Еще раз о земельной реформе - «за» и «против»

Или разница между «обвалом» и «временным падением» цен.

Земельная реформа — это самое массовое мероприятие со стороны государства, оно касается почти всех, кто только пожелает принять в нем участие. Kаждый землевладелец берет на себя обязательство перед государством: платя налоги, участвует в развитии экономики страны, производит сельскохозяйственные продукты, участвует в развитии строительного бизнеса, благодаря земельной реформе мощно развиваются банковские и нотариальные сектора...

Но наивно думать, что земельная реформа имеет одни преимущества, и у нее нет «побочных явлений». Это, конечно, не так! У земельной реформы вместе со многими положительными факторами есть и отрицательные стороны, к решению которых правительство должно быть готовым в самом начале процесса.

Из негативных факторов надо отметить один из самых значительных — временное падение цен на недвижимость, на что невозможно повлиять механически. Так что правительству, при всем его желании, трудно будет повлиять на процесс. По мнению американского экономиста Билла Виллиамса, все рынки создаются людьми. Их соображения на счет ценностей отличаются, но на счет цены они достигают договора.
Земельной реформе посвящались двe мои статьи на racurs.ua- «Земельная реформа и опыт Грузии» и «Земельная реформа в Украине».

В вышеуказанных статьях были описаны как положительные, так и отрицательные стороны земельной реформы, хотя в целом, сам процесс я оценивал как очень важный и позитивный. Но, почему-то на сайтах novostimira.com.ua, vashrieltor.com.ua, dilova.com.ua, news.mail.ru, со ссылкой на мои статьи появились публикации, под названием «Земельная реформа в Украине может вызвать обвал цен на недвижимость — эксперт». Ни о каком «обвале» в моих статьях речи не было, да и вообще, внимание в этих публикациях было почему-то обращено только на негативные стороны реформы.

На статистику цен недвижимости на рынке влияет не только то количество земельных участков, которые окажутся после земельной реформы, но и политико-экономическое положение в стране. Население страны по экономическим возможностям делятся на три категории — низкая, средняя и высокая. Деление происходит разными методами, так что это деление сравнительное и абстрактное.

В результате земельной реформы собственниками земельных участков окажутся все желающие граждане Украины. Возрастающее количество участков на рынке и есть главная причина падения цен — земельный рынок окажется насыщенным: насколько предложение будет превосходить спрос, настолько упадут и цены, хотя земельный рынок со временем сам себя отрегулирует. А вот гораздо более непредсказуемые «сюрпризы» преподносит экономический кризис, вызванный разными экономико-политическими факторами. Кризис вынуждает низшие слои населения в панике выбросить еще большее количество участков на рынок, тем самым снизить цены на недвижимость. Средний слой берет временный «тайм аут» и предпочитает воздержаться от продажи земель по заниженной цене, и лишь маленькая часть решается на покупку. В таком случае, главным игроком, можно сказать монополистом на рынке, становится высший слой населения. Он и диктует цены нa рынке, стараясь снизить их до желаемого минимума. Даже может случиться так, что по сегменту дорогостоящих участков (т.н. VIP участки), из-за непрИемлемости цен для владевцев недвижимого имущества, будет чувствоваться дефицит предлагаемых участков, т.к., если дешевые участки или участки со средними ценами из-за уменьшения количества покупателей по цене падают до 20-25 процентов, то дорогостоящие дешевеют аж до 35-40 процентов. К сожалению, нет официальных данных, поэтому делать выводы приходится на основе устных данных от разных маклерских контор.

Для наглядного примера резкого падения активности рынка недвижимости, рассмотрим данные публичного реестра на 2008 год, т.е. после «августовской» грузино-русской войны.

Из таблицы видно, насколько, начиная с августа, по сравнению данных на май снизилось число регистрации — как первичной, так и купли-продажи и ипотек. Общее количество регистрации и купли-продажи уменьшились вдвое, а ипотека чуть не в три раза. Только с декабря рынок начал «приходить» в себя, но полноценно начал функционировать только поздней весной следующего года.

Рынок недвижимости в случае «объективного замешательства», который будет длиться пропорционально сложившейся ситуации, «приходит в себя» только с положительными изменениями общего фона в стране. Недвижимость всегда и везде считалась самым удобным капиталовложением. Цена на недвижимость сравнительно стабильная, при стабильных условиях он редко снижается. Так что, падение цен на недвижимость может быть только временным, после чего они, как обычно, возвращаются к старым показателям

Земельная реформа, с ее положительными и отрицательными сторонами, является индикатором демократичности страны, показателем готовности правительства к революционным переменам. Этo действительно жизненноважный процесс как для самого государства, так и для ее граждан.