нерухомість провокує зниження її дохідності, окреслені фактори свідчать про кілька тенденцій, які будуть властиві ринку протягом наступних років.

По-перше, економ-клас продовжує стагнувати, і чим вищу дохідність він обіцяє, тим вищі ризики інвестиції.

По-друге, все менше забудовників готові компенсувати ризики на котловані, що призводить до зростання стартової ціни нерухомості та зниження її дохідністі для інвестора.

Читайте також: Анатолій Топал: Інвестори вичікують, купувати новобудови готові, якщо ціна впаде на 15−20%

По-третє, ми очікуємо, що найближчим часом на зміну конкуренції ціною конкуренція прийде ризиковістю.

Зрештою, незважаючи на зниження дохідності, первинний ринок залишається затребуваним інструментом інвестування через відсутність альтернатив.