Тайську нерухомість продають з 50% знижкою: купувати зараз чи ще почекати

Нерухомість потрапила під розпродаж

Ринок нерухомості Таїланду перебуває в занепаді. У порівнянні з аналогічним періодом минулого, досить успішного року, попит на житло знизився майже наполовину. Головна причина очевидна — відсутність туристів. Влада Таїланду прогнозує, що королівство буде закрито для міжнародного туризму до другого кварталу 2021 року.

Багато забудовників взяли паузу і не почали запускати нові проекти, а всі свої зусилля зосередили на завершенні вже розпочатих будівництв. Тільки по Бангкоку і Пхукету кількість житла, яке вводиться в експлуатацію, за рік впало на 70%.

Загальна ситуація позначилася і на цінах. Вартість квадратних метрів поповзла донизу. Найменше поки що подешевшало житло у новобудовах: тут в середньому дисконти становлять близько 5%.

А ось на квартири у недобудовах деякі компанії готові робити знижки до 30%. Вони погоджуються на менший дохід, аби закінчити проект.

Але найцікавіша ситуація склалася на вторинному ринку. Тут дисконти доходять до 50%, особливо якщо житло продають росіяни. В умовах пандемії і падіння курсу рубля, багато громадян Росії позбавляються від своїх активів за кордоном, в тому числі і в Таїланді. Якщо врахувати, що 30% покупців тайської нерухомості припадає на росіян, таких пропозицій на ринку зараз дуже багато.

Охочих скористатися можливістю придбати хороші квартири за півціни також чимало. Якщо одні росіяни, відчуваючи фінансові труднощі, продають свою нерухомість, то інші, не обмежені грошима, із задоволенням її купують.

Як і раніше, багато інвесторів з Китаю, Кореї, Індії. Останнім часом відчутно додалося покупців з Казахстану, України і Білорусі. Найбільшу конкуренцію іноземцям створюють місцеві жителі, щоправда, вони зацікавлені більше в елітній нерухомості.

Читайте також: Визначено топ-10 країн для інвестування в 2021 році — дослідження Knight Frank

Бонуси для інвестора

Найпопулярнішим і обжитим курортом залишається Пхукет. Клімат дозволяє відпочивати тут цілий рік і це робить місцеву нерухомість особливо цікавою для інвестора. Якщо ще пару років тому частка покупців, які придбавали квадратні метри з метою заробітку, становила близько 60%, то сьогодні вона перевалила за 80%.

Найкраще для інвестицій у нерухомість Пхукета підходять новобудови. На первинному ринку є комплекси з професійним готельним управлінням та хорошими програмами отримання пасивного доходу. Це такий собі симбіоз забудовника та готельної мережі і полягає він у наступному: забудовник будує квартири з гарною інфраструктурою і передає їх в управління готельній мережі. Покупець вже на етапі придбання квадратних метрів розуміє, хто надалі буде керувати його нерухомістю і яку дохідність цей актив забезпечить. Власнику можуть запропонувати два варіанти: або управління нерухомістю під гарантовану оренду, або так званий «рентал пул».

Різниця в тому, що гарантована оренда передбачає фіксований відсоток доходу. У випадку з «рентал пул» відсоток доходу плаваючий і визначається він таким чином: 30% від заробленого компанія залишає собі, а 70% — розподіляє між власниками, залежно від їх частки (загального числа квадратних метрів, які їм належать).

Щоправда, зараз ці програми тимчасово призупинені. За договором поточна ситуація є форс-мажорною обставиною. Тому деякі проекти повністю на паузі, інші ж обіцяли виплатити гарантовану оренду за минулий рік пізніше.

Багато забудовників почали пропонувати зворотний викуп квартири через 3, 5 або 10 років. Найчастіше вони пропонують або 100%, або 110% вартості. Головна умова, щоб весь час дії договору право здачі квартири в оренду було закріплено за забудовником.

Розклади для нього такі: він продає нерухомість, далі продовжує на ній заробляти, здаючи в оренду, а потім при необхідності викуповує і знову продає на вторинному ринку. Якщо врахувати, що ціни на житло на Пхукеті зростають приблизно на 7−10% на рік, то на одній і тій самій квартирі забудовнику вдається заробити до трьох разів.

Для інвестора інтерес полягає в іншому. Протягом 3−10 років квартира працює без його участі, приносить йому дохід в середньому 7%, а далі він може вирішувати, що краще: продати її і отримати назад гроші, або залишити для особистого користування.

Програми з «рентал пулу» і поворотного викупу з'явилися всього декілька років тому і працюють переважно на первинному ринку. На вторинному ринку їх мало хто пропонує, і вони менш вигідні. Відверто кажучи, брати стару квартиру з метою передачі в оренду має сенс у тому випадку, якщо покупець сам має намір займатися питаннями поселення мешканців, ремонтом і поточними проблемами. Якщо він хоче, щоб нерухомість працювала без його участі, краще зробити вибір на користь новобудови.

​

Дохід від інвестицій

Досі зворотність інвестиційних вкладень у Таїланді, порівняно з іншими країнами, була однією з найвищих. Заробіток від оренди нерухомості забезпечував в середньому від 5 до 11% річних.

Здавати в оренду можна двома способами.

1. Самостійно — особисто або через агента. Наприклад, оренда повністю мебльованої односпальної квартири вартістю в $ 100 тис. на Пхукеті у високий сезон становить від $ 80 до $ 150 на добу. Якщо здавати на більш тривалий період — на півроку або рік — ціни на оренду знижуються до $ 700 на місяць. При хороших розкладах можна отримати дохідність 8% і більше річних. Але в середньому заробіток клієнта близько 5−6% річних, оскільки багато з'їдають додаткові витрати на ремонт і перерви між заселеннями.
2. Інший варіант — гарантована оренда або «рентал пул». Рівень дохідності цих програм — до 7% і до 11% річних відповідно.

Якщо говорити про перепродаж, то тут потрібно враховувати багато факторів. Скажімо, на первинному ринку багато чого залежить від етапу входу в проект. Від початку оголошення старту продажів об'єкта до початку будівництва проходить зазвичай рік, до фінішу — приблизно 3 роки. Якщо брати цей період, то в новобудовах ціни будуть підвищуватися приблизно на 10−13% на рік. Але так було до коронакризи.

Існує ще один варіант — купівля квартири з метою швидкого перепродажу. Але ставити ставку на цей варіант зараз не варто. Висока конкуренція на ринку і вірусна криза залишили час спекуляцій позаду. Зараз Таїланд — це більше про надійність і довгострокові інвестиції.

Читайте також: Чи інвестувати гроші у нерухомість

Ціна питання

Середня ціна «квадрата» на первинному ринку Пхукета складає в середньому $ 3 тис.

Оптимальний варіант для інвестицій у Таїланді — апартаменти в кондомінімумі. Більшість з них — односпальні квартири або студії невеликою площею 30−35 кв м. За $ 85 тис. можна придбати відмінний варіант. На ці гроші інвестор отримує житло вже з оздобленням, кондиціонерами, кухнею, а зараз і з меблевим пакетом, в якості бонусу до покупки. Тобто, квартиру, що повністю готова до здачі в оренду.

Якщо говорити про термінові продажі, то поріг входу значно нижчий. Стартова ціна на квартиру 30−35 кв м починається від $ 40 тис. Це не середньоринкова ціна, такі пропозиції виникають рідко і йдуть дуже швидко, але вони є.

Глобальна пандемія вдихнула друге життя у вілли. Попит на них зріс як з боку місцевого населення, так і іноземного покупця. Діапазон цін — від $ 500 тис. до $ 5 млн, і на знижки продавці йдуть вельми неохоче.

Податки і платежі

Податки в Таїланді дуже низькі, але вони є. Ставка залежить від форми власності і того, чи купує клієнт особисто на своє ім'я.

До речі, у Таїланді можна купити квартиру на своє ім'я, а не, як існує думка, на якогось місцевого жителя або короля.

Є дві форми власності на нерухомість у Таїланді:

• фріхолд (Freehold) — безумовна власність. Куплену у фріхолд нерухомість можна купувати, продавати, заповідати, дарувати, здавати в оренду і отримувати з цього дохід. Податок на реєстрацію становить 2−3% від вартості нерухомості.
• лізхолд (Leasehold) — довгострокова оренда. Як правило, договір укладається на 30 років з правом дворазового продовження (до 90 років). Власник також може користуватися нерухомістю на свій розсуд (продавати, успадковувати, дарувати та ін.). Податок на реєстрацію — 1,1% від вартості нерухомості.

Також при покупці на первинному ринку доведеться сплатити за установку лічильників води й електрики — це приблизно $ 500. Плюс витрати на амортизаційний фонд. Вони оплачуються один раз першим власником. Рахуються кожним забудовником окремо, виходячи з метражу, приблизно $ 20−50 за кв м.

Якщо інвестор купує квартиру на вторинному ринку, податок складе 6,3% від оціночної вартості. Як правило, він ділиться між покупцем і продавцем навпіл.

Що стосується податку на власність. До недавнього часу його в Таїланді не було. Цього року його ввели в розмірі 0,3% від оціночної вартості квартири. Але, відповідно до закону, цей податок будуть переглядати щороку. І можливо, в зв'язку з кризою, його знизять або скасують.

Ще одна стаття витрат власника — плата за щомісячне обслуговування. Сюди входить охорона, ключ-картка, ліфт, басейн, тренажерний зал, дитячі майданчики, конференц-зали, загальні приміщення, а найголовніше — користування парковкою. В середньому за квартиру 30−35 кв м доведеться віддавати $ 50−100 на місяць.

Разом, якщо взяти, наприклад, квартиру-студію 35 кв м, вартістю $ 100 тис., то при покупці на первинному ринку власнику додатково потрібно буде сплатити:

$ 1000 (податок на реєстрацію) + $ 500 (лічильники) + $ 1050 (амортизаційний фонд) + $ 300 (податок на власність) = $ 2850

На вторинному ринку: $ 3150 (податок на реєстрацію) + $ 300 (податок на власність) = $ 3450

Крім того, щороку $ 1750 — $ 3500 йтимуть на плату за обслуговування.

Крім того, якщо ви, як інвестор, отримуєте прибуток від нерухомості, доведеться заплатити податок. Це обов'язково потрібно зробити в Таїланді, якщо квартира здається в оренду. Податок на дохід у Таїланді становить від 3% до 15%, в залежності від об'єкта. При отриманні прибутку від продажу нерухомості податок можна сплатити і у себе на батьківщині. Але якщо хтось все ж таки віддає перевагу Таїланду, то такий податок тут становить від 5 до 15% від прибутку.

Всі угоди через банк

Приїхати з валізою готівки і купити нерухомість у Таїланді не вийде. Всі угоди проводяться через банк. Походження грошей перевіряти ніхто не буде, але важливо показати рух банківським рахунком у Таїланді. Потрібно враховувати, що на рік з України можна вивести до 100 тис. євро. І для отримання такої можливості НБУ доведеться надати документи, що підтверджують легальність походження коштів.

При купівлі об'єкта на первинному ринку покупець переказує кошти безготівковим способом за договором на реквізити забудовника у Таїланді. Гроші можуть надійти з рахунку покупця, відкритого у будь-якій країні.

Якщо угода проходить на вторинному ринку, то найпростішим, прозорим і безпечним способом є переказ грошей зі свого рахунку на рахунок агентства нерухомості або юриста за договором з інвойсом.

Читайте також: Як купити готель за кордоном за $ 1 тис і отримувати дохід до 10% річних

Зараз багато хто намагається заощадити за рахунок агентств з нерухомості. Хоча, здавалося б, у цьому немає сенсу, оскільки роботу агента завжди сплачує продавець (особливо на первинному ринку). Але деяким покупцям здається, що якщо піти в обхід агентств, вдасться отримати у забудовника або продавця знижку. Але в цьому випадку є ризик придбати нерухомість у довгобуді.

Крім того, іноземцю складно перевірити дійсного власника квартири, яку продають, і чи не закладена вона в банку. Тому краще не ризикувати і звертатися до професіоналів.

Читайте також: Що буде з цінами на первинному ринку житла Києва і передмістя. Прогнози експертів

Роком відновлення стане 2022-й

Таїланд для туристів планують відкрити навесні 2021 року. Але, незважаючи на відкриття країни, попит на нерухомість буде падати.

Для відновлення ринку нерухомості знадобиться декілька років. До моменту його виходу зі стагнації ті забудовники, які починають будівництво цього року або на початку наступного, саме закінчать свої проекти. Для нерухомості почнеться новий етап. Таїланд зможе запропонувати більше готового житла, буде більше вибору.

Що до того моменту може статися з цінами? Для того, щоб впали ціни на новобудови, необхідний збіг безлічі факторів. Зокрема, високий рівень безробіття, щоб знизити оплату робочої сили, зменшення податків і зборів, падіння цін на землю і будматеріали. На сьогоднішній день такі перспективи не дуже проглядаються. Для більшості гравців простіше заморозити проект.

Загалом серйозного падіння цін на ринку не очікується, так як у більшості міст і курортів вони адекватні. Єдиним містом із завищеними цінами сьогодні є Бангкок.

Більш розхитаною ситуація буде на вторинному ринку. Швидше за все, багато власників нерухомості опиняться на порозі банкрутства і готові будуть розпродавати активи дешево. Чимало квадратних метрів відійде банкам, і вони почнуть їх розпродавати за заниженими цінами. Також не пощастить власникам недорогого житла. Через низький попит воно стане ще дешевшим.

У виграші опиниться дорога комфортна нерухомість. Ціни на її оренду відновляться першими.

Ірина Рибніцька